ウェリス南流山（PROJECT D.N.A. マンション街区）

2014年7月3日 (木) 12:04時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県流山市木下谷435外29筆（従前地）、流山都市計画事業木地区一体型特定土地区画整理事業施行地区内67街区1、7、8、9、10、11符号（仮換地）
• 交通：

1. つくばエクスプレス 「南流山」駅 徒歩8分
2. 武蔵野線 「南流山」駅 徒歩8分

• 総戸数：345戸（別に管理事務室あり）
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有（本物件敷地の一部には「首都圏新都市鉄道株式会社」による敷地地上権が設定されています）
• 完成時期：2015年07月下旬予定
• 売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社/大成有楽不動産株式会社/株式会社長谷工コーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 思ったより高くてびっくり。南向きは低層でもほとんど４０００万越えっぽいです。西向きは狭いので安めですが、パチンコ屋ビューは考慮されてませんでしたね。
• 低層階が坪175ぐらいから、高層階は200近くといったところ
• 13800の広さで14階建て345戸なら、なかなかゆとりのあるランドスケープですね。L型かコの型ですかね。
  • ここはコの字の配置みたいです
• バルコニーは戸建に向いていそうですよね。開放感と日当たりは凄く期待できそうです。
• 考えられた間取りといい、二重床といい、他の長谷工物件とはちがいますね。今回は珍しく長谷工自身が事業主に名を連ねているので、気合いが入っているのかもしれませんね。
• 西向きは現時点では人気無いと営業が言ってましたね。パチンコ屋は音だけでなく夜のネオンなども考慮して価格設定はしているらしいですが。

交通

• 駅から現地まで歩きました。フラットだし信号が一つもないので、8分はかからなかったですね。
  • 八分以上かかりますよ。駅側の土地の端っこなら8分かもしれませんが 、エントランスにたどり着くまで10分ですね。
  • 駅からゆっくりめで歩いてみました。敷地の入口まで8分ほど。エントランスまでだと9分くらいになりそうですかね。信号も無く平坦な道なので歩きやすいです。最短ルートだと歩道と車道が分かれていないので子連れだとすこし不安ですが。
• 信号の数 TXの場合、Ａ１出口から、武蔵野線の場合、南口から、ロータリーのモスの脇を抜けて、一直線。信号は0です。これはいいことだと思います。
• 電車での交通の便は確かにいいんですが、TX上りの朝の通勤時間帯は絶対に座れないと覚悟してください。ひどい混みようになります。武蔵野線は途中駅の乗り換え客に乗じて座れる事もあります。
  • 私は毎朝7時半前に南流山から乗ってますが、結構ぎゅうぎゅうですね。かろうじて本が読めるくらい。
  • 7時1分の区間快速に乗ってますが、本なんて読めないですよ。八潮で乗車率300%です。月曜日が特にひどい。8両編成に対応できるホームが今はほとんどないので、当分は6両編成だと思います。あとは、埼玉方面に抜ける道路が一本しかないので、渋滞がひどいです。
  • 7時1分の快速は混んでますよね。その時間帯はダイヤの間隔が長いわりに、武蔵野線の到着がいくつか重なるからホームは人で一杯ですね。逆にもう少し後で、武蔵野線の乗り換えタイミングに合わない時間の電車の方がマシですよ。ちなみに私も埼京線、東西線と激混路線を住み替えて来た人間なので、つくばエクスプレスは混んでるうちに入らないです。
• 南流山はつくばエクスプレス、武蔵野線と通っていて電車の便はいいですよね。つくばエクスプレスはいずれ東京駅まで延線になる予定も出ている様なので、期待してしまいますね。武蔵野線でも本数は少ないですが、東京駅まで直通が出ています。ただ乗車時間が４５分と長いです。つくばエクスプレスがもし東京駅まで延線になったら 多少だと思いますが時間が短縮されるでしょうね。

http://blogs.yahoo.co.jp/shinkeisei8918/25777281.html

• 三郷に行く橋が一本だと高速は不便だな〜。
  • あの橋いつも渋滞してるよね～土日は特にヒドイ。橋もう一本ほしいよね。
  • あの橋の渋滞は本当すごいですよね。橋が渋滞しているおかげで、三郷中央から三郷へ向かう道までもが混雑している事もあります。橋を増やしてほしいという要望は結構投げかけている様なのですがね。
• 欲を言うならば、終電がもう少し遅ければ！ってところです。最終手段として、常磐線の終電0:50頃上野駅発の松戸行きで 松戸からタクシーで3000円弱と言ったところです。有楽町1:00頃発の深夜バスは三郷駅から徒歩ですかねぇ・・・ 。これは試したことありませんが。。
  • ＴＸ秋葉原方面の終電は早いですね。例えば、柏からの帰宅は、常磐線＋武蔵野線のほうが遅くまでいられます。

構造・建物

• 耐震構造
• 二重床
• 戸建街区との間に縁道をもうけて、余裕を持たせているのは良いイメージでした。
• 南側は一面戸建らしいので、日照もバッチリみたいです。
• 西棟のパチンコ屋前のごく一部を外せば、良いかな。上の階で無くとも下から真ん中で十分です。眺望も日当りも覗かれる心配も無いし。
• 眺望なら西向きだね。富士山が部屋にいながら見える。テラスに出ればスカイツリー。北には遠く赤城山系が望める。でも夏の西日は嫌いだな。
  • 西向きはリバービューというのも魅力ですね！あと、部屋から流山の花火が見えるのも西向きの特権ですかね？？

共用施設

• 駐車場：345台（平置き駐車場147台（車椅子利用者用駐車場１台含む）、自走式駐車場198台）＊来客者用駐車場4台
• 自転車置場：672台（平置き12台、２段ラック式（下部スライド）617台、ラック式43台）、専用サイクルポート９区画）
• バイク置場：33台（内、ミニバイク14台）
• ここの駐車場って自走＋平面で100％なんですね。機械式じゃないところが素敵！

設備・仕様

• 設備は良くも悪くも標準的

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：70.15m2～91.97m2
• バルコニー面積：11.40m²～17.80m²
• サービススペース面積：4.01m²～6.74m²
• テラス面積：11.13m²～13.00m²
• ルーフバルコニー面積：44.03m²～49.50m²
• 専用庭面積：9.87m²～27.95m²
• サイクルポート面積 ：2.73m²・2.75m²
• 間取りは全く魅力なし
• 1階はサイクルポートと庭付きで、直接庭から出られるようですね。
• 洋室１・２はアウトフレームになっていないので、家具の配置ができないデッドスペースも結構生まれそう。更に間取りによってはウォークインが斜めになっているものもあり、さらにいびつな部屋の形も。

買い物・食事

• 大型ショッピングセンターって何が入るんでしょう⁇
  • 商業施設はヤオコー、コーナン、ヤマダ電機だったと記憶しています。
  • 保育園、医療モールとレストラン街も入ると聞きました。
  • 近くに住んでる者です。この辺はお世辞にもオシャレな街ではないです。よってオシャレなチェーン店は期待薄だと思います。
  • 南流山は商業施設が全然ないから、新しくできる商業施設隣接は嬉しいですね。
• 南流山は駅周辺に個人の個性的な店が多いです。チェーン店ももちろんありますが、色々歩いてみるといいです。
  • 駅前にはモスとかチェーン居酒屋というくらいしか目につきませんでした。
  • 南流山駅は昭和４8年に武蔵野線、平成２２年にTXの駅が開業した元々は何も無く、ここ４０年ほどゆっくりと発展してきた場所です。お店は伝統ある物はありません。駅前はオレンジやカフェリスタ等のカフェや中華食堂、蕎麦屋等が独自の物となり、それ以外はチェーン店です。特徴としては近隣にスーパーが多く買い物し易いところぐらいですね。正直両隣の武蔵野線の駅に比べたらお店は少ないですが、TXの駅としては店が多い方です。
• スーパーってどこが一番安いんですか？？
  • 安いスーパーはおっかさんだね。
  • 西友が一番安いかと。ちょい買いなら、まいばすけっとか100円ローソンでも太刀打ち出来る。品質はともかくとして・・・
  • 西友はありません。建設地近くのおっかさん、駅周辺のマルヤ、コープのほか、新松戸のマルエツ、イイダ、富士ガーデンになるかと思います。新松戸の上記のスーパーは、思いのほか近いです。
• この辺は車があると買い物とか便利な地域ですね。
• ORANGE 。モデルルーム斜め前の２Ｆにあるフルーツカフェ。 シンプルでゆったりした店内で、食事も美味しい。

http://tabelog.com/chiba/A1203/A120305/12025587/

• CAFERISTA 。今月の「ぶらり途中下車の旅」でも紹介されたラテアートの店。マスターは気さくな方です。

http://mrs.living.jp/kashiwa/tokuhain_blog/reporter/328546

• 山猫屋珈琲店。私は、ここの珈琲は美味しいと思います。ただ店内が狭く、長居はできません。

http://yamanekoyacoffee.blog129.fc2.com/

• モンシュシュ。マンション建設地の近くにある、今年オープンしたカフェ兼レストラン。モーニングコーヒーはおかわり自由で、籐の椅子に癒されます。

http://loco.yahoo.co.jp/place/d9793068133ee22aa4d1d602ab214aeb8a9cb9d3/

• 源介庵。こだわりの日本蕎麦屋。美味で価格も良心的ですが、店内は静粛という不文律があり、話に花が咲いたお客さんが静かにするように注意されていました。

http://blogs.yahoo.co.jp/orepon555/30853067.html

• ひろしまや。お腹いっぱい幸福になるお好み焼き屋さん。大根サラダの高さにも感動。そばorうどんが追加でき、育ち盛りの息子はトリプルを注文します。

http://ryu-aechitect.cocolog-nifty.com/blog/2011/02/post-ac6e.html

• オステリア・シャーラ。リーズナブルな本格イタリアン。駅から少し歩きますが、遠方から常連さんも訪れる有名店です。

http://blogs.yahoo.co.jp/mallonvanilla/37614798.html

• 勢田川。スーパーでは味わえない美味しい惣菜が並び、電話注文も可。仲睦まじいご夫婦の誠意が伝わります。

http://nagareyamabiyori.blog19.fc2.com/blog-entry-8.html

• やまねこ亭。ドトール向かいにある隠れ家的な焼き魚屋さんで、つぼ鯛は絶品。突き出しのお惣菜が数品出されて、これだけでも幸せになります。　　

http://lightpiggy.exblog.jp/11820812

• チーズケーキのガジポ、。 チーズケーキがたくさん種類があり、とても美味しいですよ。お好きな方は是非。店内には食べるところがありませんのでそこだけ注意です。

http://tabelog.com/chiba/A1203/A120305/12024168/

• 山猫屋珈琲は流山、柏、松戸近辺でも数少ない 自家焙煎方式の珈琲店です。南流山で本当に好きなお店です。豆のテイクアウト、完成品の珈琲を店内で楽しむこともできます。この時期は珈琲のソフトもおすすめです。
• 角上魚類(イトーヨーカドーの裏。遠いので休日にしか行きませんが、新潟から直送の新鮮な魚が売っています。本当に美味しい！
• 終電付近で帰って来た時に食べるところが少ない。
• 100円ショップが遠い
• 大手銀行が無い

育児・教育

• 保育園が併設されるのは、いいですね。マンションのそばに保育園があるのは、凄い助かります。
• 流山は保育園が充実しているということで、若い世代の流入が多いと聞きます。やはりそれで保育園入園がさらに大変になってきていることを思うと、保育園を作ることが前提というのは当然の流れなのかもしれないですね。
• 保育園が誘致されれば保育園、小学校、中学校が全て徒歩5分圏内に集まり、親子ともども安心できる環境が整う事になります。学校が近いと親も何かと便利ですよ。
• 南流山小学校は勉強に対して熱心な学校ではないと聞きます。中学校はよく知りませんが、流山の高校で頭のいい学校はないとも聞きます。特にマンションから最も近い流山南高校は、県下でもかなり下の方だと。なので南流山の中学校も期待は出来ないかなと思ってます。
  • 小中はこれからいくらでも変わるでしょう。流山市の世帯年収はあがってきているし、新設校の波及効果もあるかもしれません。頭のいい子は中高一貫になる東葛でも狙えばよし、近くの高校では小金高校がわりと偏差値高いですよ。
  • 公立校はよっぽど荒れているとかじゃない限り、要は自分（子供）しだいだと思います。高校は選択する前提なので、特に市内である必要もないですし。松戸の小金、よっぽどできれば東葛もあり。そんなことよりは都内の郊外に比べても、とにかく田舎びている。公共施設が弱いってところかなと思います。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 南流山小学校の隣のずっと空き地になってた所。 ３００戸マンションと商業施設が建つと流山街道がまた混むな。
  • 小学校が近いのは嬉しいが、真横は近すぎで懸念点もありますね。土日もクラブなどで結構うるさいのではないか、南東向きの棟はグラウンドに面しているという話だったので、低階層～中階層は土埃も心配、など。
• 南流山は二路線使える便利さなのに地味だったので、これで何とか体裁が整うかなと思いました。利便性はあるのにごみごみしていて電車以外が使い辛い環境だったから、やっと街の整備も進むと思えばうれしいです。
  • 区画整理が進んでいるので、道路整備はこれからどんどん進みます。

https://www.city.nagareyama.chiba.jp/director/003336.html

• 利便性は文句ないけど、浸水の危険性がある土地だってことは頭に入れておいた方がいい。流山市のハザードマップによると、2m以上5m未満の浸水の危険性がある土地とされている。
  • ２００年に一度の水害で２階まで水没するレベルだったかな。川沿いなので仕方ありませんが、地盤の緩さもネックですね。戸建てだと地盤改良が大変らしいです。
  • 建設地周辺はおおたかより地盤いいよ。液状化エリアにも含まれてない。流山街道より西側は悪くなるけど。
• 揺れやすさマップならこれが細かくて参考になるかも

http://www.city.nagareyama.chiba.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/001/490/mapura.pdf

• 周辺住民です。おおたかや柏の葉に比べると、駅前にまとまった土地がないし、人口増も少ないので、駅前の開発には期待できないと思います。パチンコ屋や葬儀屋はどかないでしょうしね。でも、交通の便はＴＸ沿線で一番いいくらいなので、住むにはいいところだと思います。
• 南流山は、区画整理も必要ないので 民間主導で発展していくような気がします。新しくアリーナもできますし、保育園や幼稚園の補助も増やしていくので、流山市自体はいい発展してると思います。
• 駅からちょっと離れてるのが逆に住みやすい感じです。地元人気の高いマンションになりそうですね。心配なのは流山街道の渋滞がひどくならないか、ということです。商業施設のほうで、車の流れを考えてルートをつくってほしいですね。
• 都市計画を市役所で確認しました。マンション正面の戸建てエリアは高さの制限がないので当面は大丈夫のようです。でも、将来的はわからないそうです。お店ができるエリアは30メートルの制限があるそうです。
• 昨年、南流山に転居しました。周辺には目立つ文化施設やショッピングモールはないけれど、生活に必要な機関と店は揃い、小さな公園が点在しています。戸建てと集合住宅が混在し、雑然とはしていますが、平坦な街並みは住む人に優しい。駅周辺の道に大型車両の通行はほとんどなく、ＴＸ沿いのおおたかの森～柏の葉に向かうルートは、のんびりドライブが楽しめて、自転車好きの自分にとっては、江戸川サイクリングロードも魅力。南流山というより、緑豊かで素朴な流山が気に入っています。震災のときの液状化の話は、私が知る限りではありません。
• パチンコ屋は当面あのままです。このマンション計画当初に交渉して、パチンコ屋の駐車場の位置を変えたとのことです。その分の費用ももちろん施工会社もち。住人にもパチンコ屋に通う人が出てくるでしょうから、ずっと残るのではないでしょうか？
• TX沿いは開発が進行中ですが、車で市川、松戸を通って行くと、まだまだこの辺はプチ田舎っぽさが残っており、これからなんだなという気がしました。それと、TXはちょうど南東住戸のところを結構浅めに通っているようですが、音とか振動はおそらく大丈夫と言ってました。
• 駅の南側は数年かに一度の大雨で冠水する事があります。駅からこの物件の途中にある明神堀という川があり、そこの排水がうまく行かないためです。ため池が増えつつあるので改善される可能性はありますが、参考としてください。
• すぐあふれるのは神明堀ですね。武蔵野線のアンダーパスはけっこう通行止めになります。
  • ここは流山台地の台地下だから、大雨や台風時はいつも避難する覚悟が必要かも。参考までに、流山市の洪水ハザードマップ置いておきます…。水没地域…

http://www.city.nagareyama.chiba.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/001/491/hazaadomappu.pdf

• 流山街道を走る暴走族を見かけなくなった。
• 都内への通勤も苦じゃないし、車があれば便利で住みやすいです。おおたか、新三郷、レイクタウン、柏の葉、伊勢丹、イオン柏が全部30分以内で行けるので、毎週末どっかに行ってますよ。
• このまちはキャパオーバーかなという気がします。つくばエクスプレスは混むことを想定しておらず、武蔵野線も混雑…車もひどいです。昔はもっとスムーズでした。人気タウンになった証拠にもなりますが…
• この辺は車で行ける大型スーパーも多いし、つくばエクスプレスで都心まですぐ出れるし、子供遊ばせられる公園も多いし、住むにはとても良いところです。

周辺施設

• 医者は眼科と耳鼻科が駅の目の前に一件、胃腸科は駅から南方向徒歩10分ほどに一件、歯科医は色々あります。ドラッグストアや処方箋受付してくれる薬局も複数あります。産婦人科は武蔵野線の線路沿い駅から三郷方面徒歩10分ほどにレディスクリニックが一件、駅から松戸方面に徒歩二十分ほどのところに、千葉愛友会記念病院という病院内に一件あります。
  • 病院はわりとそろっていると思います。耳鼻科と産婦人科がたりないくらいでしょうか。産婦人科は地名の問題なので、仕方ないですけどね。

その他

• 流山は子育て世代の転入が増え 以前は団塊世代の住民が一番多かったのですが 30-40代の住民が逆転し、一番多くなりました。

掲示板

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