SKY FOREST RESIDENCE TOWER＆SUITE （スカイフォレストレジデンス）

2014年4月17日 (木) 12:16時点における版

物件概要

• 所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
• 交通：

1. 山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分
2. 東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
3. 東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分

• 総戸数：361戸
• 構造、建物階数：地上26階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年12月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社大林組

価格・コスト・販売時状況

• 敷地をＡ－１、Ａ－２の２つに区切って開発するみたいで、Ａ－１の部分だけ先に始まるようです。隣接する戸山公園と一体化した面的開発になるので楽しみです。
• 中止はなさそうですね。

http://ueno.keizai.biz/headline/971/

• すみふによる物件サイトもできているようです。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/concept.html

• 今の新宿区の平均が坪325万だから、プラス10万くらいまでなら常識的な値段かな。
• 公園も多い緑溢れる地域なのですね｡ 利便性も最高だし、瞬間蒸発もあるかも｡まずは値段次第｡
• 住友だから値段は期待しないほうがいい。今まで見てきたけど相場の一割以上は高い。坪３００を期待してたら３３０～　坪３３０を期待してたら３６０～こんな感じ
• 今日価格見せてもらいました。正直高いですね。検討はおそらくないですね。営業さんも情報を小出しにしてて売る気があるのやら、ないのやら、、、
• 図面をよくよく見てみると、実際に使う部屋は結構広く使える気がしてきました。あとは正式価格を待つのみ。住友不動産さんだから高いかな、、、トミヒサクロスと三井さんの大崎と比較中です。
• ＨＰには価格が出ていのですが、モデルルームでは価格の提示はあるのでしょうか？場所がものすごく良いですから、お値段はそれなりに…とは覚悟しています。12月中旬から発売とのことなので、そろそろ諸々の詳細が出てきてもいい頃ですよね。楽しみです。
  • 南西向きの中層階で＠３６０弱ぐらいです。ここから推し測ってください。
• 今日見てきました。一番いいお部屋（南角）は７６平米で8980万円です。１４階から２２階まで価格が変わらないんですよね。この価格付けは納得出来ませんが、部屋は間取りも眺望も仕様もすべてよく出来ています。
• だいたい1LDKだと、おいくらぐらいなのでしょうかー？？
  • ちらっと価格表を見た記憶では四千万円台だったと思います。ただし１ＬＤＫは北東向きでしかもオフィス棟とお見合いですから条件は悪いですよ。
• ３LDKは南西角（14-22階）が８９８０万円、南中（同階）が７９８０万、南東角が８４８０万だったかな。
  • 高っか…坪単価370〜380万円くらいですか？ここ大久保でしたよね？
    • 高いですが、山手線内側で工場跡地ではない地域の大規模再開発は、ここしかないという資産価値があります。（国鉄の寮跡地です。）そこに加えて売主・施工が住友不動産ｘ大林組で免震構造採用ですから安くなる要因はありません。
• ２LDKは考えなかったのでMRに行ったとききちんとチェックしていませんが、３LDKは南西が8980万、南東が8580万、南中住戸が7980万だったので、そこから推測するに6980万くらいじゃないでしょうか。坪350前後かと思います。
• 東南角の８４８０万円が間取りと日照の面で一番いいですね。南西角も悪くありませんが、線路の影響が懸念されて、８９８０万円ですから、お高い感じが否めませんね。しかし、新宿の夜景が見えるというポイントは捨てがたいので、南西角と南東角で迷っています。どちらがよいでしょうか？

交通

• 山手線２駅から歩けて地下鉄駅も至近
• JR高田馬場駅までの道は、ずっと緩やかな上り坂。
• この物件の近くを走るバスは、１系統だけ。しかもバス停が遠い。そして本数は田舎並み。

http://www.navitime.co.jp/diagram/00017910_00004323_t4

• 現地と山手線の間の道です。 先日、高田馬場から新宿の靖国通りまでつながりました。
• 新大久保駅も高田馬場と変わらない距離にあるようですね。どちら方面に毎日乗るかによりますけど2駅利用の価値は確認しました。以前新大久保から新宿商業エリアまで歩きましたがとても近かった記憶があります。休日であれば現地からでも歩ける時間を持てますし、徒歩のステータスをたまに味わうのも良いのではないでしょうか。西武新宿線に沿っている道路は非常に重宝しますね、なぜから現地周辺は広い敷地を持つ学校や公園がありルートを遮られているところが多いからです。ここに抜けていてくれて良かったです。
• 道の微妙なアップダウンを考えると、山手線使う時は新大久保利用になりますね

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  現地と山手線の間の道（２０１１年１２月３０日撮影）

構造・建物

• 山手線の線路の横の土地（シティテラス目白のモデルルームがあった場所。国鉄社宅跡地） に、最高高さ160mのオフィス、住宅(780戸）、商業施設を建設。
• かなり眺望はいいんじゃないでしょうか。歌舞伎町のネオンも眩しそうですが。
• 敷地は平坦。スペック的にも悪くない。
• 北側に160mのオフィス棟が接近してるね。100mのここは目立たなくなりそう。北向きの部屋は作らないないのかな？
• 計画建築物断面図を見ると、北（北東？）向きの部屋もあるような感じ。賃貸棟ともろにお見合いになるね。賃貸棟のほうが背が高いんだから圧迫感すごそう。
  • 赤いＡのラインをよく見て下さい（見方がわからない？）北東側と見合いになるのはオフィス部分です
• どうして隣のオフィス棟とズラして敷地内に配置しなかったのでしょうか？お蔭で北側の部屋は至近距離でオフィス棟とお見合いですよね。オフィス棟のほうが高層だと思うので、北はお見合い、眺望なし、日当り絶望だと思うのですが。南側は高そうなので検討は見送りました。
  • 想像ですが

1. 日暮里富士見坂から富士山が見えなくなると、このプロジェクトの見直し（建物を南に寄せるよう）を求められていました。（結局は富士見坂のすぐ近くに賃貸マンションが建ってしまったのですが）
2. 距離の関係で適用除外エリアではありますが、外苑絵画館後背部の景観規制の関係で問題にする声がありました。これも南側に寄せることで改善したようです
3. 今の配置は北側の公団？都営？への影響が最小限なんですよね。オフィスビルを線路側にずらすと団地の西向き棟にモロに日影がかかるので

思い当たるのは以上の３つです

• 北向きの部屋がオフィスとお見合いとありますが、オフィスビルのこちら向きの面はコア部分（エレベーターや共用部分）になるのでオフィスの窓はないと思います。トイレや休憩室の窓はできるかも知れませんが実際には「壁を見ながら暮らす」という感じになるでしょう
• 一応マンション側に配慮しているようですね。低層～中層部のマンション向きに窓はありません。とはいえ角部分などには窓があるようなので、６０Ｌの部屋に関して言えばお見合いはあり得るかと。
• オフィス階の見合いを配慮しても、オフィス棟の上層階は高級賃貸住戸。一生懸命購入しても賃貸から見下ろされて暮らすことになります。そんなところは買いたくないな！オフィス棟、住戸棟を同等の高さにして、低層階を賃貸にして欲しかった。それなら買う価値あるけど。
• 2棟並んでいる絵をみるとオフィス賃貸棟のおまけみたいなちょっと残念な感じが否めない。
• もう15階あたりまで組み上がっているのですね。想像よりも品のいい色合いです。

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  計画建築物断面図(2013年8月24日撮影)

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  現地状況(2013年12月14日撮影)

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  現地状況(2014年4月1日撮影)

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  現地状況(2014年4月1日撮影)

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  現地状況(2014年4月1日撮影)

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  現地状況(2014年4月1日撮影)

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  現地状況(2014年4月1日撮影)

共用施設

• 山手線圏内なのはかなり便利そう。そして大規模なので共用施設にも期待できそうですね。どんな施設が出来るのか楽しみです。子供を持つ親としては公園やキッズルームなどがあると助かります。

設備・仕様

• 防音のために二重サッシを採用しているけど、電車の音は完全には消せないから、神経質な人は西向き、南西は無理だね。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：41.86m2～81.68m2
• 間取りがアップされているのを見ました。ワイドスパンで結構良いように思えます。
• 3LDKは75Hタイプのほうが若干広いみたいだけど75Gタイプのほうがリビングの使い勝手は良さそう。壁の面積占有が多いからインテリアを壁に付けて無駄なスペースを省けると思います。まあ全体としてはこの2つの間取りは3平米の差しかないですから部屋の配置と各部屋の面積配分などで好みが分かれるのでしょうね。どちらも日当たりは申し分ないと思います。
• 間取り見ると南角は夏場は直射日光に照らされてめちゃめちゃ暑くなるんでしょうね。low-eなんかまったく意味なさないと思います。ある意味灼熱地獄。冬場も窓開けなければ暑いかもね。スミフはもっと考えて設計した方がよいのではないかと思います

買い物・食事

• すぐ北側のオレンジコートショッピングセンターにマルエツがあります。馬場のピーコックと使い分ければ日常の買い物は足りますね。
• 明治通りまで歩けば、オリンピックがある。安い八百屋も。馬場から帰ってくる途中には、ピーコックもある。

育児・教育

• 住居表示ではあまりいいイメージはないでしょうが、有名な進学校の海城中学・高校もそばですし、早稲田大学の理工学部も近くです。学習院女子大学も明治通りの反対側にありますし、周辺には緑の多い広い公園もあります。環境的にはそんなに問題はないように思います。
• この回りにぐるっと立ち並ぶ都営アパートは実際には公務員の社宅として借りあげられているところもあり、子育て世代のファミリーが実は多い。
• 近くの西戸山小中は百人町アドレスながら学区選択で流入超過の人気校。
  • 西戸山の学区は線路向こうだけじゃないかな。中学校は新しくて施設整ってるし、人工芝の校庭とか人気になるのはわかる。
  • 学区は違うが新宿区は学校選択だから西戸山も選べる。
• 小学校の通学区は新大久保近い、保育園は百人町。
• 完成したら、公立小・公立中はどこになりますか？どのような雰囲気の学校でしょうか。
  • 西戸山小学校、西戸山中学校です。今はどうだか分かりませんが、昔は公立の中でもトップの進学校でした。

周辺環境・治安

• 山手線内側、標高３０ｍの高台
  • 山手線の内側で、都心各所へのアクセスの良さに加えて地盤もいい。
• 高田馬場駅はショボくて暗い戸山口、同じ距離には新大久保駅もありますが独特の街ですし、立地としては微妙ですね。
  • オフィスやホールと一体の開発なので新大久保や高田馬場に近いことは問題にされないでしょう。
  • 「大久保」についてのイメージの問題なんでしょうね。私としては、値段にもよりますが、山手線の内側でギリギリセーフというところです。
  • ごく至近距離に実家がありますが、20年近く住んでいたのでなんとも思わないのですが。確かに戸山口は狭いし、綺麗ではありませんが用があれば早稲田口に出ればいいし、そんな極端に遠いわけでもないと思うのですが。利便性いいですよ。池袋、新宿、大手町いずれにも出やすいし、近隣には有名な学校はたくさんあります。中学受験する家庭には受けられる学校は山ほどです。
• 近所に住んでますが、敷地の隣には、ゴミ処理場の「新宿中継所」があり、数年前には周辺住民に健康被害もあったそうで、（私がこしてくる前,2000年前半頃に大きな問題になったようです）線路際の中継所につながる道は人っ子一人通らないという有様です。ダイオキシン濃度が高いんだと、近所の方は言っておられました。
  • 個人的に、新宿中継所が今でも少なからずダイオキシンを放出しているのが心配です… さすがに敷地の隣はイヤですね… それ以外は公園があったり、教育も悪くないので今近所に住んでいて気に入っているのですが… 大久保通りや歌舞伎町もありますけどね…
• 周辺に宿舎がいっぱいあるから、公務員が多い。日本人は結構手堅い系の人が多し。ただ外国人も多い。
• 現地見に行ったが、電車の騒音がすごいね。さえぎる物がない。 昼頃で1分間に1本ぐらい通る。ラッシュ時はもっと多いでしょ。 山手線、埼京線、新宿線の合計6本。 一番向こう側の山手線は新大久保駅があるのでそんなにスピード出てないが、他はスピードを出して通り過ぎる。
  • このへんは湘南新宿ラインと埼京線が猛スピード出せる区間だから音は仕方ない。
• 南側に保善高校のグランドが接してますが、保善はスポーツの強豪校。インターハイの常連です。早朝や夜間の掛け声、夜間の照明に苦情を言わないでくださいね。
• 新宿より落ちついていて、目白より庶民的。池袋より治安も環境も良く、渋谷より安い。全てを兼ね備えたパーフェクトな人気の立地。
• 思ったより馬場まで距離ありますね。線路騒音よりも引渡し後にもオフィスビル工事が続きそうなのがちょっと。巨大通りに面してない点はいいし、公園近いのもいいね。上の方も書いてますが住友だし高めできそうだよね。そもそも瞬間蒸発なんて狙ってないでしょうし。
  • 私も歩いてみて意外に遠く感じました。まあメトロの馬場駅から歩いたんですけど緩いとはいえ上り坂なので、微妙に疲れるんですよね
• ここは線路と大久保アドレスが気にならないなら条件は良いと思う。西と北は交通量少ないのに広い通りだし東は公園で解放感ある。ただ大久保とは生活エリア違うけど地名がイメージ良くない。周りの町並みが古いのもマイナスかな。高額物件だしマイナスポイントが地味に効いてくると思う。
• 実質ここは、高田馬場目白地区。人気のはずだよ。
• 南西側に隣接してる施設、誰も気にしないんですか？
  • あの・・・ゴミ焼却場はありませんけど、焼却場までの中継基地はありますよ。小型の収集車で集めたゴミを圧縮して大型コンテナに積み替えて焼却場へ送り出す基地がそれがこのマンションのすぐ南西の施設です。杉並の井草にあったのが、杉並病とか騒がれてこっちへ移設されたんです。たぶん排気対策はされてると思いますけどね。低層階西向きや南西角は目の下を毎日何百台も収集車が通るので念のため
• ここは新宿区で利便性に優れ、公園隣接で環境も良いんですよね。地盤や治安も申し分ない。　
• 子供がいるので公園や学校などが周辺近隣にあり、なおかつ主人の会社まで行きやすい所と考えています。戸山公園は以前夏に行った事があったのですが、じゃぶじゃぶ池がちょっとした滑り台の様になっていたりして子供がすごく喜んでいました。緑も多く木陰なども多い公園で暑さを感じなかったですね。公園も小さい公園から大きい公園までありますがこういった自然にふれられる公園が近くにあるのはいいなと思います。ちょっと気になるのがこれだけ緑の多い公園が近いと虫も多いかなといった点かな。
• 長く住んでますが個人的にはこの地域は静かで治安も良いと思いますので（大久保方面近くは除きますが）、検討される方々にはお勧めですよ。
• 諏訪通りの近辺は静かで、公園も多くて本当に良い場所ですよね。ほとんど出物がないのでマイナーですが、静かな住宅街なのに、馬場まで行けばほぼなんでも揃いますし、それでも不足なら新宿へ行けば良いです。ただ、公営住宅と公務員住宅が多くてあか抜けないのが難点でしょうか。
• この地域は静かなのは私も惹かれた部分です。馬場の駅は近いのですが、いわゆる繁華街の部分からは離れているからなのでしょうか。
• ここは地盤が23区内では一番くらい良い｡ 公園もあり環境や治安もいいですね。再開発物件で期待も持てます。
• 物件自体がいいものなのは重々承知しているが、立地の悪さだけはいかんともしがたい。毎日の買い物が周辺団地の住人と同じ場末感丸出しのスーパー（マルエツ）だなんて、とても我慢できない。スカイフォレスト完成後はここだけが周囲から浮いた存在になるのは間違いない。どうせ住むならもっといい環境にうまく溶け込んだ物件がいい。その意味では富久、大崎、東中野の圧勝だと思う。
• うーん、確かに高田馬場の利便性は分かるんだけど、それだけだよね。直感的にこの街に住みたいかって言われると正直住みたくない。線路沿いだし、ゴミ集積所近いし、回りは団地だらけでさびれているし、新大久保は雰囲気悪いし。

周辺施設

• 環境は実はいいんだよ。公園、スポーツ施設近接で緑も多い。
  • スポーツセンター、プール、中央図書館（移転決定）、 どれも徒歩３分圏内。
  • 新宿区のスポーツセンター利用料は結構高いね。 障害者や高齢者を無料にすることもないみたい。

その他

• ここの近辺は公園、学校、区の施設、昭和に再開発済と開発余地が微妙かも。高田馬場駅側が再開発したら化けそう
• 大久保ｱﾄﾞﾚｽは少し躊躇するな…地価は周辺に比べて下降してるけど。線路の騒音は池袋のﾐﾚｰﾆｱより酷いね。駅から離れてるし、南西は騒音、北東は壁、南東が池袋より安価に収まるようなら検討したいが、ﾐﾚｰﾆｱの角住戸よりかなり狭いのが難点。池袋の売れ行きイマイチのようだから少しは期待できるかな？
• スカイフォレストが完成すれば、オフィス棟、レジデンス棟と併せて、高田馬場が六本木ヒルズのような存在になります。当然、人の流れも大きく変わります。町も変わります。大規模開発地の最南端に位置する当マンションは間違いなくこのプロジェクトの本丸であり、東京山の手西部を代表する物件になることでしょう。９０００万円は安くはありませんが、それだけの価値はあると思います。
• ここは街の将来性と地盤の強さなら、山手線随一だと思います。大崎と品川と新宿と高田馬場が今後東京の新オフィス街として発展するでしょう。もちろん住むのも最強ですね。逆に言えば、この4ヵ所の影響で廃れる地域も近隣に出てくるはず。
• この物件、条件だけで考えると悪くないが、価格設定に疑問を感じる。山手線＆メトロ利用可で公園隣接は良いのだが、80平米に9千万弱をつけるとなると購入層はそれなりにお金がある人ということになる。そこで気になるのは周辺とのバランス。高田馬場は学生の街で、この物件の周囲は都営団地や宿舎。スーパーも近いところにあるピーコックやマルエツは庶民的な店なので、この物件の購買層が満足できる買い物ができるかというと怪しい。物件の価格はそういった街の雰囲気も込みになるものだと思うので、その意味では値付けが高すぎるように思える。この再開発が全て完成して、果たして街のイメージを覆せるようになるものがどうか。
• 再開発の大規模タワマン、地盤の強さ、環境も治安も悪くない｡ 人気になるでしょう ｡ 新宿～池袋の間が再開発でイメージアップ。恵比寿駅～大崎にようなイメージになるでしょう｡
• MR行ってきました。コンセプトビデオ見ましたがこの物件の魅力にひきこまれました。建物も文句なく素敵でした。多少割高感があったものの土地に馴染みがあり愛着もあったので本気で購入しかけましたが、やめることにしました。うっすら遠い駅からの距離。線路の真横。ごみ中継所隣接。あとだしの自分の商業ビル真横。これらは完全にマイナスです。さらに言えば商業ビルが高田馬場駅寄りに立つのは、分乗マンションより商業ビルを優先しているからに他ならないのではないでしょうか(わかりますが)。

掲示板

• 「SKY FOREST RESIDENCE　TOWER&SUITE （スカイフォレストレジデンス）」についての口コミ掲示板一覧
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