ジオ西宮北口 ガーデンズ

2014年3月15日 (土) 16:16時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県西宮市神祇官町8番2（地番）
• 交通：

1. 阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩9分
2. 東海道本線（JR西日本） 「西宮」駅 徒歩9分

• 総戸数：414戸（北工区 : 254戸　南工区 : 160戸）
• 構造、建物階数：地上10階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年02月下旬予定
• 売主：阪急不動産株式会社/新星和不動産株式会社/エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 関西支店/株式会社アーバネックス
• 施工：株式会社竹中工務店

価格・コスト・販売時状況

• 一期で何割売り出すか興味深いですね。利便性の割に価格が手頃。大規模ですしにしきたバブルが継続中なのか判断するには良い物件ですね。スーモは広告誌なので内容は全てお客様であるデペの意向が反映されます。毎週みていたら、今週はどこのデペが広告料を多く出しているかわかりますよ。
• 今朝の新聞折込広告によると、１期の販売戸数は、１１０戸。１期は要望書が出ている数になることが多いので、現時点で申込み予定が１１０戸ということになる。出だしとしてはどうなんだろうね？
• 値段上がってたけど人気あれば仕方ない？もしや増税分の上乗せ？なんだか複雑。
• 一期売り出しで110戸という事は実際は80戸くらいですね。この規模で一期成約2割は厳しいですね〜。場所がどうとかじゃなくて単純に高いんですね。完成後に1割とか2割引くんでしょうけど最初に高値で買ってくれる人達がいるから収支は合うんでしょうね。
• 東南角部屋の人気が高いのか？80平米以上の部屋の人気が高いのか？人気が偏っていることは否めないようです。両端以外で90平米以上の部屋があれば、値段的にありがたかったのですが。
• 強気の価格設定ですね。
• Fタイプ人気だと、私も聞きました。確か、ほとんどのフロアに希望の方がいるみたいですよね。妥協したくないけど、外れたら…悩ましいですね(>_<)どれくらいの確率なんでしょう？
  • Ｆタイプの最上階は倍率４倍と聞きました。
    • Fタイプ最上階5,598万円…。庶民には無理ですな。
• Fタイプ以外の間取りが微妙ですよね。今後もこれだけの戸数。売れるんでしょうか。
• 新聞折込広告と、HPの物件概要から判断すると、120戸前後売れている様子。現地の歴史を知っているなら、いいことだけ書いてある物件資料を見て戸惑う必要ないのでは？PR資料なんて、所詮そんなもんでしょう。いいことだけ書いてます。ここは規模の大きさ、駐車場や付帯設備の充実度を考えると、近隣のローレルと購入検討比較するなら、よっぽどいいと思う。評判は良くないけど、学区も同じだしね。
• ここは値段で勝負するマンションでしょう。価格重視なら価格高騰のこの時代にマッチしていると思います。西北から遠いけど、この値段ならいいでしょう。ローレルよりも断然価格帯は安い！！
• ここは人気あるのですか？　先週ギャラリーいったら　まだ3分の1も売れてない様子で　高齢者が多いときいたのですが。思ったより売れてないじゃんというのが　本音です。うちは子育て世代ではないので　前向きに検討してますが。担当の方も今はもう地歴は関係ないといってましたが　今後の売れ行きが不安で　まだ検討しています。転勤族で今後も　移動する可能性もあるので　西北ブームで賃貸に出せるかも悩みどころです。ただ　施設の充実は　年取ったときにいいかな？アサヒビール工場のあと　開発で　価値があがるか？　この周辺も　もっと綺麗になったらいいのですが…
  • 昨日確認しましたがそうですね ４分の１が正解ですね。売れ行きは微妙でした… 南工区はほとんどといっていいほど売れてません。あれだけ宣伝して、もっと埋まってるかと思いました。値下げしてくれたら助かりますね。駅からの距離が問題なのか？土地柄で避けるのか？現時点での購入悩みますね〜
• この周辺は以前に比べると、ずいぶん綺麗になりましたし、今後も整備されると思われるので価格設定が１割程下がれば良いのですが・・・
• 価格がもう少し安ければ あっという間に売れそうですよね。ただ気に入った部屋かどうかは微妙ですが。東向き高層階の眺望って どうなんでしょ？
• １期で広告を出した１１０程度で４分の１ですね。来場１，０００組突破でこの数字は少し厳しい感じがします。これから新たに３，０００組以上が来場するのも考えにくいですし・・・。２期以降、標準の最多販売価格が３，５００万程度になるのを期待します。そうなれば購入を検討します。阪急、ＪＲが１０分程度で、ガーデンズが使えるのは魅力ですから。
• ここって、高い？広告では2900万～と書いてあるので、さすがに安いなと思ったのだけど。（まあ客寄せの最安値の部屋でしょうけど。）「地歴、騒音など気にしません、西北ならいいです。」という人には、ぴったりはまる値付けをしたのかなと思ってました。
  • 適性価格なのでは？もっとバンバン売れてもおかしくない価格設定だと思います。
• 120戸程売れていますね。先週の木曜にMRで聞いてきました。
• 北東棟って言うんですかね？東向きじゃなくて南向きの北東にある棟。あれが9割程埋まってましたよ。北西は2～3割程、北東の東向きは8割ぐらい。北西の西向きは3～4割、南棟は両方ともぱやぱや～って感じですね。
• モデルルームの雰囲気もゴージャスではないけどいい雰囲気ですね。好みで言うとLuxuryの方が好きです。2つのタイプを比較するとオプションがどのあたりなのか検討がつきそうですね。間取りが138タイプもあって選ぶのが大変ですが、条件を選択して絞り込めるのは便利ですね。できれば価格帯も選べるともっと便利なのですが。
• 売れてるんですねぇ。あとどれくらいなんだろう。先着順がずっと31戸のままなのが気になってましたが、よく見ると価格とかが変わったりしてるので、常に31戸になるように売れたら追加していってるのかな？
• ジオって値引きしますか？
  • 値引きないですよ。竣工前完売になると思いますし。アサヒビール跡地にマンション建っても西北からは少し遠いですね。
    • アサヒビール跡地は公園、病院です。マンションは立ちませんよ。ジオいいと思いますよ！
• 北側はほぼ売れてるみたいで、残りはほぼ南側じゃないかな。南の完成はまだまだ先だからね。北側ほぼ完成したの見えるけど、デザインマンションではないけど、飽きのこない感じ。重厚感ではないけど、外壁とか高級感感じられる。中庭も思ったより広くてビックリしました。

交通

• 最寄りは阪神国道ですよね？
  • 確かにそうなんですが、敷地からの出入口が北側になっちゃったら、 阪神国道駅を利用するのは、阪神電車に乗り換えるときぐらいになっちゃうのでは？ 最寄り駅西北／JR西宮9分というのは、妥当な表現だと思いますよ。
• 最寄りは阪神国道っぽい気もしますが、通勤通学で阪急を使うなら西宮北口まで行ってから乗る方が便利ですかね？ 乗り継ぎとか面倒ですし。
• 阪神国道駅を利用するぐらいなら、今津まで歩くよ。何しろ、乗車時間２分で、乗り換えで３分掛かるよ。
• 物件環境は、阪急神戸線の西宮北口駅だけでなく東海道の西宮駅も利用出来る距離にあり遊びに行くときは目的地によって選べるのはいいですよ

構造・建物

• JRから通勤時に眺めてますが、部材化しての工事なので、施工ペースが早いですねぇ。しかし、外観の色が淡い色調で昭和の団地っぽく見えますねぇ。しかもベランダ間仕切りが、俗に言う “ペラボー” なんですねぇ。相当に安っぽくなるであろうことが想像できますか、評判的にはどうなんですかねぇ？
• 確かに外観に高級感とか重厚感とかを全く感じまへんな。豆腐みたいに真四角で、芦原橋あたりの市営住宅・・・とまでは言いまへんけどな、公団住宅に通じる安っぽさを感じますわ。
  • 現地見ましたがジオタワーの外壁と同じものに感じました！ま、デザインは違うのでかなり劣るでしょうが、安っぽくは見えないと思います。モデルルームの模型でもそー感じました
• 内装に関してはそこまで問題じゃない。この物件の問題は基礎の構造部分でしょ。10件以上物件を見てきたけど構造部分の説明でここまで（一部除く）ばかりの物件は見たことがありません。ホントに一部除くの時はＡタイプは除くや1階部分は除くと表記するはずです。阪急竹中のやらかしコンビですし外観の見た目も安っぽい。しかも値段も安くありません。もともとの土地の値段を考えると尼崎ＤＣより安くならないとおかしいですしね

共用施設

• 中庭があって、近所づきあいがしやすそう。
• 確かに駐車場の渋滞問題は気になります。エレベーターが混雑するのは覚悟していましたが駐車場まで辿り着くのにストレスを感じそうです
• メリット・・・共用部の充実！スケールの大きさ！やっぱりエントランスがいい！各種の費用負担が軽くなる。たくさんの家族と友達になれるなど。
• 4階建て415台の駐車場には2基もエレベーターが設置され非常に便利ですっ。
  • クルマの利用頻度が高い方は、北棟を選べってことですよね。これだけの大規模だと、先着で契約した方に駐車場も優先権があればよいのにと思います。

設備・仕様

• キッチンはタカラスタンダードでしょうね。シンク下の収納が開き戸なので、コストを抑えたタイプのシステムキッチンだと思います。開き戸は最近のマンションでは珍しいです、使い勝手はスライド棚のほうがよいです。
• キッチンでのオプションは

1. フルフラットカウンターの白（収納付き）
2. 造り付け食器棚
3. レンジフードグレードアップ
4. 食洗機を容量の大きなタイプ

にしようかと思ってます。下部の引き出しはディスポーザーがいて使い勝手が悪そうだったんでスライド式でなく標準の開き戸にする予定ですよ☆

• キッチンシンク下の観音開きの収納、隔壁がペラペラボード仕様、個人的に気になったのはこの辺だけであとは標準的な仕様がちゃんとついていると思いますよ。
  • 確かにキッチンの標準仕様 安っぽいというか 今どき観音開き？ 上の方のいうとおりキッチン 確か人工大理石じゃないですよね？

1. 風呂場やキッチンの タオル掛けもオプション 手すりもオプション
2. お風呂も 今は魔法瓶タイプが主流なのに オプション
3. カラリ床もオプション
4. 釣り戸棚もオプション

だいたい大手なら、その辺は標準で着いていて、施工前なら着けない選択もできる、カラーやフローリングなどの色も選べるのに選べない。結構いい値段はるし。ジオブランドオプションだらけがちょっとね〜。コンシェルジュなんかより内装に力を入れてほしかったなぁ

• • 子育て、シニア世代に人気の 引き戸も オプションらしいです。開き戸は ぶつかるから大手は 引き戸がメインになってるのにそれもオプションらしいです。お金儲けに走ってますよね〜
• キッチンの観音開きは確かにそうですね。趣味によるかもしれませんが…天板は人造大理石のようです。カラーが選べない部屋が多いのは確かに痛いですね。施工が結構進んでいるので仕方ないですけど。low-E硝子標準採用は私がみた範囲で他ではやってないところの方が多かったので、個人的にポイント高かったです。
• いやぁ 今どき 魔法瓶タイプじゃない風呂。高齢者や障害者、幼児向けの手摺り。ましてやキッチン風呂のタオル掛けぐらい ごくごく普通に着いてなきゃね〜。標準のキッチンなんて ジオなら メーカーで一番最新のキッチンを入れてもいいと思います。中庭の維持のために ぼったくられてる感あります。工場地帯、電車騒音、立地も駅近という訳でもなく地歴も学区も 金額も微妙。それなら内装くらい力入れてほしかったなぁ。
• 細かい部分まで 気を利かせるのも ブランド力を保つ 重要ポイントですよね？ここのジオは ちょっと手を抜いてますよね。もう少し 高級感も欲しいなぁ。価格さえ 下がれば まぁまぁかな。

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：65.29m2～91.04m2
• ＨＰに間取りがたくさん出てるけど､どれも廊下ばっかりで､細長い部屋ですね。使い勝手どう？

買い物・食事

• ガーデンズより、業務スーパーの方が近いです、ここ。私も黄色い買い物袋を愛用していますが、CP抜群です。
• ガーデンズの成城石井は、スーパーというより輸入高級コンビニの品揃えだし、生鮮食料品は買わない。マックスバリューも近いよ。それと、イズミヤの食料品って結構そろってるよ、意外とあなどれない。うちは食料品は、阪急1Fのデイリーマートだけどね。(うそつけ見栄張るなって？　いやいや半分くらいほんとかな。）
• 買い物できるスーパーなど徒歩圏内にありとても安いです。特に西宮北口駅前の阪急西宮ガーデンズに行けば日用品などほとんどの物が揃っていてます。車ないですが不自由に思った事は今の所ないです。

育児・教育

• ここを選ぶと、子どもに将来どう伝えるか悩んでしまいそうです。自分たちは気にしてなくても、現実的に子どもはいつか差別されるかもしれない、何か言われたりいじめられたりする時がくるかもしれない。ここがひさべつ地域だということを話しておくべきなのか、何も伝えないでおくのか。話しておく…と、子どもは過剰に悩むかもしれない。だけど予備知識がなくていきなり差別された時のことを考えるとあらかじめ話しておいたほうがいい気もする。ここを選ぶと、そういうことで長い間悩みそうな気がします
• 近くのラフィネスには小学生たくさんいますよ。最近の小学生はあまり外であそばないのでみかけないだけで、朝の登校時間にはたくさんいますよ。親が子どものころからすみつづけてる家庭はほとんどなくて、最近引っ越してきた家庭のこどもが多いです
• 一歳の娘と住みますよ。子育て環境問題ないと思います。駅からの道のりも明るくて夜道安心ですし。
• 学校区は心配なジオガーデンズ‥ただ先生は有名な方ばかり！
• 保育園安くていいですよ！何よりマンション内にあるのがいい！
  • 保育料どれくらいですか？あと、南買った場合入居の時にはもう満員てことはないんでしょうか？入れなかったらあっても意味ないですよね
    • 保育料は4万切るくらいです。先着順ですが、南棟でも年内に契約したら大丈夫だと思います。

周辺環境・治安

• このエリアは地元民から不人気故、地価が安い。
• 西宮北口の南側は色々言われてきたけど、これだけ新規の人が増えると街並みも生まれ変わりそうでワクワクします。
• 線路が近いことや準工業地域ということを気にしなければ便利なところだとは思います。 ただ、東側がさみしい感じなのと、抜け道で狭い道の割には交通量が多いです。
• あの辺は工場地区だったところで、地歴組が言っている区域内に入っているのかも知れないが、ほとんど人など住んでいなかった所。別に彼らの言う地区のど真ん中を開発した訳じゃないし、マンション群に変貌して行っているだけ。10年たてばかなり変わっていると思う。
• 現地西側の土地てなんなの？平屋と今時砂利道って、、北側も落書き凄かったし、全くピンとこないな
• 地歴のことなんか関係なく駅１０分で線路沿い、環境もいい訳でない。緑も少ないしね。
• 便利は便利だけど 線路に挟まれて うるさそう、すぐ線路の横の工場えんとつだらけだし。土地柄もよくない印象の場所、自然が少ないし。安いスーパーも近くにない。ガーデンズは便利だけど 安くないからお財布に優しくないよなぁ。数年後 劇的に変わったら 引っ越ししようかな
• 自然環境少ないですね
• 昔の住宅地図調べてみたけど昔食肉加工してたところはトヨタ北側ですね。今のみやっこキッズパークのとこ。ジオガーデンズ建つとこは昭和30年代からずーと協和発酵の倉庫とグラウンドです。この敷地は全然地歴問題なしでしょ。
  • 本来は問題ないんですがこの辺り一体を そういう地域だと勘違いしてる西宮市民が多いのが 残念です。あの辺はね…という話は 市外から来たはずのママ友ですら噂してますので このイメージを変えてくれたらいいな！
• 浸水区域気になるでしょ。ここは気になることが多すぎるので検討から外しました…駅から遠すぎるのと現地周辺の雰囲気、空気感が駄目でした。正直住みたいと思えなかった、、
• 皆様ご存知の通りここは所詮準工場地帯。東側の広大な駐車場をフルノデンキが売却し工場になる可能性だってあるわけです。そんなこととか皆様は気にならないの？
• この辺りで、まとまった土地が出ればマンションしか利用法はないよ。良い悪いではなくそれしかないやろ、用途地域が準工？としても土地値は工場で採算が合う筈がない。平成バブル崩壊で、西宮の宅地価格はピーク時の３割ぐらいになってるが、当時坪５００万は当たり前やった。今では、笑い話だが、当時はそれが相場やった。（ここではなく西宮上位クラスに於いて）時間が経てば北口のマンションバブルも笑い話になるのは必定と思ってるけどね。
• 市営住宅が多いので、大規模物件は町の雰囲気には合うのかな。
• 周辺の市営住宅のお家賃が安く、中身もいいので、あまり周辺住民からは買う方がいらっしゃらないと聞いたのですが、購入された方は遠方の方が多いのですか？
  • 地元の人がこんなとこ買うわけがないやん。申し訳ないが完売するのにかなり苦労すると思うよ。悪いとは思わないが、この場所でこの値段は正直あり得ないくらい高い。
• 西宮北口が人気な理由を読んでみました。交通の便や買い物などが便利でいろいろな面でバランスが取れている街ということですね。おひとり様にもファミリーにも人気があるんですね。それにしても広い敷地と庭が魅力です。駐車場も確保できて自走式というのも嬉しいです。
• 一昨日 現地を見に行くのに 周囲の地下道が 冠水して 大変なことになってました このあたりの地形大丈夫なんでしょうか？アクタ地下道は 完全に浸水してましたよ
  • あんな大雨めったにありません。西宮市観測史上最高らしいですし。しかも、冠水してたのは、高架下でそりゃあんな道なら、西宮でなくてもどこでも水たまると思いますよ。現に、すぐに引いてましたよ。
  • 長年西宮に住んでいましたが、浸水は心配はいらないと思います。西宮浜の近くのマンションなら少し津波が気になる程度です。
• トヨタって マンションになる可能性ありますか？価格で西向きを検討してますが、東のが無難かな？
  • トヨタは最近引っ越してきたばっかりです。なくす可能性はないんじゃないですか？店舗内もけっこう綺麗ですし。
• もし購入検討するなら、普通に考えて南棟より北棟のほうがいいでしょう。価格差がどのくらいかわかりませんが。JRに乗って現地を見ると、良く分かると思います。
• 深夜の長い貨物の騒音の件ですが、最近のサッシの防音性はとても優れているらしいので、そこに期待しています！後は…自身の順応性かな(笑)
• ＪＲ線路土手が壁になってるからね、しゃがまないと通れない様なトンネル通路があるぐらいですから。それだけに、西宮地区においてはＪＲの南北で景色が違うよ。ある程度の西宮の知識のある人が、ＪＲ西宮北口に降り立ったらビックリすると思う、ホンマ。
• 本物件南の線路下を東西とも頻繁にくぐりますが、南西（今津西線）はさほど響かないのに対し、南東（抜け道）は結構響きますよね。
  • 南東（抜け道）は、道幅が狭い割りにしては車多いし、事故が多い。事故後の後処理をしている警官をよく見ます。

周辺施設

• 西宮の市政ニュース（8/10)「魅力あるまちづくり」を読むと、「アサヒビール工場跡地は、（救急医療やがん診療などに重点を置いた）市立中央病院・消防署・中央体育館の移転や防災公園の整備などを行うとともに、周辺地域を含め、新たな都市拠点としての街づくりを推進する」と記載されています。まだ本決まりではないですが、もし実現されたら、近い将来、西北南側のマンションは益々人気となるでしょうね。まだ比較的お安い今のうちに購入を検討すべきですね。
  • キリン跡地には直線距離は比較的近いがＪＲ線路が壁になっている為（南部の人にとってはそれはメリットであったが）当地より、津門地区が良くなる材料でしょうね。
• 病院はJR線くぐって南に行った方がいいですね。西宮北口の南側はマンションが立て続けに沢山立ったのでエディオン正面の病院はどれも以前に比べ混んでいるような気がします。

その他

• やっぱり414戸は相当多いね～メリットデメリットいろいろありそうね
• 芸術文化センター南側の大きな駐車場が、１０月末で閉鎖しますが、また新しいマンションが建つんですか。
  • 更地になってますね。今日そばを通りましたがまだ駐車場撤去工事の看板のみで、今後何が建設されるかは書いてませんでした。結構広いので何ができるのでしょうか。その西にも結構前から更地になっているところがありますよ。西北南側建設ラッシュはまだまだ続くのでしょうか…
    • 西側駐車場は銀行の寮になって、南の駐車場は住宅展示場になるみたいですよ！

掲示板

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