レジデンス百道

2014年3月12日 (水) 16:39時点における版

物件概要

• 所在地：福岡県福岡市早良区百道二丁目807番161（地番）
• 交通：福岡市地下鉄空港線 「藤崎」駅 徒歩2分
• 総戸数：232戸（非分譲住戸120戸含む）
• 構造、建物階数：地上10階　地下1階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年02月下旬予定
• 売主：西日本鉄道株式会社/東京建物株式会社
• 施工：株式会社淺沼組九州支店

価格・コスト・販売時状況

• 待ってました！百道はもう土地はないのかと思っていました。早く詳しい情報を知りたいです。
• 半分は非分譲で建て替え前にお住まいの方が手出しなしで住み替えされると聞きましたが、本当でしょうか？
  • 分譲マンションの建替ですので当然、元の所有者（１３０戸）は権利をもってられます。「藤崎住宅」で検索すれば建替えの経緯等の情報は出てきますよ。もともと建っていたマンションが、容積率に余裕があったためこのように負担の少ない建て替えができたんでしょうけど･･･中古マンションで容積率に余裕のある物件を探すのも良いかもしれませんね。
    • 場所としてはすごく良い場所ですね。マンションではいつかは建て替えがあると聞いてはいたのですが、実際建て替えをした物件ってはじめてみました。どこも、建て替えにはいろんな問題があり、難しいと言われている中、こちらは良い建て替えが出来たのですね。将来を見据えた物件選びと言うのも、とても大切なのですね
• どのくらいの価格なんですかね？小学校と中学校の校区が良いので検討中です。先住民が先に部屋を決めるみたいなのが、気になりますね。
  • 当然、先住民が良い部屋を先にとるのでは？いわゆる地主さんだから仕方ないですね。
• 学区が良く、駅近、全戸南向き 最高ですね。人気集中しそうですね。
• 地元の不動産屋さんから元の地権者が最上階全部と上層階の大多数、妻住戸のほとんどを抑えているようだと聞きました。全住戸の半分以上が地権者で、かつマンションの居住構成が上記のような形だと普通は考えますよね。まぁ、立地が良いので価格次第かと思いますが。
• 4000万スタート？
  • 苦戦必至なんじゃないかな？売れ残り、値下げで狙い目？？？甘いかな。。。
    • 売れない要素なくない？強いて言うなら、サンリヤンがダサいイメージ。場所は最強すぎる立地。
• 地下鉄天神のホームが一面このマンションの広告なんだけどそんなに苦戦してるの？瞬殺完売なイメージなのに。
  • 立地はいいけど、今いる住民との関係を気にして今一歩踏み出せない人が多いのかと思います
  • まだ受付すらしてないだろ。価格も未定。老人多いのは嫌だな。地主面されそうだし。旧住民vs新住民で色々もめそう。
• 説明会情報 最上階は全て先住民のもの、東南角部屋は全て先住民のもの、西南角部屋は２．３階のみ。つまり妻住戸が割り当てられるのは２部屋のみ。しかも６０００万円台。あまりの不公平さに笑いが出た。
  • マジか。そりゃないわ。いい部屋(最上階、角部屋)は先住民がタダでゲットして、高い金払う新住民が残りって。普通、逆だろ。販売して、売れ残りに先住民が住むべき。自分も候補から外すかな。
    • ちなみにタダではないよ。
      • 何か感情的に受け入れがたいね。いくら地権者でも、オンボロ住宅に住んでたのに完全いいとこ取り。せめて地権者も含めて抽選にすべきでは？悪いのは西鉄だけど。これが建て替えの悪い前例にならないように大量に売れ残って欲しいね。
• 場所はいい。問題の拘置所もそんなに近くない。ここは多分、刑務所跡地。ここの宣伝分、前入居者の立て替え分が、新入居者に被せられる。不公平感はあるよな。
• 藤崎住宅の建て替えですから取り壊しでしょう。管理費も修繕積立金も今までより上がるのは確実だけど払えないなら売って出て行けばいい。売る予定にしている人はいるはず。1000が6000になるなら売って他所で細々と暮らしたくないかい？私がここの住民ならそうするかな。自分に金があるなら死ぬまで住んで、そのまま子に残す。どちらにせよ場所が場所だけに4000くらいなら売れるんじゃない？
• サンリヤンに6000万だすツワモノは少ないと思います。この価格は厳しいでしょう。
• 旧入居者が、最上階のいい所を独占みたいだし。価格６０００万は色んなものが込みだよね。仕様を見ないとわからないが、並みのサンリヤンなら、コストパフォーマンスが悪すぎ。
• 旧入居者の資産価値はどこくらいなんだろうね？建築年数からして、１０００万～１５００万くらい？それで新築６０００万円の最上階に住めるならいいな。だから、皆、乗ったんだろうけど。
• 不動産は立地が重要とは言いますが、とても良い立地 - (地権者が半分以上 ＋ 新住民は残り物の間取り ＋ サンリヤン ＋　坪単価190万円以上) = それでも買う！、となる方がどれくらいいるかでしょうね。南向きとは言え、ももちパレスも老朽化してますので今後は建て替えの可能性が低くは無いと思いますし、そこまでメリットも無いような気がしますがどうでしょう？
• 説明会に行った方の情報では、どうも最上階と妻住戸はやっぱり先住民が全部占拠している状況らしいです。唯一空いてるのは西南角の２．３階のみ。そこはシャッターゲートの真上でさらにゴミ置き場の真上だから空いているのだろうとのこと。市役所やももちパレス、水道局などは老朽化が激しく建て替わる可能性もあり、低層階はいつも日当りや眺望の悪化に戦々恐々としなければならないようです。やっぱり普通のマンションと違ってネガティブな要素が目立ってしまいますね。
  • 市役所、ももちパレス、水道局って全て北側ですよね？日当たりはあまり関係ないような気もしますね。それでもやっぱり、目の前に建たないことに越した事はないのでしょうけどね。「普通のマンションと違ってネガティブな要素が目立ってしまいますね。」確かにそうですね。
• 2LDK、3500がスタート価格だそうです。以外に安い印象。
  • それ６０．０５平米ね　約坪単価１７６万くらい
• サンリヤンではありえない価格ですね。値付けを間違えてる感がありますが、この価格じゃないと建たないのでしょうね。負担が大きいです。
• この間取りで、この価格か・２ＬＤＫとかではあり得ん。いい部屋は既に先約済だし。売りは、駅まで２分ということだな。道に面しているよりいいと思うがな。
• ＨＰにも載ってないような９０～１１０平米で見晴らしのいい、素敵なお部屋はほとんど売却済みでした・・・もとから住んでたかた以外でも、決断が早いかたがいらっしゃったみたいですね。知人に聞いたんですが、もとから住んでた方も購入に際しては相当の額を負担されるそうで、額を聞いてびっくりしました。不公平感はないようにできてるんだなと思います。残っている９０平米のいい部屋ありました。駅も商店街も公共施設も近い、子供にいい環境で教育を受けさせたいので、購入の方向で検討してます。
• モデルルーム行きました。四人家族なんで８５平米以上はほしいんです…。めちゃくちゃ高くてビビりました。ももち浜より利便性良いのはわかりますが普通のサラリーマンには厳しかった

交通

構造・建物

• 建替えで地権者負担ゼロなんだか高くするのは無理よ。しかし総戸数232戸で10階建にはびっくり。
• 不動産曰く高さ制限の為10階建てになったという説が、有るようですが実際はどうなんでしょうか？
• 一部の間取りで「乾式耐火遮音間仕切壁」が使われている。構造壁だと重量がかかり過ぎるんだろう。販売価格を、単純に専有面積で割ると、確かに割安になっている。
• 一見、一棟の建物に見えるが、構造的には、南に３棟、東西に２棟を並べた構造。ラーメン構造なので、柱の位置を見ればわかる。エレベーター７基は多いな。維持管理が大変そう。そうしないと人がさばけないのだろう。そういう観点から見ると、駅からの近さが売りなのだから、無責任な立場でいうと、１階もありかなと思う。上は、見晴もいいが、風も強いぞ。
• マンションから外に出にくいので、棟の中でも場所によっては駅近の利便性が半減する。出口が少なすぎ。立て替え物件の限界が見える。

共用施設

• 地下について、私の予想となりますが、ランドプランを見る限りでは、駐車場と、バイク置きばしか見当たりません。しかし、駐輪場としては、408台分の場所が確保されているはずですので、かなりのスペースを要します。駐輪場が地下にあるのではないでしょうか？百道は結構人気のある場所だと思っていたのですが、違うのでしょうか？
  • 人気なのは、百道浜の方だと思いますけどね。地下は、駐輪場だと私も思います。
• 232戸に7基のエレベーターは良いと思いますが、管理費は高騰しないのでしょうか？
  • 現在200戸以上ありエレベーターが10基あるマンションにすんでいますが最低でも7基ないと大変かと思います。管理費は単純に33戸に1基ある計算になるのでそんなには上がらない無難な金額になるかと思います。
• 屋根付きの駐車スペースは、無いのでしょうか？また、駐車場代も気になるところです。
• 自転車置き場がずいぶん遠いような気がするんですが、敷地東の最も離れたところから実際はどのくらいの距離になるのか見当がつく方居られますか？
• 200戸以上あって、車寄せが大通り沿いでは無く南西の一つだけって雨の日凄く混み合いそうなんですがそんなもんですかね？全体的にご年配の方が多そうで、車寄せを使う頻度も高そうな気もするのですが。

設備・仕様

• レジデンスって、どの位の仕様ですか？サンリヤンよりは上でしょうが、どの位か分かりません。仕様は低いと買う気がしない。だからと言って、価格が高いのも困る。皆、同じでしょうがね。設備よりも、スラブ厚とか、躯体にこだわりたいですね。
• モデルルームを見に行った感想。
  • 南向きの部屋は確かにある。だが、全体の物件に南向きの部屋を作るため、間取りはウナギの寝床みたい。建物全体でウナギの寝床をひたすら集めたみたい。
  • この建物の構造からして、エレベーター７基は必要。ただその７基のエレベーターの維持管理は大変だろう。共益費が高くなるのは必然。
  • 仕様はサンリヤンより良さそう。だが、それでもこの近くの相場よりかなり高い。

以上、個人的感想ですが、これらは、この物件の経緯から考えれば、当たり前のことかもしれないですね。それを踏まえて、立地条件などを、どう考えるかみたいです。あと、これは人によっては、どうでもいいことかもしれないですが、ネットの回線やプロバイダーが制約されるのは不思議でした。安いですけど。

間取り

• 専有面積：60.05m2～97.95m2

買い物・食事

• 確かに百道も百道浜もお店自体あんまりないもんね。。。おしゃれな店なら百道より姪浜の方があるかも。
• 藤崎駅北側～ココ～百道中方面にコンビニがありません。場所は非常に良い所なので、入居者増加＝コンビニ需要増加で新規ＯＰＥＮを期待します。

育児・教育

• 一つ言えるのは、百道中関係者は涙目になってるだろうなということ。ただでさえマンモス校なのに学校を新築する土地もなく数十人規模でまた生徒が増える。本当にプレハブでも作らないとやりくりできなさそう。
  • 確かに。。。百道中どうするんでしょう・・・インターナショナルスクールに移動してもらうしかないのでしょうかね。。。
• 百道中の1年生は9クラスになったんですよね。2000年BABYで多いはずなんですけど、受検する人が多いんですよ。百道浜なんか結構減りますよ。
• 小中学校が程よく近いのはプラスかな。
• 暗くてジメジメしてようが上の階が埋まってようが百道だから買うって人は絶対いるからそんな心配しなくて大丈夫です。高校は修猷だけじゃないし。香椎や柏陵、福翔くらいしか受からない我が子が触発されて城南くらいは行けるようになるかもしれないってそれくらいの理由で百道も多いですよ？西南や大濠も近いし。
• 子育てのことを考えたら百道かな。

周辺環境・治安

• 以前拘置所があった場所のすぐ近くで、目の前にお墓&お地蔵（死刑囚のもの？）があるもんねー。あと戸数が多すぎてさながら高級市営住宅。でも場所は良い．
• 拘置所が近すぎ。苦戦したライオンズ百道と同じ道を辿ると予想。
• 近隣住人の反応はどうなんでしょう。場所がよくて、周辺にも配慮された計画であれば言うことなしじゃないかな。それと、価格かな。百道は高額のイメージがあるから。
• 周辺の街並みへの影響は相当大きいと思うよ。事業担当者に少しでも街並みへの理解があればこんな計画にはならなかっただろうからちょっと残念かな。本来なら建ぺい率を下げて高くしたほうが良いんだけどね
• この場所は、刑務所後地。しかし、更に深く掘ると、土器がでるかもしれない。地下鉄藤崎駅に、そこを掘った時に出土した土器が、展示されているでしょう？
• 百道浜よりは暴走族は少ないと思いたい。警察署の真ん前って、何か利点ありそう。この辺はデモの影響出ますかが
  • ももち浜と比較したら、ポイントは地下鉄へのアクセスでしょう。全然違います。暴走族は、よかトピア通り、明治通り、共に出ると思います。警察署があるといったって、よかトピアにも領事館があります。住んでないのでわかりませんが、この物件は通りから、少し引いているので、そこに期待です。
• 南向きだから室見川は見えなそうですねえ。。税務署・区役所・警察署と公共の建物がすぐ傍にありますが騒々しい環境だったりはしないでしょうか。賑やかで明るい分には良いのですが煩いとなると気にしないわけにはいかないのではと。この境界の判断は難しいのですけどね。

周辺施設

• 税務署、保健所、区役所も近いですね。
• 百道パレス、水道局の建て替えは少なくとも２０年は無いそうです。区役所は不明です。

その他

• 旧住民と新住民が上手くコミュニティを形成出来るかが鍵ですね。ただ建て替えまで持っていける管理組合はなかなか無いと思います。しっかりしてますね。
• 今後このような建替えマンションが増えるだろうから、この物件の修繕積立金と管理費がいくらになるかが楽しみ。
• これは、旧住民と新住民の間で、確執が起きるな。実質、建て替えの負担者は新住民。不動産会社は売れば終わりだけど、コミュニティがうまくいくわけない。
• 百道アドレスか校区を重視していて住環境(拘置所付近で騒音や俳気ガスなど)が気にならない人はここを選びそうだね。
• 仕様に比して、色んな経費を新規購入者にかけているのは、確実だから、高いとみるのか。それとも、こんな土地の物件は、めったに出ないので、安いとみるか、だな。逆に、投資目的ではなりたたないので、それは排除できる。高取や、室見は物件があるので、こだわるかどうか。既出だが、旧入居者と新入居者との関係は難しそう。
• ﾍﾟｯﾄは禁止だそうです｡ 藤崎住宅の管理組合の規約がそのまま引き継がれるとの事。先住民の権力侮るべからず!
• 旧住人には旧住人の慣例があるだろう。新住人んは、妬みか嫉妬かしれんが、お金を出したという意識があるだろう。旧住人と新住人の確執が懸念材料だな。
• お手頃(?)価格な間取りは百道アドレスが欲しい人は申し込むだろうけど､アドレスより間取りが気になる人は見送り対象物件かな。それに懸念材料である既存住民への妬みや僻みを感じない人は大丈夫かもしれないね。
• 先住民との関係性ね…新規住民と割合ほぼ半々らしいよ。関係性を気にする場面て例えばなにがありますか？マンションって地元民居たり地方組いたりそういうの嫌なひとは一軒家がいいかもね

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