ザ・パークハウス 神戸ハーバーランドタワー

2014年3月7日 (金) 17:16時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市中央区東川崎町1丁目75番4（地番）
• 交通：東海道本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩7分
• 総戸数：345戸（他に管理室等）
• 構造、建物階数：地上36階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年07月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/近畿菱重興産株式会社/三菱倉庫株式会社/安田不動産株式会社/山陽電気鉄道株式会社
• 施工：大林組

価格・コスト・販売時状況

• 本日自宅にチラシが投函されてましたよ。アンケートハガキがついていて予算の欄が1番下で3500まで上が12000以上ということですから完全な高級、高額物件ということです。年収も2000万以上がありました。企画した側も厳しいと考えているから売主が4社も入っているのでしょう。リスク分散ですね。東川崎町の地歴を乗り越えられるかな？
• ちなみにまたしてもサザビーリーグとコラボするみたいですよ
• 戸数も多いし、高いみたいやから厳しそうですね
• ここの最上階、１４４平米なら2億円位かな。
  • 2億はしないと思う坪400万以上は神戸は無理
    • 2億と書き込んだ物です。私も、本当は144平米で坪360万位かなと思います。しかし資料請求の収入や予算、自己資金の記入欄のレベルがあまりにも高くてハーバー方面を見渡せる部屋をかなり強気で価格設定してくるのかなと思いました。それなら2億もあるのかなと。
      • まあ三菱のプライドがそうしたいんでしょうけど1億5千でも?？ですけど
• 平均坪単価230と聞いています。三菱ブランドで売りきったとしても買う人はある程度資産価値の下落を覚悟しておいた方がいいでしょうね

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  マンションギャラリー（2014年2月16日撮影）

交通

• それほどの早足で歩かなくても、JRの改札まで、途中の信号待ちが無ければ、７～８分で十分着きますよ。
• ゆっくり歩いたらそれぐらいかかるかと思います。私はどんな物件もプラス数分は見て判断しています。でも、それでも１０分なんですよね、かなり近いと思うのですがちょうど遠近の感覚が分かれる所要時間なのかな～とは思いました。バスなど定期のほうが良い場合もあるではないですか。でも歩くことだってできる。悩ましい距離ではありますよね、笑。

構造・建物

• 敷地面積：4,292.96㎡
• 建築面積：1,544.26㎡
• 建物延床面積：42,746.13㎡
• 海に面しているので、塩害で建物が傷みやすい可能性は高いでしょうね。ただ、タワマンだから痛みやすいという事はありません。傷みはメンテナンスに依存します。ＨＰに18Ｆからの眺望出ていますが、いいですねえ。目の前を船が出入りするロケーション、たまらないですね。
  • 建物や設備の痛みというか、資産価値は、メンテによるところが大きいです。築古でも値段が下がらないマンションは、管理組合が先を見越してメンテをしっかりやっているところです。その点で、これら大手デベのマンションは、管理組合運営も関連会社が請け負うんでしょうから、しっかりみてくれると期待しています。管理費が高くなるけど、安い管理費で喜んでいるうちに、10年後に価値が激減する、とかよりかはいいのではないかと思っています。ローンを組まれる方は、管理費なども見越しての支払いプランをたてて、資金力があるかどうかと、あとは好みできめればよいと思います。
• 出入り口が二階とは資料請求したら分かるんですか？二階まではエスカレーターですか？
  • 工事開始前の説明会で聞いた話だったと思いますが、確か２階に出入口があり、エスカレータが設置されると言ってました。また敷地は海側、モザイク側ともオープンで、住人だけではなく、一般の人も通り抜け出来るようになるとか・・・マンション建設で人の流れを阻害しないように、との気配りでしょうかね？

共用施設

• 駐車場出入り口（棟内立体機械式）は地下になる。
• 駐車場がタワー式になるんですね。204台分は結構な台数ですが朝はやはり混雑するのでしょうか。屋内なのはいいですよね。

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：55.95m2～144.06m2

買い物・食事

• この辺りは観光でしか行ったことがないのですが日常使いできるようなスーパーはどちらになるのでしょうか？間取りも気になります。
• 駅から近いし、普段の買い物も近くで間に合うので、この当たりに住むと車はあまり必要ないような気がします。　車通勤が必須の方は別ですが・・・

育児・教育

• 須佐野中学は、昔から相当柄が悪いです。校区はあまりよろしくございません。
• 「東川崎町1丁目」は問題ありません。湊小学校から西の方向の東川崎町の別の丁目は、問題を抱えた家庭が多いので・・。小学校に入れるのは心配かも？中学校になると、別々の校区になるから６年間の我慢ですけど、その６年間に影響されると困るので、親御さんは心配だと思います。
• 公立小学校・中学校に子供通わせるには、ここは校区が悪すぎるので注意が必要です。特に小学校。
• 卒業式より運動会へ行かれることをお勧めします。過去には、昼休みに焼き肉を焼き、子供にビールを買いに行かせた親がいました。今年もマナーが悪かったと書き込みがありました。ここの校区はお勧めしません。特に旧入江小学校校区が最悪です。私学前提で考えた方がいいです。
• 小学校の西側の道（国道2号線東川崎交差点～湊小学校交差点）よりも西側を隈無く歩かれるとおわかりかと存じます。湊小学校は、中央体育館西側にあった橘小学校と東川崎小学校、兵庫区の入江小学校（現在は国道2号線七宮交差点南の市営住宅入江住宅）が合併して出来た小学校です。旧橘・東川崎小学校校区は、楠中学校へ、旧入江小学校校区は須佐野中学校へ通うことになります。中学校になれば、あまりよろしくないお子様の校区とは分れていたのですが、最近、楠中学校が湊中学校と合併されて、湊翔楠中学校になり、それはそれで別の地域のよろしくないお子様とまた一緒になるので、合併話が出てから、私学に通わせられるご家庭が増えてきました。校区としては、誠によろしくないというご認識でよろしいかと存じます。
• 学区について色々と記載がありますが、小中は私学、高校は公立の方が神戸市はレベルが高い気がします。まぁ、高校は神戸高校や御影高校が前提ですけど。小学校で評判がイイと聞くのは東の方しかない気がします。本山とか…。本来からのお金持ちが住んでいる界隈は安定しているのかな。市住が校区内にある小学校はやはり何処も評判はイマイチになり兼ねない。私学の小学校では昔からお嬢様学校で有名な愛徳、お金持ちで著名人が多い須磨浦、国立の神戸大付属の住吉、明石って感じですが関学の初等部も出来ましたし選択肢が増えたのではないでしょうか？
• ハーバーランド周辺を一通り歩いてきました。小学校の西側の地区、あんまりよくないですね。茶髪に耳ピアスで、自転車ニケツしている小学５年らしき少年が遊んでいました。ちょっと絶句しました。タバコでなくスルメをかじっていたのは安堵しました。校区は明らかに良くないですね。

周辺環境・治安

• 隣のメゾン暮らしです。ガラスにうっすら塩の結晶らしきのが着きます。 定期的に水洗いしていますが、それでもベランダ欄干は錆びてきています。 また風の強いときはベットリつきます。
  • 台風の日はベランダ床面が塩田です。台風や風の強い日は後片付け(水洗い)が大変です。ホームセンターのステンレス製の物干し竿は大体２年で錆が出てきますので、プラスチック製にしています。
  • エアコンの室外機は錆びてきますので、寿命は内陸地よりも短いです。ミドリ電化のクエル？のなんちゃって塩害対策みたいなのは役に立ちません。ちゃんとしたダイキンの別注の耐塩害仕様(E)を買うか、特売など安いエアコンにして次の買い換えに備えるかです。我が家の耐塩害仕様(E)は購入時高いですが長持ちしています。他の部屋の普通機よりも錆びにはかなり強いです。私のマンションでこんな状況ですから、より海側になるグレアさんはもっと厳しい環境だとおもいます。
  • 昼間は常に東側（神戸大橋方向）からマンションに向かって海風が吹きます。風が強いと塩を運んできます。ベランダの欄干は取り替えてほしいのですが、共用部分のため自分ではどうにもなりません。テレビも寿命は短くなります。風通しは良いのですが、逆に部屋に塩分空気を運ぶことになり家電寿命を短くするのに気をつかって、必要最小限にして常に締め切っています。
• ハーバーランドは現在のところ「堤外地」です。過日の梅田における大雨や、津波などで地下駐車場が浸水する可能性があります。クルマの出入りは地下なので、浸水すると駐車全台に被害が及びます。
• かなり魅力的なマンションですね。海の近くってやっぱり車とか錆びやすいんでしょうか？
  • 確かこのマンションの駐車場はタワーの中心部（屋内）だったと思います。　潮風に晒される訳ではないので錆びの心配は無いのでは？
• 間取りなどはまだアップされていないんですね。夜景が特に美しそうで期待しています。モデルルームはいつから公開なんでしょうね。海のそばで全く影響がないとは思えませんが、駐車場が屋内なのは安心です。
• ポートタワーと夜景、観覧車ギラギラ、個人的には、神戸〜〜って感じがして、とても魅力を感じます。お子さんとかがいると、ちょっと遠慮される方もいるかもしれませんが、ちょっと賑やかなのが好きなDINKSには最高です。
• ここの土地、このマンションの前は何があったのてしょうか？空き地？
  • パーキング？だっけ？
• 湊に出入りするルミナス、コンチェルトや遊覧船。たまに入港する飛鳥Ⅱや昨年のボイジャー・オブ・ザ・シーズのような超巨大客船を眼下に眺めることができ、さらに川重では潜水艦も見ることができる。まさにミナト神戸の真骨頂ですね。
• となりのアンパンマンミュージアムがうるさ過ぎなければ、是非住んでみたい立地ですね。眺望も良さそうですし。たしかに、ハーバーランド自体の開発の仕方は問題あるかもしれない。付近の商店街などの意向を重視し過ぎたのか、神戸駅から、そして、元町や三ノ宮への動線（歩いてショッピングとかの）が悪過ぎます。せめて神戸駅ともっと一体感のある町並みにしてほしいです。モザイクまで、ドーンと幅広くて植栽のある横断歩道を作るとか、、、この周辺のマンションまで、一切雨にぬれずに歩けるとか、、、無理かなぁ。
  • ハーバーランドは確かに神戸駅からの動線、悪いですね。　地上は阪神高速や浜手バイパスがあって自由にデザイン出来ないとは思いますが、せめて地下道は２号線を潜るだけに留めず、せめてウミエの地下まで延伸させると随分雰囲気が変わると思うけどなぁ～！　神戸市に期待したいです。

周辺施設

• これがこの辺りの評価ちゃいますか http://biz-journal.jp/i/2013/08/post_2668.html

その他

• タワーマンションは一般的なマンションより痛みやすく、維持費が高いし入居者の所得格差がかなりあるので、管理を巡って合意形成がしにくい。投資には向いていますが、実際に居住するのには向いていません。
• 神戸自慢のウォーターフロントは眺める側であって、そこに居住する事とは違う気がします。綺麗な夜景や景色は見て楽しむもので、見られる景色の1部になるのは……。ハーバーランド自慢のホテルラ・スィートも三宮付近の第一突堤に建設を発表しています。ホテルからの眺めとして、メリケンパークやハーバーランドの夜景を押しています。こういうのを自慢のウォーターフロントと言うのではありませんか？ハーバー自体に何か自慢するものってありますか？
• 校区はよくないのですね。それでも、ここの上階からの眺めはすごく良さそうですよね。憧れてしまいます。先日観たテレビでは、このようなタワマンでは、エレベーターが２種類あり、上階にしか行けないエレベーターがあり、どちらのエレベータに乗るかで、勝ち組とかに分けられると言ってました。そんなことって現実あるのですかね？確かに上階には憧れますが、同じマンション内でそう思われているのかと思うと何だかモヤモヤしますね。
  • ハーバータワーには上層階用と下層用の２種類のエレベータが有りましたね。同じ大林が建てるタワーマンションなので、ここも２種類のエレベータ設置だと思います。効率を考えると仕方無いかなぁ～？　同じエレベータにしても、何階で降りるかボタンを押す時点で上層階かどうか分かってしまうので、結局は同じじゃないかな？境目付近の階は別にして。確かハーバータワーには住人用以外に荷物用？か何かもう一基エレベーターが有ったような・・・記憶違いかも知れませんが
    • ラウンジを基準に上階か下階かで、評価されるらしいですよ。低層階のＥＶに乗る人は、上層階の人に見下されるし、話もしたくないといやがられる傾向にあります。
• そうそう、ＪＲ神戸駅からハーバーランドまで繋ぐ地下街の電気代とエスカレーターの利用負担金を第三セクターが求めてくるから管理費が高くなること覚えておいた方がいいよ。結構高額を要求してくるから。マンションをお買いになられるときにその点確認しておいた方がいいです。口頭でなく予算を収支表で確認を

1. ハーバーランド連絡協議会会費
2. 地下通路設備負担金
3. あとイベント事の協賛金

なんやらかんやらでお金を要求してきます。自治会よりタチが悪い。

• だいたい三菱倉庫から高値で土地を取得した時点で？？路線価が高く神戸市にとってよい収入源になる。そこで生み出されるお金は？？割に合わないと思います

掲示板

• 「（仮称）神戸ハーバーランドプロジェクト」についての口コミ掲示板一覧
• 三菱地所 (仮称)神戸ハーバーランドプロジェクト（アンパンマン横）【検討板】

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