ファインフロントテラス

2013年10月15日 (火) 16:27時点における版

ファインフロントテラス外観

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手二丁目297番1他（地番）
• 交通：

1. 南武線 「尻手」駅 徒歩9分
2. 京浜東北線 「川崎」駅 バス13分 「変電所前」バス停から 徒歩4分
3. 東海道本線 「川崎」駅 バス13分 「変電所前」バス停から 徒歩4分
4. 南武線 「川崎」駅 バス13分 「変電所前」バス停から 徒歩4分
5. 京浜東北線 「川崎」駅 徒歩21分
6. 東海道本線 「川崎」駅 徒歩21分
7. 京急本線 「八丁畷」駅 徒歩21分
8. 京急本線 「鶴見市場」駅 徒歩12分

• 総戸数：149戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2012年11月
• 売主：名鉄不動産株式会社 東京支社
• 施工：長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• ３０００万台前半からあるんだから言うことなしだと思います。
• すぐそばのオールパークスのほぼ倍の値段ですね　（自走式１F）修繕積立、管理費とトータルで考える必要がありますが、高いと思うなあ。
• 管理費は平均的な他物件に比べて安い印象でした。管理費と修繕費で１万７千円くらいでしたから。（75平米で）わずか数千円の差ですが…
• 坪単価は１６０万くらいなので、高いという印象はありませんが、駐車場を入れると…悩んじゃいますね。ただ、矢向とかで川崎アドレスよりかろうじて鶴見アドレスで住めるメリットはあると思います。
• 元々この辺は土地が安い。川崎駅徒歩圏から外れればこんなもんです。オールパークスが高いから惑わされがちですけど。
• 4Lが売れ行き好調（特にＤ棟）、3Lは抜けの良い部屋と安い部屋から埋まってる感じでした。とは言っても比較的散ってるので、部屋タイプを選ばないならそんなに焦らなくても大丈夫かと思いますよ。
• 3LDKはスーモで3200〜3600万になっていました。

交通

• 最寄駅が南武線ということでしょうか。尻手駅はお世辞にも綺麗とは言えませんし、本数も決しておおくはありません。
• 南武線高架についてですが、尻手駅が既に高架駅ですよね？１階部分は改札のみでホームは２階のはずです。ちなみに現在地面を走っているのは貨物用の踏み切りのはずで、１時間に１～２本くらいの運行と聞いてます。（ただ貨物列車なので音はうるさい）

構造・建物

• ほぼ全戸南向き
• 直床・二重天井。
• Ｃ棟Ｄ棟の西端の部屋は午後は日陰になりそうですね。あと、Ｄ棟の真ん中くらいの部屋の前が４階建てのマンションかな？
• 工場はB棟の左4列までが向かい合う敷地だったと思うので、棟内モデルルームの位置は普通に住宅地の雰囲気でした。
• 現地で確認するとCD棟の位置が酷すぎる…
  • CD棟、地図上で見ると近いですが、現地見てみるとそうでもないですよ。1階は庭もあるし。
• 棟内モデルルームの1階も、陽がいっぱい射しててなかなか良かったですよ。
• Ｂ棟の中層階からは方向的に、空気が澄んでる冬の季節など富士山や、ショボいですが、夏の鶴見川花火大会がリビングから楽しめますね。
  • 中層階ですよね。富士山はどう考えても周りのビルに隠れて見えないかと。最上階でも見えないか、見えてもギリギリでは。
• C棟1階にに午前中行ってきましたが、リビング明るくて暖かかったです。光が差し込んで暑いくらいでした。
• みなさん、上の階の足音など気になりますか？3日前に上の階の方が入居された様で、足音が気になってしまいます。引越し作業で最初だけうるさいのかと思ったのですが今現在も音が、、、以前の古い賃貸マンションでも音はしていたのですが、それ以上な気がします。新築マンションだから、足音から解放されると期待していただけに残念です。。
  • 私は専業主婦でけっこう家にいますが、気にならないですよ。そりゃ時々物音とかはしますけど、気配までは感じないというか、足音とか継続的な物音はしないので、何をしてるかまで気になったことはないです。
  • 私の上の階にはちびっこが住んでいますが、全くといっていいほど気になりません。
  • うちも足音が気になると言うことはないです。洗濯機の音も聞こえてきません。唯一、静かにしているとディスポーザーを動かしているのがわかる程度ですね。
• 鶴見川花火大会が2013/8/17に開催されますね。方角としては市場小学校の上あたりに見えると思うので、部屋によってはベランダから見えそうです。
  • 鶴見川花火大会、Ｃ・Ｄ棟からも普通に見られましたね。思わぬ誤算で嬉しかったです。
  • B棟もバッチリすぎて音にびっくりでした。こんなに大きく見えるなんて～。

共用施設

• 駐車場が自走式屋上でも9,000円という価格でやや高い印象です。（近隣相場より安いとは言ってましたが・・・）
  • 近隣相場からしたら高いの？安いに越したことはないですが、自走式の屋上とはいえ、駐車場100％じゃないですからねぇ。。。せっかく自走式なのに100％じゃないのが残念。
  • 平置きで12,000円、自走式1階（いわゆる屋根付）で15,000円でした。当日もらったパンフによると半径1キロ圏内の近隣相場は18,000円なので安い…という見解でした。
  • このへんの相場が18000、てのはホントです。ウチもそう。ただし、普通の月極駐車場ですが。分譲マンションの駐車場の相場はわかりません。賃貸マンションの屋根付き自走式で～25000くらい。
• 共用施設がパーティールームのみです。来客用の駐車場がないのは完全に隣のスーパー「サンワ」に停めさそうという魂胆ですね（笑）
• パーティールームの利用料は１時間200円～だそうです。
• 管理費17000円台は安いと思うので、きちんとトータル支払額をシミュレーションして見るといいと思います。物件によって一長一短作るのも長谷工の戦略…と言うことです。選択の幅を広げるという大義名分ですが比較させにくくする狙いもあると思います。
• メインエントランスは、天井が高くて思ったよりも広々した印象でした。
• ゴミ捨て場は、狭すぎですね。毎日ゴミで溢れてます。分別なんて出来ないぐらい。世帯数からもう少し広くてもって感じです。

設備・仕様

• 床暖房・ディスポーザ・浄水器・24時間換気が標準装備。
• ペアガラスではないので結露が心配。（オプションではあるが）
• 実際に先日ＭＲ行きましたが、作り自体は長谷工なので、良くも悪くも「普通」。オープンサッシはいいなと感じましたが、安くするためか、ちょっとずつ内装がしょぼかったりします。
• 引き出し式のキッチンはむしろグレード高いですよね。
• 仕様や設備はそれほど悪くない印象です。たしかに、個人の好みの問題はあるでしょうけどね。収納もそこそこあって、間取りもよいのではないかと思いましたよ。
• ここオプション不要なくらい設備は整ってますね。お金があるならコンセント増設や洗濯機上の吊り戸棚とかコーティング関連とか、扉の引き戸化とかがいいのではないでしょうか。
• スペーシアは必要か迷ってます。全部に入れるべきか、リビングとかの主要な部分のみにするか。。。。結構いい値段しますよね～
• 確かに大体の設備は整ってるので、オプションもそこまで追加しなくてもよさそうですね。あ、でもペアガラスはオプションでしたね。

間取り

• 下り天井の部分が結構多かったり（特に４ＬＤＫでは梁が出ているため玄関付近に圧迫感が…）リビング以外の部屋が少しいびつな形になっている部屋がありレイアウトしにくいな・・・と思いました。（ベッドが置きにくい等）あと好みかもしれませんが、キッチンの引き出し部分等はちょっとコストダウンさせた？？感があります。（最近よく見る上部の包丁入れポケットとかはついてません）
• 1階見せてもらいました。 庭がゆったりしていて良いなぁと思いました。ベランダに当たる面積の向こうに庭、さらに植樹の向こうに道路があって、向かいの戸建とも位置が少しずれるので、プライベート感もあります。

買い物・食事

• スーパー三和が目の前という立地はすごく魅力に感じます。
• 三和はそこまで安く無いですが、毎日の買い物がすぐ近いのは主婦にとっては魅力ですよね。スーパーのカートもマンション内に返却できるんですよね！
• 向かいの三和スーパーに行ってみました。結構広くて、品揃えもよく、お客さんも多く入っててにぎわっている感じがしましたね。
• 三和は土曜日は2600円以上買うとポイント5倍なので、朝から激混みです。みんなカートで上下ともカゴが山盛り。数量限定のお買い得品なんて、午後には売り切れてます。レジは何台稼働してても必ず並ぶし、疲れます。。
• クリエイトもできたので、食品・日用品についてはほぼカバーできますね。
• 何気にコンビニが遠いんだよね。ファミマもデイリーも潰れたし。まあ目の前スーパーだから贅沢は言わないけど。最寄りは駅入口のセブンかな？
• 衣類や雑貨はちょろっと自転車でラゾーナまで足を伸ばせば事足りそう。
• 近場の本屋へ行くならラゾーナですね。あのデカい本屋は品揃えがいいので、専門書なども容易に手に入るので助かっています。
  • ラゾーナは今年で6年目。ラゾーナは定期借地で20年。ラゾーナ解体まで14年。ここの住民住み始めて14年目でラゾーナなくなります。
• 本屋は鶴見方面なら15号で鶴見川越えてすぐのブックポートくらいでしょうか。平置きの無料の駐車場がありますよ。品揃えは微妙ですが。残念ですが八丁畷尻手鶴見市場の徒歩圏内には普通の本屋はないですね。
• 大きいスーパーだと、イオンは綱島方面にあります。末吉橋渡って右に曲がって道なりです。西友は南部市場の近くにあります。

育児・教育

• 徒歩圏に幼稚園がないですねー。この辺はバス通園が基本なのかもしれませんが。
• この辺りで並ばずに入れる幼稚園てありますか?鶴見区は激戦区と聞いたのですが、ここに決めるとなると、入居までに先に幼稚園を決めねばならず、土地勘もないので悩んでます。
  • 激戦なのは3年保育だけです。思い切って2年保育にしてしまえば、並ぶ必要はないです。
  • 2年保育自体受け付けなくなってる幼稚園が多いよ。確実に入れたいなら断然3年保育。抽選で外れた人がそこからまた抽選で2年保育になる仕組み。いきなり2年保育はまず無理です。
  • 1週間も前から並ぶのは、三ツ池幼稚園のことだと思います。幼稚園の数自体はかなりあるし、人気に偏りがあるゆえに、「激戦」と言われてしまうんだと思います。落ち着いて調べれば、入れる幼稚園は必ずあると思っています。
• 矢向幼稚園、一番近いのかな？というところですよね。働くママにはより良いと聞いています。
• あさひ台幼稚園のバスコースは、現状全9コースも設定があります。オールパークスもあるので、尻手を外すことはまずないと思います。
• 矢向幼稚園にオールパークスから16人通っているそうです。バスはルーナ保育園前に8時55分にきます。小峰幼稚園は7名、8時30分にルーナ前。あさひ台幼稚園は3名、三和横公園付近に8時53分、なんと園バスがＦＦＴの真ん前に迎えにきます。（2011年7月情報）
• 徒歩2分の市場保育園には直接契約部という名の幼稚園？が併設されているというのは本当でしょうか？そこなら唯一徒歩圏内ですよね。
• 小学校は近くていいですね。
  • 小学校が、もう人数が多すぎて、いっぱいいっぱいと聞きます。オールパークスも同じ小学校ですから…プレハブもすでに建ってますし検討中ですが、そこが引っ掛かってるところであります。
  • ここから歩いて5分以内の市場小学校にはもう入れなく、川向こうの下末吉小学校になるらしい…
    • 契約者ですが、役所で市場小で通知もらいましたけどね…新一年生です。
    • ここは市場小になったはずです。建設前には下末吉小や矢向小という噂もあったし実際検討されたと聞いたが、ベランダから見える目の前に小学校があるのにそこに通学できないのは、子供の安全面も考えるとナシだろう、と言う事で市場に決定したはず。

周辺環境・治安

• ここ、最高の立地です。三和は目の前、小学校はすぐ、幹線道路の騒音もなく、幹線道路の内側で子育て全て成り立つ。
• ここも工場跡地で土壌汚染でたんだよな。
• 新鶴見給電メンテナンスセンター(200～300メートルほど)と川崎変電所があります。気にする方は気になるでしょうね。
  • 100ｍ以上はなれていればまず無害と書かれていますよ。⇒http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/17591/
• 夜暗いんだよな…判断が難しい立地かな。
• 今日見にいきました。周りの道路車多くて歩道がせまいですね。。
  • あの辺りは、第一京浜〜第二京浜への抜け道なのですね。だから交通量が多いです。行きは尻手駅から歩き、帰りは鶴見市場まで歩きましたけど、歩道の整備が遅れている印象でした。
• 国道沿いで空気環境はあまり良さそうではないですね・・・
• スーパー徒歩1分と言ってもできたのは昨年。それまではいわゆる中小工業地帯で町工場みたいな町並みだったと思います。ひとすじ入っていますが国道も近く、いわゆる子育て環境に適した住宅地のイメージではない。最寄りの尻手駅も綺麗な印象はなく、はじめて降り立った人の受けもよくはない。ただ、横浜にも都内にも川崎駅にも行きやすく、液状化エリアからもここは外れてます。今後時間をかけて共にこの地を住みたい街にしていく！という、思いのある方。もしくは周りにあーだこーだ言われても気にしない人には最高の物件だと思います。
• 駅前がもう少し栄えてくれると嬉しいんですが…昔ながらの立ち寄り居酒屋や場末のスナックの雰囲気は好きですが、家族で住むとなるとちょっと寂しいですよね＾＾；以前仕事で立ち寄った時は駅前のファミレス潰れてたし…（しかも跡地がビデオボックスなんて；；）
• マンション南側に星野食品が建ちますね。臭いなどどうなんでしょうか？
  • 臭うということはないと思うよ。ただ、3階建てだけど階高は4m以上だから要注意。Mansionの階高は3mだから4階くらいの高さになる。
  • 川崎の味の素は昔は臭かったけど、ここ近年は設備がよくなったのか無臭とききます。新しい工場だし、臭い対策は何かしらしてくれると期待。音は・・・どうなんでしょうね。
  • 実際、私も現在の工場を日中通りましたが特に臭いはありませんでした。
• 横浜市の液状化マップ、オールパークスの辺りは真っ赤ですが、ＦＦＴは白色です。「マップの白抜き部分は、危険度判定していない場所です」だそうです。
  • 未調査ですが、普通に考えて赤だと思っていたほうがいいと思います。ただ、東日本大震災時の傾向を見ると、造成地や埋め立て地でなければ大丈夫とも思えます。川崎近辺はみんなこんな感じですので、割り切るか切り捨てるか悩み所ですね。

周辺施設

• 緑のある街っていいなあと思うのですが、FFT周辺で緑のある広場はどこになるのでしょうか？さわやか公園になりますかね？緑や公園が少ない気がしますが、準工業地域なので仕方がないのかな。向かいの土地が緑のある公園とかになったらサイコーだな。
  • 尻手公園が近くにある。柳町のキャノンでは、広大な緑地があるみたいよ。まだ計画段階だったかな？一般人は中に入れないけど、雰囲気も景観としてもよくなるかもね。
  • さわやか公園より手前に元宮二丁目公園もありますね。今後オールパークスが完成すれば公開される公園もふえるでしょう。準工業地域の割には子供が走り回れる場所は多いように思えます。ただ歩道の整備が全く不十分なので危険はいっぱい…
  • 本気で緑がある公園と言えばこの辺だと三ツ池公園くらいじゃないの？電動自転車でなんとかという距離ですが。。車で出かけてもいいなら、横浜市内には、結構立派な公園が多数あります。
• ニトリやケーズ電気が近いです。

火災保険

• 火災保険は、説明会会場で申し込みましたか？住宅ローン専用火災保険の案内も来たので、見比べています。地震保険もやはり加入すべきでしょうか？
  • 火災保険だけでは地震による火災・延焼の被害は保障されません。地震保険にも入っていたほうが無難だと思います。
  • このあいだの契約会の会場で、火災と地震の少し安めのものを申込みました。液状化の可能性がある地域ですし、浦安にいる知り合いがかなり大変そうでしたから。
    • 地震保険は入る必要ないですよ。主要構造部分が損傷しないと保険金の支払いがないので最近のマンションみたいにしっかり作られているものは、まず保険金が下りない。共用部については、マンションで保険に入るので、気にする必要なし。地震契機の火事を気にするなら入ってもいいとは思うけど戸建とは少し違う感覚で見た方がよい。
    • こちらが参考になるかと思います。⇒http://sumai.nikkei.co.jp/edit/twatch/detail/MMSUc2000007082012/
    • うちも地震保険には入らない事にしました。保険代が高いわりに、地震保険は支払いされる金額が低いか、されない可能性が高いからということが解りました。全壊か半壊か1部壊、しかランクがないそうですよ。大体が1部壊の金額なんだそうです。
• 火災保険ですが、私は色々調べたかったので、紹介のものには入りませんでした。が、その後代理店は違うものの、結局損保ジャパンで加入しました。35年で、補償額の設定が同じならば、どこの火災保険もだいたい保険料は一緒でしたよ。損保ジャパンが僅差で一番安いかも。1階なら水災も付けたほうがいいかもしれないですね。

その他

• 売り主が何度か変わってますが、理由不明です。都度、多少のマージンが生起してたとしてもビジネスだから仕方ないとは思いますが。

掲示板

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• ファインフロントテラス〔契約者・入居者限定〕