サウスゲートタワー川口

2013年1月21日 (月) 11:59時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県川口市金山町343番（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「川口」駅 徒歩9分
2. 埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩12分

• 総戸数：360戸
• 構造、建物階数：地上31階地下階数2階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年01月中旬予定
• 売主：東急不動産株式会社/三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：鹿島建設株式会社　関東支店

価格・コスト・販売時状況

• 価格：2,800万円予定～7,100万円予定
• 西向きは安い。西日と向かいのタワマンが気にならなければ断然お買い得。 地図で見てみたけど、戸田でやる花火大会が見えるかも。まあ、年に１回の話だけど。
• ３ＬＤＫ６５タイプなら、西はもちろん東も１０階くらいまでなら、諸費用込みで４０００万以内で十分いけそうです。 南はさすがに無理ですが。
• デベが東急で施工が鹿島のタワマンなら高くて当然。 でも、それなりの値段で抑えられているのは、駅から９分という微妙な距離だから。 ゆえに、その９分が許容できるかどうかの話になる。
• このマンションの南側は道が狭く中型マンションや古い工場があって、低層階を狙ってる私にとってはちょっと見苦しいかなぁって…。あの古い工場と家が壊されたらまた小さなマンション建ったりすると低層だと結局日陰るのかなぁ…でも南は人気で高値でしたね…。
• 洋室から和室や、3LDKから２LDKの変更が無償でできるのはすごくいいな、と思いました。
• 地権者物件が13戸
• 総額を安めに設定している（しなければ売れない）分、狭い部屋が多い印象を受けた。細かい価格は決まってないようだけど、あの数を売り切るならもう少し安くしないと厳しいのではないかと。
• 駐車場が高すぎて驚きました。 賃貸じゃないのに、毎月20000円は高いです。。
  • もらった表によるとこんな感じ。

1. ハイフール：２２０００
2. 中小型　　：２００００
3. 大型バイク：４０００
4. 小型バイク：３０００

• • 周辺の駐車場の相場は２万円位なので、相場と同じ位ですね。
  • 管理費、修繕積立費、駐車料金で5万以上ですね。
  • 管理費にネット料金が含まれているのはいいと思った。
  • 実際に修繕するときには資金が不足して住民から一時金を集める事もあると聞いた事もあるので、先を見据えた見合った金額なのかなと納得しています。
  • タワーの修繕積立金が高いのは足場。タワーとして特別戸数が多い訳じゃないから、現在の修繕積立金の設定額ではたりないよ。
  • 一般的にタワマンにしては、修繕維持管理費はそこまで高くないと思う。詳細資料見てないですが、高く無い分、大規模修繕時に積み立て不足しないのかは心配。高層階は足場組めないし。 あと、修繕費管理費が初期で高いと思われる方は、タワマンを購入してはならない年収だと思います。今後、上がるし。購入しても生活が苦しくなるだけです。

交通

• 京浜東北線の始発があるのは◎。
• 川口駅は、人口に対して駅が小さすぎる！ 今でも、混み合う時間は改札がスムーズに通れません。 が、京浜東北線は本数が多いので、電車内の混み具合は赤羽以南の埼京線より少しはマシだと思います。 高崎線や宇都宮線も混んでますしね。 個人的には、上り電車の車内混雑度は、他線に比べ、マシかと思ってます。 時間帯によると思いますが。 それにしても、駅（せめて改札口）がもう少しなんとかならないかな、と思います。

構造・建物

• 川口で最後のタワマン。
• ゼネコンが鹿島というのが私の一番の検討ポイントです。
• サンドコンパクションパイル工法採用。街が液状化してもサウスの敷地は大丈夫そうなのはいいと思った。
• 日当たりは最高でしょう。
• 営業さんに「廊下側に窓がないので換気とか風通しとか大丈夫ですか？」 と聞いたら「内廊下なので大丈夫です！」と返事が帰ってきました。。 内廊下と換気や風通しって関係するのでしょうか？
  • おそらくロスナイ換気をしてるのだと思います。 ロスナイ換気とは外の外気と内廊下の空気を熱交換しながら換気するシステムです。 フィルターが目詰まりしてたりロスナイのスイッチを切ってしまうと換気能力がでません。 建築関係者ですがオフィスのように管理にお金をかけてるならともかく、マンションでの内廊下には住みたくはないですね。 フィルター真っ黒でも掃除をせず、もしくは故障しても直ぐに直さないなんてことも聞きますから。

共用施設

• 各階ゴミ置き場あり
• 内廊下。空調有り。
• 子育て支援施設ってどんなのができるんだろう。保育園みたいな施設ですかね？
• キッズルームとフィットネスルームが狭すぎる。
  • どちらもひと部屋（世帯）ぶんのスペースです。 キッズルームが５０平米くらい。フィットネスが７０平米（通路が長そうなので実際は６０平米くらい） これくらいなら無い方がいいのにと思う。 以前住んだことのある物件はワンフロアぶち抜きのフィットネススペースで窓に沿ってランニングが出来た。 私のなかの比較として狭く感じている。
• 防災面では優れているようです。
  • 防災とコミニティーはマンション買う上で重要なポイントですよね。 ここはそれは満たしてると思います。
• 個人的にネックなのは、駐輪場が一戸一台であとは抽選ということかな。
• 駐車場代は、全部機械式なので、高いんでしょうね。 機械式はメンテが高いし…。
  • タワー型１００台×２の駐車場も維持費がかさみそうだし、出し入れ１台ずつですよね。待ち時間が長くなりそう。
• デベ、施工とも大手で安心感があるし、無駄な共用施設がないのも、いいと思いました。
• エレベーターは何機でしょうか？
  • 4機ですよ。戸数に比べて少なめですね。
  • 普段使うのは4基。 自転車移動用に1階と2階が行き来できる用に2基。

合計6基。

• • エレベーター住居用は通常３機ですよね。 大きめの１機は非常用と書いてありますよ。 ３６０世帯に３機。 １２０世帯で１機ですよ。 上層階狙いだったので厳しい。
  • 営業さんの話だと非常用も常時稼働するようですよ。

設備・仕様

• 仕様が低い。
• タンク有りトイレもなんだかなーと思いました。
• low-eペアガラスの威力はどのくらいなんでしょうか。
  • ガラスはモデルルームにある比較装置みたいので比べたら、単層や複層よりも遥かに断熱効果があったよ。 実際の生活のなかでどれだけ効果があるのかは分からないけど。
• IHってどうなんでしょうか？最近のIHはできる料理もガスと変わらないと聞きますが。。 IHを使ってる方のご意見をお聞かせください。
  • ＩＨを実家で使っていますが最近はかなり快適になっていますよ。 中華で火力を必要な料理以外、だいたいいけると思います。 調理器具のお値段が少々、張りこみますが。
  • IHは掃除が楽なのでいいですよ。あとガス漏れや火事などにもならないですし。
  • IH対応の鍋やフライパンを買い揃えると結局１０万ぐらいかかるとか。
  • うちはティファールで揃えていますが、IH用でも5万円以内でおさまりました。
  • 前に住んでいたマンションはIHだけど、今買ったマンションはガスです。 率直にいってガスの方が、料理おいしいです。煮物にしても焼き物にしても、やっぱり火の通りが違うし味にも深みがでる。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：55.23m2～100.40m2
• 収納が広いのが良いですね。 各部屋に収納が必ずあるのも魅力的。
  • 全部屋はないですが、シューズインクロークが便利。 ベビーカーやゴルフバッグが収納できそうです。 また物置がついている部屋も捨てがたいです。
  • 納戸ですよね！？ 納戸がある部屋がもっと種類があったらよかったんですが。 うちはなるべくウォークインクローゼットが大きく、シューズインクロークがある間取りを選びました。
• 代表間取りをみた感じでは収納は多く取られていますが行灯部屋タイプもけっこうありますね。道を挟んだ隣もタワマンですから気をつけて選ぶ必要がありそうですが。
• 収納スペースがそれほどない作りだと感じた。
• 間取りが全体的にキツキツだし、ほとんどがリビングインなのも気になります。
  • 間取りが酷すぎとは思わないけど、リビングインと無窓居室が多すぎ。
• 角部屋の廊下が長すぎる。
• 最上階のＪタイプ好いと思ったのですが、ラウンジへの通り道
• ７０タイプは良かったです。 たしかに数字だけ見ると広くはないですが、①廊下が少ない②引き戸③アウトポールなので、デッドスペースが少なく、フルに使用できるのはいいと思いました。あと、バルコニーがワイドなのも◎。 弱点としては、洗面所が狭く、しかも押しドアなので、中に人がいると接触してしまう危険があるので、そこは残念でしたかね。引き戸にできなかったのか・・・。 風呂場も普通に１４×１８だし、キッチンの幅も問題ありません。 個人的には流しの上に置くプレートがあって、それで作業スペースを広げられるのがいいと思いました。 窓も、マンションにしては珍しく網戸つき。 食洗機がＯＰなのは残念ですが、基本的に設備面では、いい方ではないでしょうか。
• ９０タイプの方は、強いて言うなら一部屋一部屋が狭いのが難点ですかね。

買い物・食事

• 帰り道にマルエツが遠回りせず使えますね。 しかも結構遅くまでやってるから嬉しいです。
• 川口の駅前はスーパー多くていいですね。
  • 日々の買い物は駅前のマルエツや本町通りの西友まで歩いて行くことになるかな。
• 川口は営業時間が遅いお店が比較的多いし物価も安いので、生活しやすそうです。
• ホームセンターならすぐそばにＤ２がある。
• 商業施設って何が入るのか情報ありますか？スーパーではない感じですよね。
  • 商業施設はコンビニでしょうね。 重要事項説明書にも記載がありますし。

育児・教育

• 学区の小中学校の評判は良いですよ
• 小学校も中学校も近いし、敷地内に子育て支援施設も出来る。

周辺環境・治安

• 周りに何も無い（スーパーも駅まで行かなければならない）
• タワマンが集中しているだけに中古市場も活発な場所ですが、やはり震災以来新築マンションを検討する人が増えているだけに注目度はそれなりに高いと思います。 川口は便利な場所ですからタワマンからタワマンへ住み替える人とかも出てきそうですね。
  • 川口は早くからタワマンの多かったところですからそろそろ住み替えを考える人も多そうです。この場所でタワマン暮らしをしてきた人なら特に抵抗も無いでしょうし。
• 周り何にもないし、朝は荒川大橋に抜けてく車の交通量も多い。物件自体はイイかなと思いますが。。。
  • 122号への抜け道で車が多く小さなお子さまは危険だと思います。 通学路も使ってはいけない道になっています。
  • 真ん前の道路が結構交通量多くて渡るのに大変かな。あと道が暗い…
• 都内に出るときよく通るけど、土手は皆さんが感じるとおり私もイメージは良くないですね。住環境はちょっと…。
  • 交通量に関しては確かに心配。ここは抜け道だけあって道幅が狭い上に平均車速も早い気がする。整備されればいいと思うけど、どうだろう。朝は渋滞するしね。
  • 元郷方面に向かう道が、地味に車通るんだよね。 駅と荒川を結ぶ道も、拡張したらどうなるだろうね。ガードレールとか出来ればいいんだけど。
• 南側の丁度正面に墓地がある。
  • かなり広い敷地です。 荒川土手の階段上がって見ると分かります。
  • ここ毎日車で通りますが、川までの間に何件か１０階以上の高いマンションが建ってるし、距離もあるのでよほど上の階じゃなければ墓も雄大な荒川の流れなんてのも見えないと思いますよ。 すぐ南にも古い大きなマンションが建ってるし。
• 鋳物工場の影響？で夏は光化学スモッグ警報が出ます。 自分の周りで健康被害は耳にしませんが、喘息の方など元々身体の弱い方は十分に検討した方がいいかもしれません。
  • 臭気について 。やはり川口で無いという事は期待薄。線路沿いの廃墟みたいな工場が今年の初めあたりにやっと廃業したようで、だいぶましになった気がするけど、季節や時間によって（つまり風向きと強さ）臭ったり臭わなかったりするので行ってみて確かめてもあまり意味が無いと思う。極論すればこれが出来ることによって風向き変わったりするだろうし。
  • 低層階では臭いの問題があるかも。
• 電車の音について。確実に言えることはあの線路には24時間電車が走っている（深夜は貨物列車などで頻度は低いが駅に止まらない分スピードが出ていて通るとうるさい）。距離的にはある程度離れているからそんなにマイナスにはならないのでは無いかと思うが、窓開ければそれなりに聞こえるのではないかと。
• 埼玉は基本的に土壌が硬いので地震の面では多少首都圏より安心できるかと。
  • 液状化や荒川決壊リスク回避が最優先の人は、川口の物件はやめた方が無難でしょう。
  • 川口は、地盤が緩いと思いますよ。 液状化ハザードマップを見ると、そこら中真っ赤（危険地帯）です。どこも、堅固な地盤の所はそう無いかもしれませんが。 だからこそ、サウスの、敷地全体の液状化対策は心強いと思います。
• 喧騒から離れて自然のある荒川の近くであることに魅力を感じた。
• 川口は駅が小さくて京浜東北線しか止まらないのが不便ですが、安いスーパーが多くて買い物は便利で生活しやすいですよ。工場があるので、空気が綺麗とは言い難いですが。
• 川口の駅周辺を歩いてみると想像していたよりも住みやすそうだと思いました。 いかにも地方都市って感じはありますが、庶民的で好感が持てました。
  • 川口は庶民派生活にはちょうど良い街だと思います。 激安スーパーあり、深夜営業スーパーありで、重宝しています。
  • ほどほど栄えていて庶民的で、都内に出るのも便利で、バランスの取れた街だと思います。

周辺施設

• 川口駅の真横にある図書館いいですね。 きれいだし、帰り道にあるから便利。
  • マルエツや行政センターも同じ建物内にあって非常に便利。

その他

• 鋳物工場跡地。

掲示板

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