ポレスター熊谷銀座

2010年3月11日 (木) 17:17時点における版

ポレスター熊谷銀座　外観1

ポレスター熊谷銀座　外観2

物件概要

• 所在地：埼玉県熊谷市銀座3丁目14-1、14-2、25（地番）
• 交通：駅から徒歩10分
• 総戸数：65戸
• 構造、建物階数：地上14階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2008 年 9 月
• 売主：マリモ
• 施工：(株)土屋組　東京支社

価格・コスト・販売時状況

• 2,010 ～ 3,930 万円（ 最多価格帯 3,000 ）

交通

• この物件のポイントは、なにより立地じゃないでしょうか。将来の大規模修繕に備えて、１６ｍ道路に面しているというのは重機の出入りを考えるとかなり有利ですし、普段の出入りでも駐停車が楽なので駐車場の出入りがしやすいのではと思います。国道も近いですからどの方向へもスムースな移動ができます。
• うちの旦那も都内通勤です。今までは、市内でバス通勤でしたが、帰りが遅いとバスがなくなりやむなくタクシーだったのですが、今はその心配もなく徒歩圏 内。朝も、信号渡ってバス停だったので、たまに目の前を過ぎ去り、置いてきぼりあったらしく通勤に関しては快適といっています。

構造・建物

• 先日工事の遅れから完成、入居が約４ヶ月遅れることをＭＲで説明を受けました。原因は、秋口の長雨による湧水で機械式駐車場の工事および事前ボー リング調査では発見できなかった玉石などによる杭打ち作業障害による遅れだそうです。私も９月ごろ現場で駐車場用に掘り下げて土富めをしているところを見 たのですが池のようになっていました。現在は解消しているようです。入居が３月末に変更になると俗に言う期末引渡し物件になり職人不足や突貫工事にならな いか少し心配ですが、そこは施工会社を信頼するしかないですね。
• マリモさんは直床・直天井のようです。
• 直床、直天井については、リフォーム時の自由度において制約が出るほかは特に問題ないんじゃないでしょうか。ちなみにここは１４階建ですので、リビングでの階高が２５００以上確保されています。よっ てリフォーム時に天井高が若干低くなってもよいと思えば、２重床にすることも可能でしょう。（通常容積率いっぱいに建てた物件では、戸数をかせぐため１５ 階建が多いですが、１フロアあたりの階高が２３００程度となる場合もありますので、それよりは１４階建のほうが販売戸数よりも１戸あたりのゆとりを重視し た良心的な設計だと思いますよ。）最上階の１４階は２重天井ですので、ダウンライトやシアター関係など天井埋め込み、直付けの機材を設置するには有利です。
• 室内に大きな梁のないアウトフレーム構造なので、柱のスパンが長いのがポレスター物件の特徴ですよね。ですがスパンが長いということはそれだけたわみやすいということがいえると思います。またボイドスラブに関してもスラブ内に発泡材を置いた形ですので、一般的に言われる無垢でのスラブ厚３００と比べるとスラブの重量が相当軽くなっているはずですから、重量床騒音に対しては不利なようにも思えますし、また別な見方をすれば発泡材自体が振動を吸収するということも考えられます。直床についてですが、私はどちらかといえば直床派です。なぜなら現在の我が家はスラブ厚３００の２重床の物件に住んでいますが、大人が普通に歩くだけでも下階にかなり響くようです。ですから歩くときはつま先立ちで歩くようにしていますし防音カーペット加工もしました。要は２重床でも結局はどこかで振動を吸収しなければならないわけですから、それなら直床のLL-40あたりのフローリングのほうがある程度の足音にはいいと思います。ただ子供が飛び跳ねたりするのは、この造りではどうやっても無理があるように思いますので我が家も１日数十回、家の中で走るな、飛ぶなと注意をしております。
• ３００mmの直床、私の感覚的には音が立たないと思うのですが、３００mmのスラブ厚で２重床にすると太鼓現象で音が伝わると言うことでしょうか、壁も２重の壁にすると、音が伝わりやすいと聞きました。私のところの建設業者の責任者の方は、マリモ物件は音に対してかなり神経質だと聞きました。完成後、色々な形で騒音の確認をしているようですがいかがでしょう。
• 音の問題について、原因のひとつに太鼓現象もひとつあると思いますし、もうひとつは根太という約３０ｃｍ間隔で床下に敷かれている角材の防振処理の有無、下地パネルの厚さ、防振材の有無による影響も無視できないと思います。結局コンクリートスラブに振動が伝わる前に、さまざまな方法で振動、衝撃を吸収できるような構造が必要だと思います。もうひとつは、前にも書きましたが梁と柱などの間隔の問題も影響すると思われます。ワイドスパンは梁や柱の間隔が長いため振動が逃げにくいのではと考えます。ボイドスラブに関しては、ボイド部材とコンクリートの間の空隙で音が共振する場合とボイド部材が音や振動を吸収するという２つの見方をされているようです。
• ポレスターは確か６Ｆから上は窓ガラスやサッシの厚みも違う仕様ですので、そのあたりの詳細もきになるところですね。
• ポレスターは建物両サイドに階段を設置していますので、バルコニー上に避難ハッチはありません。
• 気になっていたこの夏の電気代ですが、エアコンは１０畳用を２台と２０畳用１台を気にせずに２５度設定でフルに使った割りに８月は８５００円（５０A契約）ほどでしたので思いのほか安く済んだ気がします。 建物の断熱性能もかなり高いと思いました。日中留守にしても夕方部屋に戻って部屋が暑いと思う日は ありませんでした。気になっていた西日による熱も結果として気にならないレベルでしたので一安心です。 この冬がどう過ごせるか楽しみなところです。
• 私もさっそく西側からの外観を見てきました。西側はペンキで塗ってあるだけなのでしょうか？それとも私の目が悪いのでしょうか、ペンキに見えてしまいまし た。。。私はてっきり外観は全てタイル貼りのようになっているものだと思っておりました。北大通りからの外観の写真はタイル貼りのようになっているので全 てそのようになっているものだとイメージしておりました。
• 外壁の件、施工はＭＲどおりの仕上げと思われます。タイル仕上げの箇所は柱、ひさし部分と南、東側バルコニー手摺部分が主なところと思います。Ａタイプ西側バルコニーはタイル仕上げでした。非常階段、通路部分は塗装仕上げで、バルコニーは向きに関係なくタイル仕上げのようですね。
• とても暖かくてよいです。外気が−８〜９℃位になっても台所は１５〜１６℃あります。
• 外観・エントランス・駐車場など無駄なつくりがないと感じました。部屋の方も、気になっていた下がり天井も全然気にならず、ホッといたしました。
• この物件に使われているフローリングが、コンクリートへ直に貼るタイプで９ｍｍのフローリング材の下に４．５ｍｍのクッション部があるので人が歩いただけでも２～３ｍｍは沈み込む可能性があるタイプでしたから私はあえて水平レベルにはこだわりませんでした。ＬＤでフローリングの隅の壁に貼られている巾木の数箇所の水平レベルを見た限りでは２／１００以内に収まっていましたので他は細かく見ませんでした。厳密には不陸がある可能性もあると思いますが、仮にフローリングに瑕疵が見つかっても貼り直させることは考えませんでした。後に直したことが原因で床暖房パネルや直した部分の浮きなどの不具合が出ても困るという思いもありましたね。

• 

  ポレスター熊谷銀座　建設中　2008年12月6日撮影

共用施設

• 駐車場の平地置きが少なくアプローチも狭いので朝は混雑するかもです。

設備・仕様

• 現在協議中のＯＰは以下です。他にもいろいろとわがままな変更を考えてます。まだ協議中のものもあるので実現できるかはわかりませんが基本的に追加品は定価で工事費が含まれているものが多かったです。とりあえず完成後だと変更しにくいものを中心に検討しています。床暖はガスがＬＰＧなのでランニングコストや耐久性を考えると電気のほうがお得な気がします。

1. バルコニー：物干し追加
2. 洗面所、リビング：収納式天吊物干し追加
3. トイレ：最新の縁なし便器＋セラミック床＋ＱＢウォール＋手摺追加（レストパルＳＸ相当）
4. 浴室：魔法瓶浴槽、浴槽混合水栓追加、地デジ液晶ＴＶなどの付属ＯＰ追加
5. 居室：床暖（電気式）、ペアガラス変更
6. 和室：押入れ天袋補強、埋込みビルトインエアコン用先行配管、配線、吸込み、吹出し口加工
7. リビング：天井吊もしくは半埋込式のエアコン用吊り下げ用インサート設置、先行配管、配線
8. 照明：ＤＬ追加＋全ＤＬのＬＥＤ化
9. キッチン：食洗器用分岐水栓追加（今使っている三洋の食洗器がすごく静かなので持込む予定）

• 将来オール電化にしたくても建物全体での受電容量が足りない、エレベーターが１基なので朝は待つかも、通りの交通量が多いので低層階は騒音が気になる、ポストがオートロックの外にあるので不便といったところです。
• Ｅタイプは各部屋の広さのバランスとプライベートポーチがいいですね。懸念事項は、冬の日当たりの問題と北側の窓のプライバシーの問題くらいでしょうか。
• あと１つ不安なのはプロパンガスの件です。ＭＲの担当者にお願いして同じポレスターで関東地方のプロパンガスのマンションのガス使用量データをもらいまし た。全体平均で月使用量１３．６ｍ3　金額にして７６１５円となっています。やはり予想した通り都市ガスの倍以上かかるのかなといった感じです。仕方ない のでしょうか？
• 私も最初にプロパンの件を知ったときはこんな街中で今時プロパンなんてと思いました。しかしこれが都市ガスですと、配管、給湯設備などが全額建築費に上乗せされるため分譲価格を抑えるためというか、マリモが建築費を抑えるために採用したことなのでどうしょうもありません。先日、東京ガスエネルギーの担当者とオプションの打ち合わせをしたのですがその方いわく都市ガスと比べて同じ容積のガスを消費した場合、２-３割高くなる程度ですと言ってました。うちは床暖を温水にする予定なので、床暖セット割引などいくつか割引料金もあるようです。あと給湯器をエコジョーズという排熱利用タイプできるかどうか交渉中です。ＭＲでの説明では、プロパンは都市ガスより熱量が高いから同じ消費熱カロリー数ならそれほど大きい差にはならないといいますが、私は現在都市ガスでその前にプロパンのマンションに住んでいましたが、ガス代は現在以前の１／３程度になりました。いくら東京ガスグループの大手とはいえ、プロパンですからyuttiさんの懸念どおり２倍とはいかなくても１．５倍は最低ＵＰすると覚悟しています。メリットは、器具（給湯器やガステーブル）などが都市ガス対応品はほぼ定価で独占販売されているのに対して、ＬＰガス対応器具は市場でかなり安く入手できます。将来的に大規模修繕の時にでも、住民の方が一致団結できれば都市ガスに切り替えることも可能でしょうけど、その手続きや費用は想像つきません。
• 床暖を入れるんですね。うちも最初は検討したのですが、蓄熱式床暖房が入れられないとわかって断念しました。ただ、プロパンは高いだろうなと思いましたの で、ＩＨクッキングヒーターが入れられるように配線工事を頼みました。あとうちがオプションで頼んだのは部屋のドア位置の変更とドアの増設、ピクチャー レールくらいです。
• ＩＨクッキングヒーターが入れられるように配線工事を頼まれたことは、先見性のあるオプションだと思います。我が家も申し込みしました。なぜかと言いますと、このマンションは通常東電の借室変電設備があって、マンション全体の電気容量が足らなくなっても東電が変電設備を取り替えてくれるのですが、この物件にはそれがないのです。ですから電気容量は各戸が申し込んだ順で早い者勝ちになってしまうようです。わかりやすく言うと、全世帯にＩＨを入れられるほどの全体の容量が無いのです。３ＬＤＫの標準では４０Ａだそうで、ＩＨだけで３０Ａ近く使いますからリミッターや開閉器は最低６０Ａ（従量電灯Ｂ契約か、８ｋＶＡ（従量電灯Ｃ）契約になると思います。それ以上の契約には各戸への電線の太さが足りないようなのです。
• 蓄熱式床暖房については、水槽の設置がネックなんでしょうね。我が家もヒートポンプ式を考えたのですが、温水配管が床からエアコンの配管の貫通部にまで上げる必要があって、温水の流れが悪くなると思いやめました。我が家もドア周りの変更（開き戸→引戸）を頼みました。
• 本日電気の施工会社の方との打ち合わせで確認したところ、各戸への電線は２２m㎡サイズの電線が配線されるので将来的には１２０Aまでいけるそうです。ただし現在は低圧（６００V以下）で受電することで東電に申請してあり、各戸の電気容量の上限は６０Ａということで申請されたようです。将来的にマンション全体での容量不足が発生した場合、現在の仕様では低圧で受電容量上限いっぱいなので借室変電設備を設けて高圧（６６００Ｖ）で受電するしかないということでした。
• 我が家はＬＤ２箇所と洋室２部屋＋和室に床暖を入れますので、当然電気容量が足りずガス温水式の選択となりました。実は浴室の換気暖房乾燥機もガス温水式が標準ですから、どのお宅でも床暖は１部屋くらいは給湯機の変更なしでつけられるようになっていると思います。（浴槽給湯、蛇口給湯とは別に暖房用高温水６０℃の配管が浴室天井裏まで引かれているため）ですのでガス温水式でしたら、現在直張りのフローリング下に温水パネルを敷くだけなので費用的にも１部屋あたり２０万程度の負担で設置できた可能性があります。床暖でどうせ温水を作るのだからということで、我が家は温水コンセントというのを数箇所設置しました。これは移動式の温水暖房ファンヒーター（ガスファンヒーターと同じ形ですが火は使わないタイプ）を設置するためで、脱衣所や北側の洋室など冬寒い場所で足元からクリーンな温風で暖められる機器です。今の家で使っていてエアコンよりかなり快適なので採用しました。
• 蓄熱式の電気暖房器は、私はまったくノーマークでした。消費電力と熱効率的にみればエアコンが優れていますが、床暖と同じで輻射熱のほうが低い温度でも快適なのが特長のようですね。１００ｋｇ超えの機器重量は、ポレスター仕様のフローリングでは、長時間の設置で周辺との段差がでてしまう恐れがありますね。床補強の必要があると思いますが、むしろ設置部分はフローリングを敷かずに耐熱タイルなどで雰囲気を替えられるといいですね。機器によっては周辺の壁も耐熱仕様にする必要があるようですね。コンセントは２００Ｖとはいえ３０Ａ以下でしょうから、ＩＨ用のコンセント増設と同じ手間と考えると５万円くらいで増設できると思います。
• ポレスター熊谷銀座の構造設備仕様のパンフレットを見ますと、インターホンはカラー液晶のカメラ付きタイプが標準のようです。ＭＲもたしかそうでたのでそのままの仕様の予定です。（メーカーはアイホンだった気がします）
• 蓄熱式の暖房器の問題点は１００キロ超えですので補強が必要ですよね。やっぱりあきらめようと思います。マンションは冬でも暖かいと聞きますがどの程度暖かいのでしょう。私が契約した部屋は東向きなので、冬の寒さが少し心配です。
• カメラは1階の集合機からのみで各戸の玄関には標準では設置されていないとの事でしたのでオプション（63000円）で付けました。当方も何の疑いも無く玄関にもついているものだと思っておりましたが・・・結構玄関にカメラが無い物件は多いようです。
• 光ケーブルはマンション１ＦのＢＯＸまで引き込まれます。それ以降は各住戸へＬＡＮケーブル（イーサーネット）で接続されるとのことです。（プロパンの件と同じでちょっと信じがたいですけど）電話回線は２回線／戸が確保してありそのうち１回線だけが最初から使用可能な状態だそうです。一応聞いたとおりの設備内容の場合のインターネットへの接続はＮＴＴと契約をしてプロバイダを決めて、あとはパソコン内のネットワーク設定ＴＣＰ／ＩＰプロトコルのゲートウエイアドレス等を設定だけで別途各戸にネットワーク機器は必要ないとのことです。あとはＬＡＮ端子のついたパソコンがあればＯＫです。
• お風呂は浴槽が大きくて、広くて、明るくて気持ちが良いですよ。お湯が勿体無いですけれど。私はたっぷり入れて入っています。掃除が大変ですけれどね。
• 台所の蛇口は浄水器一体型で、市販品を取り付ける必要がないという意味では便利です。コストはかかりますが定期的にカートリッジが送られてくるようです。
• 住戸内の遮音と窓の遮音については、仕様書の説明どおりにはなっているが、予想していたよりは、戸内の部屋間や窓外の音が入ってくる。1階ホールのガラス上部がプライバシーガラス仕様になりました。各住戸玄関や共用廊下は隣のMSからの視線が気になる人もいるかもしれませんが、視線がたくさんあるという意味では、逆に防犯面からはいいかもしれません。

間取り

• 2LDK、3LDK、4LDK　 69.38～100.08㎡
• マリモさんにお願いして現場での配筋の状況、我が家の部屋割り間仕切り下地の部分も見せていただき安心しました。
• ガスがＬＰＧ、多くの間取りが東向きなので冬は少々寒いかも。
• 予算があればＢタイプが絶対にお勧めですね。なんといっても５部屋のうち３部屋が南向きで広さも十分ですし、リビングの形も使い勝手もよさそうです。
• Bタイプ、予算が許せば広いし日当たりも良さそうですよね。でも家事動線や風の通り道を考えるとAタイプが魅力的です。キッチンからすぐにベランダに出られるし、洗面所に窓があるというのも角住居ならでは。家の前も階段を利用する方以外は通らない、というのもいいです。ただ、夏の熊谷。西日がきつそうです。。。
• 私も同じ理由でAタイプにしました。夏暑いですが、ＬＤの南側のガラス幅も他のタイプと比べてもっとも広くて約７ｍありますので西側バルコニーに洗濯物など生活感のあるものを集中させれば、ＬＤからの南側の開放感はバツグンですね。西側もＬＤ、キッチンともに腰窓ではないので網入りガラスとはいえ開放感がかなりあると思います。冬は西風がすごい時があるので、我が家はペアガラス仕様にしました。
• 確かにＢタイプは魅力がありますが予算がネックで諦めました。そうすると　ＡかＥになりますが迷うところです。Ａタイプの２面バルコニーは魅力ですがどうしても南側に将来マンションが建設されるような気がしてなりません。（コンフォートの似の前になるような気がしてなりません。）東向きは確かに日当たりでハンデはありますが現状では北大通りに面していますので低層階でなければ眺望は確保できるのでは無いかと考えました。子供にも部屋を与えてあげたいので１部屋多いですし、西側にはわずかですがバルコニーもあり、ポーチがあるのもいいですね。　玄関には標準でカメラは付属しないのでオートロックをすり抜けた輩が来る可能性があるのでポーチに鍵をつけてシャットアウトできますので・・・納戸の窓がエレベーターの前になってしまうのはマイナスですが・・・後は上の階にどのような方がお住まいになるか小さい子供がいるご家庭ですと走ったり飛び跳ねたり音が心配です。どうか当たりませんようにと祈るばかりです・・・
• ポレスターはＡ，Ｂタイプのみが南向きで、南前方にもマンションがあるので中低層階の眺望はあまりよくありませんが、Ｃ，Ｄ、Ｅタイプは、正面に高い建物がないのでまずまずでしょう。）
• リビングですが、ポレスターは全戸ワイドサッシで全面窓を採用しており、横長のリビングが多く開放感が高いです。

買い物・食事

• ヤオコー(409m)

育児・教育

• 熊谷市立銀座保育所(539m)、熊谷東小学校(391m)
• テキストテキストテキスト

周辺環境・治安

• 北大通りの物件の反対側は低層住宅地ですので、幅広道路とあわせて将来の近接建物による日照問題はかなり有利かと思います。
• 現にコンフォートポエムの北側のアパートは空室だらけですし、その周りのまとまった空き地も日照の問題から駐車場としてしか使い道のない土地になったと思います。ですから商業地区の土地にマンションを買うということは、常にそういうリスクを負っているということですし、そのためにポレスターは東向きに設計した可能性が高いです。仮にポレスターの南側に新しく立っても、影響を受けるのはＡ，Ｂタイプのみです。また、敷地面積から推定する容積率から推測すると１０〜１１階建程度が限界かと思います。それと関連があるかどうかわかりませんが、この物件は１１Ｆから上のみガラスバルコニーになってますよね。どこか別の板で話題になっていましたが、マンションを新築する際にその周辺の敷地に新たな建築物が建った場合の日照シミュレーションをやるために、簡易的な構造計算書をもとに周辺敷地に仮想建物を配置する簡易設計をやることが多いそうです。

周辺施設

• 周辺施設（学校、公園、飲食店、コンビニ、ショッピング、病院など）もバランスよく充実していて駅までも十分に徒歩圏ですし、ニットーモールから駅までは雨でも濡れずに行けますので徒歩時間が短く感じると思います。
• 周辺駐車場は、コンフォートと東公園の間の一方通行の道を西に入っていくと、菊屋さんという肉屋があってその反対側は比較的大きな時間貸しの駐車場です。うちわ祭りと花火の時以外は空がたくさんあります。私は現場事務所での打ち合わせの時はここに駐車しています。ポレスターから徒歩で２分くらいです。
• 私は二台目の駐車場は熊谷会館の隣の駐車場を予定しております。お友達が見えた時には藤間病院の裏側のパーキングに停めて頂く予定です。
• 藤間病院(271m)、熊谷総合病院(689m)、たがやクリニック(301m)、ねごろクリニック(312m)

その他

• 雑感です。

1. デベロッパーが広島本社で提携先も関西方面が多い。
2. 部屋のドアノブはレバーハンドルで開閉しやすい。
3. 宅配は玄関先まで持ってくる。ただ、ポストはある。
4. エレベーター内に日付と曜日の液晶表示がある。
5. もちろん毎日ではないが、ちり紙交換が朝8時頃に来る。
6. （月）と（木）が燃えるごみの収集区域である。
7. レンジフードの給気と排気はバルコニー側にある。
8. 他物件もそうかもしれないが、乳児も結構いて、あと30年経っても若々しさを保っていける、のかなあ。

• 先週あたりから週末は遠方の地区の花火が良く見えてすごく得した気分です。先週は鴻巣が良く見えました。今日は小さいですが朝霞、川越、西武園か飯能の３箇所が見えました。東側のお宅は見えた方も多いんじゃないでしょうか。寄居の花火は音だけでティアラに邪魔されて見えませんでした。来週はいよいよ熊谷の花火ですね。楽しみです。

掲示板

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