インプレスト稲毛

2010年3月10日 (水) 20:45時点における版

インプレスト稲毛外観

物件概要

• 所在地：千葉県千葉市 稲毛区天台5丁目122-1（地番）
• 交通：千葉都市モノレール「穴川」駅から徒歩5分
• 総戸数：208戸（ブリーズコート:88戸、エアリーコート:120戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上15階建(共用棟地上1階建)
• 完成時期：2008年1月
• 施工：若築建設
• 売主：双日

価格・コスト・販売時状況

• 2007-09-18現在、値下げの広告は、花見川区と稲毛区には、もう出たそうです。千葉市内には今週末に折り込みに入れるそうです。最高８００万の値下げです。（最安値は１５００万以下になるとのこと）私は、その恩恵を授かった　と思ってます。近くの丸紅?前田に比べて、双日?若築じゃ少し格が落ちるので若干の値下げはあるかな？と思ってましたが、思い切りましたね。一部上場企業だし、住宅性能評価もとっているようなので、建物に不安はないと思ってます。
• 2007-09-22現在、新聞の大きなチラシにも入っています。３ＬＤＫ１４００万円台よりと明記してあります。
• 2007-09-22現在、先日インプレスト稲毛に家族で時間があったので見てきましたが実際に販売できていたのは６１戸でしたね。というか、分譲済みとかわいいお花がついてました。その他は当然ながら価格は隠れているのが圧倒的でしたけど。何度も足を運んでいる方々には販売価格を提示して希望に沿う部屋を紹介しているように思います。ですが訪問して、かなりビックリしたのは京葉道路に一番近い部屋が１階から５階まですべて既に決まっていた事でした。
• 2008-02-26現在、この辺り一帯で購入を検討しているものです。検討されている方はどうぞご参考に。もう、入居されている方もいらっしゃる様ですが、Hタイプで６００万円-７００万円ルーフバルコニー付で１，２００万円の値引きを提示されました。でもよく考えて、他の物件と比較すると、元々の価格設定が高いのに注目して下さい。更に管理費も他より14,000円程割高です。しかも駐車場は機械式。
• 2008-06-02現在、昨日、モデルルームを見てきました。空き室は、学校側が２０室、高速道路側が１７室となっていました。モデルルームを何室か確保していることを考えれば、８５％くらいの成績と言ってもいいんじゃないでしょうか。庭付き１階、最上階、角部屋など少しづつですが空いていたようです。
• 2008-10-10現在、公式HPでは、現在の販売戸数が６戸と書かれています。実際の残り戸数もこれくらいではないでしょうか。抽選販売と書いてありますが、10階のタイプTの部屋(117.84)が激安で販売されていますね。広い部屋を希望する人はチャンスかも。
• 2009-01-28現在、完売おめでとうございます。

交通

• 穴川ＩＣ、国道１６号の渋滞、ワンズモールの駐車場の混雑はすこし気になりますし、通勤時の稲毛駅へのバスの所要時間も気になります。
• 稲毛駅へ自転車通勤を考えておられる方、結構多いそうですね。私は、朝の稲毛駅へのバス所要時間が、結構気になってるんです。バスの本数は多いようですが、朝の渋滞はどうなんでしょうか？状況によっては、私も駅まで自転車通勤しようかな。
• バス料金の件
  • 穴川駅→稲毛駅　１８０円
  • 穴川十字路→稲毛駅　１６０円です。　その他に千草台団地から西千葉行　２００円があります。本数は少ないですが、天台４丁目から千葉行もあります。
• バスの話題になっているようですが、稲毛?穴川間もバスルートが複数あり、「山王町-稲毛間」のバスよりも「草野車庫-稲毛間」のバスの方の方が所要時間は短いようです。見学当日、行きは稲毛-穴川まで、「山王町行き」のバスに乗りましたが、道も狭く乗り降りも多く所要時間が結構かかりました。帰りは、「草野車庫からの稲毛行き」のバスでしたが、かなり所要時間が短く感じました。通勤の”行き、帰り”も「草野車庫」のバスを使う方が比較的快適であることを感じました。無料シャトルバスについては、賛否両論ありますので将来廃止になる可能性はありますが、このシャトルバスのルートも「草野車庫からの稲毛行き」のバスルートのようです。このシャトルバスが将来も継続されれば、バスの通勤費も浮きますね。
• 主人は、7時40分のシャトルバスに乗るときは、稲毛駅8時発の電車には乗れるみたいです。
• 稲毛周辺で購入検討中ですが、気になるのは周囲の交通量です。値段は驚くほど安いので迷っていますが国道１６号、特にモノレールと交差する十字路周辺のお昼時の渋滞は気になります。私がたまたまその時間にばかり走っているからでしょうか？車が手放せない私としては気になります。千葉駅までは車ではどの位かかりますか？平日昼間は仕事のため自分で確認する機会がないので教えていただけるとありがたいです。
• 千葉へ行くなら穴川ルートより作草部へ抜けるルートならとてもスムーズに行きますよ。北口方面なら弁天町方面に抜けてPARCO方面なら椿森陸橋を通っていけばいいと思います。詳しくは地図やナビを見てもらえれば分かりますが、混雑状況はごくまれに混みますけど信号運よくて、スムーズにいけば１０分-１５分でいけます。
• シャトルバスは利用した事もなく、車の運転もしませんが、“陸の孤島”と感じた事は一度もありません。千葉に出るにはモノレール駅には歩いてすぐですし、シャトルバスに代わる稲毛行きのバスもモノレール駅まで歩くものの、２ルートあって本数も多く不便はありません…バスを利用しなくても稲毛駅なら自転車で15分位だから苦にならないし…ここってそんなへんぴな所なのでしょうか。
• 穴川インター・穴川十字路近辺の渋滞は結構慢性化してますよね。それでも昔に比べると改善してるんですよ。千葉の中心街の方向へ出るなら千草台団地側に行けばいいですが、長沼（ジョイ本・ワンズモール）方面に行くにも、稲毛方面にでるにも16号（126号）が関係するのが厳しいところです。　天台は丘の上ですが、千葉市って意外と（東京・横浜に比べると）平坦です。自転車を活用すると行動範囲が広がると思いますよ。天台5丁目は路地が狭いですよね。路上駐車前提で引っ越してくるようなケシカラン輩は、住民の皆様で通報して、ガンガン駐禁切符を食らわせてやってください。
• 千葉まで行って、始発に乗ることを考えると、モノレールで行くのも便利だと思います。また更に、西千葉駅ー千種台団地というバスを利用する技もあります。インプレスト稲毛から千種台団地のバス停(バスの車庫になっています)までは５分位です。こちらのバスの方が空いていて、ほぼ確実に座れます。また、終点から終点までなので、比較的、時間が正確です。もちろん、西千葉駅を利用する事になってしまいますが。

構造・建物

• 先日の３連休の初日にインプレスト稲毛マンション現地に見学に行ってきました。建物の外観はほぼ出来上がっていて、工事の進捗は順調のようです。１階Ｈｇの部屋が開放されており、部屋の中まで入ることができました。実物をみると、実感がわいてきて、入居が近づいていることを実感できました。家族共々入居を心待ちにしている状況です。京葉道路の騒音について、批判めいたのコメントが過去にありましたが、全く気になりませんでした。
• 低層階は防音壁でまだ静かですが、上層階はかなり響くと予想されます。現地を見に行ったとき思ったより静かに感じるのは防音壁があるからで、上に行けば行くほど、響いてくるでしょう。深夜になれば昼ほど車も通らなくなりますが、その分スピードも出す車もいて、当然音もうるさくなります。
• 騒音を特に気にしないと記述しならがも、これまでは防音壁のある下側での居住経験でしたので、音が伝わる上方（今回のマンションのような）での居住における騒音としては、経験が無く、私も疑問に感じています。もちろん、窓を閉めていればまったく問題は無いと思います。最近では現場の建物を被っていた幕（？）が取れていましたので、どうにか建物の階段付近で騒音を測定するなんてことはできれば良いのかもしれませんが…。こちらのマンションの近くにあるスーパー銭湯前にマンションがあります。そちらの階段にて音を確認するのが、今出来る疑問解消手段ではないでしょうか。（怪しまれないように。）（簡単にｄｂ（デシベル）を測定するものであれば、１万円前後で購入できます。）
• このマンションは道路に近い方（道路から水平方向へ４０ｍ位まで）は窓が２重窓です。上層階ほど２重窓が増えていきます。（上の方が騒音がおおきくなります。エレベーターでも上に行くほど騒音が大きくなりるのがわかりました）道路から遠い方（道路から水平方向８０ｍ位）に住んでいたのですが、窓を開けることは掃除以外はあまりしませんでした。ただし、騒音は風速、風向、雨天に左右されます。また、道路に近い部屋は窓を開けての生活は無理のようでした。
• 今晩20時頃マンション建設現場を通ったら、廊下側の電気が全部点灯し、なんとも威容があって素晴らしかったです。以前京葉道路の騒音を書き込みした方がいらっしゃいましたが、全く気になるような音はしませんでした。エントランススクエアにも灯りがつき完成が楽しみです。リップルウォークも出来上がり入居が待ち遠しくなりました。
• 私も戸建て側だからか、ほこりなど、ほとんど家に居るときは開放ですが、ふつうにお掃除していれば、全然気になりませんよ。むしろ、床が白っぽいフローリングなので、ほこりは目に付きませんが、髪の毛とか落ちているのはすごく気になってしまい、毎日掃除機かけているのが現状です。でも、以前ダークブラウン系のフローリングのときには、髪の毛よりもほこりが目に付き、結局どのタイプでも毎日掃除機なんですけどね。ただ、入居前の下見の時は、確かに床が少し黒い粉塵？っぽくはなっていたので、入居前にクリーニングをしてもらう約束で入居しましたが、快く引き受けていただき、気持ちよく入居できました。

共用施設

• 駐車場も最近のマンションはほとんど機械式駐車場なので私はそれほど気にしていません。ついでに現地案内してもらいましたが、思ったとおり京葉道路沿いは音・排気共にかなり気になりますね。
• シャトルバスについては、昼間も運行してもらえれば、サティへの買い物、稲毛駅へのアクセスは便利になりますね。ただ、採算が合うかどうかは疑問ですが。現在は、朝晩の時間帯での運行のため無料。今後時間枠を拡大することで、入居時の条件と違って便利になる訳ですから、利用者は１ヶ月あたりのコストを１０００円にするとか、受益者負担への変更も理屈がつくのでは。
• シャトルバスは完全に受益者負担（運営費の使用者全額負担）であればいいですが、単なる金食い虫なので管理組合設立後、早急に検討して、廃止か存続か、存続するにしても料金負担方法について話し合って欲しいです。それができないようであれば、私はここを購入するのはやめておきます。
• シャトルバスは無料ではありませんよ。ただ程、怖いものはありませんから。管理費にきちんと含まれており、１戸あたり\2,550の負担で208世帯の合計は月額５３万４００円の支払会計になります。当然各戸の管理費の内に黙ってても含まれる額です。でも解約すれば各戸の負担はどのように変わるのでしょうか。バスの運行は６：３０-８：１５の間に４便（２５分に１便）で１９：００-２２：００で６便（３０分に１便）、この時間以外は当然、有料。常にこの時間内での通勤であれば無料ですが、全世帯の利用率を実際に測定するのが良いと思います。
• 管理費・修繕金は公開していないのではっきり解りませんが、このあたりで最近販売した物件では７０㎡ぐらいで管理費は１３０００円（シャトルバスは除く）、修繕金は５０００円ぐらいと思います。次に記載することは、インプレストだけに当てはまることではありません。毎月の修繕金５０００円では不足するので10年後で２倍、20年後には３倍ぐらいになり、それ以外に10年目で30万円、20年目で50万円位の徴収計画となるのでしょう。契約前に長期修繕計画を確認しておくことです。
• 機械式駐車場ですが現在のところそんなに不便は感じません。確かに今後住人が増えた場合の出し入れに時間がかかるケースは考えられますが、そんなに一日に何回も出したり格納したりするのでしょうか。（たとえば車通勤だと朝出庫して夜入庫の出し入れ一回）
• 機械式と自走式では機械式の方が管理費が掛かってしまいますが、駐車場代は安いですし、管理費が安すぎてこのままではとマズイのではと入居予定者から意見が出てるMSもありますし、あまりにも高すぎたり安すぎたりしたら、管理組合ができてから管理費の見直し等が行われれば、ある程度納得いくものになることもあると思います。
• 私も駐車場が機械式なのは若干マイナス点なんです。旦那が朝大変かなって気になるんですが朝混雑はどうですか？あとは砂の舞がないなら校庭側もいいかなって思います。夜とか網戸にしていると高速の音、臭い、気になりますか？外観はまあまあ気に入り、学校や保育園が近くなのはいいなって思っています。
• 今までは玄関前の駐車場でとても便利だったので、エントランスから離れた機械式になるのが私も不安です。聞けば、一番安い機械式の３階で、下ろすのに３分かかるとのことでした。予算的に３階希望なのですが、雨の日なども３分間ずっと前で待っていなければいけないのですよね？機械式であっても、ストレスを感じないようなポジティブな要素はありますでしょうか？
• 駐車場は機械式の2階が割り当てられました。他の方の出し入れと重なったときには、最大で５分くらい待ちましたが、通常は２-３分待ちです。運が良い（1階に止まった状態のまま）と、３０秒くらいで乗れます。
• 駐車場の件ですが、すでに抽選が終わっていて、機械式の1階、2階、３階のどれかが割り当てられる事になると思います。(部屋ごとに決まっています。）1階の場合、月額2000円、2階は700円、3階は200円です。私は2階を使っています。時々、他の方が利用されていて、順番待ちになると3分程度待つことがありますが、まあ、そんな程度です。あとは、管理費が意外に高いので、その点は契約前に、良くご確認下さい。
• 来客駐車場が3台という数は確かに少ないと思うが、路上駐車が多い一番の理由は来客車場を利用する為の事務処理のめんどくささにあると思う。前もって予約しないと利用できないし。一度来客駐車場を使った事があるがその料金の高さにも驚いた。料金は当初の半額に値下げしたみたいだけど…。

設備・仕様

• オール電化はガスと電気共用にくらべて安い、ということをセールスポイントにされておられますがお得度は電気の使い方にも寄るでしょうし、初期導入費といった点でオール電化製品（エコキュートやIHコンロ）とガス機器（給湯ボイラーやガスコンロ）の価格を比べると、オール電化製品はガス機器とは比較にならないほど高いですし、これは当然マンション価格に跳ね返り、織り込まれているはずです。しかし、見かけ上マンション価格が高くならないよう、その他の仕様を落とすこと（例えば内装や建具）はよくあることだと思います。イニシャルコストとランニングコストといったトータルコストを考えると、オール電化は決してお得とは言えないでしょうが、自分にとって便利であったり、気に入ったのであれば、選ぶのは自由ですし、本当個人の好みの問題だと思います。
• オール電化のイニシャルコストについては現状では確かにガスなどと比較した場合高いかもしれませんが、３００万円からの値引きでペイしませんか？交換コストについては今後急速に普及することが予想されており、交換する時代には安価になってませんか？
• それから、ディスポーザー。こんなに便利だとは知りませんでした。ゴミ出しの回数が、劇的に減りました。洗い物をしながら、気楽に回せるので、水も無駄に流している印象はありません。エコキュートの湯切れも今のところ経験していません。まだ、余裕がありそうです。IHは、お湯を沸かすのが早いです。調理しながら（揚げ物、炒め物でも）、レンジ台をこまめに拭き取れるので、台所が綺麗なままです。今のところ、油汚れのべたべたとは無縁です。
• 北側寒い！ しかも電気系統の故障があり、無料点検は今回が最後と言われ。冗談じゃない、オール電化が売りのマンションで二年絶たないうちに骨組み故障？やっぱり安いから？手抜き？二年点検の不具合状況いかがですか？

間取り

買い物・食事

• 買い物は、散歩がてらオーケーストアとその近くの八百屋、パン屋で済ませることが多いです。オーケーの会員になると、店頭価格のさらに３％引きになります。
• タイヨーもＯＫマートと同じように安いスーパーですし、その周りには、ウエルシア、マツキヨ等あって日常の買い物の便はよいと思います。

育児・教育

• 千草台小学校、中学校の良くない評判がどういったものかわかりませんが…。この４月より子供が千草台小学校に転校して早一ヶ月。可も無く不可も無く元気に登校しております。最近では、５月２４日開催予定の運動会の練習を盛んにしているそうです。マンション内でも、結構子供たちは多いように感じています。中学校の様子までは分かりませんが、百聞は一見に如かず。あまり心配をしなくても良いのではないでしょうか。
• 千種台小学校は、グラウンドが２つ、校舎は３棟もある、変な構造の小学校です。転校する時に、案内していただきましたが、簡単に迷子になってしまいそうでした。そういう意味では、学校探検（？）が楽しめる小学校と言えると思います。
• 昨年の１学期が終了して入居しました。２学期から千草台小学校のに転校させましたが、同時期の転入生は１０名前後いました。子供の転校は不安でしたが、マンションから学校までも近く、子供も幸い直ぐに馴染んでくれ、今では学校から帰ってくると友達と遊びに出かけるようになりました。マンションにも千草台小学校に通う子供も多く、今の所、いじめ等も聞きませんので、今ではここに決めたことは良かったと思っています。

周辺環境・治安

• 京葉道路の騒音と小学校からの砂ぼこりを心配してましたが、現地を見て気にするほどでもないかな？と思いました。いろんな考え方があると思いますが、小学校も近いし、稲毛駅までは自転車通勤も出来る距離なので、思い切って申し込みしました。

周辺施設

• 耳鼻科は稲毛駅前にあるようですが、モノレール千葉公園近くの千葉医療センター前にも山口耳鼻咽喉科があります。この季節、週末はかなり混みます。駐車場はあるのですが、車が入りきらず周辺道路にあふれています（駐車禁止道路ですが）。そちらの近くにも耳鼻科があるようですが、外観で私はパスしました。
• 一足違いでしたが、昨日、子供の鼻水があまりにもひどかったので、稲毛駅近くの耳鼻科に行ってしまいました。午後3時20分頃に受付をして、結局1時間20分くらい待ちました。もう少し遅く来た方は、3時間待ちだとか・・・。今の時期は仕方ないんでしょうかね。病院はいくつか行ってみて、自分にあったところに決めようと思います。千葉公園駅近くの耳鼻科にも今度行ってみますね。
• この辺は耳鼻科ってなかなかないんですよね?駅前の稲毛耳鼻科や、小仲台のゆさ耳鼻科、山口耳鼻科、いつも混んでるし。先日、ヴィルフォーレ（山王行きのバス、キッズリゾートがある所）にも耳鼻科を発見しました！混んでいるかは定かではないのですが。今度何かあったら行ってみようかと思います。
• JR稲毛駅の駐輪場の利用料は千葉市のサイトで公開されてます。年額で4400-11000円です。

その他

• 管理費は今現在は一定金額ですが修繕積み立て費は５年ごとに上昇しますよ。１年目から５年目までは　1ｍ2当り８５円、２１年目から２５年目で１９０円/ｍ2になります。私も、修繕積み立て費は上がっていくとは思っていましたが確認せずに契約してしまいました。年金生活になったら結構負担になるなあと思っていますが、住んでみて特に問題もないので気に入ってます。

掲示板

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