ザ・フォレストレジデンス

2012年9月17日 (月) 14:37時点における版

物件概要

ザ・フォレストレジデンス外観

• 所在地：千葉県流山市市野谷660-1（新A4街区1）（地番）
• 交通：つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅から徒歩4分
• 総戸数：524戸
• 構造、建物階数：RC一部S・地上22階地下1階建(免震構造)
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2008年3月24日
• 入居時期：即入居可
• 売主：オリックス・リアルエステー、東京建物
• 施工：鴻池組
• 設計：入江三宅設計事務所

価格・コスト・販売時状況

• 2,990 ～ 8,350万円
• 管理費高すぎです。20000円超えます。

交通

• 流山おおたかの森駅は快速停車駅です。

構造・建物

• 基礎
  • 地表から深さ約40mにある一万年以上前の強固な細砂層（N値60以上※1） まで到達させた鉄筋コンクリート製の杭によって、建物をしっかりと支えています。場所打ちコンクリート拡底杭（国土交通大臣認定工法）で多くの杭は軸直径約2mとし、必要に応じてさらに安定性を増すため杭先端を拡げています。
  • 建物の基礎部分に地震の揺れを吸収する免震装置を配置、高い耐震性を発揮する免震構造としています。
• 構造
  • 外気と接する外壁、住戸間を仕切る戸境壁は、遮音・断熱性に配慮した構造とし ました。厚さ約160mm ～ 200mmを確保、また戸境壁も、厚さ約180mm以上を確保し、 遮音性と断熱性をもたらします。
  • 柱には、溶接閉鎖型の柱帯筋を採用しました。これは、あらかじめ工場で帯筋を リング状に溶接し、一体性をもって主筋を束ねるもの。一般工法のようにつなぎ目 がなく、耐震性を向上させた構造になっています。
  • 鉄筋を覆うコンクリートの厚さ（かぶり厚）を建築基準法の定める値より厚くすることで、構造体の寿命と耐久性を高めています。
  • アウトフレーム工法を採用し柱型を住戸の外に出した（一部住戸を除く）ことにより、 住空間が広々と使えます。室内の見た目もすっきりし、家具などをコーナーにすっき りと納めることもできるので、空間を有効に活用することができます。
• マンション生活初めての冬を迎え、あまりの暖かさにびっくりしています。　エアコン（暖房）はまだ一度も使っていません。　今朝はテストを兼ねて床暖房を１時間ほど入れてみましたが、その後もリビングの温度計はずっと２２〜２３度を指したままです。　現在パソコン・デスクトップのガジェットは「流山市内５℃」と表示していますが、室内はぽかぽかと春のような陽気です。
• リビングと廊下の境の扉の下の隙間が、かなり（たぶん１センチ以上）開いているのが気になりました。
• 音についてですが、上の方の音はしょうがないと思いますが、我が家にはお隣のテレビの音が聞こえてきます。
• テレビの音だけでなく、玄関側の部屋で上のお子さんたちの走る音と一緒に、キャーキャーという声まで聞こえてきました。もちろん窓もあけていません。
• 上層階の方のパタパタと走る音がよく聞こえてきます。両隣はまったく聞こえないのですが、上からはドスンといった音が頻繁に響きます。
• 引き戸の音が非常によく響いて聞こえます！洗面所やクローゼットに使われている引き戸、普通に開け閉めしているつもりでも、かなり音がしますよね。上下・隣りにもよく響いてしまうようですので、細心の注意を払った方が良さそうです。
• フローリングの床鳴りが気になります。うちはコーティングをしていますので、双日さんにはコーティングの会社へ言ってください。と言われてしまいました。
  • 我が家も１ヵ所だけ床鳴りが気になり、半年前のアフターサービス時にお願いしたところ、職人さんがすぐに直してくれました。やはり施工後すぐにコーティングをすることによる現象のようです。
  • コーティングの会社に見ていただいたのですが、床鳴り防止剤というのを使って直していましたが、結局、直りませんでした。我が家は７ヵ所程あります。
  • 床のきしみですが、私の部屋はカッターで切込みを入れる対応でした。
  • 床鳴りはコーティングをした方が鳴りやすいですが、症状は軽いです。逆にコーティングをしないで毎回同じ場所が鳴る場合は下地のパーチ（土台）が鳴っている可能性が高いので厄介です。
• 流山と三郷の花火きれいに見えます。

共用施設

• 9人乗り 90m/分 2台／非常用 17人乗り 90m/分 1台　合計3台(78.7戸/台)
• エレベーターは小さいつくりだなと思いました。エレベーターはベビーカー二台入るのもやっとという感じでした。エレベーターだけでなく、ラウンジも滝も部屋の中も狭いです。
• 小学生が４人ぐらいで待合室で遊んでるのを見かけました。あのガラスの多い場所で遊ぶのは危険だし、そもそも待合室は遊び場ではないと思います。
• 子供が自転車置き場の屋根にのってバタンバタン遊んでましたよ。
• 車の出入り口、当たり前のようにスピード下げずに逆走してくる人いますよね。怖いです。
• 大雨の日に駐車場を見てみたら、排水溝から水が噴き出して（逆流？）いて、場所によってはタイヤの四分の一くらい雨水につかっている車もありましたよ。
• バルコニーの庇から下に向かってちょっと突起している円柱のようなものから、蜂が入っていきました。最近、蜂がその辺をうろちょろしていて安心して洗濯物も干せません。その穴をふさいでしまおうかと思っているのですが、どんな機能を果たしているかもわからないので安易に塞いで良いものなのか・・・。
• 共有部分での喫煙が禁止で棟別共用部分（バルコニー）は共用部分のとのことなので（棟別共有部分＋団地共有部分＝共有部分）規約違反です。
  • バルコニーは、共有ではありますが、規約（１４条）で、「専用使用権」が認められており、その他の共用部分と区別されています。使用細則では、（第２条・第３条）に「禁止時事項」を規定していますが、第２条で「専有部分と専用使用部分」の禁止事項を規定し、第３条で「共用部分」の禁止事項を規定して、専用使用部分の禁止事項と共用部分の禁止事項とを区別しています。専用使用部分は、細則第２条の禁止事項の規定が適用されるのであり、第３条の規定の適用は無いと解釈するのが正しいのではないかと思います。（第２条と第３条のダブル適用は無いのではないかと思います）
  • バルコニーでの喫煙と騒音について組合からポストに文章が入りましたね。文章がはいったし、やめてくれるかもしれないので、２４時間換気あけてみようと思います。
• 毎月第２日曜日と第４日曜日の午後1時から５時まで「囲碁と将棋の会」をおこなっています。多目的ホールで、会場費として、そのつど２００円の会費です。
• 駐車場のゲート（チェーン）のセンサーの感度が悪い気がします。
  • 駐車場のゲートのリモコンは少し離れた所からの方がセンサーに反応すると思います。 出口のセンサーは左側のポールについているようです。

設備・仕様

• ペアガラス、ディスポーザー、24時間換気システムは標準装備。
• 食器洗浄器は全く同じものを入居後に約160,000円（Deep Type　工事費込み)位で設置できるそうです。ただし面材がキッチンの色と同一でなくなりますが。。差額100,000円は大きいですよね。。
• 浄水器は後付けで30,000円位（取り付け代金込み）で出来そうです。
• バルコニーのタイルはオプションです。
• 我が家の間取りでは、最終図面にも配管スペースの表示がなかったのに、内覧会の時に、「配管スペースありにかわりましたので、確認のうえ署名してください」と言われて酷いと思いました。
  • 我が家もオプションでタンクレストイレに変更しましたが、やはり配管を木箱でかくしてありました。
• 廊下にあるクローゼット、奥行きが狭くなかったですか？掃除機入れてしまるのかなぁという感じでした。しかも、半分から上は、電気のパネル（？）があるので、全く荷物置けないし。
• ４ＬＤＫのタイプ電気最大容量が変更になっていた。パンフ　最大１４ＫＶＡ⇒変更後　最大１２ＫＶＡ。
• キッチンからベランダに出るドアに収納できる網戸がついていました。
• ベランダの物干し金物ですが、二つの間隔が狭くて、布団なんて一枚しか干せないのでは？！洗濯物もあんなスペースだけでは絶対干しきれません。
• スロップシンクはありません。
• ＬＡＮケーブル差し込んで電源入れたらすぐ使えました！速度は16mbps位でました。
• バルコニーでタバコを吸われると、窓閉めていても２４時間換気からタバコの煙が入ってくるので、迷惑です。
• ２４時間換気をしてるにもかかわらず　トイレが時々　下水っぽい　すごくイヤなにおいがします。
• 申請すれば、ポーチにも物置きを置けるようですが、大きさの制限が１８０×１８０×９０までって、大きすぎます。

間取り

• 3LDK ～ 4LDK（70～121 (m2)）
• Ｐ棟（東向き）からの眺望は最高です。公園の広がりが良いです。
• Ｇ棟なんですが、駐車場の高さが思った以上に高かったのが予想外でした。
• Ｇ棟からの景色はベランダからはＦＰＢ棟と駐車場しか見えません。
• Ｆ棟の角部屋ですが、正午には日差しが部屋の中にははいらないです。正午の日差しは、かろうじてベランダの一部にあたっている程度です。
• P棟は朝から昼間での日差しが強いです。

買い物・食事

• おおたかSC：徒歩で行って時間関係なしにビールありの夕飯が食べられるから嬉しい。
• 高島屋フードメゾン：高級感と、程よい規模の紀伊国屋、シネコンがいいです。日常の買い物ではヨーカドーも使えそうです。
• イトーヨーカドー
• イオンの方がヨーカドーより価格は安いみたいです。
• 2011年11月に「ベルク」というスーパーができました。場所はマンション前の道路を初石方面へ行った左側、水道局入口（都市軸道路予定地）の角です。埼玉県を中心に約60店舗を展開するイオン系の食品専門中堅スーパーらしいです。
• おおたかの森SCのフードメゾン前の休憩場所（大樹のある場所）は、高校生の溜まり場になっています。

育児・教育

• マンション内の託児所についてですが、託児所は3歳までを対象としていて、4歳以上は幼稚園になるそうです。オリックスの営業担当は、近隣にも保育園がありますよって言っていたのを思い出して、怒りがこみ上げてきました。それも待機児童が流山市で50名もいるのに、30名しか預かれないようです。
• 流山市はずっと前から評判が悪かったです。偏差値は低いし悪ガキは多いし治安が悪いと聞いています。
• 小山小学校：現在１学年２クラスですが、やがて４，５クラス増えることも予想されます。

周辺環境・治安

• この地域は平坦な地形、安定した地盤です。
• 駅近、病院近、スーパー近で良いです。
• 虫が多いです。ベランダに出る時は、網戸や窓をきちんとしめて出ているのに、そこの網戸だけサイドの毛が短いせいか、毎日家に何かしら入ってきています。蛾や、蚊、コバエみたいな虫や、見かけない虫まで。。下の方の階ではありませんが、こんなに虫が飛んでくるとは思いませんでした。土ぼこりもすごいですけどね。
• 豪雨の日は、流山警察付近の窪地が冠水して通行不能な状態でしたし、ＦＲもわずかの時間でエントランスが浸水し、２１：００〜数時間は低い床に設置してあるソファが濡れるほどでした。
• 調整池工事中止となり、水鳥や魚など調整池付近の自然が残るのはありがたいことことです。
  • この辺は鳥、虫だけでなく、蛇も蛙もモグラもヤモリも、林や森には狸もキジもいます。
  • ブログ"流山おおたかの森　お散歩日誌”で紹介されていますが、ここ新市街地地区が安心安全な街づくりの活動で内閣総理大臣賞を受けたようですね。そのポスターの一面に隣の公園からFRを望むアングルで紹介されていますが、すばらしい事ですね。あまり安心安全な街づくりとはピンときませんが、環境活動での取り組みの方は流山市はがんばっていることは実感します。
  • このFRの周辺の環境も隣の公園は勿論、街路樹の整備や保守も随分手を入れられていることを実感いたしますし、調整池も自然を生かしたすばらしい物になる事と聞いております。
• 柏の葉公園の桜は満開時とても綺麗です。
• P棟にすんでいるものですが、目の前の公園のベンチでも、夜はもちろん、昼間の軽い時間からイチャイチャするカップルが目立ちます。

周辺施設

• マンション目の前の公園は、看板に犬の散歩・ボール・フリスビー禁止の看板がありますが、禁止事項ばかりで何して遊べばいいのか困ってしまいます。
• 流山郵便局：初石の方にあります。徒歩・自転車では一番近いようです。
• おおたかの森SC内に、待望だった郵貯のATMが入りました。
• ポニークリーニング：豊四季方面に行く道を行くとコンビに過ぎて右側。
• エスプリ：豊四季にある。ポニーより安い。
• FRの近くにはパン屋さんが多く良いです（ガーデンベリーズ、サンジェルマンetc...）
• forestの前に交番ができました。
• バルコニー側から見える森の中に諏訪神社があります。

その他

• 新聞が玄関まで配達してくれます。
• マンション内の清掃は、ものすごくマメにしてくれてる印象があります。
• フロントや清掃の方々がきびきび働いてくださっていて管理の面では満足しています。
• ネットが繋がりにくい状況があります（ファイバービット）
  • 私もこのマンションではファイバービットしかだめだと思っていたのですが、家電量販店で調べてもらったらフレッツ光も大丈夫とのことでした。 速度はファイバービットとそれほど変わらないと思いますよ。
  • フレッツは切れることなく、問題なく使えますよ。
  • ファイバービットの会社へ連絡して解決しました。色々試した結果、ＬＡＮケーブルの故障でした。（ターミナルアダプターと無線ＬＡＮの親機を結ぶ所のケーブル） ファイバービットへ連絡すると、調べてくれますよ。

掲示板

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