プラウド新浦安マリナテラス

2013年12月18日 (水) 17:18時点における版

プラウド新浦安マリナテラス外観

物件概要

• 所在地：千葉県浦安市日の出4丁目16番2の一部、16番3の一部（地番）
• 交通：京葉線「新浦安」駅から徒歩19分
• 総戸数：179戸
• 構造、建物階数：RC造4階建
• 完成時期：2009年4月
• 施工：株式会社竹中工務店
• 売主：野村不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2008-10-09現在、今日うちに郵送されてきた案内リーフには「第１期109邸即日完売御礼」と書いてありますが、マンションズに広告を出したということは第２期でやや失速気味なんでしょうか？まあ、そもそも第１期だって完売かどうか、真実は販売者しか知りえないですが。いずれにしても残り80戸程度であれば、来週の竣工までには完売するのでしょうね。私自身、昔は「マリナイーストで一番条件のいい共同住宅は日航浦安社宅。あそこが低層マンションにならないかなー」と思っていた時期がありました。今回私は購入しませんが、マリナイーストや低層マンションが好きな方には好都合な物件だと思います。坪単価でいえば近隣より高いですが、専有面積が狭い分グロス価格はかなり抑えられたので、一般のサラリーマンでも買える価格設定になりましたよね。
• 2008-11-01現在、第2期は販売時期を延ばした上に、さらに申込受付期間も第1期より長く取りましたね。やはり厳しいようです。第1期の抽選漏れの購入希望者で埋められるくらいなら販売期間を延ばす必要はないわけで、実は「第1期外れ組」はそれほどいなかったということでしょう。ただ今回は、物件自体の問題以前に経済状況の変化の点で不運でもありますね。残り戸数はじっくり売っていくことになるかもしれません。
• 2009-02-11現在、マンションズによれば第２期分として１７９戸中の販売戸数が未定。これから『プラウド新浦安』との誤配がかなり増えそうな予感。
• 2009-02-22現在、狭い部屋しか残ってないってことは、ほんとに最後らへんなんじゃないですかね？5戸ずつでるのも買い替え契約者が居住物件が売れないから、デベが切っても売れる見込みを付けて5戸ずつくらい切っていってるだけなんじゃない？
• 2009-02-23現在、ついに先週末で完売ですか？それともまた5戸キャンセルが出たのですか。ここって11月からずっと5戸キャンセルが毎月出て、ついに完成を迎える3月ですからね。4月からも5戸づつキャンセルがでるのですか？
• 2009-02-25現在、わたしも値引きは絶対にないと営業から聞きました。５戸以上、残っているのは間違いないようですから、１階の対応含め、何か考えたいですね。値下げされたら、価値が下がります。
• 2009-06-09現在、にしてもまだ売れ残ってますね。一階はこのまま売れないのでは。集中豪雨で雨水浸入、それに加えて住居に張り巡らされる雨水溝から虫が湧く。雨水溝も専用庭同様、盛土である為、窓からの虫の侵入。専用庭が一階よりも高い為、害虫に悩まされるのが目に見えてる。そんな情報が耳に入り、一階を買うメリットは？というか日は入るのですか？ここの一階。
• 2009-06-15現在、4月から始まった入居ラッシュも5月の連休あたりを最後に止まったようです。浦安市のHPでは、3月末260戸だった日の出4丁目の世帯数は4月末371戸、5月末395戸と135戸の増加。駅遠のファミリー物件で、しかも割高な値付けでしたから短期の転売目的などという暗愚な不動産投資家はいないでしょうし、道路ぎりぎりに建てられて眺望も悪いから、別荘にするなんていうセンスの悪い人もいないでしょう。残り44戸はほぼ売れ残りと推定できます。夜の暗い窓の数を見るともっとありそうですが、こんなものでしょう。
• 2009-06-20現在、5.6畳が２部屋あるが、両方ともクローゼットとドアの開閉で、出入り口はデッドスペースだ。使えるのは4畳半程度。これを諸費用込みで８千万OVERで買う奴は、リッチマンです。
• 2009-06-22現在、今、ＨＰ見ましたところ、「完売御礼」出ておりました。

交通

• この物件自体がマズイと思いますよ。日の出は新浦安駅にまあまあ近いというだけで、空気の汚さは最悪ですからね。それに、近くに墓場もあります。駅にまあまあ近いと言っても、１０分は歩くという中途半端さ！。であれば、高洲のプラウド新浦安は最初からバス利用が前提で、バスは５本（１０番・１５番・１８番・１９番・プラウド専用バス）が爆発的に走っている訳で、それを利用する前提ならば、なんと、徒歩１分程度。

○上記書き込みを見れば分かる通り、高洲のプラウド住人のひがみを買ってしまうマンション。 このプラウドが新浦安の日の出に立ってしまって、高洲のプラウドの価値が激下がりしてしまった影響です。

構造・建物

• 私も１階を契約したのですが「専用庭の形状等について」には、あまりに誠意が感じられず、野村不動産へ経緯・今後の対応にいて問い合わせを行っています。問い合わせの結果、判明したことを記載すると
  • イメージパースの誤記･･･ホームページ・チラシに掲載されていたイメージパース（設計図から書き起こした絵）の手摺壁は104cmより明らかに低いのではないか、と問い合わせたところ「92cmでパースを描くように手配していた」とのこと。→「手摺壁については図面集に記載していない説明不十分な事項」ではなく、専用庭の高低差と同様誤記と同様に間違った情報を契約者に提供していたことになります。
  • 手摺壁の高さの変更は不可？･･･「手摺壁の高さを変更いただきたい」と申し出たところ、「専用庭の高さは、建築基準法上の規制により、図面集に合わせるように設計・施工を行うことができない状況」との回答を書面でいただきました。よく理解できなかったので、よくよく聞いてみると「建築基準法第55条2項の「〜同項の規定にかかわらず、12メートルとする。」の12mを測定する上での基準面が専用庭面となるため、専用庭面の高さを変更できないことを意味すると口頭でご説明いただきました。（本物件は第１種低層住居専用地域の高さ制限10mではなくセットバックなどをすることによって高さが12mに緩和されている）とすると「土こぼれ防止機能に目を瞑れば、（専用庭面の高さに合わせて）手摺壁高を80cmにすることは可能ということですか」と聞いたところ「土こぼれ防止機能がないマンションは弊社として提供できないので、それはできません。」との回答でした。
• 建築基準法の規制だから手すりが低くなることは難しそうですね。そうすると金額面での折り合いですね。そうすると全住戸、値引きなしとの話が契約時に説明受けていたことが嘘になりますからそしたら2階、3階、4階の住民も当然、金額面を考慮してもらわないと困りますね。1階に金額的対応があれば、2階以上住民も立ち上がるべし。
• 12mの高さ制限がある敷地で４階建てマンションを建てようとする時には、「地盤面の設定」と「設定した地盤面から計算した建物高さ」はプロジェクトが成立するか否かを左右する最も重要な要素であり、制限ぎりぎりのラインを追求して算定される、絶対に間違いがあってはならない数字です。言いたいことはもうおわかりいただけると思います。この「専用庭面の高さ」という最重要数字が、竣工間際になって数十センチも訂正されることはあり得ません。手すり高さのみの変更ならともかく、専用庭面そのものの高さの問題だとすれは、売主は間違いなく最初からわかっていたということです。
• 隣接地のGLより床面が高いので、Officialには半地下ではない。しかし、盛土した庭より低いため、湿気、臭気、風通等の、半地下をデメリットはもろに受けます。でOfficalには半地下ではないが、性能は限りなく半地下。デベも売るためには、何でもやるもんです。30cm盛り増ししようが、しましが、最初から予想できたのに。
• 廊下の幅はバリアフリー性に直結するので、個人の価値観以前に客観的な住戸の機能として重要ですよ。ただ無駄に広い必要は全くないので、芯芯で1.0mあればＯＫ。

共用施設

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  プラウド新浦安マリナテラスエントランス

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  プラウド新浦安マリナテラスプロムナード

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  プラウド新浦安マリナテラスロビー

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  プラウド新浦安マリナテラス中庭

設備・仕様

• ４月から住人となります。宜しくお願いします。入居前からの心配事は新聞。3重のセキュリティだから、新聞は自宅前の新聞受けには入らず、毎朝エントランスのポストまで取りに行かないといけないんですよね！ちょっと面倒くさいです。何とかならないんでしょうか。セキュリティ万全なのが前提ですが、新聞取りは毎日のことですから自宅前の新聞受けに入るとありがたいですよ。
• 私はピュアリフレを貼りました。理由は西日等によるフローリング、家具の日焼けを防ぐためでした。それが、貼ってみて初めていろいろ知りました！室温の調整や、虫よけ、地震などでの飛散防止など、役割はいろいろあるようです。これも高めですが、私は、おすすめします。日焼け防止ならよけいに早めがいいでしょう。
• ディスポつき物件（分譲Mの賃借）からの住み替えでディスポなし中古を購入しましたが、全く抵抗ないですよ。自分にとっては色々な生活習慣の中の単なる慣れの一つに過ぎませんでした。ただディスポなしの場合は、24時間365日ゴミ出し可であることは最低限必要な気がします。

間取り

• 駅から遠く、かつ専有面積の広い物件が周辺に大量に存在するエリアで、あえてこの狭さのマンションを新築で購入することへの抵抗感が捨て切れないので、ここは諦めることになりそうです。70〜80㎡台でいいなら都心近くのエリアでも手頃な在庫物件が沢山あるんですよね。あとは「どうしても新浦安に住みたいか否か」をもう一度よく考えて、新浦安の築浅中古にするか都心のやや狭い物件にするかをじっくり決める予定です。
• 最近のマンションにしては、専有部のパイプスペース、多くないですか？キッチンとリビングの間に、変な出っ張りになっているＰＳのプランも多いし。２期は上まで基本同じプランばかりなので、まだいい方だが、１期の公園側で上階が広いプランの下は、ＰＳだけで付属トランクルームの３倍くらいありそう。上階の排水スペースで専有面積を減らされてはたまらないなあ。
• 間取りは1期より広くていいんじゃないんですか？私は新浦安駅までバス利用なので、メインエントランスを使うことはほとんどないと思います。自転車の出入り口がバス停に近いので、そこが私のメインエントランスになりそうです。
• 図面も模型も現地も見ましたが、特に密集とは感じませんでしたね。空間の緑の配置が圧迫感を適度に和らげてるし。お日様公園サイドは視界に広がりもあってなお良しですね。仮に六階建てだったら団地みたいな窮屈さはあるんだろうけど。
• リビング拡大版の部屋がもっと数あればなあと毎日思ってます。リビングを広くするもは100万円程度でしょうから、低倍率の部屋でリフォーム前提もありで狙うのもありですよね。交渉してこようかな。
• マリナテラスは浦安にしては間取りが狭く、収納が無いのが気になります。ブランドイメージが先行しますが、周辺の値段（140平米で7千万台）から比較すると割高極まる感じですね。頑張って下さい。

買い物・食事

育児・教育

• 市内の県立高校の改革・新設について
• 浦安南
  • 240に増員
  • 2年次は理数・総合・英語に分かれ 理数は日本史Ａ2単位、理科選択4単位（生物2or4・地学2or4）、数学Ⅱ4単位、特進選択2単位（英語or数学）総合は基礎習得Ⅱを選択とし、生物Ⅰ・地理Ｂ・特進英語・特進数学・ワープロ表現も選択可能とする。
  • 3年次、理数は世界史Ａ2単位、数学Ⅲ4単位とし、 物理Ⅰ、化学Ⅰ、生物Ⅰ、生物Ⅱ、地学Ⅰ、地学Ⅱから１～２科目、政経、倫理、数学Ｂ、情報Ｃ、国語表現Ⅰ、地理Ａ、ライティング、特進英語、特進数学のうち２～３科目、選ぶ選択科目です。総合は政経を選択とし、倫理、数学Ｂ、情報Ｃ、国語表現Ⅰ、地理Ａ、地理Ｂ、数学Ⅲ、ライティング、物理Ⅰ、化学Ⅰ、生物Ⅰ、地学Ⅰ、服飾文化、食文化、特進英語、特進数学、の内５科目を選ぶ選択科目です。ただし、理科の科目を１科目、必ず選択します。
  • 大学・短大・専門学校進学に重点を置く
  • 浦安市立入船・明海・高州（仮）中との連携型一貫とする。
• 浦安東（新設）
  • 設置場所は浦安市日の出地区の高校用地とする。
  • 普通一般120、普通連携40、理数一般60、理数連携20
  • 普通科は大学進学重視、理数科は医学部進学重視
  • 浦安市立日の出・明海中との連携型一貫とする
• トップ大学に入れるのが目標なのに対して、公立は医学に力を入れているそうで・・。お国の考えに沿っているのでしょうか。東京で育ったので千葉の事情は全くわかりませんでしたが、学力のある子の公立コースは千葉高校→（国立）千葉大学　という感覚なんですね。個人的には子供には近所の子供と遊ばせてあげたいし、小さいうちから電車通いなどはさせたくありません。（可哀相です）そういった意味で日の出周辺の小学校や中学校の評判が良いのはうれしいですね。良い高校もできれば本当に願ったり、叶ったり・・なんだけどな。
• マリナテラスの学区か分かりませんが、明海中の2008年度卒業生は、１期性にもかかわらず頑張りましたね。明海中のHPで進路先が閲覧できます。隣接の日の出、入船中はUPなし。主なところでは、
  • お茶の水女子大学附属高等学校上野学園高等学校
  • 東京藝術大学音楽学部附属高等学校
  • 千葉県立薬園台高等学校
  • 市川高等学
  • 海城高等学校
  • 早稲田大学高等学院etc.と千葉県内で、中学受験率がダントツの約30％で一定層が私学に行ってしまっている状況でもHPで開示するだけの結果を出しています。
• 浦安市の県立は第２区なのでTOP校の県船橋など、通学が不便ですね。隣接学区の第１区も選択できます、県千葉、千葉東、千葉市立千葉etcTOP３も便利なわけではありませんが。数年後には、県千葉付属中学や市立稲毛付属中学からの卒業生がでるので結果が注目されます。
• この辺の優秀とは言わないが、進学に熱心な家庭の子供は、ほとんど私立か国立の中学校に行きますよ。なぜなら、明海も入船も、船高に行けるのはクラスで１人いるかいないか。
• 住み慣れた街＝新浦安という意味です。繰り返しますが、新浦安では学校のレベルをそれほど気にしない人が多い。子供のいる家族が住まいを買う条件は、「今通ってる学区内で」がほとんどです。物件がなく、やむを得ない場合は越境通学可能な範囲を買います。日の出・明海・入船等、地域は関係ありません。そして学校を変える為の購入は見かけません。これは今の学校にそれほど不満がないからだと思いますが？要は大差ないということでしょう。

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  日の出小学校

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  日の出中学校

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  日の出幼稚園

周辺環境・治安

• 何故浦安？と言われ、こちらのマンションの値段を併せて言うと、皆浦安によいイメージを持っている人もおらず。年齢層が高かったせいか？近年の相場に理解を示してもらえませんでした。駅から遠いというのもデメリット高いですね。地盤も不安定。おまけに低層で、評判もよくないようなので、購入を検討しましたが、やめました。この掲示板をよく参考にしますが、ここまで評判がよくないと、後々、マンションを売る際も響いてきそうな気がします。とは言っても、大規模マンションか騒音等が気になるマンションだったり、中古もあまりよい物件がなく、駅近で利便性の高いマンションがあるとよいのですが。
• ブランドにこだわらなければ、この安さでこの環境のところに住める！の良い見本が新浦安だと思う。飽きたらまた他のところに移ればいいだけです。もともとお買い得地域なので。幕張も同じような感覚で購入された方が多いと思うけど少し会社から距離があるのが難点ですよね。地方出身の方はやたらブランドににこだわるから（住む場所にしても持ち物にしても）感覚がちょっと違うなとは感じる。
• 浦安の下落率は来期も今期より高くなることが見込まれています。広告の値段はあてになりませんよ。新浦安の下落は都内に次いで高く、数値となって、公開されているので、確かです。これから競売物件が多くなると、テレビでも相次いで報道していますね。中古はこれから下落することが予想されていますよ。新築市場は戸建も含め厳しい状況が続くでしょうね。新規市場で億ですか。物件によってはあるかもしれませんが、駅遠で今の経済状態では、よほどの浦安に重きを置いている人でないと価値がわからないでしょうね。私にはわかりません。

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  日の出お日様公園

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  イトーヨーカドー新浦安店

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  ケーヨーデイツー新浦安店

周辺施設

その他

掲示板

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