フローレンス井口ガーデンコート

2012年2月29日 (水) 16:35時点における版

フローレンス井口ガーデンコート

物件概要

• 所在地：広島市 西区井口2丁目238-13,242-15,242-56（地番）
• 交通：広島電鉄宮島線｢井口駅｣電停徒歩4分
• 総戸数：55戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地下１階・地上１４階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成25年6月下旬
• 売主：章栄不動産株式会社
• 施工：株式会社 フジタ 広島支店

価格・コスト・販売時状況

• 販売価格(税込)：2,185万円（1戸）～ 3,455万円（1戸）
• 最多価格帯(税込)：2,500万円台（10戸）
• 管理費（月額）：7,400円（14戸）～ 9,100円（14戸）
• 修繕積立金(月額)：4,250円（14戸）～ 5,190円（14戸）
• 管理費準備金（入居時一括）：7,400円（14戸）～ 9,100円（14戸）
• マンション本体は安くても駐車場の管理と植木の管理にお金がかかりそうですねここは元は素晴らしい海の景色を望む別荘地ですから
• 井口で大京や三井だったら3000万円以上からでしょうね。 無理して低層階買うならﾌﾛｰﾚﾝｽの眺望のほうが価値あるよ。

交通

• 海側、山側と言うよりあのＪＲとヒロデンの踏み切りの待たされる時間が長いのがイラっときます。 ＪＲがあの近くの県営は市営の近くを通過する時に警笛を割りと長い時間鳴らすのでうるさいですよ。
  • 警笛鳴らすんはあの辺りで無謀横断が多くて事故ばかりだからだろ
    • その警笛は非常にうるさいよ。 宮島街道を挟んで市営？県営？の反対側だけどあの音だけは勘弁して欲しい。
• 建設地は、井口小・中の通学路だし、朝は人も車も自転車もものすごく多いですよ。 歩道停車ももってのほかだけど、車通勤の人は朝出るときも大変そう。
• 都市機能は充実してますが、人口密度が高いので落ち着かないのと、道路の開発が交通量に追いついて無いのでラッシュ時の混雑が酷いのが個人的に苦手です。 そういう観点でとらえると、必ずしも立地が良いとは言えないです。
  • それは勤務地によって人それぞれですよね。現に当方は西区在住ですがラッシュとは無縁です。

構造・建物

• 外観も以前のﾌﾛｰﾚﾝｽと変えて大手ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟーマンションみたいにするそうです。
• ﾌﾛｰﾚﾝｽﾏﾝｼｮﾝは壁が薄いとか、一度民事再生が適用されているので不安が無いわけではありませんが、井口小学校と中学校が近いのと、価格も思ったほど高く無かったので、かなり心が揺らいでいます。
• しかしここって森を残すのは良いが、お陰で駐車場がほぼ全部機械式 なんだがなぁ
• 井口に１４階マンションができると聞き驚きです。南側は障害物がなくて日当たりが最高ですね。でも後ろ側に日陰となるお家がありながら我が家は太陽光を満喫してますみたいな気分にはなれないかな？なんか恨まれそう・・・
• フローレンスやヴェルディなどのビビッドでスタイリッシュなマンションは近隣の住民から羨望の眼差しで見られそうですね。
• 購入者の方、大変なことになっています。章栄は重要な説明をしてないようです。 背後の、急傾斜の斜面は、コンクリートの吹き付けだけです。 切った木の根は、そのまま吹き付けの中に残すのです。根が腐って穴があきます。 章栄は、敷地がこのようなこと、重要な説明とは思っていません。 上の土地が崩れると、購入者に「賠償責任」があること、重要な説明と思っていません。 さらに、章栄は、 「購入客に迷惑はかかりません、章栄に『製造物責任（ＰＬ）』があります」と、 不思議なことを言っています。 急傾斜の斜面に、コンクリートを吹き付けた場所が、製造物だと言うのです。 『製造物責任（ＰＬ）法』の対象は、テレビなど製造・加工した『動産』です。 土地・建物の不動産は、製造物責任の対象ではありません。 章栄に『製造物責任（ＰＬ）』があるなどと、どんな神経でしょうか？ こんな章栄のマンション、大変な設計になってます。
• 外観・共用部　の右下、細い白線の「透明な箱」が機械式駐車場ですね。 うまく平面に見えるように描いてあります。 建物が完成したときは、この「透明な箱」が、鉄骨の機械式駐車場になっているんですね。
  • 章栄ＨＰの　外観共用部　エントランスの右に、白い透明の箱　が描いてあります。 これが、通学路の歩道から数１０センチ、危険内在の　機械式駐車場　ですね。 パンフレット、新聞折込広告には、何も描いていなかったようですが、ＨＰだけ白い「透明の箱」があります。 注釈に、 ※外観・完成予想図／この絵は図面を基に書き起こしたもので実際とは異なることがあります。 しかし、 あまりにも異なりすぎますね。 「透明な箱」が、実は、完成すると機械式駐車場でした、となると購入者さんは、大変な驚きですね。
• セキュリティを考えると3階以上がいいですよね。 虫の自力での飛行高度は3階以下だそうです。 近所の2階建てと目が合わないのは3階以上ですね。 近所の3階建てと目が合わないのは4階以上ですね。 窓からの景色が電線で邪魔になりにくいのは4階以上ですね。 階段での昇り降りが日常的にし易いのは4階以下でしょうか。
• 私もここを検討していたが、戸境壁の件で断念 やはり耐火間仕切りは受け入れられなかった
  • 耐火間仕切りって何がいけないんですか？
    • 昔の鉄骨造の耐火間仕切りは酷かったそうですね。賃貸のコーポなんかがそうらしいです。 今でも古い人は嫌がる方が多いようですね。 最近は境界壁にコンクリート打ちで、じかにクロス貼りの時の構造体の熱伝導による冬場の壁結露が無いとかで、逆に耐火間仕切りは見直されているようです。あと、境界壁ひび割れ？の心配が無いそうですよ。 エラソーに書いてますが、もちろん付け焼刃です。 でも隣の音はやはりちょっと心配かも。 耐火間仕切りってあまり採用しているマンションが少ない割に、ここのHPでは具体的に触れられていないのが少し気がかり。 床構造については触れてるのにね。
• 境界壁って、通常はどんな物が使われるのでしょうか？
  • 良い悪いは専門家じゃないんでわかりませんが、 マンションの戸境は通常はコンクリート(湿式)を 使用しますね。耐火間仕切り等(乾式)は通常は 超高層の構造の重量軽減を目的としてタワー マンションでの採用が多いですが、コンクリート 並の遮音性能を出そうとすると2倍近いコストが 掛かるそうです。 逆に仮にコストを掛けてない乾式壁なら遮音性能が 劣る可能性が高いのでそこがポイントかと思います。
  • あと、ただの石膏ボードだから穴は簡単に開くし 押しピンなんかで穴あけるだけで遮音性は下がるよ 殴ればへこむ、もしくは穴が開きます
    • 最近の新築マンションにはあまり採用されていない素材ということですね。 仮に遮音性を高めるには耐火間仕切りに何か加えると可能なのでしょうか？
    • 使用される耐火間仕切りの種類について、フローレンスのフェイスブックで説明がありましたよ。 吉野石膏のホームページもあわせて案内されてました。 契約された方は不安があったと思いますが、少し解消されたのではないでしょうか。 きちんと説明する姿勢はいいことですね。
    • 専門家じゃないから詳しくないけど、 あの仕様は乾式壁としてはよくある標準的な仕様で 壁そのものの遮音性能はまずまず良いかと。 ただ壁そのものを取り出すとデシベルは軽減するの だろうけど、コンクリート壁の仕様と違って床が 隣家とつながっている点での音の伝わりはどうか。 コンクリート壁仕様と違って乾式壁をはめ込んだ 端の隙間の処理と施工精度はどうなっているのか。 コンクリート壁仕様と違って素材が軽いので高音域 は良くても低音域の音の伝わりは変わってくるのか どうか。 壁内にある断熱材の経年変化による変形や湿気を 吸って下がってきたりとかの可能性や対策はどうか。 個人的にこのあたりに興味があります。

共用施設

• 駐車場：55台（機械式47台・平置駐車場8台）　屋外機械式：3,500円（3区画）～ 8,500円（5区画）
• バイク置場：14台　1,000円（14台）
• 駐輪場：91台（スライド式66台・平置25台）
• テラス使用料（月額）：310円（1戸）・ 490円（1戸）
• このマンションは機械式駐車場が多すぎですね。不便不便
  • 機械式は不便なだけでなく、将来の修繕費やら駐車場の需要が無くなった世代が多くなってくると維持が大変です。
    • 町中の便利な立地に100％平面駐車場確保は中々難しいことだと思います。 機械式は時間がかかりますが、その分を見越して時間に余裕を持って行動すれば良いだけです。 何とでも出来ます。
• 機械式駐車場はのちのち問題になりますよ。 高齢化がすすんで、駐車場契約率が落ちる可能性大。 機械のメンテナンスバリ高・・・ 物件価格につられてしまうと後で後悔するよ(._.)
• 駐車場５５台のうち１０台が背後の斜面の頂上 斜面の頂上へ行くには百段以上の階段を登る この斜面で工事現場の作業員は命綱をつけて作業している 一生に一度の買い物百段以上の駐車場付きマンションを買う？ 赤ちゃん抱いて小さな子供つれて荷物持って 百段以上を昇り降りしますか　小さな子供が階段手すりから落ちるかも？ 夜間一人で雨の中　百段登る駐車場を使う？

設備・仕様

• 床暖房もリビングに標準装備みたいです。
• これってベランダに太陽光パネルがついたものかね？ ポレスターが屋上パネルがついたものを発売してるけど どのくらい節電効果があるのかな？ ちょっと興味が湧く気もするが 前に絶対何も建たないのかな？
• あのソーラーパワーみたいなのは何年耐久？メンテナンスや取り替えにいくらかかるんだろ？入居者が負担するんだよな。
• 裏の小さな公園や森やソーラーパネルの管理費を聞いたところ、積立修繕金に含まれてて、何年も先までの修繕計画まで決まってると言われました。ただ、修繕の内容によっては、数年後には積立金が数千円上がったりする可能性もあるとのことでした…。
• ネコジョーズと朝日ソーラーを組合せた給湯器でしょ どの位省エネになるのか知らないけど アイデアは良いよね～
• ソラモって発電パネルだと思ってたけど、違うそうです。 お湯をあっためるものということは、昔の朝日ソーラみたいなもんかな？
  • エコで魅力的だが、新しいモノだからちょっと不安だな。不具合が報告されてないか調べないといけないですね。

間取り

• 3LDK～4LDK　 70.87㎡（14戸）～86.42㎡（14戸）

買い物・食事

• 買い物は車がないと不便。銀行遠いです。でも、井口には品格、ブランドがあります。 と周辺住民は思っています。
• 安佐南区祇園から西区に引っ越してきたが、通勤を別にして過ごしやすさだけで言えば祇園あたりのほうが便利だな。 アルパークは駐車場が不便。 混むし立体だし・・・
  • 北棟の駐車場を使えば良いと思います。 西棟、東棟の駐車場は屋上を除けば雨の日は濡れずにすむので便利です。 休日に混み合うのはどこのショッピングモールも同じだと思いますけどね… アルパークも映画館や新店舗オープンで普段使いには十分です。 せっかく引越して来られたのですから、早く西区に馴染めるといいですね。
  • アルパークは以前に比べると活気もあって、ちょっとブラブラするには良い所だと思います。

育児・教育

• 小学校には非常に近いですね。しかし裏道？細い道からの登校ですね。
• 井口小学校と中学校が近いですね。
• 中学校、高校目の前です。
• 学区がよいですね。

周辺環境・治安

• 宮島街道より山側かぁ・・・ ヴェルディも山側だし。 南側の物件を待ってるんですが・・・
  • 宮島街道より海側は埋め立て地。 海老園の住友の物件でも、たたかれてた。海側平地の便利さを取るか、山側か？ 難しいせんたくですね・・・？
• マンション内まで警笛ってきこえるもんですかね
  • 十分聞こえます。うるさいですよ。 それも宮島街道を挟んでですから建設予定地だとすごくうるさいと思います。
• 井口でも人気あるのは明神エリアだけ。 今どき線路の北側のマンションって・・・。
  • 立地的には明神の方が良いけど、閑静な住宅街と社宅などでマンションが建つスペースがありませんね。
• 少し前、ここを通りました。大きな屋敷に章栄の計画カンバンがあり、表札には『世良』と出ていました。相当古い屋敷。ひょっとすると、本通りで家具屋をやっていた世良家具のご当主になにか異変があり、屋敷の売却になったのかも。 しかし、この近くには踏切はなく、それほど悩む問題ではないと思います。まあ深夜はどの程度警報が響くかしりませんがねえ。
• 立地条件は線路が近いですが、良い場所だと思います。
• 国道、JR、広電宮島線が前面にあるマンションは騒音がひどそうだからパスします。
• フローレンスとベルディ、アーバンは空いた土地があればどこでも節操なくボロマンションを建てるよな。 良いイメージがあるはずがない。 井口のように閑静でちょっと高級なイメージのある住宅地に、 こういう安物マンションがタケノコのようにポコポコ出来ることによって、 町の格が下がるというかイメージダウンなのは間違いない。
• 個人的な意見です。 マンション建設予定地周辺の住居は比較的新しいものが多いと感じます（リフォームとかもありますが） 時代の流れから新旧交代は不思議ではないですし、となりのビアンカマンションも違和感なく建っていると思います。 森を全部つぶして建設してないことは、それなりに周辺に配慮しての事だと思います。
• 線路沿線は確かに騒音が気になると思いますが、利便性を求めるなら仕方がないのではないでしょうか。要は、何を重視して選ぶかです。
• 周辺住民と結構もめてるみたいだね。 崖の上の家、落ちそうだもんね
• 崖の穴、すごい！！！ マンションの出来栄えはともかく、あの地盤をどうにかしないと、建設請け負ったフジタも後々言われそう…
• この物件は今近隣周辺住民とかなりもめている物件です。不動産やの説明不足、対応とにかく設計がありえません。14 階建てなんてありえません。近隣周辺住民は中止を求める声が。なぜなら、周りの日照時間が今より最悪になるからです。すぐ後ろは小学校。14階ともなると 小学校のプールがまるみえ。お子様がいらっしゃる方は、気になるのではないですか？　 場所は確かに人気でいいところですが、このマンションができることで、井口の品格、ブランドがガタ落ちだと今住んでいる住民は嘆いています。 交通の便はいいですよ。市内まで30分でいけます。
• 近隣住民ともめてる、との事ですが、実際どのような状態なんでしょうか？ 建設反対の意思を直接伝えているのですか？　反対の署名とか？ それとも近隣住民同士の立ち話程度でしょうか？ 章栄さんに聞いてもきっと「大丈夫です」で終わりでしょうから、 近隣住民さん、良かったら教えてください。
  • 家の目の前にマンションが建って日当たりが悪くなる、なんて普通にある事だと思いますが。 それから学校のプールが丸見え？そんな学校いくらでもあります。 学校の横にビル、マンションなんて普通に建ってます。 森の管理費、機械式駐車場のメンテ費なんかはマンション住民が考える事。 周辺住民には関係ないですし、 周辺住民の不安要素（反対理由）はやはり崖の崩落でしょうか？
• 井口ではないですが、おそらく建設反対されたであろう住宅地に建つマンションに住んでいます。 もう何年も経ちますが、近隣の人達からは未だに受け入れられず目が合えばあからさまに嫌な顔をされ（睨まれたり舌打ちされたり）、挨拶をしても無視されますね。 それでもいつかは受け入れられてもらえれば・・・と思い、懲りずに笑顔で挨拶をしていますが正直辛いですね。
• ほんまに地元住民は反対しとるかね～ まあ駐車場は誰が見ても危ない作りだよな
  • 道路の渋滞や、学生さんたちが事故に遭遇しかねない…と思うと、近隣にお住まいの親御さんたちは心穏やかではないと思います。 通学路ですもんね。 心配です。 工事を中断、設計変更はできないのですか？ 広島市の条例で早急になんとかならないものですかね。 地域住民にとっても安全なマンションを建設してもらいたいですね。
• 井口って結構人気地区と聞いたことあるけど、その理由は？ 学区がいいから？ アルパークが近いから？ 井口って西区の一番西で、すぐ西はもう佐伯区じゃん。 中区ど真ん中には結構遠いし、２号線で行こうにも結構混むし。
  • やっぱ学区が良いからでは？ 広島で学区が良い所は限られてるし。
  • 井口のよいところは 学区かな〜と私も思います 交通の便もまぁまぁかと お店がもっと増えて欲しいです
• 西区が古いといわれるのは、個人的に古いと感じられるのは、反ユニバーサルデザインのアルパークですかね。 車椅子やベビーカーでは移動が大変ですね。その辺りを改修して欲しいです。
  • 西区は古い。ですかぁ・・・ 段原とかに比べると確かに古いかも。 でも、高須や古江も古いイメージあるけど、 あれはあれで悪いイメージではないです。 個人的には 中広・観音エリアは・・・。 庚午南や草津よりはまだ井口かな。 で、やっぱり高須や古江新町の平地が良いんだが、 高いよね。
• 当方、他府県から西区在住ですが2号線以外は車もそんなに多くなく、せかせかした感じがないので、住宅地としては大変住みやすい所だと思います。

周辺施設

• 私はヤナセ、大阪王将側に住んでいますが、最近老人施設のメリィハウスとかえんじゅ井口が出来て 救急車が来る回数が多くなりました。 こちら側は未だ土地が残っていますからデベも狙っているでしょうね。 まだまだ広い土地がありますからマンションの可能性はあるでしょうね。

その他

• 安い不動産には、必ず安くできるカラクリあり。 いや、章×が、というのではなく、一般論ですがね。 賢い不動産選びの本に書いてありましたヨ…

1. わけありの安い土地を取得
2. その土地に限界ぎりぎりの建物を無理矢理ねじこむ
3. 法律や条例は守る、いや守りさえすれば何をしても良い
4. 見えないトコロのコストを極限までけずる
5. もちろん駐車場などの設備には金をかけず
6. 反面、客の気をひけそうな旬ものには金をかける
7. 売ったら売りっぱなしにする

掲示板

• 「フローレンス井口ガーデンコート」についての口コミ掲示板
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• フローレンス井口ガーデンコート（旧：フローレンスマンションが井口に土地を確保）