プラウド大井ゼームス坂

2012年2月18日 (土) 04:40時点における版

プラウド大井ゼームス坂　外観

プラウド大井ゼームス坂　実物外観

物件概要

• 所在地：東京都 品川区南品川5丁目259番1他（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「大井町」駅 徒歩4分
2. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩4分
3. 東急大井町線 「大井町」駅 徒歩4分
4. 京急本線 「青物横丁」駅 徒歩8分

• 総戸数：164戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：RC造り　地上11階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年3月
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：安藤建設

価格・コスト・販売時状況

• 大井町の価格としては250～270でいいとしても、こうも一気に建つと↑にもあるように瞬間的にプチバブルは起きるでしょうね。
• 予定価格聞いたけど高いですね。 仕様もたいしたことないのに・・・。 ブランド力でしょうか？
• 立地がいいから、高層階は坪３００万越えるだろうけれど、お隣と比べると最上階で３３０万が限度かな。 低層は坪２８０位からありそう。
  • 多分下がるのでしょうが予定価格は高いですよ。 280の部屋はないんじゃないでしょうか？ 仕様の割には高いと思います。 ゼームス坂のブランドかプラウドのブランドか・・・。
• お隣は分譲時いくら？
  • 隣は、平均坪単価330万円でした。
  • お隣は南側〜東側住戸では平均坪350くらいでした。 ここの仕様はお隣と比べものにならない普通レベル。しかも市況も数年でかなりかわってるし、同じ坪単価じゃ納得いきませんね。
• 大井町の東側は西側より土地の価値が劣るんですか？
  • いいえ劣りません。 寧ろ西側は何も無い。 拓けてるのは東側。
  • 駅を中心に東側と阪急側だね。 西側は本当何も無いな。
• まだ確定ではないようですが、2LDK～、坪300～350です。
• モデルルーム大盛況ですね。一番狭く日当たり良くなさそうな部屋で、坪300。
  • 最低でも坪300からですか。 割高感は否めないですねぇ～。 テレビ広告費分が上乗せされてるなぁ～。
• 最多価格帯７０００万円台だって。（１０００万円単位） やっぱりそれなりの値段するね。
  • どれくらいの専有面積が最多なのかわからないから、なんとも言えないけど、それにしても、予想より高い。 ファミリータイプで６０００万円台後半までだったらほしかったんだけど。
• ７０～７２平米が多い。 目の前の建物が気にならなくなる６階だと、７０００万円超。
  • あ、７０００と言っても後半ね。 ７６００～８０００。 ７２平米くらいで
• かなり高い値段設定だと私も感じました。南向きは3階からほぼ6000万代後半。5階以上はほとんど7000万 円～8000万円。モデルルームも見に行きましたが、これだけの値段を出してまでというのは正直なところでした。都心へのアクセスの良さから値段次第では 欲しいなと思っていたものの、私もこの価格では見送ることにしました。
  • オプション付けたら8000万円いきますよね？ ブリリアも15階以上は同じ位なので相場なのでしょうが、内容が納得しきれないです。
• 家族四人で、と考えていたので、７０～７３では狭いです。 ７０００出して窮屈な生活ではちょっとね。
• 電話で値段聞いた時に「大井町なのに！？」と言ったら、担当者笑ってたな。 ２ＬＤＫでも５～６０００万するそう。 それだけ出すなら、もう少し都心に行くわ。 独りだから広さが５０前半でも構わないし。
• 価格表もらったけど、最低限日照確保できる４階で坪３１０万程度。悩みます。そこまで大井町にこだわる理由は無いしなあ。
• 前の建物とお見合いになる２～４階の低層でもおおむね6500万以上。高値掴みということになるのでしょうか・・・。やっぱり500万は高いと私も思います。強気な価格設定をしてきたデベの思惑通りに買わされるのはゴメンです。
• 希少な2ＬＤＫを検討予定です。10年ぐらい住み、売却を考えております。10年後の資産価値としては、どのぐらい（？％）価格的に下がってしまいそうでしょうか？ 詳しい方々から意見を頂けますと幸いでございます。
  • 大井町は供給過多ぎみですからねぇ。
  • ざっと４０％程度。築１０年の中古で坪２００万。
  • 駅から徒歩４分だから、相対的には値下がりしにく物件だけれども 震災の影響は誰にも分からない。 大きなローン抱えるなら、止めた方が良い。 固定１０年で返せるなら低金利の恩恵を狙って買うのはありそう。 阪急が予想以上に使えそうなのと、計画停電の範囲外なのはプラス材料。
  • 中古で2Lは売りにくいと聞きました。需要が少ないようですよ。
• 2LDKで6000万台。3LDKで7000万~8000万台。4LDKは1億超えます。 大井町の利便性とマンションのブランドを考えたら結構お手頃ですかね。

交通

• 現地は大井町駅から何分くらいですか？
  • 駅からもすぐだし便利そう。
  • 駅徒歩４分表記。
    • 4分ですか～大井町線の方の改札から出たら凄く近いので3分位かと思ってました。 まぁ4分も十分近いですけどね。(^_^;)
• 友人がこの辺りに住んでいますが、天王洲アイル迄チャリで通ってます。
• 私もここのすぐ近くに住んでおりますが、天王洲アイル迄だとタクシー乗っても1000円かかりません。
• 駅距離表示4分との事ですが、商店街ショートカットしたら3分位でも着きそうな感じです。
• 会社帰りつるかめ寄ってセブンの前通って～のルートだと便利だし明るい し近いしいいかも。
• ここは駅にとても近く便利ですね。 大井町は栄えているのは駅前だけなので、その便利さが享受できるという点で今予定されている物件の中では一番利便性が良いと思います。

構造・建物

• 結構楽しみで今日も辺りを見学してきました。 敷地が広くて規模が大きくなりそうですよね。 植栽に力も入れた雰囲気のあるマンションになることを期待！ アリュールほど高くなると全く手がでませんが・・・。
  • 植栽はほとんどなし。典型的田の字の詰め込み。野村プラウドだとしても、最近あちこちに増えてる庶民的なプラウドです。 ゼームス坂に面した西側がメインで高層階、アリュールや一戸建てに近い南寄りは低層のみ。
• 歪んだＬ字状の敷地を目いっぱい使うために複数の棟をつないで 一つの建物とした感じはテラス大井町と、どこか似ている。 各戸のエントランスがアルコープから横に入る（説明難しい）タイプの物件が 多いの目新しいかな。
• ここの建設地の前よく通りますが、囲いがある部分って結構な広さですね。
• アリュールの真横なんですね。 アリュールの日照に問題ないのかしら？
  • 2年前の販売時点で、向かいの土地にマンション計画があることはわかってたんで、 アリュールの中でも影響の出そうな西側寄りの住戸は値段がかなり抑え目だったんですよ。
    • そうだったんですか。 予め告知があったのなら問題ないですね。 見に行った時、あまりにも近かったので思わず心配してしまいました。
• お隣5軒分にここは7軒を詰め込む感じです。それで坪270とったらボッタクリ。
• アリュールは敷地に奥行きがあったから、ああいう建て方ができたけど、こっちはゼームス坂沿いの商業地域（日影制限がない）のところを高く建てるしか、戸数が稼げない。 道路に面してすぐベランダが並んでる、ごく普通のマンションにするしかないから、高級路線は最初から放棄してるでしょう。
• ここはハセコープラウドでこそないけど安藤建設だし、あまり期待してません。
• 計画図です。

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  プラウド大井ゼームス坂　配置図

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  プラウド大井ゼームス坂　1階

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  プラウド大井ゼームス坂　北側立面図

• • 思っていたよりいい感じですね。
  • 計画少しかわりましたよね。 階数が減って高さが下がった。
• こちらは内廊下ですか？
  • 外廊下。 仕様はかなり落としてる。
    • 小規模低層ならともかく、この高さこの規模で外廊下ですかー。 団地みたいでがっくり。
• 外廊下で、仕様はいまいち。階高は当初より下げ、規模も縮小。 仕様は下げても値段は下げない野村ですから、どうくるかですね。
• HP見ました。一応プラウドの名前つけてますが、CM広告料回収目的の粗暴で安っぽいほうのプラウドですね。 でもイメージだけに騙される人いるんでしょうね…。
• プラウドは外廊下と北側の部屋が難点。
  • 外廊下マンションは、この周囲にもいくつもあって、将来的に大して変わらない感じになってしまうと思うのに、どうして外廊下で設計したんでしょうね。
    • 横長の土地で内廊下はむりじゃない？ エアコンの配備で管理費高くなるから外廊下でいいと思います。
• 廊下側に配置された部屋の窓外すぐに人が通ります。 プライバシーがゼロですね。
• 自分は外廊下全然気になりません。寧ろ風通し良くて好きですけどね。
  • 外廊下が悪いなんて言う専門家はいないよ。 でも、外廊下に面した寝室のプライバシーの無さは大きな問題。モリモトの間取りを見ると、多少高くなっても各寝室のプライバシー確保に努めている企業の姿勢がみれる。 東建タワーも同じ。大崎や有明のタワーと比べてリビングにしか開口部がない寝室を造らない造りになっている。 お隣の東芝も２戸１エレベータで寝室のプライバシーを確保している。 ここの設計は普通ではあるけれども、周りと比べると志の低さが目についてしまう。
  • タワーでなくても、両面バルコニーにすれば高さ関係なく内廊下にすることは可能です。 お隣は二戸一個エレベータで、全戸が両面バルコニーだったんですよね。 そこまでは無理にしても、確かにここの野村の仕様はあらゆる面でちゃちい…。
• こちらは眺望を期待できるマンションですか？
  • 期待できません。 南側はすぐ目の前に駅前通りのビルが並んでます。 眺望がぬけるとしたら、東西方向ですが、西はゼームス坂沿いの古い商店の開発次第でいつどうなるか。
  • 眺望としては北西が抜けるのではないでしょうか。 高層階の北側は六本木ヒルズも、もしかしたら拝めるのではないかと思います。
• 外廊下だとすぐに汚れてしまい、新築の有り難みが薄れるのが早いんですよね。 あと、小さな子供がいると高い階に住むのが怖く感じます。 自分で遊ぶのもそうだし、不審者も怖い。
• ブリリアのようなタワーではないので、太い柱による間取りの制約がなさそうなのはよいですね。
• 施工業者が安藤建設となっていますが、この会社はマンションの施工について実績がある会社なのでしょうか？あまり聞いたことのない名前なので、少し不安に感じています。ご存じの方がいれば教えてください。
  • プラウドや三菱でもあるよ。三井も。 施工者はまぁどこでもいいといったらおおげさですけど 万が一欠陥立った場合の責任はゼネコンじゃないですからねぇ。 会社概要を見てみたら、田町に本社があって、 資本金89億円･従業員1700名弱、宅建免許も大臣(11)ですから 歴史はありますね！
• ここの外壁の色、シックで格好良さそうですね。イメージ通りなるといいなぁ。
• 内廊下いいよね。 でも横長のマンションで内廊下だと相当空調代が かかって管理費高くなるからこのマンションは外廊下で あってると思います。
• 南向きの東側ってあれ1Fじゃなくほぼ地下って言うよね？ 向かいにある戸建群も3F建てだけど土地底上げしてるから4F建てと同じ。 南向きでも東寄り1Fは１日中日が当たらないよね？ びっくりした。モグラになる覚悟だ！
• 仕様の悪さが話題となっていますが、私はどうしても外観の悪さが気になって決めきれません。 外観って住んでしまえば気に入らないものですか？
• 遮音等級が気になるのですが、どうでしょうか？他の仕様のいいマンションと、遮音性まで違いますか？買えるオプションと違って変えられないものありますから…
  • 遮音等級は４５。 モデルルームに行ったときに口頭で説明を受けた際そうきいた。
• 最近の物件にしては天井が低すぎませんか？ どうしてこんなことになってしまったのでしょう？
  • リビング2.5Mって、低いですかね？同価格帯の城南エリア財閥デベ物件と比較しても、低いとは感じなかったですけど。
    • 天井高は普通だけど、サッシ高の2100は低いですよね。
• 南側で前の建物がきにならないのは4階からですか？そもそも上層階でも眺望には期待していませんが・・・
  • 前が抜けてくるのは、６階から。 同じ高さだからあまり気にならないのが５階。 ４階だと向かいの方が高い。 と言われました。 向かい側の方が地面が少し高くなっているようです。

共用施設

• 図面から分かる共用施設は

1. 地下1階（実質は地上1階）に集会室、ゲストルーム、屋内駐輪場
2. ２階にラウンジとフィットネスルーム（狭い）
3. エレベータ３基（駐輪場出入り口はスロープ）
4. 機械式駐車場
5. 充電ステーションあり。
6. 一部の屋上緑化スペースに立ち入り可

• チラシに屋上緑化載っていましたね。
• キッチンスタジオとかゲストルームとかフィットネスルームとかコンシェルジュとか、無駄なところにお金をかけていて、高くなっている印象。
• キッチンスタジアムがありますが、ママさんたちと、みんなで料理したりしたら楽しそうですね。 子供向けの料理を作る教室なんてあったらいいな。
• 地下トランクルームの使い道は、備蓄食料や防災グッズを収納する為ですか？ 倉庫として本来の使い方をするなら何の問題もありませんが、 防災に利用するなら一箇所にまとめず、分散されていればベストですよね。

設備・仕様

• 地元説明会の感想です。仕様はかなりイマイチで、専有部分は結局、オプションだらけになりそうです。庶民マンションで安くなるといいけど、最近のプラウドは一見の値段以上に仕様部分を下げているので、要注意ですね。
• ガーデニングスペースがあるバルコニーにスロップシンクが付いていないですね。寝室からしか出入り出来ないバルコニーが多いし、こまめに世話をして楽しむ向きではなさそうですね。
• 三井のスロッピシンク付きマンションに住んでいたけど いまははやらないって、、、 レジデンシャルのＭＲで聞いたら アンケートなどを踏まえ、ほかの設備を充実しているとか
  • ベランダにシンクがあると園芸以外にも、掃除や洗いものなどちょっとした時にもとても便利ですよ。 少なくとも流行る流行らないで語るような設備ではないでしょう。 仕様を下げるためのデベの言い訳に騙されちゃだめだよ。
  • 散水栓はあるようです。 シンクではないみたいですが。 水が出ればまぁ、不自由はないですね。 そんなに重要なものなんですね。 個人的にはあってもなくてもどっちでもいいです。
• ここひどいよ。プラウドも落ちたね。仕様悪い価格高い…。全体的に郊外型物件の典型だね。
• 食洗機などのキッチンやリビングダイニングの設備は、ほとんど有料オプションでした…。 サッシ窓の高さもずいぶん低かったし、内側も団地レベルなのに強気価格でびっくり。
• 仕様の話ですみません。気になったので。 モデルルームのトイレのリモコンが夫の実家と同じでした。最新ではないと思うのですが、出来上がりは同じものがつくものなんですか？お風呂やエアコンは覚えがありませんが、トイレのリモコンだけ気になりました。気になった方いらっしゃいますか？
• 仕様の話が出てるので、モデルルームを見に行った個人的な感想。 城南エリア財閥系を中心に見てますが、ココが特に仕様が低いとは感じませんでした。確かに食洗機等標準で無いものがありますが、オプションで付ければ良いので私的には無問題。洋室の間仕切壁両側クラスター２枚は好印象でしたよ。 それよりも共用廊下が空中廊下になってなかったり、中低層は日照に難があったり、南側道路幅が狭かったりする方が気になりました。

間取り

• ２，３ＬＤＫといったファミリー向け主体らしい。
• 2LDK～4LDK　58.11～95.46平米
  • 結構広めなタイプ迄あるんですね！
• ここは、共用廊下に面した鉄格子窓の寝室がある普通の間取り。
• プラン例の「新型リビングプラン」冷蔵庫置き場がすごい奥にあるのが気になります…。 ちょっと飲み物を取るのでも、ぐるっとカウンターを回らないといけなくて。
• 坪単価が高い分、面積を７０平方メートル少しに抑えて、販売価格を抑える作戦ですね。 リビングも狭いので、大きなソファを搬入出来ない入り口でも問題ないのですね。
• ７０平方メートルの３ＬＤＫなんだから、収納は少なくて当たり前じゃない。
• 外廊下の田の字ばっかですね。 庶民ファミリー向けですね。
  • 田の字といえどもアイランドキッチンのプランはいいな。
• 収納が少ないと聞いたのですが、特に２ＬＤＫは部屋のタイプによって極端に少ない感じがします。まあ、引越しは大掃除だと思えば、不用品を思い切って捨てるいい機会なんですけどね。
• ＨＰの間取図見ると、ムダが多く廊下ばかりで部屋の広さが犠牲になってる。どの間取りも収納が使いにくい印象。台所は釣り戸棚じゃ小さすぎるし戸棚スペースや炊飯ジャーのスペースが小さすぎ。ＷＩＣは昔の押入れ風の収納に比べると使いにくいし。でも風通しはかなりいいと思います。春と秋は気持ちいいだろうな。

買い物・食事

• ここは場所が便利ですね。駅も近いし、アトレや山田電気も近い。 歩いて青横、シーサイドも行けすね。
• 最近大井町に行っていないけど、丁度ここの向かい側に24時間スーパーあったんだけど、今もあるのかな？ あとDVDレンタルのお店もまだあるかな？ 大井町って何故かDVDレンタルないんだよな。 TSUTAYA位あってもいいと思うんだけど。 まぁ今は宅配レンタルとかあるから不要なのかもしれないが、自分はあったら便利だな。
  • ＤＶＤ屋さん無くなって、マイバスケットができたので非常に便利になりました。
    • やっぱりレンタルは無くなっちゃいましたか。 でもマイバスケットは便利そう！
    • DVDレンタル、青物横丁に行くと駅前にGEO、仙台坂をシーサイドに向かって下って行くとジャスコの手前にTSUTAYAあります。品川シーサイドの駅前のビルにもあったはず。
    • 意外と青物横丁、シーサイド方面使えそう。
• 駅付近では阪急にも買い物施設出来るだろうし、駅前のヨーカドー、駅直結の成城石井も入ってるアトレ。 マンション付近ではヤマダ電機の地下にスーパー、西友は深夜迄やってるし、目の前にマイバスケット、品川シーサイドのジャスコも歩いても行けると考えると日用品に不便する事は全くないですね。
  • 東口の駅付近に安いスーパーもあります（名前忘れた）100均も入ってて結構便利。
    • つるかめ・・・なんとかです。お惣菜が今いちですが・・
    • お惣菜も売ってるんでしたっけ。 自分は専ら100均が必要な際にしか使ってなかった。 トイレットペーパーとか洗剤とかの日用品も結構安かったような。
• スーパーも選択肢が多い上、割と遅く迄やっているので助かりそうです。 因みにここの目の前にあるマイバスケットってスーパーは24時間でしょうか？
  • ゼームス坂のまいばすけっとは０時閉店です。 夜遅くなる時は便利ですよ。
• ここのすぐ近くのゼームス坂沿いにある輸入服扱っている小さなお店、気に入っていて結構使っております。
• 西友は何時迄かご存知ですか？
  • 西友は中途半端であまり使いません。 食品はツルカメ中心で、質の良いものが欲しい時はスズラン通りの個人商店や成城石井です。
    • 友人がゼームス坂沿いのマンションに住んでおり、仕事が遅くなった日は西友に行くと言ってたもので遅く迄やってるのだろうなと思いまして。 西友は友人に聞いてみるとして、ツルカメ便利そうですね。 あそこなら帰り道に立ち寄りやすそうです。
• アトレ大井町2にTSUTAYAなどできるようですね！http://www.atre.co.jp/company/news/pict/180_atre_ooimachi2_0214pdf.pdf
• 大井町は丸井だったところがヤマダ電機になったりして大分ここ数年で 町の雰囲気が変わりました。 阪急もリニュアールされました。阪急にあの有名な堂島ロールも入ったんですよ！ 普段のお買い物はイトーヨーカドー、阪急などで、ちょっと高級品を買う時は アトレ内の成城石井でと使いわけが近くで色々できそうです。

育児・教育

• ここねー、小学校がねー。。。 浅間台なんですよね。学校選択制でも区内人気最低最悪の。。。みんな学区外転居希望してる。 最近は1学年20人くらい残れば良いほうでしょ？ 設備は決して悪くないのに、人気ないのはそれなりの理由（周辺地域の品かしら？）かとは思いますが、 同じブロックの城南小まで行かせればいいのかもしれないですけど、ちょっと遠いですし。 人気の立会小は別ブロックだから無理ですし。。 もうすぐ小学生の子持ちには結構微妙ですよね。 せめて立会小とブロックが同じだったらよかったのに。。。
  • 浅間台小の子たちと関わりがあったのですが、どの子たちも素直でとても健やかないい子たちでした。 偏見を持たないでほしいなぁ、と思います。
    • 浅間台小が人気ないのは、健やかだけれども、学習熱心じゃない子（家庭）が多いからですよ。 つまり国立・私立中学受験率が低いからです。一方お隣の立会小は高級マンションが 学区に多く、そういう家庭は教育意識が高い場合が多いので、結果的に受験率も高く なる。ただし、上の方が書いているようにブロック制が別になりますから選べませんけど。
• この地域の公立中は良くないということですか？ 品川区は教育に力を入れていると聞いたのですが。
  • 確かに品川区は教育に力を入れているって聞きますね。
• 小中一貫校ならブロックに関係なく入学できますよ。人気次第で抽選になりますが。 ここなら、伊藤学園か品川学園、二葉の杜学園あたりが通えるのでは。
  • 小中一貫校なら確かにブロック外でも選べます。 但し、優先順位は ①一貫小学校区域＞②一貫中学校区域＞③小学校ブロック内＞④全域（ブロック外） です。 よって、このマンションの場合 品川学園：③順位 　伊藤学園：④順位 での優先順位となります。 ちなみに来年入学の小学校希望状況からすると 品川学園：③順位からの抽選、伊藤学園：②順位からの抽選 となったようなので、ここのマンションだと伊藤学園の場合は抽選にすらならない状態ですね。 伊藤学園希望の場合は、中学校区域が同じなブリリアかモリモトにしないと厳しいようです。 ※ブリリアできると、ますます②の子供が増えるので、③まで順番は回ってこないでしょう。 品川学園の場合は③順位なので来年入学の場合は抽選となりましたが、今後の状況によっては、 どうなるか分かりません。 ここにするなら浅間台か城南になるんでしょうけど、どちらも流出希望超過の状態は難ですね。 ※品川区小学校の希望申請状況は以下参照。 http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000003000/hpg000002971.htm
• 浅間台が少ないのは、学校選択制が始まった時点で、 学区域が半円(隣が線路を挟んでJRの工場)で、 既に1クラス校だった為に、それを嫌う保護者が近隣校に流れてしまい、 翌年度からの流れを作ってしまった為。 ただし、これは浅間台に限らず、品川区内の不人気校と言われる学校の全てが、 最初の選択制で、小規模校を嫌い、その後の流れを決めてしまったのも事実。 さらに不人気校は、未だに「廃校になる」「少ないのが証拠」等、 無責任な噂がどこも消えず、その後、不人気校から脱却したのは、小中一貫校になった学校のみ。 結局、学校選択制は、噂が第一選択基準に成っている、まだまだ残念な制度であるのが現実。 因みに私学進学率は、品川区立小学校で、大きな差は無いです。 勿論、進学数は違うが、率ならどこでも同じ位。
• 近くに手ごろな公園がないのが、乳幼児の子育てファミリーにはマイナス。 一方、中学受験期からならば、都心の学校にも、東急線沿線の学校にも、 横浜周辺の学校にも通えるのが強みになります。
  • 交通の便がいいから私立なら、確かに私立には良さそう。 ただ、公立だと学区の問題があるからあまり良くないんですよね。 悩ましい。
• やたらと学区にこだわる方がいますが 品川区は学校選択制なので学区関係ないですよ。

周辺環境・治安

• ここって印刷工場の跡地ですよね。ゼームス坂に昔からあったけど、跡取りが放漫経営で会社ごと潰してしまったんですよね。
  • 印刷工場の跡なので若干の土壌汚染があり、その処理費用が価格に上乗せされるでしょう。
  • 印刷工場では染料など化学品を使っていると思うのですが、土壌を入れ替えれば完全に浄化されるのでしょうか？ デベが野村かつ駅近でよい立地の物件と思うのですが、大井町駅の東側物件（東大井アドレス）で周囲が多少猥雑である点と、この印刷工場跡地という点が気にかかっています。
• プラウド予定地のあたりはまだしも、坂上と坂下では明らかに雰囲気が違い京急と第一京浜のダブルパンチは居住環境という意味ではつらい。またプラウドから駅側のすずらん通り界隈は戦後からの雑然とした飲み屋街で、よく言えば栄えているが、住みやすいかと言うと疑問ですね。
• 昔からこの辺りの事を知っている人は大金を払ってまでゼームス坂には住まない。
• ここはぎりぎり南品川なんですね。品川の方が大井よりも響きは良いですが、南品川はハザードマップ的にはゼームス坂含めて浸水エリアが多い地域ですよ～。まあプラウドは坂のほぼ上の方なので大丈夫だと思いますが。
  • 品川区のハザードマップ上はプラウドのあたりは黄色、つまり0.2～0.5mの浸水（床下浸水レベル）となっていますね。もちろん浸水対策は講じてくれるのでしょうが、地下住戸はちょっと心配かも。 ちなみにブリリアのあたりは緑色なので床上浸水レベルですね。
  • ゲリラ豪雨耐性という意味では、豊洲など平べったく低いところよりも、こういう高地を後ろに抱えた坂地、低地の方が一気に雨水が流れてくるのでリスクが高いですよね。プラウドのあたりはまだしも、第一京浜のあたりは怖い。
    • 近隣に長く住んでおり地形などもある程度知っておりますが、ここいらが浸水する程の豪雨が降ったら東京のあちこちが水没してしまうでしょう。 そういう意味で、ハザードマップを持ち出して心配されている方は、やや気にしすぎかなとは思います。
    • 立会川のブリリアの少し上流部分は数年前に溢れたよ。 でも、荏原町付近で貯水施設を造っているから、まもなく心配無くなるはず。
• ツルカメやまいばすけっとや食べ物屋さんが近くて便利だけど、道路1本挟んでいるから静かさはキープできるし良さげな感じ。
• 地元説明会にでましたが、六価クロム、水銀、鉛、フッ素が基準超過だったそうです。 そこに住む人にとっては、不安がずっと残りますよね、確認のしようもないですし。 売り手は『入れ替えたので大丈夫です』と言うんでしょうけど。。 あと、土壌汚染させといて逝っちゃった印刷工場もどうかと思いますね。
• 大井町自体微妙だからね。 敢えて住みたいとは思わない。 その点ここは供給過多の今の大井町の中では、立地はダントツ一番いい＆プラウドブランドだからまだいいよね。
• 確かに高いけど場所がいい。 駅近くて静かで近隣は圧迫感がない。 確かに古い戸建てがあるけど地主の大きな土地とか駐車場何かより全然いいわ！
  • ここって立地が良いって話しですが、近隣にラブホなかったっけ？
• 10年前と比べると、 マルイが山田になって、 阪急が改装されて 東口がきれいになって、 劇団四季がきて スナックが減って 今風のラーメン屋と立ち飲み屋が増えた。 それとマンションが増えたな。 少しは若い人や女性向きに変わったように思うけれども。
  • 大衆の街ですが、よくみれば実質は変わっています。 東小路ですら若者向けの店が進出しています。
• 大井町＋（少し歩くけど）青物横丁の鉄道の便、（サバ読みでなく）駅徒歩4分、 買い物施設の充実、比較的静か、南向き（西向きもあるけど） 立地としてはすごくいいと思うけど。 自分はここら辺に地縁もあるから、それも含めて個人的には立地は最高って書いた。 野村じゃなくても、ここに立つマンションなら絶対検討対象に入れてたよ。
• 南側は戸建てが多く、地権者が入り組んでいるので、マンションなどが建つことは考えにくいのではないでしょうか。
  • 南側については、接している住居地域エリアの幅が狭く、そのすぐ南側が近隣商業地域なんですよね。 ５階くらいの高さだと、将来の日照が不安だなって個人的に思っただけですので、心配しすぎなのかも知れません。

周辺施設

• ここは品川郵便局も近いですね。 よくある派出所的な郵便局だとATMが1台しかなかったり、土曜日対応がなかったりしますが、ここはその点大きな郵便局なので便利そうです。

その他

• 個人的な感想ですが。 大井町が好きで、利便性重視の人には良い物件だと感じました。

1. 良い点→野村プラウド、駅近、中規模にしてはエントランス豪華、仕様そこそこ、現時点で５階以上は日照良好
2. 悪い点→南側近隣商業地域(高層建つ)なので将来的な日照不安、開発ラッシュの大井町は高値掴みの危険性あり、閑静ではない、公園少ない

• • 追加です

1. 良い点　買い物便利。
2. 悪い点　共用施設が中途はんぱ。 　角部屋除くと狭くて収納少なし。しかし角部屋は高い。

• • 第一種住居地域に面した部屋もあるようです
    • 「悪い点：南側近隣商業地域(高層建つ)なので将来的な日照不安、開発ラッシュの大井町は高値掴みの危険性あり、閑静ではない 」という点は、非常に的確な判断をされていて、参考になります。 閑静ではないのもおっしゃるとおりです。 南側にも高層の計画があってもおかしくはないですね。 高値掴みの危険性についても、その通りだと納得できました。 自分も、野村ゼームス坂は冷静に考えても10～15％割高に思えるので、高値掴みの危険性と指摘されたことについて、真剣に考えてみようと思います。

掲示板

• 「プラウド大井ゼームス坂」についての口コミ掲示板
• プラウド大井ゼームス坂ってどうですか？【住民版】
• プラウド大井ゼームス坂ってどうですか？2
• プラウド大井ゼームス坂ってどうですか？