ザ・パークハウス 日本橋蛎殻町レジデンス

2012年6月6日 (水) 12:29時点における版

物件概要

• 所在地：東京都中央区日本橋蛎殻町1丁目12番1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線 「人形町」駅 徒歩3分 （A2出口）
2. 東京メトロ半蔵門線 「水天宮前」駅 徒歩4分 （8出口）
3. 都営浅草線 「人形町」駅 徒歩4分 （A6出口）
4. 東京メトロ東西線 「茅場町」駅 徒歩7分 （7出口）
5. 東京メトロ日比谷線 「茅場町」駅 徒歩7分 （7出口）
6. 東京メトロ半蔵門線 「三越前」駅 徒歩9分 （B6出口）
7. 東京メトロ銀座線 「三越前」駅 徒歩9分 （B6出口）

• 総戸数：123戸
• 構造、建物階数：地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2013年08月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/JX日鉱日石不動産株式会社
• 施工：NIPPO

価格・コスト・販売時状況

• 南東向きの2LDKを狙っているのですが、おそらく坪単価は３３０万円位と思うので、 2LDKで６千万位になりそうですね。
  • 同じく、南東向き３ＬＤＫ検討中 ＳＫ（スロップシンク）付き ＠３３０万円で ７１００万円程度かな。
  • 東南で前が抜けている部屋は330位でしようね。私も3Ｌ狙いでしたが、新しい地震予測報道で見送り組になりました。今回の報道で来場者が減ると安くなるかもしれませんね
• 3LDK78㎡でおいくら位でしょう？
  • 階数によって、6900〜8300でしょう。 これだとレフィールのが割安感あるかな。
• 賃貸情報を見ればすぐ確認できますが、現地周辺では高く見ても75m2で25万と言ったところ。利回り5％はさすが に必須でしょうから、25万×12ヶ月/5％=6000万。つまり、坪265万がやっと。新築プレミアムとしてこれ以上払うのは自由ですが、購入した瞬間 にはがれるプレミアムであることお忘れなく・・・。坪300万で買ったとして、新築の喜びに800万円支払う（23坪×（300万-265万））は自由で すが。
• やっぱり価格は高いですよね。。
• 興味持った間取りは坪340万越えてた。
  • そりゃ高いでしょうね。 人形町でも浜町側ではなくて日本橋側だから
    • 日本橋側は高いのですね。 東日本橋、浜町側と比較してはいけないのかぁ。。。
• 低層階は＠２７０～２８０万円くらいでしたね。

交通

• 水天宮が近いから半蔵門線が使える。
  • 水天宮が特別利便性が高いとは思えないけど、 晴海はバス路線しかない陸の孤島なんだが・・・
  • 利便性で晴海と比べちゃいけないでしょ。 こっちは何路線使えるかわからない。 利便性では都内でも１，２を争うエリアじゃないでしょうか。
• 丸の内、大手町とか、日本橋界隈で働いている人、とかであれば実に便利な土地だと思います。東京の中心部といっても広いので、どこにポイントがあるのによるかな、と思います。

構造・建物

• 東京都マンション環境性能表示 ★★が４項目でした。
• 戸境壁が乾式
• 南向きはリガーレから見下ろされるし、圧迫感が気になるかな！
  • 朝の早い時間は冬至じゃなくても、遮られるでしよう 10時すぎなら冬至でも日が差すかも たしかに リガーレ邪魔ですね
  • リガーレを気にするのだとすれば、上からというよりは、同じくらいの高さのフロアからだと思う。上のほうの階からだと、小学校より手前は近すぎて、ベランダに出て下をのぞきこまないと見えないくらいだと思うよ。
• 東南向きで検討中・・・ 戸境壁が乾式なのが難点ですが。
• 外観がザ・パークハウス町田中町にそっくりですね。
• 今分譲中のパークハウスシリーズを確認したところ、大部分が天高250cmでした。 ここも2500mmになるのだろうか。。。 賃貸やちょっと前の分譲ならよくあるかもしれませんが、 これから作る分譲マンションで250cmはちょっと低いなぁ、と思うのですがどうでしょう。 最近のマンションみてると260cm以上ってところも多いし、その中での250cmとなると 資産価値の点でも将来マイナスポイントになり得る気が。
  • タワマンでなければ、天井高2500mmってよくありますよね。
  • 50戸〜100戸前後の規模のマンションでも、2m50cmより高いところ多くなってる気がしますよ。
• 中央区で湾岸を除いてこの規模はなかなかないですね。
• 中央区には道路幅員によって建物の高さ規制する条例があります。 この建物が14階なのは北側に甘酒横丁になる道路があるからです。 東側道路だけだと10階しか建ちません。 将来南側方向に建物が建つ場合でも10階までしか建ちませんから 11階から14階の南向き住戸は坪360万以上の設定と思います！ 新大橋通りは除きます。
  • 有益な情報ありがとうございます 南側の将来不安が気になっていたので助かります 南側が建たないのに賭けて、安い低層の東南を買うてもあるかな
• 周りを囲まれているから、カーテンを開けれる住戸はわずかだね ディンクス向きだ
• 地元なので話に上がってる大伝馬町と蛎殻町の両現場みてきた。大伝馬町より蛎殻町のほうが日当たりは良さげ。でも南向き中央低層階の目の前は天麩羅屋。換気口の向きが気になる。
  • 東南中層を検討中です。 たしかに天婦羅屋気になります。 地震で天婦羅屋が火を出さないように注意してほしい！！
  • 天麩羅屋の裏手がオフイスビルで 周囲をとりかこまれている故、 無風時に匂いが充満しそう。 東横ＩＮの看板照明も気になるし リガーレも鬱陶しい 北西向きを再検討中・・・
• 子供がいないなら北西か良いかも
• 角部屋では日生ビルの圧迫感がかなりありますよ。
• タワーでもないのに乾式はキツイね。 その分、ビックリするほど安いなら分るけど普通にデラックス階級向け価格だし。
  • 中央区のマンションは 低層でも乾式壁を使ってるケースがよくありますからね。
• 乾式戸境壁って、何が問題なのですか？ 初歩的な質問かもしれませんが、教えていただきたく。
  • やっぱり強度じゃないですかね？ 戸境壁が鉄筋入りのコンクリートと、石膏ボードと石膏ボードの間に金属柱とグラスウールが入ってるだけのものでは前者の方が絶対強いと思うんだけ ど。しかし今の乾式壁は強度も強いという話もあるけど、コンクリより強いとは思えないな。ただ別に地震で乾式壁にヒビ入っても割と簡単に直せるから、湿式 壁のコンクリに亀裂が入るよりいいんじゃないかという考えもありそう。なんとなく怖いのは地震より火事の方な気がする。耐火といっても2時間とかでしょ乾 式は。 音はどっちでも隣が非常識にうるさきゃ聞こえるでしょ。 色々調べた結果、結論私は湿式にこだわりませんが、建築のプロの意見が聞けるなら聞きたいです。
  • 以前は、乾式はタワマンにしか使用されていなくて、 タワマンをネガる材料として散々利用されましたね。 一番の問題は施工でしょう。下手な施工なら防音効果が悪くなる。

共用施設

• 展望デッキとかあるんですね、屋上に出れるマンションは住んだことがないなあ。 こういう環境だと屋上ってそれなりに出入りするものですか?? 東西南北の景観も相当期待できる感じなのでデッキの存在は価格に折り込んで考えると安いように思います。立地を意識した住人の満足感を満たすワンポイントですよね。
  • 14階で大した眺望はないよ
• ここの駐車場は前入れ後ろ出しで 入庫時に何度か切替しが必要と（表記されてます） 一通道路だから合理的ですが。 ターンテーブルが無い分入出庫時間が短くなりそう。
  • 車があると便利そうな場所ですからね、週末は各家庭の車の出入りが頻繁でちょっと心配な方もいるのかな。 以前に住んでいたところではターンテーブルがありましたが、 これも意外に時間がかかりました（汗） どちらがいいのでしょうね。 住んでみないとわかりませんが、運転スキルがみんな上がったりして（笑）
• 展望デッキの利用ルールを早めに知りたいですね、 時間や曜日に制限あると、都合が合わなくて上がれないかもしれないので。
  • 展望デッキは予約しての利用のようです。 朝8，9時頃から夜8時くらいまで。隅田川の花火の日は夜9時まで。 普段自由に行き来するような使い方ではないようです。

設備・仕様

• 窓のサッシュが等級Ｔ－１ 最低の等級を使用してますよ。 深夜時間帯に首都高の騒音気になるかも
• こちらのMR見た限りでは、設備仕様にときめく感じはなかったです。 場所柄、部屋はもっと大人の落ち着いた雰囲気の内装になるかと思っていたので、実は拍子抜けしてしまいました。 細かいですが、嫁さんはキッチンの引出し収納に開かない部分があるのがちょっと気に入らなかった様子です。
  • ＭＲ行ってきました。 設備仕様は、結構高いんじゃないんですか？ ミストサウナ、廊下タイル、食器棚、ディスポーザー、エアコン、キッチン天板石。 バルコニーの広さが一番気にいっています。
• ＭＲみてきましたが、玄関の仕様で 気になったのが、靴を一時的によけておく 収納エリアがないので下足がちらばる事になる。 いちいちＳＩＣに収納するのではちょっとね・・・
• MR行きましたが、なんというか特徴のない物件ですね。 地所の物件に数カ所立て続けに行きましたが、どうも惹きつけるものがありませんでした。 使用もいたって普通で、センスはあまり感じませんでしたし、高級感とはかけ離れているかなという印象です。 その割には価格は十分高いので、立地からすれば仕方がない面もあるかもしれませんが、ちょっと購入するには魅力が乏しい物件でした。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：40.01m2～101.83m2
• 1Lから３Lまで部屋が豊富なんですね。
• 物件ＨＰに全間取りアップされましたね。 タイプ数があるから迷います。 バルコニーがフルバルコニーかつ奥行き２ｍは魅力的ですね！
• 3LDK＋N＋SIC＋WIC 面積もちょうどいいし、一番いいかなと思っていますが、横並びのファッショナブルなレイアウト。 うちの子達はこの横並びをけっこう気にするかもしれないという内輪的な心配事があります。 私としてはこういう間取りが夢だったので住みたいところですねぇ。 方角も若干気になりますが、バルコニーの広さと各部屋へのまんべんない採光でカバーできそうです。
• 50平米代2LDK、やけにお手頃なタイプがいくつかあるなと思っていたら、居室の一つに窓がないタイプばかりですももんね。。 タワーにらよくあるけど、このマンションはタワーの眺望や開放感もない訳だし。。 そう考えたら、納戸に毛が生えた位の部屋を居室にカウントして2Lとしているタイプの割にかなり割高感あるなと感じた。 ちゃんとした間取りも、下手したら西側の値付けですね。
  • 思っていたより、小さい間取りの部屋の比率が多いですね 全体的にはファミリー永住タイプのマンションではないねf^_^;) 上層階の3Lも近隣在住の金持ち爺婆相手の価格付だな
• 角部屋のQタイプってなんで人気ないの？
  • 間取りの好みとかもあるけど、Qタイプはリガーレに面する向きだから人気は下がるかもね。
  • 隣のビルとの間隔が狭いからQは人気ないのかも。
• バルコニーが奥行き2mもあるのは嬉しいポイントです。 ほぼ南向きなのでこれだけ深くても部屋まで日光もしっかり入りますよね。 それでいて深さによって直射は防げそうだからバランスのいい仕様になっていると思いました。

買い物・食事

• この近くでもう少し茅場町寄りに勤めてたことがあるが、飯屋は美味いところが多いよ。
• 人形町はすごく落ち着く街で私は大好きです。人形町といえば玉ひでの親子丼。 かなりお昼時は行列していますが、回転が結構速いのでそんなに待った感じは しないかと思います。後は、魚久の切り落としかな。整理券をもらってあの魚久の 切り落としがかえます！切り落としといっても色々な魚が入っていて贅沢です。 このマンションだと色々人形町のこういった有名店を気軽に訪問できるんですよね。
  • 魚久の切り落としは渋谷の店で買ってます。 なんであんなに大量に切り落としが出るのか不思議。
• サルバトーレクオーモ 行列ができてる時もあるが、内容は１，４８０円相当でした。
• 鮮魚店は甘酒横丁と新大橋通りの間に1軒、水天宮の近くに1軒、久松警察の近くに1軒ありますよ。 八百屋もマクドナルドの裏手に2軒、人形町交差点近くのプラウド建設予定地近くに1軒。
• ホームセンターが近くにあるって郊外かみなさん大好きな豊洲くらいですよね。
  • 山手線内側の、慶大の近くや後楽園にも ホームセンターはありますよ。
• このマンションからならコレド室町の地下の本屋も徒歩圏内では。 ホームセンターもコーナンならそれほど遠くないです。 日本橋は、三井や住友が再開発でビル建ててて色々と便利なものができるかもしれませんね。 映画館もできるようですし。

育児・教育

• 学区に関して言えば、少なくとも悪い印象はないです。
• ここの学区の日本橋小は至って普通
• この周辺の小学校、中学校の評判はどうなんでしょうか？
  • 隣の学区の久松小学校は皇族も訪れるなど、歴史あって有名 ここの学区の日本橋小は至って普通 中学は私立組多いから、区立は微妙かな

周辺環境・治安

• ごくごくフツーの下町って感じ
  • 何度か近くを歩いたことがありますが、東京とはいえなかなか風情があって庶民的な商店や民家が残っていてとても好感のもてる街だと思います。 水天宮や小さな観音堂などほっとできるスポットもあちこちにありますね。
• 東南向きはリガーレから見下ろされるし、圧迫感が気になる
• 首都高江戸橋ジャンクションのすぐそば
• 初下町で、地震と水害が不安で調べたら、 ここは標高３m 0mなら潔く諦めますが、微妙な感じですね 液状化予測マップでは黄色（まあまあリスクあり） 水害ハザードマップも黄色 。でも地震による火災の危険度は少ないみたいです。
• うーん、首都高江戸橋ジャンクションのすぐそばなんだよなあ・・・。
  • 高層階は深夜でも騒音に悩まされそう。
• ドラマの舞台にもなった街のそばですよね？ 何度か近くを歩いたことがありますが、東京とはいえなかなか風情があって庶民的な商店や民家が残っていてとても好感のもてる街だと思います。 水天宮や小さな観音堂などほっとできるスポットもあちこちにありますね。
• 人形町は素敵な町ですね 住んでみたくなりました 初下町で、地震と水害が不安で調べたら、 ここは標高３m 0mなら潔く諦めますが、 微妙な感じですね 液状化予測マップでは黄色（まあまあリスクあり） 水害ハザードマップも黄色 でも地震による火災の危険度は少ないみたいですね 命の危険はなさそうですが、首都直下型地震で周辺が地盤沈下したり、水害で孤立とかになったら 新浦安みたいに資産価値の低下が心配です でもあの雰囲気は山の手にはないでしようから悩みます
• 4年以内にM7以上の地震が発生するかのうせいが70％以上というのも、 この辺りの地盤にとっては心配。。。
  • M7って話は首都圏と南関東の話ですよ。都心限定ではなくて。
  • 地震については、首都圏も関東の一部に変わりは無い訳ですし、ましてや日本橋全般は地盤がいい土地ではないですから、タワーマンションの様に免震まで求めないにしてもやっぱり心配は心配かな。
• 江戸橋ジャンクションと箱崎ジャンクションが近いので 排ガスの影響が懸念されるが利便性と雰囲気の良い街並みは魅力だ。
• このへんは低地だし、もろ、地震の影響がありそう・・・。
• この場所、戦後まであった東堀留川の土手にあたる位置ですよね。 関東大震災の瓦礫処理を兼ねて埋め立てた川の周辺、不同沈下とか大丈夫でしょうか。 その辺りを考慮すると、高層階で坪330〜350万位、水のこととか考えると低層階は階坪260〜270万位超えてきたら見送りかなぁ。 7〜8年前の人形町の新築マンション相場が確かこの位だったので、そう考えるとここ数年はこの辺りが異常に高騰してただけな気もします。
  • 東堀留川はもう少し北西側かな。 関東大震災のがれき処理で埋め立てた川が戦後まで残っていた、というのはどういう意味だろう。 それはさておき、地盤はよく分からないね。先の東日本大震災ではこの辺は大丈夫だったみたいだけど。
  • 地盤は良くはないでしょう。液状化マップでも黄色だし。 建物は大丈夫な気がしますが、心配なのは

1. 液状化で近くの水道管がやられたりする事
2. 地盤沈下と堤防破壊で水が出る
3. 震度が大きくなる地盤なのに建物の階数的には普通の耐震構造だろうから、10階以上は揺れが大きくなる。でも低層階を選ぶと日当たり悪い

• • 関東大震災ではなく戦後の残骸処理の間違いでした。 それと、土手というより、土手際という方が正確かもしれませんね。 地震等のことを考えて色々調べすぎてしまっているのかもしれませんが、地盤の部分が心配で・・・ 埋め立てられた川などの真上よりも、埋め立てによって異なる地盤との境になる川の両岸にあたる場所やその周辺の方が不同沈下が起こりやすいと読んで、不安になってます。（もちろんちゃんとした材料で埋め立てられていなければ周辺云々の問題ではないですが） 要は、液状化せず、また杭のお陰で建物が無事でも、地盤が沈下でもしたら建て直しでもしない限り取り返しがつかないのではないか？と思うのですが、実際、そういう事態が起きた際に、管理組合内の合意がとれて建て替えが実現するケースも結構あるものなのでしょうか。
    • 建物が新しく無事なら立て直しはないでしょう。地盤沈下した道路を直してもらうか、沈下した道路との高低差を階段やスロープで埋めるのが一般的ではないかと
• ここは穀物商品取引所の跡地で、戦前より前、少なくとも明治初期から米穀取引所とかで、すでに開発されていた場所で はあるので、開発された状態で関東大震災を経てはいるよね。そこに現代的な工法でそこそこ高い建物を建てて、周りに水道管だのができた上で、大きな地震が 来たときにどうなるかは分からないけれど、まあ、それなりに「試されている」土地ではあるのかな、という気はするかな。。まあ心配し出すと、山の手を買う しかないと思うけれど。
• 浜町方面とこの立地だと、どっちがいいのでしょうか。
  • 浜町の方が住むイメージかな…
  • 商業地域の雰囲気が好きな人はこの辺りの方がしっくりくるかもしれませんが、周辺に建物が多くどちらかと言えばDINKS向けな印象。（小学校は至近だけど・・・） 子供のいる家族であれば緑の多い浜町に一票ですかね。 中央区では若いファミリーが増えているそうですが、このところの浜町界隈の地価のアップに、そういったファミリー層の増加もあるのかなと思っていたところでした。ちなみに、周辺の地歴からみると、こちらは遊廓や見世物小屋が栄えた繁華街、浜町は料亭街だった地域ですね。
  • 蛎殻町だと、人形町のほか、水天宮前の半蔵門線と、茅場町の東西線まで使えるエリアになるので、それが便利。逆に言えば、茅場町とか兜町の延長線上のオフィス街の雰囲気が強いのが蛎殻町かな、と思う。 浜町界隈のほうがより住宅が多いし、浜町公園とか緑道とかがある分、住みやすいかも。新宿線にプラスして、人形町とかが使えるエリアであれば、それほど不便ではないと思う。
• この辺はおいしい店もたくさんありますが、住むところではないですよね。教育にもいまいち
• 都知事が震災後に記者会見で言ってたね。 隅田川を含めて川を逆流する津波のリスク予想の事を。
  • この界隈の隅田川とか日本橋川に４メートルの津波が来たら大変なんだろうけれど、来るとすれば、それより南のエリアにもそこまでの堤防はないので全部水浸し、という前提になるので、４メートルの津波がきても、ここまで４メートルで来ることはないね。
  • 津波が4mでも高いビルがたくさんあるから、命の危険は無さそうですね。 でも孤立したり、資産価値が落ちるから、1mでも来ないで欲しいてす。
  • 川は上流に行くほど川幅が狭くなり、そのタメに津波の高さが上流に行くほど高くなっていく、って話じゃなかったっけ？ この辺りは川幅が結構あるからいいけど。
    • 隅田川と荒川で吸収するので、その下流は津波の影響はまったく無いです。 上流の埼玉県には迷惑でしょうが。
• 江戸橋ＪＣＴが至近距離です。 高層になると音が相当きますよ
  • この立地で高速の音を気にするとなると、 ハードルが高いですね。 これだけ離れてたらＯＫだとは思いますが。
• そもそも、閑静な住宅街が好きな人は、最初から選択肢に入れない物件だと思います。
• "昔は漁師の小網の干し場であり、牡蠣の殻の堆積した海浜であったらしい" とのこと。由来に直結するかどうかまではわからないようですが、名前的にそうなのだろうなと自分は思ってます。 かぶるような名前は全国を探しても特徴あっていんじゃないでしょうか。http://www.city.chuo.lg.jp/syokai/tyomeiyurai/kakigaracho/index.html
• 場所は良いと思いますよ。ここは北側の道がそれなりの幅の割には車も人の行き来もそれほどない落ち着いた地区ですね。グラウスの方が静かだけど、あのあたりは何もなさ過ぎて少し歩いてて寂しい感じがするかも。 情報が出ていないプラウドの人形町は、近くに日高とかチカラめしのような店が多くて休日でも落ち着かない と思います。
• 蛎殻町は、人形町界隈の商店街的な風情が好きであればいいですね。 プラウドの大伝馬町は、総武快速か都営新宿を使う人ならあちらかな、と。南向きの高層の抜けは蛎殻町のほうが安定していると思います。 プラウドは、そんなに小さな部屋がないのがマンション全体の構成員の点から売りでしょうね。
• ウェリスタワー千代田岩本町の現場見に行かれましたか？ レジ、プラウド、ウェリスの3立地をそれぞれ見た個人の見解です。 立地の観点から言うと、蛎殻町＞大伝馬町＞岩本町　です。
• 蛎殻町と大伝馬町両物件の地盤を比較すると、 大伝馬町が固いと言われました。 皆様、地盤についてどう思いますか？ 首都直下地震が来た場合、蛎殻町は大丈夫でしょうか？
  • どっちも大差ないんじゃ、、、

周辺施設

その他

掲示板

• 「ザ・パークハウス 日本橋蛎殻町レジデンス」についての口コミ掲示板
• ザ・パークハウス 日本橋蛎殻町レジデンスってどうですか？