ジークレフ船橋夏見

2011年11月29日 (火) 15:26時点における最新版

ジークレフ船橋夏見

物件概要[ ]

• 所在地：千葉県船橋市夏見1丁目1182番1（地番）
• 交通：

1. 総武線 「船橋」駅 徒歩10分
2. 東武野田線 「船橋」駅 徒歩10分
3. 東武野田線 「新船橋」駅 徒歩14分
4. 京成本線 「京成船橋」駅 徒歩12分
5. 東葉高速鉄道 「東海神」駅 徒歩9分

• 総戸数：52戸
• 構造、建物階数：地上6階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2011年12月下旬
• 売主：神鋼不動産株式会社
• 施工：東急建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 船橋駅徒歩10分の相場は坪いくらぐらいですか？
  • 5年前で坪140万くらいからだったと記憶しています。現在それより上がっていれのか、下がっているのかわかりません。
• 70平米で3600ぐらいからみたいですよ。
• 予定価格入りのチラシが郵送されてきたが、何だか安いね。長谷工だし安いと不安ですね。
• 普通に資料請求したら見れますが、3LDKが3000万弱、4LDKが4000万弱からみたいです。手元にチラシがないからちょっと曖昧です…
• 角部屋の８０㎡で３７００万からと出ていますが２Ｆ、３Ｆだといくらくらいになるんだろう。一気に高くなるのかな。
• この辺りでは久しぶりのマンションなので購入希望者は多いような気がしますね。最高額が4800万くらいだそうなので南東角部屋なら4000万以上軽くはするんじゃないですか？南西角部屋なら若干安くなるでしょうが。
• 価格帯が船橋徒歩10分70m2で3000万半ば位であれば悪く無いでしょう。ただ当たり前の事ですが、それなりの仕様ににはなると思いますのであとはデベがどれだけ的を得た仕様にしてるかですね。
• 最多価格帯は3800万円の南向き3LDKでしたよ。前建てあり眺望皆無の低層階で3400万円前後かな。
  • ここと市場のタワーで迷っていまして駅までの距離はここは途中信号が何回かありますから市場タワーとはあまり所要時間は変わらないと感じたので値段が、高いぶんジークフレに期待したのですがちょっと微妙ですね。ディスポーザー無しの眺望悪い徒歩10分越えで3400万だったら市場の低層階の方が割安で眺望も開放感もあったし駐車場も安いので魅力的でしたね。
    • 本物件は仕様がごく普通ですね。徒歩時間を除いて、遮音性・眺望・価格の単純比較なら市場通りのタワーがいいですね。
    • 仕様と価格・眺望を単純比較したら、直床・駐車場不足・眺望いまいちのジークレフに対し、二重床で駐車場戸数分確保・ソフィエスが断然上。立地比較は、市場で徒歩13分のソフィエスに対し、夏見で徒歩10分ジークレフが断然上。それを踏まえての検討でいいのでは。価格はソフィエス+300万=ジークレフですね。あとは個々の価値観ですよ。
• 神鋼不動産は神戸製鋼(鉄鋼メーカー)の不動産部門が独立した会社で、港区浜松町に東京支社が有るようです。昔は東京近郊の自社社宅跡地にマンションを建設し分譲していたようです。
• 価格に関しては、上記と周辺市場を考慮にいれるなかで、妥当、ないしは若干安めであると現況では判断しております。プレミアムゾーン、エコロジーアンドエコノミーマンション、正統派のハイクオリティーなどの３つのキャッチフレーズ（おそらく販売会社の統一アピールワード）に見られる、コンセプトとしても立地にあっているかと考えております。
• ここはバランスが良いところが魅力でしょう。駅から程よい距離で静かな所ですよ(逆に治安面で1F、2Fはオススメ出来ませんが)地盤に関してはここダメなら南口や湾岸は全滅ですよ(笑)あとは値段ですかね、この辺りで出しても良い価値は3000〜3200前後で抑えられたら良いと思いますよ。

交通[ ]

• 船橋駅の北側で坂の下のようなので、便利そうかと思います。
• ここは本当に徒歩10分で着くの？1分80mmとかじゃなく、実際に10分超えるか超えないかってこの上なく重要なんだけど！
  • 駅からの細い裏道なら10分だと思います。案内どおりでバス通り沿いで歩くと難しいかな、信号も多いし。
• 船橋市駅前の車事情デメリット　市場通り（北口）平日終日渋滞、休日ちょう渋滞、マンション近辺裏道状態本町通り（南口）に関しては３６５日渋滞地域　本町通り終日動かず祭り規制あり、最悪、抜け道なし一部１４号よりあり。北口抜け道多数あり。いずれにしても車事情最悪です。
  • 南口は踏切時代は半端無く最悪だったね、京成の船橋駅のところも含めて。市場通りは西船橋方面は渋滞だけど津田沼方面は常に流れるでしょ。って言うかそもそも西船方面に車で行く用無いって。どこ行くにも花輪方面か駅のファミマ横の高架下抜けて京葉道路だろ。

構造・建物[ ]

• 構造はどうなんだろう？特に遮音性。生活する上で必ず確認したい。
• 直床でディスポーザー無しでした。
  • 直床なんですか？？2重床より遮音性能劣るのでしょうか？
    • 前に直床に住んでましたが普通の賃貸レベルの床と変わらないですよ。上の歩く音はTVなど付けてなければよくわかりました。今は二重床ですが歩く音はあまりしませんね。上の住人が違うので一概には言えませんが個人的には二重床の方が音はしませんのでまた引っ越す事があれば間違いなく二重床を選びます。
• 直床は、厳しいですね。床の厚さにもよるけど、20cm以下だと話にならない。あと、パイプ交換などのメンテナンスも直床の方が高いはずです。
  • 申し訳ないが小さい子供がいる所は直床はやめた方がいいと思う。今住んでるマンションは直床だが本当に子どもの走る音やたぶんWiiみたいなゲームしてる音がドタドタする。ここの資料などもらってないから実際にモデルルーム見て確認するつもりだが本当にここが直床ならば今住んでる築15年マンションと変わらないからやめるつもり。
• 床について議論されていますが、ここは直床です。ただ厚さは20センチ以上との事でした。担当者の方によると、子供のドタバタ音は直床の方が響きにくい、物を落とす音は二重床の方が響きにくいとの事でした。モデルルームの説明だと、ちゃんと防音性を考えているイメージでしたが…。
  • 色んな友人に話を聞きますが二重床の人の方が騒音の事は言ってないですよ。だいたい直床の方が足音とかもよくするといいますし私自身の経験でもそう思います。
  • 直床と二重床とでは、二重床の方が最新のつくりです。
  • 週末にMR行ってきました。二重床の太鼓現象は、普通の二重床<直床<対策された二重床の順とのこと。私はこの物件の直床はマイナスポイントと判断しました。
• 直床も厚さ次第では、いいのかもしれないけど、20cmでは薄いよね。ちょっと前に売っていた木々津田沼前原も直床だったけど、床厚27cmくらいあったよ。
• 直床とは、その名の通り床コンクリートスラブに直接フローリングを貼ります。ただ、そのまま貼ったのでは床が石のように硬くなり危険なため、クッションフロアを用います。ですから二重床と違い、歩くと若干ペコペコした踏み心地になります。モデルルームでも確認できるはずですが、スリッパを履いていると気付かないケースもありますので・・・直床と二重床の遮音性に付いては、実は一長一短です。というのは、実は二重床は遮音性を高めるために採用するわけではないんです。音には、重いものを落とした時などに出る「重量衝撃音」と、軽いものを落としたときに出る高い音「軽量衝撃音」があり、「軽量衝撃音」は二重床が有利、「重量衝撃音」は直床が有利となっています。どのデベも、遮音性の話になると自物件が採用した床の利点しか言わないので、混乱する方が多いようですね。重要なのは、二重床だと床下にスペース（１５cm位）が出来るため、そこに配管できることです。ジョイント部分などに点検口を簡単につけることが出来るため、万一水漏れがあった時などのメンテナンス性に優れています。また、下がコンクリートなわけですから、水漏れの際に下階が水浸しになることもないようです。直床の場合は、床下に配管スペースがない為、天井に配管します。（天井は二重のはずです）ですから水漏れがあると、天井を濡らしてしまう、メンテナンスがしにくい、といったデメリットがあるわけです。さて、直床にもメリットはあります。まず一つは天井を高くすることができるということです。単純に考えると二重床にすると床を持ち上げるわけですから１５cm天井が低くなる、と言ったほうが正解かな。車でもそうですが、天井が低いとどうしても圧迫感が出ますからね。決められた高さ規制の中で、上限の部屋数を確保する為には天井高をそこまでとれない大人の事情があるので、床の作りによって５～１０cm程天井高に差が出るはずです。直床のもう一点のメリットは言わずもがな、価格を抑えられることです。二重床と比較して、戸当たり２０～３０万は安く施工できたと記憶しています。その分販売価格にも反映されますし、浮いたお金を設備のグレードアップに回しているかもしれません。
• 南側棟１階、２階は隣の家の目線ではい、こんにちはどうかな？一階はバルコニーが、月額ただで使用できるそうです。でもこれもまたまたこんにちは。ベランダからの景色気にしなければ１階、２階でもＯＫ日当たりは南側棟は完全に日中確保あり東側棟は３階でも日中暗く価格安め。メリットは駅南口物件に比べ静かな環境と駅１０分で低価格
• ジークレフの南向き一階と前の戸建は7m空いてるから日当たりは気にしないでいいって営業が言ってましたけど。確かに一階の魅力は庭ですよね。

共用施設[ ]

• 駐車場はすぐ近くに敷地内より安い月極め駐車場があるそうですよ。
  • 駐車場を近くで借りなきゃいけないとか(>71)は分譲なのな嫌だな。先日も市川で100件位のパンク事件があったりしますから地下やシャッターゲーとは必要ですよ。

設備・仕様[ ]

• いただいた資料によると、食器洗い乾燥機、床暖房、浴室暖房乾燥機、スロップシンク、保温浴槽、複層ガラスがあるみたい。ディスポーザーはついてなさそう。
  • ディスポーザーもあった方が掃除が簡単でよいのですが、まあ許せる仕様ですね。あと、システムキッチンの引き出しは、ソフトクローズ（静かに閉まる）だとうれしい。
• ここ仕様設備はそんなに悪くないと思いますよ。床暖房も食洗機もスロップシンクもついていますしね。マンションによってはこういうのもオプションって多いみたいですし。
• 床暖房とか、ガラストップコンロとか、バルコニーのシンクとか欲しいなと思っていたものがちゃんとついていて、しっかりしていそうです。
• 設備は、床暖房、複層ガラス、カメラ付インターフォン、スラブ厚200mm、食洗機、収納など、そこそこ充実していました。
• MR見に行ってきました！オプションをつけなくても良さそうな所がいいと思います。

間取り[ ]

• 戸数が少ないから、間取りのバリエーションはそれほど期待できそうでは・・・
• 間取りやカラーが選べるこちらのマンションを検討しています。
  • 間取りが選べるのは知りませんでした。。。洋室3つの3LDKとかもできるのですか？
• 部屋や色はだいたい決めたのですが、間取りで迷っています。ウォールドアという部屋に変更可能かもとの事なのですが、見たことがなく、イメージがつきません。思いきってウォールドアにしてみるか、和室のままにした方が良いか、またはワイドリビングが良いのかどうか悩んでいます。ウォールドアの使い勝手などご存知な方いらっしゃったら、教えていただけませんでしょうか。宜しくお願い致します。
  • 　ウォールドアに関しては近年採用される物件が増加しており、標準間取りでの採用も目立つようになりました。住宅の一時取得（初めて住宅を購入する）世帯の中でトップボリュームを形成するヤングファミリー世帯（世帯主の年齢が20台後半～30台中盤 長子が乳幼児～小学校就学前）から高く評価されています。評価のポイントとしては、居室が3部屋必要でない場合は広いリビングの2LDKとして、将来的に居室が3部屋必要になった際には洋室が3つある3LDKとして、子供が巣立ち、居室の必要数が変化した場合には再度2LDKとして、というように、ライフステージによる家族構成の変化に対応することが可能である点が最大のメリットです。さらに不必要に広さを求める必要がなくなる（=専有面積が大きくなった際の、分譲価格、管理・修繕金、税金などのコスト増加がなくなる）ことも大きなメリットとして考えられています。見学したタイミングが早かった為か、この物件でウォールドアが選択可能であるのは初めて知りましたが、通常の場合ですと数十万円のコストが必要となるはずです。ライフステージと想定される家族構成が上記メリットに合致するのであれば、コストを鑑みて考えてみても良いかと存じます。ただし、ウォールドアの場合はバルコニーに和室とLDが並ぶタイプ（縦長LD）の場合は一体感がでるため使い勝手が良いですが、ワイドLDのウォールドアは一体感が持たせ難いです。検討間取りが縦長LDでしたら、お勧めかも知れません。

買い物・食事[ ]

• 菓子工房アントレは和田アキ子御用達の店だったんだねえ。知らなかった。誕生日ケーキをここで作ってもらってるとか超意外。http://www.cakechef.info/shop/entree/index.html

育児・教育[ ]

• 気に入ったのですが、船橋のことを全く知らないので子育て環境が気になります。保育園、幼稚園、小中学校について何でもいいので評判など教えていただけたら嬉しいです！病院などはクチコミで調べることができたのですが学校の評判はわかりませんでした。
  • 八栄小学校は一学年五クラスのマンモス校です。中学校は更にマンモス。30年近く前は荒れていたみたいです。現在はどうでしょう。わかりません。
  • お子さんはまだ小さいのでしょうか？保育園、幼稚園の情報もとあったので。中学校のことは現在わかりませんが、その年によって派手な生徒がいたりまちまちみたいですよ。まだ小さいお子さんがいらっしゃるなら現時点でのことは参考にならないかもしれませんね。個人的に船橋市は特別教育熱心な区ではないように感じています。
• ここの物件に直接関係有るかわからないけど、旭硝子跡地に１５００戸の住宅が予定されている。旭硝子敷地内に小学校が出来れば良いが、もし現行の学校に通学だと学区の変更等があるかもね。

周辺環境・治安[ ]

• 北口の徒歩10分エリアは意外に穴場。夏見まで行くと遠いがマック近辺は静かでいーですよ。
• 船橋市はコンスタントにニュースになる事件ありますよね。残念です。
• 海老川は昔よく溢れたと、昔から住む人に聞きました。丸山の辺りは先月先々月の大雨で、道路が水路状態になっていました。中学校近くの夏見の丘から下りる坂道も、雨で川みたくなっていました。このマンションが出来る付近は丘下で心配なのですが、大雨が降るとどうなのでしょうか？
  • 近所に住んでいますが、海老川の氾濫はかれこれ３０数年前のことのようですよ？ここ数年の豪雨でも床下浸水などはありません。
  • 水害を懸念する方は船橋駅徒歩圏の住宅購入は踏み切れないでしょう。現時点では海老川も整備されており、深刻さはかなり軽減されたようです。
    • いくら整備されたとしてあの川は集中豪雨になれば溢れるものと思うべき。
    • ここ数年の集中豪雨では溢れてはいないみたいですね。あの川そんなにくせ者なんですか？
• 今朝の雨で天沼公園脇・ロイホの交差点は凄かった。車の車輪が浸水しかけていた。建設地も同じ状況かな？地下式の機械式駐車場でないことを祈ります。
  • この近辺の道路は市場通りより若干ではあるが低い気がする。だから豪雨のときは一時ではあるが川のようになってしまう。
• 結構有名な焼き肉屋さんがすぐ近くにあるけど、ここはにおいますかね？市場通りをとおると、におってきますが。夏の南風があるときに窓を開けれなかったり、洗濯物を干せなかったら辛いです。元クボタ住民・近隣の方でわかるならば教えて欲しいです。
  • 近くの焼肉屋さんは、「焼肉やまと」と「ミスターバーベキュー」がありますが、ミスターバーベキューから排出される煙はすごいものがあります。一度ボヤ騒ぎがあったくらいですから。
    • 焼き肉やまとからの煙は臭いはこのマンションよりも戸建てやその前のアパートの方が被害多いでしょうね。距離的に離れてはいるので窓を

開けてはいられないとか、洗濯物に臭いが・・・という心配はないでしょうね。

• 現地行ってきました。焼肉屋さんの煙は風向きによっては臭うでしょうが、隣の焼き魚と同じ程度でしょうか。
• この物件の地下に東葉高速が走っていますが、まさか線路の上に建物は建てないでしょうね。
  • 東葉高速は確かにこの辺の地下に通っていますね。
• 京葉高速は北側を通っており、通過すると振動がありました。道路の上では電車が通過するとわかる程度なので、部屋の中では大丈夫と思います。
  • マンションは、杭打ちしているので、もっと感じるのでは。。。
    • 現在、北側の道路下に地下鉄が通ってる道路横のマンションに住んでいます。（ほぼ横です）地下鉄には通気溝があり、電車が通るとそこから音が地上に聞こえます。夜遅い時間は通過する音が部屋の中でも聞こえることがあります。（７階）このマンションの近くにはそのような溝はありませんでした。通過しているところから１０ｍくらいは離れていました。
• 駅に近いのに環境が良さそうだし、日あたりが確保できてていいですね。
  • 確かにここの物件は船橋駅に近いのに環境が良さそうですよね！日あたりも良さそうですし、静かでしたし、場所が良いと思います。
• 市場通りから一本入っていて、周辺の建物も高さが低いので、住む環境としては良さそうです。
• このあたりは軟弱地盤だけど杭は硬い地盤まで入れてるはずだからマンションが倒れたりする心配はないとおもうよ。高い建物じゃあないし。でも液状化現象が起こった場合は１階の部屋はまずいかも。液状化がおきると水が湧いてきて池みたいになっちゃう。その水はそのうちひくんだけど、杭に支えられた建物は残って周りの地盤が下がるからマンションの入口に段差できちゃうかも。少なくも駅より南で買おうとは思わないよ。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• ソフィエスタワー船橋、ジークレフ船橋夏見、ライオンズ船橋本町、の三件で比較検討中です。駅距離はジークレフとライオンズがいいかなと思っていますが、仕様はライオンズが多分いいのかなと思います。ジークレフは場所が良さそうなんですが、東側の私立大学教職員の寮が空き部屋だらけで、空地も広い為、マンション計画でもありそうかと懸念しています。
  • 私もこの3件で考えてますが、

1. 距離：ライオンズ>ジーク=ソフィ　ライオンズが一歩抜け出してあとはあまり変わりません、実際に歩いみましたが歩く道を考えたり信号を考慮したら違いがほとんどありませんでした。
2. 仕様：ライオンズ？ソフィ>ジーク　ここに関しては人それぞれ必要性が違うので一概には言えませんが個人的には直床のここはかなりのマイナスです。
3. 駐車場：ソフィ>ジーク>ライオンズ　これは圧倒的にソフィでしょう。機械式といえど100%。ジークは防犯気にしなくて最悪近隣で¥10000位で借りればOK。ライオンズは立地的にも駐車場は少ないでしょうし周辺もあまり有りません。あっても高いです(¥15000〜)
4. デベの安心度：ライオンズ=ソフィ>ジーク　とりあえず 神鋼不動産という会社が比較したら1番落ちるでしょうか。何かある確率は1番高いでしょうね。
5. 眺望：ソフィ>ジーク>ライオンズ　ライオンズの場所は窮屈感が凄くて眺望どころでは有りません。
6. 間取り：ジーク>ライオンズ=ソフィ　ここは値段有りきですが基本的にはジークの最低ｍ2が1番広いので。
7. 総評：ライオンズの値段がおそらく強気に低層階65ｍ2でも¥3000万後半〜でしょうからその価格の価値があるか？という事でコストパフォーマンスを考えて個人的にはジークとソフィに絞られます。どちらかと言えばソフィは最初は高かったが今は最終消化でお買い得感は大きいかも知れません。あとはポイントは人それぞれですね。

掲示板[ ]

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