テラス渋谷美竹

2013年9月15日 (日) 17:18時点における版

テラス渋谷美竹

物件概要

• 所在地：東京都渋谷区渋谷1丁目15番6号（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ半蔵門線 「渋谷」駅 徒歩1分
2. 東京メトロ副都心線 「渋谷」駅 徒歩1分
3. 山手線 「渋谷」駅 徒歩3分
4. 東急東横線 「渋谷」駅 徒歩3分
5. 東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩11分
6. 東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩11分
7. 東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩11分

• 総戸数：196戸
• 構造、建物階数：地上17階建・地下3階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2013年02月
• 売主：株式会社新日鉄都市開発
• 施工：株式会社熊谷組

価格・コスト・販売時状況

• すごい立地ですね。高そうです。1K・1LDKの割合がどのぐらいか分かりませんが、賃貸や投資物件も多くなるんでしょうか。
• 青パーみたいに家族で永住という場所じゃない。けど坪単価は安くはない。となったら小さい部屋たくさん作る以外になさそう。広くて高い部屋を買える人だけでは埋まらなそうだし。
• 狭い部屋は独身時代に住んで家族できたら賃貸とかかもね
• ここは住む為に買う、ってよりもやっぱり事務所かSOHOって人が多いように思うな。あるいは投資用か。住むのに使うのはもったいないよ。まあ住めなくは無いだろうけど。
• 周囲がビルで囲まれているため確かに眺望は限られますねぇ。高層階だと価格も高いと思います。坪500－550くらいでしょうか？
• 高層階だと相場的に坪600-700位はするのではないかと思いますが・・・もちろん安いほうが越したことはないけど・・・・
• 平均坪単価は＠４２０前後で決定済みです。割安ですが、逆に言うと、それに見合う仕様で出てくるということ。
• 場所的に希少ですね、多少室内設備や共用部分の仕様が低かったとしても、価格によっては買いかと思います。この立地でマンションというのがテラス以外あまり出てこなさそうですね。
• 最上階は１６０００万円なので、年収１２００万円なら、自己資金６０００万円出せば買えるかも
• 一番安いところ（低層階？または1K？）で坪350万～、平均で坪400万前後になると噂で聞きました。渋谷の駅近物件と言えば実態として坪300万-350万くらいのマンションが売れ残っていたりします。そんなマンション価格下落の時代にあってもこの駅1分の場所だと強気の設定で高いですね。価格も山手線沿い（西側）の駅近新築マンション見てますが坪250万近い物件すらありますからいくら渋谷駅近と言っても坪300万後半以降の設定では相場感性が5年遅れている感じでちょっと手が伸びないですね。
• 価格

1. プレミアム１００平米以上の部屋は全て１５０００万円以上とほぼ決定★
2. ９０平米台の部屋は大体１２０００－１３０００万円★
3. ８０平米台の部屋は大体１００００－１２０００万円★

• ここの固定資産税はどうなるんでしょうね。予定地前の路線価格2110000円／平米は駅近の魅力と同時に固定資産税の恐怖でもあります。なにせここは１等値すぎて東京23区内の普通の住宅地の数倍の路線価格です。さらにここでは住宅地としての減免（評価額を1/6換算する）も受けられませんので他の普通の場所のマンションとは一味違った税額になりそうな気もします。マンション価格だけではなくそういうところもむしろ気になります。その上ここはタワマンでもない箱ですから土地については割安にもならず固定資産税は結構馬鹿にならない様な気がしてます。
• いい土地いい場所なら固定資産税は絶対に高くなります。これに関しては評価額が決まっているので割得という旨い話など無くあとは同じ占有面積を一体何戸で割る事になるか次第で税金のレベルは決まってしまいます。そういう意味で都心のタワマンにはそれなりの理屈があるわけですがここはそうじゃないですからね。土地の固定資産税に限ってはお隣の渋谷を代表するマンションである青パーよりもワンランクも２ランクも上のレベルにいきそうです。
• 価格高いな、予想よりも高かったね、小さめの部屋でも。１Ｋ３３平米の一番低層階でさえ４０００万近いとはね。。。事前に電話で聞いた範囲の最高値レベルの数字が今日出てた。かなり強気だね。地権者の区画が結構多くてちょうどいい感じ階の部屋が既に地権者に押さえられてあんまり出て無い。さらには容積の都合かデザインの都合か間取りがあんまり良くなくて長く生活するには？？って部屋が多い。いや、ホント間取りが良くなかったなあ、縦長の部屋、縦長のリビング、絶対的に狭いお部屋、少ない収納なにか無理して設計した賃貸マンションの様に余裕度のない無理めな間取り。まともな間取りかなあと思えるのは大抵プレミアム。地権者とプレミアム購入者と投資目的の人達だけのためのマンションって感じだね。かなりの期待度だっただけに正直ちょっと萎えた。
• 下の階が億単位って、広い部屋のことだよね。どんなに立地がいいからって、ちょっと高すぎじゃない？間取りがいまいちなのに…
• 今頃キャンセル住戸発生、っていうパンフ来ました。なんで？
  • 上の方でしょ。一億近い。すぐ売れたみたいですよ。

交通

• 最寄駅が渋谷なんて生活に不便はしないですね。
• 駅1分ていうけど、半蔵門線の入口までのことかな？もっと遠い感じがするんだよな
• JR渋谷駅まで行こうとしたら１分では無理ですね。テラス渋谷美竹ができることで周辺の雰囲気も変わっていったら良いのですが、裏通りはちょっと治安が悪そうな雰囲気をかもし出しているのでヒカリエができて美竹ができて人の流れが変わり、雰囲気が良くなるといいですね。
• パチンコ屋だかそば屋だかのあたりの半蔵門線入り口まで1分ということですね。そこから半蔵門線の改札まで2、3分。ホームまでさらに1分くらいはかかるかな。
• 坂を登るって、何処の駅から歩いて行くの？ほとんどの路線からエスカレーター・エレベーターを使って坂を登らずに敷地まで歩けるよ。旧東急文化会館（ヒカリエ）前の東口広場の歩道橋（屋根壁付き）からヒカリエ現場の中の昔からある通路（現在迂回中）を抜けて銀座線を潜ると宮益坂の三菱信託銀行の角に出る。すぐの渋谷郵便局の前の信号で大通りを横断して、渋谷郵便局の北側を通りぬけると突き当たりがマンション敷地だ。直結でこのルートには現在の東横線・銀座線・山手線・埼京線から段差無し又は階段を降りるだけでつながっている。東急百貨店東横店の開店時間なら店内を通りぬけて同様に楽ちんだ。他の路線でも全てにエレベーターがあるからベビーカーでも車いすでも大丈夫。

構造・建物

• 周りが路地だからある程度上層階じゃないと眺望は抜けないかもね。オフィスビルとお見合いは嫌だな・・
• 美竹ビルの建て替えか。うるさくはないんじゃない？子育てする環境じゃないけど。SOHOする人向き。
• ああ、結局は事務所とかにする人が多いんだな。日本橋界隈のマンションみたいに。もしくは寝に帰るだけの超多忙な仕事の虫むけだな。
• バリバリ働く現役世代単身 DINKS向けでしょう。子供のいる世帯は少ないだろうから、その点もメリット。
• 3Fの上から免震にする意味って何かあるんですかね？ダメってわけじゃないけどさ。
  • パンフレット見ての話ですが、3Ｆで居住用と事業用に分けたのだと思います。揺れは上になるほど揺れるので・・・・あとは、コストの問題と予想します。ヨイってわけじゃないけどさ。
• プレミアムでもエアコン壁掛けなんですか？ちょっと残念ですね。平均坪単価４４０万円とのこと、やっぱり高いですね。天井高は２５５０ｍで普通かな。渋谷駅から徒歩１分は大変魅力的なのですが。
• マンション見て来ましたが、新築とは到底見る事が出来ない感じでした。3階までのガラス部分は綺麗だけどマンション部分が…汚れてるし、外壁のタイルが、かなりの数剥がれ落ちてるし。3月までには直して貰えるんですかね。新築ってこんなものなんでしょうか?
  • ゴンドラで外壁部分のチェックしているようですよ。内装含め、それぞれが内覧会で確認→指摘しましょう。

共用施設

• 駐車場、駐輪場、バイク置き場の数が少ないかなと思うのですがどう思われますか？せめて駐輪場は戸数分欲しいなと思います。後、屋上庭園がどうなるのか気になりますね。
  • 駅1分ですからねー。最近若者の車離れもあるし・・・・。駐車場に関してはむしろ多いと思いますが・・・。
• 居住者の出入り自由の屋上庭園なら、神宮の花火、東京湾花火が見えそうですね。最近屋上を開放しているマンションが少ないので楽しみかも・・
• 屋上庭園はメリット、デメリットがある様ですね。屋上庭園はヒートアイランド現象の緩和効果があるそうです。節電がうたわれている今注目されそうですね。デメリットは保守管理費が結構かかることです。重量増加による建物の矩体の構造強度を上げなければならず，耐震性に対しても特別な考慮が必要なので，建物コストが高くなるそうです。
• 入居予定の方で、どなたか駐車場の抽選会いつ行う予定なのか、ご存知な方いらっしゃいますか？抽選外れて、駐車場に車入れられない場合の事も考えなければならないので
  • 確か駐車場は高層の方（広い部屋？）が優先でしたよね。話があるのは具体的な内覧会の時だと思いますが。
• マンションロビーや内廊下が思っていたより明るく気持ちよかったです。北側眺望もステキでした。室内は梁が目立ちますが許容範囲内。
• スタディルームなどの個室仕様の共用施設は通りがけに内廊下から見ましたが（ガラス扉なので）まだ家具類は置いていない様子。駐車場や屋上は案内してもらえます。

設備・仕様

• 1番高そうなところでも113平米でトイレ１つか。やっぱりデベも弱気だな。
• モデルルームは見ており基本的にマンションの免震構造も素晴しいし、24時間有人管理でセキュリティもばっちりでした。キッチン水周りも標準で想像以上に結構しっかりしてました。
• プレミアルームのモデルルームを見てきたらがっかりしました。うるさい木目が全面に出てきたり、全体的に非常に落ち着かない配色で、家に帰ってからくつろぐ気分にはなれそうにもなれません。また入浴するのに寝室のドアを開けなくてはいけなくて、プライバシーも守れなそう・・。洗濯機置き場も間口が狭いうえ、引き戸で９０度までしかあかないので、今のいいドラム式洗濯機も搬入できません。各部屋の冷房機も壁かけでし、販売代理の人はプレミアムルームだから高性能のダイキン社のうるるとさららが装備されているんですと誇らしげに言っていましたが、そんなの６年前からあるよみたいな・・・。青田買いすると入居時にいろいろ修正できない不具合が出てきそうなので今回は見送ることにしました。プレミアムルームと言っても、南平台や松濤のいくつかのマンションの方がはるかに高級だと思いましたし、価格も低かったと記憶しています。当物件のモデルルームに行かれた方はどの様に感じたでしょうか？
• プレミアムのモデルルームは品のなさを感じました。あからさまな木目の壁という壁、何でもかんでもａｌｌガラスの扉この時点でまるで成金オヤジ臭が漂いすぎて品がないなあと。あと設備もさほどたいしたことは無いですね。建物自体はとても高級とは言いがたい普通のマンションと思います。その割には確かに割高ですね、この程度の設備ならもっと安いマンションでも普通にありますよホントに場所代なんでしょうね、この価格は。
• 住戸の中のドアですがドアを明けきった時のドア止めが少しこっています。カチッとはまります。台所のディスポーザ、流した生モノがバクテリアで分解されるようになっているのは面白いですね。バクテリアを殺さない気遣いは要りますが。はっきり覚えてませんが浄水器はついてましたか？コンシェルジェは２４時間有人管理とか言ってたと思いますが？
  • 浄水器ついてます。警備はもちろんコンシェルジュが24時間体制なのは駅近くでもあり、またエントランス前で人の出入りを見守ってくれるのは心強いですね。

間取り

• HP見ると割と広めな間取りばっかりだけど、どの程度ワンルーム＋αが占めるかね。
• 俺は価格よりも間取りとかの設計にがっかりだ・・・この価格にしてこの設計？？？って感じ間取り設計者はマンションなんか住んだ事の無い素人に違いないと感じさせるね。
• 94-A　　とかもったいないですね。これだけ平米数とれてるのにキッチンが真ん中に来るのは、ありえないです。
• あまり生活動線が？？？な間取りが多いので実際に暮らして家事をするとやりづらいところが出てきそうなので、家具の配置とか物のしまう場所とか、色々計画立てて住めばなんとかなるかな。間取りは全体的に意見がわれそうな間取りばかりだけど、数年住んでリフォームしちゃえばいいから立地だけで十分っていう人だっているはず。
• 94-Aだけじゃなく大半がなんかおかしいですよ。ああ、広くてお高い一部の部屋はそこそこだとは思いますが広さ的に中位くらいのお部屋から狭い方はかなり悲惨ですね。ここだけじゃなくほかの物件も比較検討している人ならきっとそう感じてしまう間取りが間取り集にはたくさんありますね。確かにプレミアムは結構まともだと思いますがエクセレント（という名のノーマルグレード）は無理無理な感じですよ。全般に水回りの位置が既に変ですよね。ノーマルな配置でいいのにあえて奇をてらったのか。。ものすごい縦長のお部屋とか、さらにその端っこにキッチンとか狭い１ＬＤＫですら区画の真ん中にお風呂とか、洗面やお風呂に行くのに玄関の上を通るとか、生活導線も全くなってない感じだし、収納も大抵少なめで使いにくそう。とにかく全体的にありえない感じです。

買い物・食事

• 食料は東横のれん街と宅配。都心で働いてれば終電を逃しても帰りやすい。将来的に売るにもこの立地なら買い手がいないことはない。
• ヒカリエは東急だし、フードショーがあるからどうだろう、食の名店街のようなのはできそうな感じはするけど、東急プラザにあった東急カルチャースクールがヒカリエに復活したりはしないのかな。西武デパートが若手の芸術家の作品展を開いたりしているので、ヒカリエも合わせると若手作家の作品を見れる場が増えていい刺激をもらえそうではあるね。
• マンションの一階には、何が入るのでしょうね？いつ頃わかるのかな。日常の買い物は「ライフ」というスーパーがあるらしいけど、行くのは少し不便みたい…日用品などは、どの辺りで買うのが良いのでしょう？
  • 食料品は東急フードショー、その他日用品はネット宅配が便利です。フードショーは魚屋さんを二軒入れて競争させているので新鮮で質のいいものが安く買えます。西武地下は東急よりもう少し普通のスーパーに近い品揃え。最も近いヒカリエは夕方以降だと生鮮品に割引あったり食料品で困ることはないです。ドラッグストアは南口歩道橋渡ったダイコクがお安いです。
• 100均はあまり充実してないですね。東急プラザのダイソーくらいでしょうか？日用品も扱っているようなキレイめのスーパーが近くにできるといいですね。
  • 東急プラザにダイソーがあるのですね。東急プラザは地下の食料品店もなかなかよかったのですが、建て替えみたいですね。新しくなったら、大きいスーパーができると嬉しいのですが…。
    • プラザのダイソーはとても小規模です。（紀伊国屋書店 の隣のコーナー）

育児・教育

• 子育ても非常に利便性が良いから有名私立幼稚園・中学・高校どこでもいけそうな気がします。

周辺環境・治安

• 利便は最高だけどうるさすぎるだろ
• あの辺の裏通りはぜんぜん治安悪くないよね。渋谷といっても宮益坂方面とハチ公方面ではぜんぜん雰囲気違うし。
• 旧東急文化会館の下にあった東急ストアは休業していますが、代わりにコンビニは沢山増えましたし、東急フードショウも充実して便利です。食べ物屋さんも種類が多くて、早朝深夜まで困りません。渋谷郵便局も隣で２４時間窓口が開いていて不在受け取りも便利です。山手線の始発が早いので羽田空港の早朝便にも悠々間に合います。
• センター街の新しい名前がバスケット通りというのが、もっといい名前があったんじゃないかって突っ込みたくなるけど、住民投票とかで決まっちゃったんでしょうか。
• 付近の立て替えビルが18階なので眺望が気になります。北向なので。眺望は期待できない物件でも、次から次に周りが建て替えられるとイヤですよね。騒音もありますし。
• 誰もが理想かどうかは？ですが、この辺りから神宮前五丁目にかけては本当に便利です。全てにおいて。一度住むとなかなか離れられません。渋谷は若い人の街というのはちょっと前の考え方ですね。
• 窓からはすぐ近くに青山パークタワーが見えそういう立地なんだと思います。というか地図を見れば青山パークタワーよりもテラス渋谷の方が渋谷駅を利用するのには便利がいいです。渋谷宮益坂口を出て地下に降り１１番出口が野村証券のすぐ前で右折。でも仕事の帰りに買い物したい人はヒカリエを通って行っても良いかも。屋上は東京タワーよりも六本木ヒルズがよく見え、あっちが港区なんだなと分かります。

周辺施設

• 坂下の建て替えビル、てっきりまたパチンコ屋になるとばっかり思ってたらラコステになった。やっぱ環境はどんどん良くなるね。隣の呑み屋がいっぱいの雑居ビルもそのうちなくなるだろうし
• １階テナントは時間制限があるので(２０時くらいだったような？）それで高いテナント賃料で利益を出せるとこって限られますよね。立地的にブランドショップというのもなさそうですし…。生活に使える店というより事務所のようなものになるような気がします。
  • うちの担当の営業さんは店舗部分は飲食や小売のようなのは入れないから不動産管理会社とか設計事務所とかそんなところをイメージして下さいって言ってましたので店舗に期待はしていません。
  • 引渡し後に管理組合で話し合って決めてくださいとのことでした。そっから募集してってなると入居後しばらくは空きテナントになるような。普通は入居前に募集するのが普通ですがそれが地権者の要望なのか？いい部屋は基本的に地権者におさえられていたし、大型犬ＯＫとか特別扱いがあったり、1部屋じゃなく2部屋を割り当てられていたりとここは地権者はかなり強そうな印象です・・・。
    • 大型犬に関しては現在飼育中の犬の生存中に限りなのでしょうがないと思います。愛犬、愛猫は家族のようなものですから。
• クリーニングはこのあたりは白洋舎などが通いで来てくれますがコンシェルジュでも取り扱い有りですよね。

その他

• 内覧会行ってきました。つい最近仙石山レジデンスを見てきたのでテラス渋谷三竹はがっかりするほどの仕様ではなかったです。便座なんかそばに行くと自動で開くやつです。ダウンライトはLEDには対応してない。窓からの景色は視界がビルに囲まれているのかと思っていたのですが、意外と開けていて、近くは代々木の体育館、遠くは新宿の都庁まで見えて予想していたよりは、良かったです。ま、再開発が進んでこの眺望がいつまで見れるかは分かりませんが、近くで造っている別のマンションはそんなに視界的には気になりません。屋上に出てみましたが、畑みたいな植栽で通路が狭くくねくねで、ま、こんなもんかというかんじ。地権者の希望らしいが太陽光パネルも含めて屋上のデザインは失敗かも。ペットを飼っている人には専用の入り口で非常用のエレベータを使いますが、通常の３機のエレベータが狭いのでこの中でペットと一緒に乗るのは嫌ですね。毎朝各戸玄関まで配達される朝刊が朝日系列（つまり朝日新聞）だけというのはおかしいと思います。一階の店舗はやはり何が入るかは未定。共用施設にアメニティ性は無いのですが、街自体がアメニティのある所なのでこれでもいいかと。
  • 私も内覧しました。室内は比較的しっかり作られていて印象どうり。共用部分が非常にゆったり設計してあってよかった。内廊下が採光を考慮してか非常に明るい。駐車場もターンテーブルが必要ないくらいにゆったりとした設計。トランクルームも駐輪場も余裕な感じ。エレベーターは指定されるのに乗らないといかないみたいでセキュリティもばっちり。屋上は緑はまだですが草木が成長すれば活気付くのでしょうか？神宮花火が見れそうで楽しみです。富士山はばっちり、東京タワーは半分見えたくらい。全体的にバブルの高級感というよりヒカリエを意識したのか実用的な近未来的な感じで好印象。
    • ロビーが予想以上に豪華で広くてびっくり!!屋上も晴れてた日だったのでとても気持ちよかったです。心配してた電車の騒音もあまり気になりませんでした。部屋の仕様は可もなく不可もなく。各階ゴミ捨場でヒカリエや渋谷駅まですぐそこ･･･坪400だったら良い買い物だった気がします。
• 賃貸はこれから３０戸は出るらしいです。地権者住戸の多くが賃貸に出るとかで。東急不動産から聞きました。もとから地権者数と地権者住戸数の差があったので地権者で２戸持った人は売るんじゃなくて賃貸に出すんですね。
  • 賃貸だけでなく地権者の部屋の分譲も出てますね。大きめの部屋でした。
• ここって、屋上で花火大会見れるんでしたっけ？
  • 先週の神宮の花火もキレイに見えましたね。８月の花火大会も楽しみです。

掲示板

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