ネバーランド大津　GRANBAY

2012年9月25日 (火) 14:48時点における版

外観

外観

物件概要

• 所在地：滋賀県大津市浜大津4丁目2番（地番）
• 交通：

1. JR東海道本線「大津」駅徒歩14分
2. 京阪石山坂本線「浜大津」駅徒歩2分
3. 京阪京津線「浜大津」駅徒歩2分

• 総戸数：229戸（管理室1戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上15階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成19年（2007年）3月
• 売主：株式会社日本エスコン

価格・コスト・販売時状況

• 2,100～7,990万円
• 駐車料金5000～10000円
• エレベーターが多いので将来的には修繕積立金の値上げは必須でしょうね。あと、駐車場も機械式だし。。。
• 値段は他と比べると割高です。

交通

• 浜大津で京阪電車に乗れば，JR山科，膳所，石山で乗り換えることができます.また，浜大津から大阪空港（伊丹空港）まで，リムジンバスが出ているので，飛行機を使っての出張時には大変便利です.
• 車で仕事に行っているのですが、朝に浜大津から京都市内へ行くのはだいぶ時間が掛かりますか？やっぱり１号線は混んでますよね・・・。
  • 京都でしたら、１号線、名神、山中超えというルートがあります。混み具合はどうなんでしょうねぇ。。。

構造・建物

• 設計：（株）東洋設計事務所

共用施設

• 屋内の駐車場は以下のようになっています。4700(全長)×1800(全幅)×2100（全高）ちなみに高級車のスペックをメーカーホームページにて調べてました。セルシオ 5015×1830×1470クラウン 4840×1780×1470マジェスタ 4950×1795×1475いずれも屋内は無理のようです。また屋外の駐車場は枠に入るようですね。（立体地上1Fの場合）5050(全長)×1850(全幅)×2100（全高）

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  エントランス

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  エントランスホール

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  エントランスホール

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  ２年点検・共用部写真1外壁汚れ（2009年4月18日撮影）

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  ２年点検・共用部写真2外壁汚れ（2009年4月18日撮影）

設備・仕様

• 魔法瓶のお風呂すごいね！6時間後のあの暖かさはかなりいけてる！
• 一番驚いたのが、リビングの明るさ。私は正直北向きのリビングって真っ暗なのかなと思ってましたが、開口部が大きい（２．２ｍのハイサッシ）ので全然明るかったです。あと、魔法瓶浴槽もなかなかいい感じでした！！！
• バルコニーの狭さ、ペアガラス未使用→冬はかなり寒い。
  • 浜大津の某マンションに住んでますけど，ペアガラスでもないけれど，特に冬に寒いと感じたことはない（もちろん暖房してますが）．
    • ペアガラスは冬が寒いというより、結露じゃないの？
• Oタイプに入居していますが、琵琶湖側のLDKと和室のエアコンの室外機について同じOタイプの方がいらっしゃいましたらと思い投稿いたします。北側のバルコニーは他のタイプと比べて極端に狭く、室外機の設置位置に苦慮しております。エスコンの設計位置だとドアが90度開かなく、あけたら室外機の放出ファンを閉鎖してしまいます。又、和室のテラス戸に20ｃｍ近くかかってきて部屋からの出入りが不住になります。和室の方でエアコンを使い、もう一方の部屋では窓・戸を開けて自然の風で・・・っていう使い方もできません。特に大きな機種を使っているわけではなく（ナショナルの汎用タイプです）このような状態になるのは、当初の設計の甘さじゃないかと指摘しておりますがエスコン側はガンとして認めません。
  • 確かにリビングのエアコン設置は苦労しますね。特にリビング室内機の設置スペースは高さの幅が不足するため、機種も限定されました。室外機は所定の位置に設置しましたが、何とか９０度までドアは開きます。エアコンをかけながらドアを開けることはないと思いますので、室外機の噴出しは問題ないと思います。私は、リビングに５キロの大型を設置し、和室と兼用にしています。
  • リビングに大型を設置し、和室と兼用にしています。霧ヶ峰を付けています、最初はダイキンの大型機だったのですが、室内機がどうしても和室との桟に掛かり取り付け不可能でした。機種交換の後霧ヶ峰にするとギリギリ設置でき、室外機も所定の場所でドア９０度キッチリと開きます。

間取り

• ３ＬＤＫ～４ＬＤＫ
• 琵琶湖ビューと両面バルコニーが気に入っています。
• ３戸１フロアーはいいと思う！
• 北向きリビングって、明るさはそんなに暗いですか？琵琶湖の明るさが反映しないかな？
  • モデルルームはそんなに暗い感じはしなかったんですが…。床の色など明るめにしたら気にならないんじゃないかな？
  • 北向きリビングがネックといえばネック。さむかったりはしないの？
    • 南向きリビングだと、確かに北よりはイイでしょうねでも、大津に居たらどこでも寒いんでは？今の家、南向きだけど冷えますよって古いけど。
• 北リビングには朝日が入りますね（右前方に朝日が拝める）．日光も北バルコニーには昼頃まで入ります．

買い物・食事

• 日常の買い物は不便かなぁ？でも、歩いて5，6分のところに西友あるしなぁ。
• ジャスコとパルコが距離的にどれくらいなのか計ってみました。皆さんご存知の方も多いとは思いますが、両方ともマンションからちょうど1.5kmくらいのところにあります。車だと問題なしですね。
• ネバーの近くに中国の方と思うのですが、お店を出されましたねラーメン屋さんの、少し国道よりで白い壁でした、隣と言ってもイイかな?美味しいのかと気になります。
  • 中華やさん行きましたよ。北京の家庭料理でした。日本の中華味というより本場中華的な味も混じっていたので好き嫌いはあると思いますが私はとてもおいしかったです。ちなみにおすすめは水餃子とか飲茶系です。ぜんぶおいしかったですが何もつけずに頂く水餃子がとてもはまりました。店員さんがとても親切でした。
• 天下ご麺（エントランス隣）のラーメンはウマかったぁ。ダイエットを忘れて腹一杯食ってしまいました。

育児・教育

• ここって、皇子山中学区になるんですね・・・。
  • 皇子山中って荒れていたみたいですね。でも現在は、以前ほどのことはないって聞いてますけど・・・。
• 大津市は学校選択制を実施しており，近郊の通学区域内の学校も選べるようです.
• 大津市は保育園が少なめですよね。私は、一度大津市役所に行って、いろいろ聞いてきましたが、場所によってはやっぱり入りにくいところはあるようです。私が聞いたところでは、西大津駅周辺、瀬田周辺、におの浜とのことです。大津駅周辺は、まだ入りやすいみたいですよ。京阪の一駅先の上栄町の近くに『近松保育園』があります。歩くとマンションから7・8分ぐらいですかね。人数は、全体で100名強ぐらいなのであまり大きな保育園ではないですが。年度途中は、やはり待機をしないといけないかもしれませんが、4月入所なら入れるのではないでしょうか？あと、大津駅を越えた1号線沿いに『朝日が丘保育園』があります。ここは公立の保育園で定員は140名です。3歳までのお子さんならば、大津駅の１号線をはさんだ向かいのところに、『逢坂保育園』があります。ここは、3歳未満までで、4歳からは違う保育園に転園しないといけないですが、大津市の保育課できちんと次の保育園を斡旋してくれるとのことです。大津市の保育課の職員の方は、すごく丁寧に説明してくれましたし、いろいろ資料もいただけますので、小さなお子さんがおられる方は一度相談に行ってみては？
• 学区について。ネバーランドの学区は中央学区になります。隣の長等学区は西大津地区のマンション乱立で生徒数が増えていますが、中央学区はまさにドーナツ化現象で各学年１クラスという少人数です。公立の大津幼稚園も２学年で２５名という少なさです。それが良いと取るか悪いととるかは個人の考えでちがってくると思いますが。浜大津住人さんにもありましたが、打出中学校は確かに遠いです。自転車通学も許可されていないみたいなので、大変だと思います。
• 中央学区は子供の数が少なく、公立の大津幼稚園も年長・年中合わせて３０名弱です。でも大津幼稚園は大津市で初めて創立された幼稚園で、１００年以上の歴史ある幼稚園です。大津市は幼稚園、小学校と学区以外のところにも通える選択制があります。
• 中央小学校は学校内に学童保育所はあるんでしょうか？
  • 中央小学校内には学童保育所はありません。大津駅の山手側にある逢坂小学校にはあると思いますが中央の児童が行けるのか、すみません詳しくはわかりかねます。
  • 児童クラブはあります。「逢坂・中央児童クラブ」という名称で音羽台の方にありますから・・。多分、入れると思います。詳しく大津市役所のＨＰを見られた方が・・・。

周辺環境・治安

• 地元民ですが、私だったら絶対に避けますね。環境的に。湖岸は他府県の方からすれば魅力的かもしれませんが、秋になると小さなビワコ虫が大量発生（網戸をすり抜けて入ってきます）おまけに夏場は水臭さが異様なまでに酷いです。景色なんて３日で飽きるので、湖岸よりは山手の方が絶対に良いですよ！
• ビワコ虫は以前は、洗濯物を外に干せないほどいっぱいいたらしいけど今は全然少なくなったみたい。琵琶湖沿いのにおの浜に住んでいる人に聞いたので恐らく今回の物件も大丈夫だと思います。物件の周辺調査に何回も行っていますが、臭いも全然気になりませんよ。
• 競艇場のボートの音がうるさい。
  • 何回か現地に行きましたが、国道の音も気にならないと安心していたのですが。やはり、休日でレースがあるときは、窓も開けられないほどうるさいのですか？
    • 高層階になるほど障害物がなくなり、見晴らしは良くなりますが、同時に騒音も直撃します。国道の音も聞こえるようになります。サッシをしっかり閉めていればほとんど気になりませんが、開放しているとどうでしょうか。数百メートル向こうでボートが走っていても、それなりの音がしますし、ネバーランドはパークシティよりも競艇場に近いので、私はそれなりの覚悟と準備（防音サッシにする）はするつもりです。
• 近くに住んでいるので、浜大津あたりはたまにうろうろしていますが、結構いい眺めですよ。昼も夜も。比叡山の展望台まではいきませんが、一度アーカスの4階映画館の窓からでも見てみては？またたまに聞こえてくるミシガンの汽笛なんか情緒があっていい感じです。ボートレースの音は確かにしますがそんなに気にするほどでもない感じがします。もちろん人によって異なるでしょうけど。
• 地盤について、浜大津近郊は「沖積地域地盤」が分布しており，「宅地利用に際しては、慎重な対応が必要であり、適切な地盤補強対策の検討が望まれる。」のだそうです．現地はさらにそこを埋め立てているので，なおさらです．この辺の事情は大津マリー（３８階建）や大津プリンスホテル（３８階建）も同じです．施工業者さんの腕に期待しましょう.http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/todohuken/shiga/jiban_shiga.htm
• 湖面からの風が強いと感じているのですが、不便を感じることはありますか？
  • 現在、パークシティ大津（MRの斜向かい）に住んでいますが、風の強さを不便と感じたことはありません。風は北からも南からも吹いてきますが、四六時中吹いているわけでもありませんよ。。。
• 湖岸を歩いていると肌が少しベタつくような気がするのですが気のせいでしょうか？？
  • 琵琶湖があるために、周りの環境の湿度が上がるとは聞いたことはありませんし、建物に弊害が生じたとの話も聞いていません。たまたま、風が強くて湿度の高いときに来られたのではないでしょうか。
• 競艇場へ行かれる方がマンション周辺を行き来することはあるのでしょうか？（浜大津駅は最寄駅ではないので大丈夫だとは思っているのですが。。。）隣接している葬儀場もまたしかりで少し心配しています。
  • あまりそれらしい人は見たことはありません。たぶん、自動車かバスで行かれるのではないでしょうか。よく、喪服を着た人のグループに遭遇します。特に気にもなりませんが。夜8時前ころには和服を着たママさん風の方をよく見かけます。うちのマンションの南側にはLady's Marketや花嫁学校などがありますので、そちら関係の方ではないかと思ったりしています。ただ、昼間はこれらのお店は死んだように静まり返っていますので、ご心配はないかと思います。距離もありますし。
• メインエントランスの真横にあるいかがわしい風俗のお店がとても気になっています。
  • 確かに、お子さんがいる家庭では教育上のことも考えてエントランス横の風俗店に嫌悪感をもたれると思います。我が家にも子どもがいますので、最初は正直どうかなと思いました。が、何度も現地に足を運んで見ると、夜になってもネオンギラギラってこともないし、風俗店ぽい感じもあまりしませんでした。昼間は全く人気がないですし、何時から営業なのかは知らないですが、子どもが普通に学校から帰ってくる時間には、お店の方やお客さんと会うようなこともないのかなと思ってます。ネバーランドはメインだけでなくサブのエントランスもあるので、子どもには、極力サブの方を使うように言おうとは思ってます。まあ、でもマンションの横に風俗店があるって事実はどうしようもないので、その事実に妥協できない人はパスってことになるんでしょうね。。。私は、眺望＞風俗店＋シティーホール　だったので購入決定しましたけど。。。
• 私は転勤族ですが、今までの土地で一番滋賀（とくに大津）が気に入っています。春は桜、（三井寺では夜もライトアップ！！）夏は琵琶湖（おすすめはマキノだって温泉もあるもん）、秋は比良山系の紅葉（時々山中越えで京都まで紅葉狩り）、冬はスキー（個人的に箱館山）と遊びたい放題。自然もいっぱいだけど、京都までもすぐなので、新幹線出張はらくちんです。気候のほうは、夏は京都よりすずしいですが、冬ももちろん・・・寒い！！です。車をお持ちならスタッドレスは準備してね！！（よくはかせないまま、朝の凍っている道を走る車がいますが、ちょっとした坂道で立ち往生して渋滞の原因になります。ごっつい迷惑だからやめてね！！）最近、雪は年に数えるくらいしか降りませんね～。（雪でも京阪は動きます。）後、雨が多いです。冬でも除湿機は必須アイテム。間違っても加湿器はしない方が・・・琵琶湖湖畔はたしかに魅力的ですが、それと同時に自然にさらされることになります。県外の方は、足繁く通って「大津」や「琵琶湖」を体感してください。
• 周辺環境について。ゆすり蚊は少なくなっていると思います。それより前レスにもありましたが、すごく小さい虫がたくさんいます。また蜘蛛もたくさんいます。藻のにおいも結構きついものがあると思います。風俗店は撤去されるんですか？？ネオンぴかぴかしていますが。葬祭ホールはサブエントランスの前にありますね。数年前に地域住民が反対していましたが、立派で綺麗なものが建ってしまいました。最近の霊柩車は黒塗りの大きめステーションワゴンみたいな形なので、あまり目立ちませんね。

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  琵琶湖の虹（2008年9月21日撮影）

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  花火大会（2009年8月8日撮影）

周辺施設

• 新聞で市役所が浜大津に移転する記事を見たのですが、決定してほしいものです。
  • 役所ができてもあんまり使わないので、あまり関係ないような・・・。私はあの静かさが好きで購入を決めたのにな。ごちゃごちゃしないか心配。
    • 役所が隣にあるのというのは、決して迷惑なことじゃないし、環境的にもメリットの方が大きい筈。
    • 私も市役所が移転してくるのは賛成です。何かと便利だし・・・。そんなにごちゃごちゃしないと思いますよ。
• 明日都浜大津にはこの春から市の総合保健センターが入り、乳幼児健診などが浜大津で受けることが出来ます。一時預かりの保育園や乳幼児親子で利用できる施設ができるので、小さなお子さまをお持ちの方はとても便利かと思います。また１階に商業施設を開設するよう、市の担当課も誘致に努めているようなので、期待しています。ただ駐車場の料金関係で企業も敬遠してるみたいですが…。

その他

• 管理会社が「エヌエス管理株式会社」だそうですが、ここの評判はどうでしょうか？？
  • エヌエス管理株式会社」は、日本エスコンのグループ会社なんですよね。評判はどうなんだろう？他の日本エスコンのマンションも恐らくここの管理だと思うので、その方達に聞かないとわからないかな。ちなみに、ホームページがありましたので見てみては。もう見てるかな？http://www.ns-kanri.co.jp/
• 琵琶湖の眺望についてですが、今回のネバーランドは低層階の方が眺望がいいかも…空、琵琶湖、噴水、そして目の前にミシガンが通った時の迫力はかなりのものでした。それがリビングで座りながらにして見えるのが低層階になると思います。高層階だと見下ろすかたちになるような。でも高層階は高層階でまた違った眺望が楽しめるとは思いますが。
• ペットが可みたいですが皆さん結構飼われるのでしょうか？
  • ペット可でも、決まりはちゃんと守ってほしいなぁ?と思ってます。エレベーターが臭くなるのは・・・何か嫌だし。

掲示板

• 「ネバーランド大津 GRANBAY」についての口コミ掲示板
• ☆ネバーランド大津ってどうでしょう？
• ネバーランド大津ってどうでしょう？ パート２
• ネバーランド大津［住民専用］
• ネバーランド大津　2009.8.27～［住民専用］