イニシア向ヶ丘遊園

2011年7月4日 (月) 16:55時点における版

イニシア向ヶ丘遊園外観

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市 多摩区登戸2848番3（地番）
• 交通：小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅から徒歩5分 （南口より）
• 総戸数：109戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2008年09月
• 売主：コスモスイニシア
• 施工：スルガコーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 3098万円-5548万円
• 坪２００万〜２１０万で４９００万円〜５１００万くらいですから、なかなか手ごろな価格帯ではないでしょうか。仕様など詳細ははっきりしませんが、駅徒歩５分でこの価格は魅力的だと思います。
• 向ヶ丘遊園自体は、今後北口を中心に区画整理事業など再開発が期待され、多摩区役所など官公署の集積地域でもあるから、それほど悲観する必要もないのでは。唯一の不安は、向ヶ丘遊園が急行停車駅から各駅停車駅に格下げされること。とはいえこれも、現実には既得権や住民の反対やらで簡単に決まることではないが。
• ここ数年，宿河原２丁目ではマンションがぽつぽつ建ちましたが，遊園南口で住所が登戸の物件は久しぶりだと思いますので，人気が出るかもしれません．（工場跡地など，まとまった土地は少ないですからね．）
• 価格帯：広さの割に価格は高めという感じがしました。
  • 西向き72㎡4700〜5000万円
  • 南向き78㎡5000〜5600万円
  • 西向き80㎡5200〜5800万円
  • 南向き80西向き5400〜6100万円
  • 90㎡南西角はほとんど6000万円台
• この値段の高さはいったいどこから来ているのか考えて見ましたが、

1. 資材の高騰で建設総費用が上昇していること。（土地の仕入れ価格はどれくらいだったのでしょうか？）
2. 敷地面積の割には戸数が取れていなく、（アトラスと異なり、一種住居地域のため、高層にできなかったこと、土地も妙な形をしていて無駄があること（一応、立体駐車場にするようですが）
3. 前面道路の補修、ザリガニどぶの修繕、近隣住居の塀の補修などプラスアルファの費用が発生していること、（このような住宅地でうまく建設を進めていくには当たり前だと思いますが）
4. 北東側住戸の値引き？分を東南、西の住戸に上乗せしてあること、
5. 便利さを売りに、少し前の価格設定で買い手がついたらもうけものぐらいの感じでデベが設定を高くしていること

• 管理費が救い
• 高い原因ですか・・・あくまで想像ですが、一つにはグッドデザイン賞狙いの建物に仕上げたからだと思います。あの環境で美術館をイメージしたロビーに、イタリア製のソファー(！)だなんて、設計した方の「ねらい」を何となく感じます。

＊建築説明会直後にスルガコーポレーションの民事再生、アフター中にコスモスイニシアの事実上の破綻　

交通

• イニシアは徒歩５分ということですから、じゅうぶん駅近の範疇に入るのではないでしょうか。総戸数が１０９戸とやや少ないのが気になりますが、中規模マンションなりの良さもあろうかと思っています。
• アップダウンもなく駅徒歩５分という距離は負担に感じることはなかった。
• やっぱり急行停車で新宿まで２０分というのは魅力だよ。おまけに駅まで徒歩５分だし。小田急沿線でもここまで好立地の物件もそうはないからね。
• 向ヶ丘遊園駅南口夜は、若者でごった返している！駅周辺の駐輪も気になるな〜
• 近ごろ、ダイエーのみずほ側と府中街道側の信号の切り替え方が変わったみたいで、ロータリーを回って出てくるだけで、渋滞がすごくて発狂しそうです。マンションから直接府中街道へ出られる抜け道があるのだとは思いますが…。

構造・建物

• 他社物件と比べてココは梁と合わせて室内の天井自体が低いですよね。ムリに７階にしたからでしょうかね。
• 天井とサッシの低さが残念ですよね。ロビーの天井もすごく低いです。天井もあと１０センチでも１５センチでも高いとずいぶん印象が違ったのですが。。。でも６階建てにするとあと５００万は値上がったでしょうかね？そうするととても手が出なかったので、仕方がないかもしれないとあきらめています。
• 水回り以外は直床でした。
• イニシア向ヶ丘遊園はLL４０ですよ。もらった資料に明記されています。現在ＬＬ４０より遮音性の良い床は分譲マンションではほとんどないようです。
• 二重床にすれば天井高が２３００くらいになるだろうし６階建てにすれば又、価格が跳ね上がるだろうしイニシアとしてもこれがぎりぎりだったのでしょう。
• 立地は気に入っていたのですが、エントランスのモニュメントやいたるところにデザイナー監修を入れているあたりが、この物件の割高感を生み出しているのではないか、と感じています。
• フローリングの板がＬＬ４０だから普通の板よりは当然やわらかいのは仕方がないですよね。この物件に限らずＬＬ４０を使っている物件の掲示板にはよく出てくる話題です。板が固ければ固いほど太鼓現象が起きるのは当たり前ですからやわらかいのに慣れるしかないと思っています。

共用施設

• 今現在平置き駐車場なので機械式駐車場しかないのも残念。
• エントランスホールが広く感じられてうれしいです。
• 鍵でエントランスから中に入り、ポストをみてまたエントランス内側を通るとき、自動ドアが開いてしまうのが気になるのは私だけでしょうか

設備・仕様

• 桟は間隔を狭くしてあるので、外の道からみても中がすけて見えないのも気に入っています。
• ディスポーザー無し、食洗機無し、直床
• ミストサウナは全住戸完備
• 食器洗機もディスポーザもない。それで、あの値段・・・。場所以外はメリットないですね。
• ディスポーザ無しのデメリットは、「ゴミ出し24時間可能」である場合は、107世帯分の生ゴミが週3回の収集日まで常にあるため、ゴキブリや悪臭の原因になってしまう。「ゴミ出し24時間可能」でない場合は、家庭で保管しておくしかないことかな？
• 資材やクロスは他物件と比べて悪く、ディスポーザーがないどころの話じゃない。立地が良いから物は悪くても売れるという考えなんでしょうか。。
• この物件は複層ガラスなので、結露対策は施されているようですね。
• 宅配ロッカーも便利

間取り

• 1LDK-3LDK
• 49.37平米-87.11平米
• 梁が出っ張りすぎて平米の割りに広くない
• リビングダイニングの窓も今どき高さが低い。梁のせいですね。ハイサッシの場合、ベランダに梁が来て、ああいう開放的な手すりにはならないかもです。２０メートルの高さ制限に7階建てを作ったらああなるんですね。
• ここが良いのは風がベランダから部屋を抜けてくること。ここ２〜３日心地よい風が抜けていきます。
• 北東側は、この物件の駐車場で、２階だと機械式駐車場の屋根が正面にとなるかと思います。隣の建物と隣接はしていませんでした。
• 今回契約した物件には和室がなく全室洋室。洋室だけの家に住んだことがなく、ベッドを人数分確保するには少々手狭。で、子供たちだけでも最初は地べたに布団引いて寝かせようと思ってますが、和室がないので布団収納スペースが確保できないのでは？なんて心配してます。

買い物・食事

• ダイエーが目の前にあってとても便利なのはありがたいのですが、買い物客の無秩序な駐輪などは迷惑なだけですから、勘弁してほしいです。
• ダイエー周辺の駐輪は多いみたいですね！ダイエー買い物客の駐車場渋滞も！ＭＳから車で駅に行こうとすると不便！（登戸駅に出たほうが早いです）
• ダイエーはたしかに相当古い。というより、みすぼらしいとさえ思われる。このあたりが中内氏亡きあとのダイエーの苦境を物語っているようで、往年の隆盛を知る者としては、悲しい気分になってくる。まあ、買い物するには駅前にライフもあるから苦労しないんだけど、一刻も早くリニューアルしたほうがいいね。（２００７年に大規模修繕をしましたが・・・）
• 狛江にユニディがあります。ホームセンターならば一番近いかと。車必須ですが。
• 向ヶ丘遊園は小田急沿線沿いでは結構なラーメン屋激戦区だったりもしますし、おいしい飲み屋さんも結構ありますし、主婦層を狙った喫茶なんかもちょこちょこと点在しますし。
• 個人的なオススメといったら、三菱東京UFJ銀行近くにある喫茶店五線紙のナポリタンでしょうか・・・。そこから奥に入ったところのヒッコリーファームなんかも超オススメです。。。ネタは登戸になるのですが、南武線の線路を渡ってすぐにある中華料理屋神州乃華もオススメできますね。以前HANAKOとかにも乗ったことのあるお店で、最近規模を拡大して地下もお店になったそうな。
• 個人的なお気に入りのお店といったら、
  • 物件徒歩２分・・・「広島焼き」お好み焼き屋、ダイエー向かいのコーヒー豆屋（品質良い）
  • 物件徒歩５分・・・「炙里」創作居酒屋
  • 物件徒歩６分・・・「ホルモン」店名前分からないけどこののぼり！肩の凝らない焼肉屋！おばちゃんの人柄が最低であり最高でもある。。。店主とのやりとりは一見の価値アリ・・・
  • 物件徒歩７分・・・「寿司丈」駅反対ですが、まぐろ赤身うまし！
  • 物件徒歩１０分・・・「ローレル」カレー屋　スペイン風カレーがすき！

育児・教育

• 宿河原小と登戸小があるでしょ。
• 宿河原小の評判、悪くないですよ。隣の麻生区の新百合ヶ丘などは、教育熱心な家庭が多いため、中学受験する子どもがかなり多いようですが。ちなみに、宿河原小の卒業生のうち、男１０．３％、女２２．２％、平均１７．２％が私立中学に進学するそうです。
• 宿河原小と登戸小だと宿河原の方が評判良いですね！
• 通学区の宿河原小まで歩いてみました。ゆっくり歩いて１０分ちょっと。子供の足では近くはないと感じます。
• 宿小への集団登校はしていないようです。そういえばみんなばらばらで登校しています。
• 宿小ははっきりいって、可もなく不可もなく普通です。昔は荒れていた様ですが最近はまともになってきたと聞いていますが。私立受験率も低く、有名中への合格実績などもない様です。なのでそれほどこだわる様な学校ではないようです。ただ、おとなり稲小、登戸小はよくない噂を耳にしますのでまだましなのかもしれませんが。。ただ多摩区はあまり教育熱心ではなく、熱心な方はおとなり麻区の方へいかれるみたいです。日能研の合格実績も麻生区と多摩区では全然違いますし。
• 宿河原小はこのあたりではまだましなだけで有名私立中にはあまり合格しないらしいです。

周辺環境・治安

• マンション周辺には戸建のほか賃貸アパートが多いのが印象的だったが、メインの通りを奥に入ったところにあるため、全体的に静かで落ち着いた雰囲気だった。
• 登戸駅周辺から遊園は最近治安が悪いですね！バイクによる引ったくりと痴漢が多いです。（車上荒し、駐車場のいたずら多し）
• 小田急沿線の中で登戸、向ヶ丘遊園は昔っから外国人パブが多いよね！
• 冬場は、暴走族も少ないので問題ないですが夏休み中は、世田道より府中街道の方が暴走族多く窓を開けている爆音で煩いです。窓を閉め切ってエアコンを点けていれば問題ありません。
• 春になると上京してきた田舎物大学生が駅前を占拠、

周辺施設

• 遊園の駅からマンションに帰る徒歩道だけを考えれば、ライフがあり、本屋さんがあり、コンビニもありで、ムダがないかなと思います。
• 府中街道、世田谷街道の交差点に多摩警察署
• 岡本太郎美術館。山の中にあるので行くのがちょっと大変だが、自然に囲まれるので良い。岡本太郎の作品を十分楽しめる。

その他

• ＭＳ予定地は、古い製紙工場（玉川製紙工場）だったと思う！古い大きな煙突があって解体の時に周辺住民と揉めたと聞きましたが・・・
• 良い点

1. 駅近（徒歩5分）
2. 管理費が安い　修繕積み立ては５年ごとに値上げ予定
3. 環境が良い（生田緑地、多摩川）

• 悪い点

1. 設備・仕様が悪い（食器洗機・ディスポーザ無し、直床）
2. 南向き物件が少ない
3. 周辺相場と比べて物件価格が高い
4. 事前説明会場所が本社ビル、モデルルームOPEN前に登録開始
5. 竣工時期(H20.9上旬)と入居時期(H20.9下旬)が短く、内覧会で指摘箇所の修繕に余裕がない。
6. 内装のつくりが甘く補修箇所が多数

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