ウエストレジデンス大崎

2009年12月28日 (月) 18:25時点における版

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物件概要

• 所在地：東京都品川区大崎2-2-1
• 交通：JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京臨海高速鉄道（りんかい線）大崎駅徒歩4分
• 総戸数：166戸（非分譲3戸含む）
• 構造、建物階数：鉄骨鉄筋コンクリート/20階建地下1階
• 敷地の権利形態：定期借地権2058年3月13日まで。地代：月額 15070円～22460円
• 完成時期：2008年3月
• 売主：三井物産株式会社、株式会社新日鉄都市開発、総合地所株式会社、三洋ホームズ株式会社、株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 保証金：３３４７１０６円、５８１４８６６円（保証金は期間満了時に全額を無利息にて返還いたします。）権利金：１０４５９７０７円、１８１７１４５９円（権利金は借地権設定対価であるため返還されません。）　→　返還されない権利金があまりにも高額なので驚いています。この金額、妥当？？
• 地代は高かったです。ブリリアに比べると70m2で5000円くらい高い計算かな。
• 大規模マンションであれば所有権であっても意見がまとまらず建て替えは大変でしょう。すっきりと最初からわりきって定期借地でいのでは。解体費用は事前徴収額と保証金の返礼は０と思っていれば大丈夫でしょう。
• 仮に地代が50年間同じだとしても合計1000万円は支払うことになる。定借の住宅価格は所有権があるものに比べて2割は安いとのこと。5000万円の2割安は4000万円。差額の1000万円は結局のところ地代で払うことになる。こんな単純計算ではいかないのかも知れないですが、なんだかな?って感じ。
• 地代が払えない人は、マンション差し押さえられます。ただ、地代が払えなくなりそうな人は、最初から、マンション購入自体あきらめたほうがいいです。都営住宅でも応募してください。
• 定借でローンも組みづらいし結局割高そうなのが難点
• 以前、１LDKの部屋目当てでモデルルームに行ったことがありましたが、その際に「結婚して子供が出来たりして手狭になっても、賃貸に出せば２５万で貸せます。（某超大手デベロッパー）の査定額なので間違いありません。」と言われ、そんなに高く貸せるなら後々の心配しなくて買えるかなと思い、真剣に購入を検討しましたが、試しに不動産ポータルサイトで同条件の賃貸物件を検索したら、せいぜい２０万がアッパーという事が分かり、手が出なくなりました。別に賃料保証してくれる訳でもないのに、過剰に強気の査定額を堂々と言うような売り方には失望です。不動産屋の言う事はちゃんと裏を取った方がいいですよ。

交通

• 大崎はソニーが出来てから通勤客が激増しそう。
• 大崎は品川から近い割に安く意外と穴場。なぜに田町の方が高い？

構造・建物

• ウエストは普通のコンクリートなので本当に５０年間、保つのか少し心配。普通のマンションは築３０?４０年くらいで建て替えるとか、大規模修繕するとか始まりますよね。と言うことは、残りの１０?２０年は、かなり修繕とかが必要でお金もかかるのでは・・・と思ってしまいます。いくら５０年で壊すとは言っても、５０年間住むのですから（早い時期に売ってしまう人は別として）地震等で命に不安を覚えながら住むというのもイヤだし年金生活をおくっているであろう自分に高い修繕費は払えるのだろうかと心配です。*
• 天井高は250cm、南側サッシは230cmです。

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  エレベータ棟（2007年12月16日撮影）

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  エレベータ棟２（2007年12月16日撮影）

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  外観タイル（2008年12月18日撮影）

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  東側からの写真（2009年12月10日撮影）

共用施設

• 高級志向なのに外廊下は有りえない。
• 外廊下が良くないという理由が理解できない。中廊下のデメリットとしては

1. 薄暗い
2. ダウンライトをたくさん、1日中点灯させる必要がある
3. 玉交換が頻繁に必要　かつ　熱負荷が大きく廊下の室温上昇
4. 空調負荷が大きく光熱費等のランニングコストが大きい

• エントランスの位置が駅から最も離れた位置にあるのは何故なのでしょう？駐車場の出入り口を西側にしなかったのは、隣接の住宅に対する騒音を配慮してのことだとは思いますが。ひどい雨の日には、駐車場から出入りしたくなりますよね。禁止されそうですけど。メインエントランスと駐車場の位置は逆ではないかとずーっと思ってました。歩車道分離の意味あまりないです。
• エレベーターの速度は２台とも105m/分だそうです。
• テレビ神奈川やＭＸを含む通常の地上波アナログと地デジは管理費内でカバーされてます。

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  エントランス（2008年10月4日撮影）

設備・仕様

• 全体としては高いとは思わないのですが、土地の権利金を引いた建物価格だけ見ると、坪単価で見てずいぶん割高に見えます。設備がシンプルなのは気にならないのですが、逆に、最近評判の悪いディスポーザーや浄水器等、むしろないほうがいいものがあるのが気になります。
• 全戸南向き＆ハイサッシ
• 標準で網戸が付いていない
• ビルトインのエアコンは、ダイキンルームエアコン:S40FCV

間取り

• チラシでしか検討していませんが、ここは超田の字物件ですね。全く面白みがない設計で残念です。いくら山手線大崎駅近でも、これでは魅力半減。もう少し考えなかったのでしょうか？
• 田の字でやめました。風通しが良いなど好みによるでしょうがＬＤ以外の居室は通路側が殆どな訳ですから曇りガラスのどよよんで採光悪く、窓に動く人影見えるし、プリバシー守りにくい。

買い物・食事

• スーパーですが、一番近いのは西口北側出口前の「ユータカラヤ」ですね。安さもNo.１です。
• 質の良いものを買いたければゲートシティーの「リラック」、売り場の広さなら大崎ニューシティーの「ダイエー」、少し遠いところで百反坂を上がりきったところの「ライフ」もなかなか良いもの置いてます。ここまで行くなら戸越銀座に行くのも有りでしょう。「文化堂」や他にも安いお店が色々あります。
• 坂道が大変ですが、大井町まで自転車で15分ほど。「イトーヨーカドー」や「阪急デパート」、超巨大な「ヤマダ電機」があります。
• レンタルDVDショップで一番近いのは、山手通りを五反田方面に行ったTSUTAYA。（ブックオフ近くの）
• 六厘舎では出前を取れます。土曜のお昼というのに、快く出前をしてくれます。お店で食べたことがないので比較はできませんが、とても美味しく大満足でした。ただ、食器をお店に返却しに行かなければならないんですよね。めずらしい出前システムです。

育児・教育

• この地区の学区の芳水小学校の評判は比較的いい評判だと思います。近隣小学校の父兄としてみるかぎり、少なくとも数年前はしっかりした小学校という印象でした。（うちにはもう小学生がいないので現在の様子はわかりません。）ただ、公立の学校は、校長先生が変わるといったことで学校全体が変わってしまったり、ほんの少数の子どもが大きな影響を与えたりすることもありますから、無責任な保障はできませんが。やはり、安心して通学させたいですよね。
• 芳水小学校に子供を通わせています。日野学園も考えたのですが、最寄りの学校以外は抽選となるようですし、無理して駅の向こう側に通わせるほどの差もないと思いましたので。各学校のホームページには、「外部評価の結果」「品川区学力定着度調査結果」が掲載されていますので、これらもある程度の参考になると思います。

周辺環境・治安

• 大崎の周りは神社が持っているので売ることはできないのではないでしょうか。それに借地権でなければ山手線の駅前に住むことは難しいでしょう。大崎は内より外の方が断然便利ですよ。坂を上がれば戸越銀座もあり、物価も非常に安いですし本当に住みやすい街ですよ。
• この物件の唯一の不安点は地価の値上がりだと思ってます。大崎駅前の物件でこれからの開発を考えると地価の上昇は間違いないと思います。地価が上昇すると固定資産税も上がるので地代にどのくらい影響があるかですね。
• シンクパーク側は安い八百屋さんとか、小さな商店街とか、ミニ戸建が密集している方ですから。再開発でどれくらい変わるか逆に楽しみではあります。
• 地元民としては、再開発はして欲しいですが、マンションは来て欲しくないんです。経済合理性から人口増が必須とはわかってますよ。でも正直なところ、新住民のあなた方には来て欲しくないんですよ。
• ８年住んでて特に空気の悪さを感じたことは無いですよ。山の手通り沿いを歩いたり横切ったりする時は排気ガスを感じますが。ここのマンションに住むのでしたらシンクパークが壁になって、山の手通りの排気ガスは遮ってくれるかもしれませんね。ここ数年のビル＆マンションの竣工で風向きがどうなるか、は分かりませんけど。
• 大崎は東京の中では空気はきれいな方だと思いますよ。山手通りや第２京浜沿いは交通量も多く排気ガスを感じますが、それでも品川周辺に比べれば全然マシです。この物件の周りは自動車学校の車やタクシーが通るくらいなので気にするほどではないと思いますよ

周辺施設

• 隣接するホテル内のスポーツクラブNASの内覧会に行ってきました。最新のマシンがずらっと並んでいる様子は壮観でしたし、プールも綺麗でした。何より窓の外に見える大崎の森の緑が美しいと思いました。
• 小児科の医院は、百反通り沿い、第二京浜に出る少し手前のスーパー「ライフ」の正面に「鈴の木こどもクリニック」があります。徒歩10分くらいの距離です。ただ、夜間診療はやっていないようで、「昭和医大病院」か池上線荏原中延駅近くの「荏原医師会附属診療所」車でへ行くしかないようですね。
• Think Parkで気になったのは、駐車場と店舗間の契約がないことと、ペデストリアンデッキの屋根はほとんど役にたたないので、やはりマンション?駅間は傘が必要なこと。あとはソニーによっての日照ですね。
• 隣のロイネットホテルに泊めました。私も部屋にお邪魔させてもらいましたが、なかなか良い部屋でした。部屋の窓から見るライトアップされたThinkparkの大崎の森は綺麗でした。夕食もThinkparkで済ませましたが、すぐ近くに（というか同じ敷地内に）多数の食事施設があるのは改めて便利だなと思いました。

その他

• 50年の定期借地権。
• 今、年齢が５０歳以上の方は別として、３０歳台の方達などはどのように考えているのでしょうか？
• ５０年後が心配で仕方ない方は所有権がおすすめですね。
• 売り主サイドの極一部の担当者には顧客への配慮の足りなさやプロ意識の欠如に疑問を感じることもあるようですが、建物としては私的にはなかなか満足できる出来だと思っています。もちろん個々の理想とするところの違いや住戸ごとの仕上がりの違いで印象は様々だと思いますが。
• 基本的にこのマンション自体に満足しております。山手線の駅から近くてこれだけ環境が備わっているマンションはそうそうはないと思います。

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  モデルルーム模型（2007年12月11日撮影）

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