ザ・宝塚タワー

2011年2月16日 (水) 01:29時点における版

ザ・宝塚タワー外観予想図

物件概要

• 所在地：兵庫県宝塚市南口2丁目500番3（地番）
• 交通：

1. 阪急今津線 「宝塚南口」駅 徒歩1分
2. 阪急宝塚本線 「宝塚」駅 徒歩11分
3. 福知山線 「宝塚」駅 徒歩13分

• 総戸数：230戸（うち非分譲住戸30戸）、店舗21戸
• 構造、建物階数：地上28階、地下1階建・塔屋1階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2012年07月下旬
• 売主：MID都市開発株式会社
• 施工：株式会社大林組

価格・コスト・販売時状況

• 南向き上層階80~95m^2⇒3700～5500万でした。参考まで。
• 総戸数230戸のうち、地権者とみられる戸数は30戸、約3％です。また全て12階以下に集中しています。その分販売物件に上乗せされているので単純に10％程度割高になるはずですがタワーマンションでの効率化、ジオのような不必要に過剰な施設の排除などで現マーケット価格からすると多少（5％以下）程度の割高感だと思います。しかし、リセールバリューという意味では宝塚の他物件より相当高く仮に価格が下落したとしても、周りの物件は更に暴落します。なので宝塚市内の物件の相対比較では優良物件だと思います。
• ここの資産価値は南口が周辺が下がったとしても、その中ではもっとも高い物件であることは間違いない。
• ここ、なんだかんだ言っても販売元と地権者は微妙っぽいけど大林組が建ててるし、ここが手頃価格だから、ここを基準に不動産価値は変動するので周りはとばっちりで資産価値暴落だけど、ここ自体はいいなと思うよ。周りはほんとに悲惨ですけどね。平地、戸建ては除いて、南口を最寄りとするマンション関係は、物件一つごとに500〜1000万は下がってるんじゃないかな。
• 様々な価値観あると思いますが一般論では、数ある南口のマンションでは長期的に見ても圧倒的に資産価値は高いと思いますよ。（徒歩1分、川横で将来眺望が約束…）また比較的価格が抑えられている事が人気なんでしょう。永住か資産価値か？あとは個人の状況によりでしょう。

交通

• 駅前立地なので、タクシー乗り場が至近距離ですね。高いお金を払ってまでタワーパーキングでいらいらするより、どうしても車が必要な時だけ駅前立地を活かしてタクシーをスマートに使いこなすのが良さそうです。
• ハブ駅で無いのはメリットだと私は思います。逆瀬川も宝塚も１駅でなんの不便もありません。私は通勤に宝塚駅まで歩いて、座って梅田に出てます。ただテナントは苦しいでしょうね。必要性が低いので仕方ないと思います。
• 朝の通勤で西宮北口行きの急行電車にゆっくり座って行けますか～？
  • 7時過ぎたら無理だと思う…
  • 宝塚南口在住の友人に聞くと7時代前半の梅田行直通通勤準急はまだ座れるようです。

構造・建物

• ザ・宝塚タワーは28階で約95ｍ、1フロアー辺り3.39ｍ
• 敷地内は地下躯体の解体は行われています。敷地内の北側と南側の「山留め壁」はサンビオラ３番街の地下外壁を利用してコンクリートで補強、その上から更に赤い鉄骨の「切梁」で支えています。既存物件の建て替えには一般的に行われる技法だと思います。
• 宝塚タワーの最大のマイナス点だと思うのは、エントランスあたりの内装です。パンフレットのイメージ図見て、ゾッとしました。何ですかあの赤赤しい色。なんであんなデザインなんでしょう。気に入ってる人がいたら申し訳ないですが、ダサ過ぎます〜。
  • 宝塚ホテルや歌劇のレッドカーペットをイメージしております！

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  模型

共用施設

• 駐車場の使い勝手はタワーは？ですね。ただあまり必要ないかも知れませんが。
• 駐車場入り口になるところです。坂下で狭いです。手前右から来た場合は右折禁止なので郵便局・宝塚ホテル経由で一周回ってからか直進してセブンイレブンを左折して・・・になりますが、次右折がかなり厳しいのでやはり郵便局経由でしょう。

設備・仕様

• 湯船です。大きさは普通です。現在使用しているものと大差ないです。ただ高さが低く抑えられているようで、跨ぐのは楽そうです。ご年配や小さいお子様がいらっしゃる方には良いと思います。
• 浴室内のミラーは大きくこれは便利だと思います。シャワーはスライドバーで細かい高さ調整も可能なのでこれもお気に入りの1つです。床の素材は滑りにくい素材で水はけもいいようです。ただ手すりが無く、確認するとオプションで対応可との事なのでこれはあった方が良いと思いますのでオプション検討中です。あとお気に入りだったのは、排水栓にチェーンが無く足を引っ掛ける心配もなく見た目もシンプルで◎です。
• キッチンカウンター横の大理石ってオプションですよね。12万～13万と書いてありますよ。食洗機と同じ値段なんです。これもちょっと高すぎですね。

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  玄関収納

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  トランクルーム

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  リネン庫

間取り

• 花火が見える部屋は限られているのでしょうか
  • おそらく低層階以外では1フロアに9室がレイアウトされていますが、その内4室は確実に観ることはできないと思われます。その他5室はベランダ含め鑑賞可能だと思いおます。観れない4室とは、このマンション立地上、一般的には日当たりの良いとされる東と南向きの部屋となります。
• 武庫川があり、生涯見晴らしの良い眺望が約束されているのが一番だと思います。またこのタワーの間取りでは日照時間の差はあれどどのタイプでもある程度の日当たりは保障されています。
• 角部屋はベランダ奥行き１メートルもないね。バルコニーでお茶飲んだりできない、寂しい。ひたすら洗濯物干し用。

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  眺望

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  バルコニー

買い物・食事

• 徒歩圏内に結構スーパーあるんですね！
• 大手チェーン店のコンビニがあって良さそうなんですが、少し歩かないと無いです。タワーの下に入ればと思ってたのですが、今のところエントリーはないようです。
• ビゴーのサンドイッチ屋に行って見て下さい、物凄い美味しいですから。
• イカリスーパー来てくれたらタワーの資産価値上がるのでスタバと共にお願いしたいです。
  • スタバは伊丹西イオンに入るみたいだから無理っぽい。ナチュラルローソンもナチュラルローソンじゃなくなってるし、南口周辺はマンションばかり増えて、戸建てが買えないようなあまり裕福じゃない家庭が増えてるから、安めの店がたくさん入ってくれないと流行らないように思います。いっそダイソーとかがいいのでは？
• ラーメン屋と言えば“あ”とか云う店湯本にあるけどどうなんでしょうね。アッコにおまかせにでていたような。
  • 話題にでていたエレガンスの近く。タワーからは徒歩圏内ではありますね。
• 周辺にある幼稚園の親子連れもガストによくたまってるよね。パンさえホームベーカリーで焼くからと買わないおばさん知ってる。

育児・教育

• 中学生による放火事件がありましたね。やっぱり宝塚の学校はあれなんだな〜と思っていました。制服をぐちゃぐちゃにし、耳にピアスをした茶髪の子がやたらと多いです。知人から宝塚の学校は荒れていると聞いたことがありますし。
  • 全体としては宝塚は西宮や神戸など「荒れてる」近隣と比べると、大人しい生徒が多い穏やかな土地柄です。中高生の茶髪率や喫煙率やヤンキー率も近畿で最も低い水準で、近隣の西宮市や神戸市や伊丹市や川西市よりも明らかに少ないです。一時期ではなく万年荒れてる傾向なのは中学校区12校のうちたった3校ぐらいですね。
  • 宝塚は比較的おとなしい子が多いです。花火大会の時など市外から若者が訪れる時は、普段とはがらっと雰囲気が変わるので、ああ違うんだなと気づきます。
• 小学校の校区は宝塚第一小学校と書いてあります。寿楽荘や宝梅、武庫山や野上、中州など宝塚の中でも山手か、102番さんのコメントにある様なところなのでまず問題ないと思います。
• 小学校は第一小学校という人気のある小学校の校区となりますが、最近のマンション建設ラッシュにより第一小学校は満杯状態で、校区の見直し・もしくは抽選になるという噂があります。実際はどうなるか判りませんが、継続的に生徒数の増加が見込める訳ではないので宝塚市も対応に苦慮しているとか。
• ここ10年の物件宝塚界隈でのマンション建設ラッシュで第一小校区の人口が急激に増加という事でしょう。ただその他宝塚市内の小学校と比較すると、資産を持たれている家庭が多く育ちも悪くなく荒れにくいと聞いてます。また市内でも私学への進学率が高いのは事実のようです。それらが全てとは思いませんが。
• 学区はいいですよ。私立進学率も高いです。それがどうしたと思われるかもしれませんが気にされる方も多いですよね。近隣住民としてはやはり若い方、ファミリー世代に越して来て頂きたいです。子供は街の宝物ですから。
• 宝塚の学校は荒れてないですよ～。放火の学校は、仁川です。競馬場が近くにあります。このマンションの辺りとはかなり離れているので、関係ないと思います。宝塚駅周辺の学校が荒れているというなら、荒れていない学校ってどこ？？って感じがしますが・・・。
• 宝塚は税金や水道料金が高いです。児童館が少ないです。図書館も小さいです。私立幼稚園の年少入園も年々激戦になってます。
• 市役所に、問い合わせたら教えてもらえますが、平成24年度に在校生も転校してもらう予定だそうです。理由は、在校生を残したらパンクしたままで意味がないということだそうです。24年度になった理由は、23年度の入学のための健康診断の案内を、現在の校区で送ってしまったからだそうです。市役所に、校区変更について教えてくださいと問い合わせると詳しく教えてもらえます。
  • 校区変更についてですが、現段階ではあくまでも市の案です。これから予算を申請して審議会を立ち上げ、検討するという流れです。市の案では在校生転校対象者の地域では学年によっては兄弟姉妹でも別々の学校へという非現実的なものですのでそのまま通るとは思えません。まだ個別の自治会などへの説明がこれからなので、今後説明会などで協議を重ねていくことと思います。ただどちらにしてもタワーに関しては一小にはならない可能性が高いと思ってください。一小校区と思って決められた方もいらっしゃるかも知れないし迎え入れてあげたい気持ちはあるのですが･･･一小の現状を知ったら一小じゃなくて良かったと思うことも多いかと思います。末広小はもともとは一小学区から分かれてできた学校です。武庫川河川敷沿いにあり、隣には大きな末広中央公園があります。現状は1学年1-2クラス、タワーの方が入られても1学年2-3クラス程度の予測です。ただタワーの方＋一小校区再編転入生の場合は学年によっては4クラス、教室数20に対し全学年で18-19クラスの予測なので、更に校区内に大規模マンションなどの建設があれば、クラスの人数が多くなったりパンク状態になる可能性があるかも知れません。美座小は川向いですが関学小の横を通って行くことになるかと思います。関学小のガードマンさんが立っておられるので心強いかと思います。どちらも通学路は歩道のある道をメインに通ることになると思います。ちなみにもし一小に通うとすれば郵便局前の道を通ることになると思いますが、歩道がなく、交通量もある信号のない道を横断することになります。踏み切りは通りませんが、線路下の小さくて暗いトンネルの歩道を通ります。
  • ここ、学区は第一と言って売ってるんですか？それとも末広？ここができるせいで在校生まで転校という話らしいので、校区再編の反対運動のためにも教えてほしいのですが…。ここだけ別校区の話もあるようなので、そのあたりの説明もあったかどうか教えてください。
  • うちが聞いたところによると、タワーはほぼ第一にはなりません。末広になるなら、私たちが巻き込まれて一緒に末広(住所が同じ南口二丁目なので)、美座になれば、単独で別校区になるみたいな話でした。
  • 校区変更は市の「案」の段階ですが、学校に打診が入っている事であって、噂の域ではないです。そもそも校区変更の話は前々からありましたが今回の直接の引き金になったのが、この宝塚タワー建設です。よって、ここが一小校区になるのは難しいかも知れません。元々住んでいる南口二丁目の小学生の親、一小を目の前にしながら末広小へ行く事になれば・・・・正直みなこのタワー建設、恨んでますね。
• 地域で第一小の人気は群を抜いています。この学区のために賃貸や住居購入さえあるほどです。子どもがいてもいなくても、学区再編は、契約済みにとって大事な問題のはず。将来の転売や賃貸に影響あるのだから。
• 冷静に見ても、長尾小や宝塚第一小はそもそもいくらなんでも校区広すぎですね。変更になるのは止むを得ないでしょう。
  • 校区再編落ち着いたようですね。正直なところ、第一より逆瀬台や末広の方が子供の環境はいい気がしますが。中州や南口が第一校区じゃなくなると、街中の地価が変わるので楽しみだったんですが少し残念です。低層住宅地の一番良いと言われる地域ですからね。ここあっての第一ブランドイメージ。逆瀬台も母校なのでつぶれないか心配です。転校ていう話だったようなのでそれは気の毒ですが、個人的には校区再編は見てみたかったですね。
• 数年はこのような話が続くでしょう。第一小校区は圧倒的に多いですから。ザ宝塚タワーはいずれは末広小になる事は間違いないでしょう。校区変更をきにされる方は慎重になされた方がいいですよ。
• 第一小が人気あったのは、日銀、三井物産、三菱商事などの社宅があり、クラスの生徒の父親の半数が東大卒といった時期があったからです。それにより第一小に通うと優秀な子になるというイメージがつくられた。

周辺環境・治安

• 宝塚は伊丹や川西や芦屋よりずっと人口多い。そういう意味では上記の市よりは、ずっと中心市街地の賑わいの創出に関しては、観光都市としての側面を別にしてもポテンシャルはある。
• 駅近以外にも良い所はあるでしょう。駅近だけどすぐ近くは閑静な住宅街でごちゃごちゃしていないとか、宝塚ホテルや宝塚歌劇など大正時代の香りがするモダンなものが近くにあって景観が良いとか、武庫川や山がすぐ近くにあり散歩できるとか、タワーだけどヒートアイランドとは無縁で空気も悪くない地域である事とかね。
• 必ずしも線路より山側だけが良いというわけでもないのだけどね。中州や南口2丁目、寺畑、売布1丁目、鶴の荘、星の荘など、線路より平野側でも屈指の閑静な住宅街はありますし、数百坪以上の邸宅（主に地主）はむしろ平地にある事のほうが多いです。ま、一般論としては山側に1種低層が多いので、山側が雰囲気が良いという事になりますけど。
• この最寄駅は夜はどんな感じですか？ヤンキーがたまってたりとかは無いですか？
  • ヤンキーがたまる感じではないですよ。花火大会の日以外は。。。宝塚音楽学校の生徒さんが颯爽と歩かれたり感じの良いご老人達が多いですよ！甲子園大学の生徒さんもおとなしい方が多く安心出来る感じです。
• 立地によって風は様々だと思いますが、宝塚タワー近くの武庫川沿いマンションに以前に住んだ経験ある方の話では川側は風が強く、冬は特に強いらしいです。別のタワーマンションで高い階層（22階)に住まれておられる方の話では風が強くてあまり窓が開けれないとの事。
• 近辺、特に武庫川に渡る橋は混むときあります。慢性的ですが、特に花火大会や年始の清荒神参拝時などは極みです。住み始めると事前に把握できますので迂回や電車を使うなど回避するようにしています。このタワーはまさしく電車へのアクセスが抜群なので、その利便性が活かせると思いますよ。タワーから橋の状況も見えますので。
• かなり丈夫そうな窓ガラスでしたが「複層構造」かは？です。鉄橋があるのでかなり音はしますが、窓を閉めれば気にならないと思います。元のサンビオラでも全くきこえませんでした。ただし窓を開けると別ですが。ただ、3階付近が電車の高さと同じなので、線路沿いでその上の6～10階あたりまでは反響するのではないでしょうか？
  • 電車の鉄橋といっても宝塚～南口間は距離や線形の関係で歩くようなスピードで走ってますからね
• 南口の周辺は殆ど生活道路でしょう。マイカーはともかく黒煙出す大型車が通りまくる道路なんてありえませんよ。それに大型車（ディーゼル）は今年からポスト新長期規制が適用されてガソリン車と同等レベルの厳しい排ガス基準（PM、NOx）が求められますので現行車からの入れ替えが進んであと10年程度で幹線道路の沿道も大気汚染は激減します。
  • 道路が広くないのに交通量は多いですよね。特に休日はすごい渋滞。駅前の狭いロータリーはタクシーの他、ローソン100などで買い物する人がちょっと停めたり夜は塾帰りのお迎えの車などでいっぱいだし。中～小型トラックもよく通ります。宅急便とか生協など食材の配達とか多いし。高層階は逆に風が強くて洗濯物干しにくいかも。あと大規模マンションってゴミ捨てがすごく大変みたいです。ゴミ捨て場が遠くて持って行くのも一苦労とか。
• 穏やかな川があり、山の緑に恵まれ阪急電車沿線。アジアに誇る『宝塚歌劇』もありいいところなのになぁ。別に今がだめだとか思わないけど、もっとやりようあると思うんだけど。何とかならないかな？誰かもっと魅力ある街にしてくれないかなぁ。他力本願だけど大好きな街なので‼

周辺施設

• 公園も、全体が見渡せる綺麗な公園でしたので、危なくないですし（草が生い茂っていたりしたら草陰などが不安ですが）休日には河川敷沿いでスポーツクラブもやっている、市役所の向かい、景色もよく、環境的には良さそうに感じました。あくまで見比べてきた個人の意見ですが。
• ラブホテルのエレガンスって永久になくならないんですかね？あのへんのマンション住民はあんまり気にしていないか諦めてるのでしょうか。
• 宝塚映画撮影所、のちの宝塚映像の撮影所の跡地に、昔の痕跡を探そうと歩いた。現在はそのほとんどが「宝塚ガーデンフィールズ」になっており、その一角にツタのからまる洋館があったが、「龍坊宝塚」という中華屋が入居していた。同洋館は、昭和6年に建築された旧・宝塚歌劇記念館だったもの。

その他

• 良いところで気になったところは

1. 何といっても駅から近いところです。
2. 小さいお子様のいる家庭は学区がかなり良いお勧めです。
3. 日本初の花火がマンションから見える。しかも2日間も、すごいですよ！

• 悪いところで気になったところは

1. タワーマンションで高層部専用エレベーターがない、しかも230戸でエレベーターが3機だけ最悪です
2. 機械式駐車場も出口は2個で取り出しにかなりの時間がかかりそう
3. 内装の良いものは全てオプションでした。

• このタワーを契約した理由は下記です。

1. 駅前という事での資産価値はある
2. 学区で言うと西宮北口よりはまし
3. 空港、新幹線へのAccessがそこそこ良い!?
4. 西宮北口だと同条件で1000万は高い。
5. 西宮北口だと私学という選択肢を選ぶ必要ある。
6. 千里中央も同条件だと1000万は高い。

掲示板

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