ルフォン宮前平

2011年1月4日 (火) 01:15時点における版

ルフォン宮前平外観

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市宮前区小台2丁目7番2（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「宮前平」駅 徒歩2分
2. 東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩13分
3. 東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩13分

• 総戸数：44戸
• 構造、建物階数：地下1階　地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2010年07月
• 売主：株式会社サンケイビル
• 施工：安藤建設(株)

価格・コスト・販売時状況

• 価格は4000万円（60㎡位）～7000万円（80㎡位）でした。プラウド宮崎台が同じくらいで即完売していたので、金額的には検討してもいいかなとは思いますが、宮前平の地理に疎くて・・・
• 坪単価２４０って、、小田急から西武池袋線の２３区並みじゃないですかぁ。東横線だって神奈川なら選べるしぃ。いまなら物件豊富な世田谷だって選べるレンジ。駅力が弱いのに、強気の坪単価は理解できないなっ。
• 宮前平の駅周辺のお店を良く観察した方がいいですよ。マックではなくウェンディズ。東急ではなくいなげや。デニーズ(撤退）・ジョナサンではなくココス。この意味わかりますか？上位グループの企業が出店しないで、下位グル－プの企業しか出店しないエリア。駅力が低いエリアなんですよ。＝資産価値も低いエリアです。

交通

• 駅から徒歩2分、とても魅力的です。
• 駅徒歩２分で、このロケーションは希少かも。
• 宮前は、鷺沼・宮崎台の両方が徒歩圏のエリアが多いので2駅使っている人が多いんですよ。1駅しか使えないと結構不便ですよ。
• 宮前平ってそんなに駅力あるのかな。もっというと田都や小田急の神奈川区間って駅前が寂しい印象。その点で東京都下は駅前が賑やかな駅が多いね。

構造・建物

• 外観や仕様は価格の割にいいと思いましたが、梁が気になります。（2100程度の下り天井）
• 私は、将来の周辺開発が気になります。南東に大きな畑がありますが、間違いなくマンションが建てられるでしょうし、その場合はルフォンと同じく6階建てほどになるでしょう。また、南にあるアパート＆駐車場ですが、その土地面積は大きくないものの、やはり老朽化等による建て直しにより、それなりの規模と高さの建物ができるでしょう。
• 東南の畑（？）は、たしか専業農地として登録されているはずです。しかしながら、この畑が将来、宅地に転用されることは十分考えられます。南面のアパート＆駐車場も、同一の地主さんの所有不動産のため、アパートが老朽化したらマンションに化ける可能性があります。東と南にある市道は6mほどで狭いですので、畑もアパートもマンションに転換された場合は、ルフォンのほうが斜面の下に位置しますから少なからず日照の問題は出るでしょうね。さらに、西側には個人宅があり、この敷地も大きいですからマンション等に変わることが考えられます。
• ルフォン宮前平は耐震等級1級。つまり、ごく普通のマンションのカテゴリー。っていうか、ちょっとコンクリート厚が他のマンションより薄い感じ。この側面から考えると、ちょっと悩んじゃうな。首都直下地震が起きた際の修繕が怖い。しかも、44世帯しかないから、ドーンと修繕費が割り当てられちゃうし。地震じゃなくても、44世帯という少なさのため大規模修繕時の費用負担も重そう。

共用施設

• 駐車場の許容台数が総戸数に比べて少ないですが、これは抽選になるのでしょうか？ご存じの方がいましたら教えてください。

設備・仕様

• 近所の物件もだいたい見ましたが、ここは設備や外観など割といいと思います。
• 内覧してきました。かなり良い仕様で驚きました。

間取り

• 南側は、道路を挟んで駐車場になって開けているので、日当たりは良さそうですね。
• ルフォンに住んだならば駅近ということもあり、通勤＆買い物は電車を使い便利だと思っています。悩ましいのは、ルフォンすべての間取りタイプに下り天井190cmの部分があることで、それが5畳の狭い部屋に奥行き1mほどありますから（モデルルームのAタイプ）、部屋の狭さに驚くのに加え、下り天井の低さが更に圧迫感を与えています。モデルルームは、ベッド程度しか置いてないですから”まあまあ許せる広さ”に見えるのですが、実際に生活をするとなると机のほかに多くの荷物を収納するのが当たり前で、しかもクローゼットは小さいため、もう少し余裕のある部屋が欲しいと思わざるをえません。駅近の物件ですから仕方ないのでしょうが、物件選びをするにあたり交通至便か間取りの余裕か、または仕事中心か家族とのゆとりかの優先順位を決めないといけないと痛感しています。
• 収納率が低く、掃除機やゴルフバッグの収納スペースさえない間取りがあるのが難点でしょうか。しかも3LDKで。また、下り天井が190cmという部分もありますね。
• 3LDKということは、HやKタイプのことかなあ。間取りはいいんですけど、たしかに掃除機を立てて収納する場所がありませんね。そういうときは、玄関の土間に置きましょう（笑）。
• 手元にプランガイドがあり、これを見ながらサービスルームがある部屋について私の意見を書きますね。

1. Csタイプ：東側の2つの部屋ともに暗いでしょう。（Cタイプも同じ暗さです）
2. Dsタイプ：これもCsおよびCと同じです。
3. Eタイプ：日照は悪くないはずです。2階は少し早めに日陰になるでしょうが、サービスルームという名が付く理由がわかりません。
4. Fsタイプ：北側の2つの部屋とも暗いでしょう。（Fタイプも同じ暗さと思います）
5. Gタイプ：FsおよびFと同じです。
6. I、J、Kタイプ：サービスルームはありませんが、奥の部屋は日照はありません。

• サービスルームとは、「その部屋の床面積に対して窓の開口面がどれ位確保されているか計算され、居室表示するには採光が不足している（基準を満たしていない）」場合の表現方法となります。よって、日照時間では無く採光量に基づくものです。北側居室で日照が無くても、窓が大きければ明るい部屋となりますが、サービスルーム表示になっているということは、一日を通して暗めの部屋になっているということです。よく部屋の窓がナナメを向いた変形居室を目にしますが、あれは採光を確保し３LDK表示するための苦肉の策と言えます。中和室プランの場合、若しくはリビングの隣接した洋室の場合、窓が無くてもサービスルーム表示ではなくキチンとした居室としてカウントされていますが、これはリビングとの仕切りを「引戸」にすることで、採光を確保していると見なされ、サービスルーム表示を免れています。仮に転売をお考えの場合、購入時のパンフレット・図面集を使用して営業するケースが多いと思われます。その場合、表向き「３LDK」表示をしても、「なんだ、サービスルームじゃん！！うそつき～」となることもありますので注意が必要と思われます。
  • 書かれた採光量の基準は十分に理解しましたが、ここルフォンのEタイプ7畳の部屋につき、西日といえども直接の採光がありながらサービスルームになる理由が納得できません。一方で、例えばFやGタイプの北側の部屋は直接の採光は一切なく、窓を大きくしたとしても間接光のみ入るだけですし、特に冬場の直接光の入らない部屋の寒さは相当なものだと思います。こういうことは考慮せずに基準が作られているのだろうと思った次第です。

買い物・食事

• 問題は買い物。スーパーが、いなげやしかないんですよ。それぐらいかな。
• 買い物も、ルフォンを買える層は、いなげやじゃ買い物できないと思います。。。わたしも休日に鷺沼東急でまとめ買いしてます。いなげやは、間に合わせだけです。駅前も、タリーズコーヒーぐいらしか使える店がないので休日のお昼に食べれるような店もありません。駅に隣接したショッピングモール？？？は、まったく使えません。生活施設を考えると、この景気であの値段は強気です。
• 宮前平駅前に東急ストアはないですよ。鷺沼の東急ストアは、衣類や食器とかも売っている大型スーパーです。いなげやで買い物した方が安くあがるけど。。。レトルトやシャンプーなどは、どこで買っても同じなのでいなげやで買うけど、野菜や果物・魚は鷺沼東急です。肉類は、いなげやでもそこそこ買えるかも。デリカも、とんかつのさぼてんとか焼き鳥専門のお店があるので、間に合わせには便利。
• 区役所のとこに並んでましたよね。東急はけっこう品揃えが良かったし、いなげやもそう悪くなかったように思えたけど。。そのほかは菅生緑地のマルエツか平のローゼン。。あとは生田か港北のOKとか。。
• ”いなげや”ですが、個人的には好きです。日ごろは、ここで買い物をして、休日はご家族と一緒に二子玉川やたまプラーザに出かければいいと思います。そのための駅近物件のルフォンです。あえて鷺沼の東急ストアに出かける意味はないと思いますけど。
• 急坂のぼって区役所前の東急いくなら電車に乗って鷺沼東急かたまプラーザいきます。ＯＫになると完全に車ですね。いなげやでも一通りそろいますが、品質は安売りスーパーのレベルですよ。5000万のマンション買える所得層だと無理だと思いますが。
• 買い物は、東急で買う人とヨ－カドーで買う人にわかれます。ヨーカドーで買い物できる人なら、いなげやでも少し落ちる程度なので何とかなると思います。わたしは、果物・魚は絶対に買えませんが。いたみが早かったり、まずくて食べれないんですよ。。。
• 田都や小田急沿線のスーパーは管理がイマイチな気がするよ。同じチェーンでも都内だとしっかり管理しているし肉とか魚、野菜は品質の良いものも仕入れている。
• 天麩羅は美かさ（宮崎台）、寿司は逸喜優（あざみ野）、フレンチはプルミエアベニュー （高津）、鉄板焼はうかい亭（あざみ野）、そばは、よしみや（鷺沼）　餃子は、北京（宮崎台）、タイ風カレーは、イエムイエム（鷺沼）上記はおすすめできます。フレンチやイタリアンは本格的にいっときたいなら表参道か駒沢大学あたりに出るのがかたいと思います。たまプラ・鷺沼にもいくつかよさげなとこあるみたいですが、私はまだ未開です。アンコンディションに頑張ってほしいです。宮前平は、美味しいレストランないです。。
  • 美味しいレストラン情報、参考になります。アンコンディションはヘルシーで美味しかったです。近いですし雰囲気も含めてお薦め度大ですね。北京と言えばタンタン麺と餃子ですが、チャーハンとあんかけ焼きそばにも四半世紀やみつきになっています。歩いて行くのが大変そうですが、ビゴの店のパンは美味しいですよね。引越しの準備が大変ですが、今週末は多摩川花火大会に行ってきます。
• びごのパン以外にも、鷺沼・たまプラエリアには美味しいパン屋がいっぱいあります。ケーキも美味しいとこけっこうありますよ。宮前平駅前にはないですが。。。駅徒歩２分だし。車使えればもっと便利。楽しみましょう。
• 主婦としては駅の反対側にコープがあるのがいいです！新鮮な有機野菜や無添加の食品が売られてますからね♪正直、いなげやさんにはガッカリだったので救われました。タリーズも嬉しいですが、いつも満席なのが難ですよね…あとブリリアのテナントによい店が入れば嬉しいですね！
• 好みの問題でしょうが、アンコンディションはイマイチですよ。徒歩圏内なら、焼肉ですが、ビゴの近くの「うしすけ」は、失敗はないかな。

育児・教育

• 子供の教育環境にもよさそうだし、ここに決めてしまいそうです。
• 通勤はルフォンもブリリアは変わらないけど、通学は（ブリリアから富士見台小に比べて）ルフォンから土橋小って意外に大変だと思う。
• 宮前区の小学校の評判は良いですが、全国学力調査の結果はどれくらいでしょうか？
  • 学区の小学校の評判が良いのは良く聞く。全国学力調査の結果を公表しているのか？公表しているなら結果がどうかが知りたい。都内は公表している学校は多い。
  • 富士見台小をネットで調べると帰国子女の受け入れ、外国人の子供やハーフの子供も多いみたいですね。いろんな個性が溢れている小学校の様ですね。
  • 私の二人の娘たちは、富士見台小学校を卒業しました。帰国子女を積極的に受け入れる体制で、特に問題なく過ごしました。ルフォンは土橋小学校の校区ですが、この学校も人気があると聞いています。
• ルフォンの強みは、駅近＆閑静＆小学校・中学校の学区でしょう。

周辺環境・治安

• この場所は閑静でいですよ。あそこなら黒尻手川通り音もそれほど気にならないでしょうし。ローソンの横の坂道は、通勤経路なので人通りはそこそこありますが、それも気にするほどでは。

周辺施設

• ルフォン側の宮前平駅・徒歩8分に実際住んでるけど、坂越えて東急ストアやTSUTAYA行くってあり得ないですよ。宮前平はルフォン側に住んだら、ルフォン側だけで生活して行くもんです。一時図書館通いをする必要があったが、富士見坂マジきついよ。お買い物で荷物持ってなんて無理。ま、とりあえずイナゲヤ・DVDレンタル・ドラッグストア・クリーニングはあるので、普通に生活は出来るよ。ただ店の選択肢が無い。うちは休みの日にセンター北へ車で行って、買物を楽しんでます。
• ロイヤルホームセンターさえあれば、私は幸せでございます。週末は、港北NTのオーケースーパーに出掛けて買出しするのが楽しみです。坂道なんてへっちゃらだよー、だって電動自転車があるもん！
• 駅前のレンタルビデオ店が、はれてツタヤにリニューアル！！ウェンディーズの跡地もきまり、セブンイレブン跡地も、なんかいいのがはいるでしょう。あとは、稲毛屋が・・・もうちょっといいスーパーになりブリリアの下にいいお店がはいれば。。。

その他

掲示板

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