ワコーレザ・トアロードレジデンス

2011年3月24日 (木) 13:17時点における版

外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通2-24-1他(地番)
• 交通：

1. JR東海道本線｢三ノ宮｣駅徒歩9分｢元町｣駅徒歩8分
2. 神戸市営地下鉄山手線「三宮」駅徒歩6分「県庁前」駅徒歩6分
3. 阪急電鉄神戸線「三宮」駅徒歩8分

• 総戸数：184戸うち店舗・事務所等1戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地下1階・地上14階建
• 敷地の権利形態：専有面積持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成20年（2008年）4月
• 売主：和田興産株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 政令指定都市の中心でありながら、住居として候補になるところが少ないです。単に子育て優先ならばもっと他にいい場所があると思います。トアロードの物件は資産価値は大と思います。
• ここの物件はインターネットで見ると６５㎡で３８３０万円というのがあるので、賃料２０万円として表面利回り約６．２％。今の時代新築で７％を越える物件はほとんどないと思いますが、空き室リスク等を考えると、少なくとも６％後半は確保しなければ、魅力はないと思いますので、投資の魅力はあまりないですね。日当たりや角部屋等条件が良ければあがるでしょうが、前が壁だったりするみたいなので、この評価より下がることはあってもあがることは難しいと思います。空き覚悟で１２０００?３０００円でだしてつくかもしれないが、すぐにはつかないと思うので、結局実質の利回りを考えるとやはり投資の魅力はないでしょう。個人的見解ですが・・・。
• 造幣局跡地って言うことで、ここはかなりお買い得物件だったと思います。

交通

• 三ノ宮駅まで徒歩５分。
• 空港も新幹線も各種交通機関も集中してきわめて便利な点は他の区には無いことでしょう。

構造・建物

• ここのマンションに興味があり、こないだ外から見てみたんですが内廊下じゃなく外廊下なんですね。ちょっとガッカリ。あとベランダにハシゴがむき出しで設置されていてせっかく立派な建物なのに安っぽく感じました。場所はいいんですけどね。
• 昨日、このマンション見たんですが作りは中々自分好みでしたがバルコニーみるとハシゴがむき出しに装着されていた。折角外見いいのにそれの為にすべて台無しで残念でした。

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  外観パース

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  1階店舗部分

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  工事現場のタワークレーン

共用施設

• 5000万以上の住戸契約者しか、分譲駐車場の購入権がないのも残念。その駐車場の車室もあまり大きくないし。ここに止まるであろう車は、大きいものが多いと予想されるので、ドアパンチを気にしながら開け閉めするのって、なんか貧乏くさくて…計画的には、南側の棟のＥＶは2個1で設置なのに対して、北側の棟のＥＶは１基しかないのが、稼働率の点で気になったり…見れば見るほど、突っ込みどころ満載の計画。竹中の割には、プランが下手かなぁ。
• ラウンジや水盤が自分の予想以上の出来で大満足です。特にラウンジはカッシーナがデザイン?していることもあり、嫁のテンションが上がっていました。

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  エントランス

設備・仕様

• 一般階の床が二重床になっていないのが気になります。ＬＬ４５以上とはいえ、上階の音をもろに拾うのは目に見えているので、230万/坪の価格帯でこの仕様？って気が。
• 戸境界壁に GL ボンドを使わないのは騒音対策なんですが、二重床も音に対する力学構造は GL ボンドみたいな物ですから、いわゆるインピーダンス整合が取れた状態になって音が抜けやすくなるんです。どんな床にしても、フローリングの状態では音抜けしますから、階下に迷惑をかけないよう気になる人は、少し良質の絨毯を床一面に敷き詰めましょう。贅沢しても一部屋で 10 万円程度なものです。上階が気になる人は、最上階を買うしかないですが .... このマンション、最上階が潤沢にあります。
• 上層階は二重床になって仕様が高かったので、てっきりこちらの方が音を拾わないと思ったのですが。階高も高くなって、根太組みも含めると工事費は二重床にした方が高くなるので、不思議です。性能的にはLL45であれば、直張りでも二重床も同じでしょうけど…徹底するなら、絨毯などが有効でしょうね。
• 上層階は下層と間取りが違いますから、床下に配管したいという事情もあると思います。パイプスペースを充分に取ってある設計だと、上から下まで直床でも自由に設計できるのですが、数を絞ると難儀します。二重床の良いところは、断熱性ですね。コンクリートの寒さを拾いません。まあ、これも畳を敷けば解決なんですが。上質の畳は、本当に気分良いですよ。冗談抜きで、廊下も含めて薄い畳で敷き詰めてしまうのも悪くありません。
• 施工が竹中といっても、そんなに他社よりすばらしい施工をしている訳ではないですよ。マイナス点ではないという位。それよりも、マンションはデベによって決まるので、その辺りの信頼度は変わるでしょう。ワコーレのマンションは、この物件にかかわらず、素人受けを狙っています。言葉が悪く聞こえますが、抑えるところは抑えて、一点豪華主義なところがあります。ツァイコのキッチンとかは、奥様目当てのセレクトでしょう。（ものは非常に良いです）一方、フローリングとか、クロスとかは低価格を狙って選択していると思います。本当に上質な戸建てに住まわれている方が、住み替えで購入された場合、品質的な面で満足できるのかな、とも思います。最近のワコーレの傾向は、受け狙いな感がありますが、好みの問題程度ですので、そのほかは特に問題とも思いません。一方、財閥系デベ、電鉄系デベは、保守的な品質管理をやっているので、メンテナンス性の高さや材料の選定に信頼がもてますが、デザイン重視ではないので、これといって目を引く感じはしません。購入を検討されている方は、とにかく色んなMRに足を運んで自分の目で判断するべきでしょう。
• ここに限らないのですが、ワコーレさんがよく使われているスパンクリート合成床って防音の面ではどうなんでしょうか？スラブ厚は220mm以上となっておりますが、これはスパンクリートと併せた厚さですよね。
• シューズインクロークが一部イメージと違う部分があり、指摘したところ私のイメージどおりにしてくれるとの事で、そういった対応にも満足しております。
• このマンションの住み心地ですが、私はとても満足しています。少し前から、エレベーターに、騒音に関する貼り紙がしてありますが、私の部屋の場合は騒音はまったくありませんし。ひとつ不満と言えば、バルコニーに水道がついていないことですね。入居時は、気になりませんでしたが、バルコニーに植物が増えて、成長していくにつれ、台所まで水を何度も、汲みにいく作業が手間に・・・。台所の蛇口が特別な形なせいで、市販のリールホースも繋げそうにありませんし。ちょっと遠いけど、脱衣所の洗濯機用の蛇口に繋ぐしかないのかなあと、夏に向かって悩んでいます。まあ、運動と思って、何往復も水を汲めばいいのかもですが・・・。
• 私の家では，浴室の水道にホースをつないでベランダまで引っ張ってます．ホースを付けるための専用の金具はホームセンターに売ってありますよ． 最初は洗濯機の所に繋いでみたのですが，微妙な水漏れがあってあまりうまくいきませんでした．その点，浴室なら水漏れは気になりませんから，ちょっと面倒なことを除けば，ベランダの掃除の時などには重宝しています．

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  システムキッチン

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  洗面化粧台

間取り

• 1LDK～3LDK

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  LDK

買い物・食事

• コープまで１００ｍ、東急ハンズまで２００ｍ。
• 市の中心街三宮まで徒歩５～１０分。百貨店のそごう・大丸まで徒歩１０分
• 中央区の場合、歩いてデパートにお買い物に行けるすばらしさ。
• この場所ですと買い物といっても歩いて気軽に行けるのはコープぐらいです。イカリスーパーは三宮にありますが、歩けば15分ほどかかるでしょう。
• 周りの飲食店街で遅くまで飲んで食べてもすぐ帰れる、そういう用途にピッタリだと思う。
• 日常の買い物＝食品等でも普通は阪急、そごう、大丸。それにコープ、ダイエー。秋に阪神もオープンしますし、巨大な元町商店街、三宮センター街もすぐ。中華が食べたくなったら南京町へ。
• 1階にはigrekのパン屋が入るとか。
• 元神戸っ子（御影に住んでいました）夢のような場所。近くの中華料理店は中国酒家をはじめ、神戸中華の代表の店が多い。トアロードに住んでいるって神戸の人間に言えば誰だって「へー」って反応します。めちゃおしゃれ。めちゃ優越感ありです。価額もサラリーマンの私でも買える価格帯。
• １階に入る店舗がイグレックじゃなくなってる。。。
• 私はコープ以外に三宮のダイエーを使います。週１回まとめ買いして、足りないものをコープで買ったりしています。
• 鯉川筋に有る青果屋さんは鮮度も良く、価格も安いので良く利用します。但し国産品は７割程度で後は輸入品ですが、周りの居酒屋さんとか、プロの方も沢山買いに来られています、ポリ袋代が要なので持参される事をお勧めします。
• 買い物についての情報です。【2009年4月現在】まずは、コープ山手さんですね。特売以外は、他スーパーに比べて、安いということはないですが、近いということで便利です。お酒類は、ケース買いなら無料配達してくれますよ。あと、品質は良いものいまいちなもの、混在してしまいますが、コープの個配なら、荷物を運ばなくて良いので、特に年配の方にはオススメです。（年会費等ありますが・・・）次は、少し遠いですが、ダイエー三宮店です。食料品は、4千円以上購入で、生鮮含めて（卵など、割れやすいもの除く）その日のうちに、OMC会員であれば、200円（OMC会員でないなら300円）で配達してくれます。地下1階2階で、自分で好きなように買い物をして、レジで精算終了後、自分で好きにレジ袋に入れたものを、配達コーナーへ持っていきます。保冷ケースもあるので、冷凍冷蔵品もOKです。買った物、何でもそのまま運んでくれるというのが、すごいですね。食料品だけでなく、地下1階で買った物なら、重い洗剤や、かさばるトイレットペーパーなど、なんでも一緒に配達してくれます。その日その日で、配達件数には、制限があるので、木曜の市がある木曜や、土日は混むので、お早めに。また、そのダイエー三宮店地下1階から続く通路を、少し東に足を伸ばすと、パワーストアシーダーサンパル店があります。ダイエーに比べれば、かなり小型の店舗ですが、庶民的な雰囲気で、野菜・果物・鮮魚・精肉など、とてもお安く販売されています。乳製品や菓子パンなどの加工品も、仕入れが工夫されているのか、特売品などはほんとにお安いですよ。一度、行かれてみてはと思います。あとは、鯉川筋の八百屋さんですね。品質は、良いものいまいちなもの混在なので、しっかり見極めて買えば、お得です。安さだけで選ぶと、輸入品だったり、ちょっと古いものだったりで、やられた～ってことも。ただし、あまり商品をいじりすぎると嫌がられますよ。（中国人の方が、注意されてるのを何度か見かけました～）店員さんは、意外とフレンドリーなので、何でも聞いてみるといいですね。ちなみに、コープさんの前にある八百屋さんですが、価格はやはりコープさんよりは割安です。上記の鯉川筋の八百屋さんに比べれば、価格は割高ですが、品質は安定性があるように感じます。また、ちょっとレアなところでは、中山手1丁目三角マーケットに、八百屋さんと魚屋さんがあります。場所柄、飲食店向けではありますが、ちょっと足りない物を買うには便利ですし、価格・品質とも安心感があります。私の場合、ウォーキングがてら、もっと西なら、宇治川の商店街、はては湊川新鮮市場まで、東は大安亭市場や水道筋市場まで、足を伸ばすことも。それぞれの市場に、独特の個性と雰囲気があり、楽しいですよ～！是非、訪ねてみてくださいね！

育児・教育

• お子さんのいない人にはいい地域？かもしれませんが、やはりラブホ街ということで、お子さんがいるご家庭はちょっと一考された方がいいかもしれませんね。
• ここの校区は岡本の本山第二小学校と神戸の人気を二分するこうべ小学校ですよ。帰国子女受け入れ校として、神戸一国際色豊かな小学校です。教育環境は抜群に良い。
• 神戸生田中学の微妙にＯＢですが、おすすめしません。校区統合の影響で校区が広すぎる。そのせいかあらゆる格差が大きい。所得もそうだし、考え方もそう。それらを勉強させるというのならいいかもしれないけどねえ。こうべ小学校にしても裏を返せば、校区の中に「いろんな世界の人」がいるということそれがいいと思う人もいるのかな。正直、いいことばかりではないと思うよ。子持ちが「敢えて」選択するエリアでもないと思うよ。私学志向なら話は別だけど。私学に通ってる人はあのエリア多いんじゃない？
• 目の前には「聖ミカエル国際学校」またもっとも神戸らしい「トアロード」沿いに建つ。また、小学校区も神戸で１，２の人気の「こうべ小学校」。マンションという立地を考えれば、いい環境と思いますが・・・。

周辺環境・治安

• すぐ東側でつい最近発砲事件があったのは事実。
• 地図を見てもお分かりの通り、神戸の中で山と海がもっとも接近したすばらしい自然環境があることも事実です。
• この土地はもともと役人（単身者赴任用？小さな団地みたいだった）の官舎跡でして、ということは利便性がいいんです（昨今役人のこのような施設に対するバッシングでわかるように）東隣は神戸女子大大学院キャンパス（その東向かいがラブホテル）南隣はＮＨＫ神戸放送局（その南東向かいは生田警察）西隣向かいは旧北野小学校・現北野工房のまち・観光バス駐車場、インターナショナルスクール北側にはイスラム教モスク（そのもう少し北側には観光客に人気の北野ホテル）歓楽街であり、観光地であり、文教地区であり、国際色豊かでもある・・・とも言えなくはないあまりにちっちゃい範囲にいろんなものがありすぎる、密度の濃い土地ですこの土地周辺そのものは観光客はそんなに多くありませんよ（西側の北野工房はバス駐車場ですが、日中の時間帯に絞られます）南側の山手幹線は交通量は確かに多いですが、国道２号線、４３号線みたいな大きな車両は少ないですし、夜１２時を過ぎるとそれなりに静かになります。
• 三宮と三宮の徒歩１５分圏は全く違う。神戸は東京、大阪、名古屋とは街の規模、街の形態が全く異なる。中心部から１５分も歩けば、そこには閑静な住宅がある。事実大きな道路はなく、一方通行が多く、交通量が限られる。そんな住宅には、庭にバッタ、木には蝉がいる。中央区山手はもともと温泉地で、戦前動物園もあった。区の半分は山である。このマンションの建つ真前には欧米人の外国人学校がある。欧米人が変なところに学校をつくるはずはない。彼らは日本人より良く考えている。神戸で観光地に囲まれ、便利な生活を過ごす、外部の人からは羨望のまなざし。この醍醐味はすごいですよ。中央区山手はは神戸オブ神戸です。
• 山手幹線より北、トアロードより西という閑静な住宅地が神戸中心部の最も理想と思います（トアロードより東では観光客で混雑し、上に指摘があるようなホテルもある）が、このマンションの入り口はおそらく西側だし、閑静な住宅地に向いている。価格も高いことは必須ですが、資金的に余裕があれば、またCITY　LIFEを満喫するにはいい物件でしょうね。
• NHK神戸放送局から生活する場所に降り注ぐ電波など、取るに足らないということです。放送局に足を運ぶと、ちゃんとアンテナ出力の説明してもらえます。都会で電気のある場所で暮らす限り、この程度の電波は避けられませんから、これが気になる人は頭から足先まで「くさりかたらび」でも着るか、それとも電波塔の立っていない山奥で暮らすことです。なお、地上に降り注ぐ電磁波の中で一番強い、桁違いに強いのが太陽光です。でも、皆さん、南向きの日当りが大好きですよね。
• ＮＨＫのアンテナを議論されてますが、体に影響があるようなものなら、周りのマンションや戸建てに住んでいらっしゃる方から苦情が殺到しているのでは？？
• 私個人の意見ですが中央区の山手は今熱いですね、御影・芦屋など住環境いいとこもこの辺では多いですが都心の真ん中であり良質な住環境＆自然がふをだんにあるのがここ中央区の山手エリアまさに最強な立地ではないでしょうかね？日本のどこヒみてもこんな環境は神戸しかありませんよね。
• ＮＨＫの目の前の棟を購入した者ですが、低層階なのでＮＨＫが目の前にあります。入居まで待ちどうしく週末には近くを見に行ったりしてます。電波塔夜には電気が消えるのですね。夜はライトアップされてるのであれはあれでいいかなぁと思ってたのですが・・・。
• 現地見に行きましたが、ＮＨＫ，学校等に囲まれなんか穴倉みたいという印象でした。
• ある程度ＮＨＫが立て替えられることを想定した、押さえた価格設定だと私は思っていましたが・・・絶対大丈夫と考えるのではなく、悪条件も考慮した上で後悔しないように購入検討するべきですね。
• ＮＨＫは、まだ、建て替えてあまり経っていないので当分は、ないでしょう。と、お聞きしました。でも、ないとは言い切れませんが・・・。
• デベの方から自分が聞いたのは、NHKのところは今後立て替えるにしても当マンションの１Fに日中に決められたある時間陽が当たる高さまでしか建てられないと仰られてました。具体的な階数までは聞いてません、何階ぐらいまでなんでしょうね。
• 私にはある程度高いのが建つ可能性はありますけど・・・って言ってましたが、、、
• ＮＨＫは建物自体の高さはほかに比べても低いので、次に建て替え等があるときはいまよりかは高くなりそうですね。地震のときも、別の場所に移転してたし、これからＮＨＫも色々なところで再建を図っていくようですから、移転等は以外とありそう・・・。そのへんも考慮した価格とはとても思えなかったのでちょっと検討は難しいなぁ・・・まぁ、都心部に住むのなら結構ありえそうですけどね。タワーなら空きスペースを設けてるから心配なさそうだけど、管理費とか高いし・・・なかなか難しい・・・。
• NHKが退いたらあの空き地にはマンションが建つだろうと地元住人が言ってました。和田興産と並べて今マンションをあっちこっちで立ててるKAISEIが狙ってるとか（最近では北野町に分譲マンションを建てましたね）
• 今の時代もし売りに出ることがあればどの事業主でもいい土地は狙いますよ。ＮＨＫだし、入札みたいになるでしょうからＫＡＩＳＥＩのような会社が狙っても、あそこの土地は取得できないでしょう。あとマンションでなくても商業地として目立つところですから、商業ビルも十分考えられますよ。そうなった場合、マンションデベロッパーでは太刀打ちできない価格で落札されることもあります。
• 私が聞いたのは・・・NHKの場所が商業地域だからといって規制なく高い建物が建てられる訳では無く、隣接するこのマンションが第2種住居地域であるため、日照の関係で建てられる高さの限度が生じる。といった内容でした。
• 新景観、披露って葉書が来て南側から物件を撮影した写真が載ってますがＮＨＫ屋上の鉄塔アンテナが見あたりません、なくなったんですか？※掲載の写真は平成20年4月に撮影した外観写真にＣＧ合成を施したものですと但し書きはありますが、鉄塔を消したのですかね？
• あの鉄塔がなければ、買ってたかも。もう億ション以外南側はないでしょうね。行って確かめればいいんですが、ちょっとあそこまで行く用事がないのでね。
• 鉄塔ありますよ～（涙）
• ここは眺望ではなく純粋にトアロード添いの山手の閑静さを売りとした物件だからねえ。販売してた頃にはよく眺望重視＝トア山手、閑静さ重視＝ワコレジという住み分けあったよなあ。実際山手幹線より上となるとゴミゴミ感がぬけて上品な閑静さが増すのも事実。あまり上すぎると坂がきついのでその点からもここはかなり良い場所だったとも思われる。ただいかんせんNHKの存在は残念だったとしか言いようがないけどね。まあ眺望を気にされない方には高い支持を得た物件だからいいのでは。ちなみに某紙によるマンション購入希望者向けアンケートによると、タワー物件に住んでみたいという方は全体の半分にも満たないらしい。
• 南向きが山幹、西側も・・・車の騒音がかなりあり煩いです。
• 毎日の通勤、最近坂がとてもきつく感じてきました・・・。

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  ダイレクトメール（2008年4月29日撮影）

周辺施設

• 救急対応病院まで１００ｍ。
• 兵庫県庁まで徒歩５分である。徒歩１０分圏内の北野界隈は観光地である。ＮＨＫ神戸放送局の真裏である。イスラム教モスクやインターナショナルスクールが目の前である。
• 神戸市街風景を楽しむならビーナスブリッジへ。神戸のシンボル、ハーバーランドへもすぐ。異人館街、相楽園へもすぐ。安全のシンボル＝県警本部もあり、県警官舎、県公舎があって公務員の方も多い。欧米人の学校もあります。空港、新幹線へも三宮からすぐ。まず、こんないい環境は見当たらないと思いますが・・・。
• このマンションの並びには神戸随一の名門「神戸北野ホテル」がある。

その他

• 一番の問題は販売店に確認しましたがこの物件を買う方の多くは、セカンドハウスとしての購入を検討されてる方が多いようで最上階は政治家等が買われているようです。リビングがやったら広い物件が多いでしょ。住むというより泊まったり、人を招待したりとか、一般的なファミリーは少なそうです。私はきにしませんがお水の方も多いとか。お子様や奥さんが多くの友達を作れるかどうかという観点からすると疑問です。すでに神戸にお友達が多くいらっしゃるのであればいいのですが、お子様のことを考えると気になります。実は私もこの理由からパスしました。しかし資産価値としてはまちがいないと思っています。やっぱトアロードに住むって夢のよう。子供が大きくなったら住みたいなです。
• ワコレジはデベが１００％主導で作ったマンションなので、はっきり住まいを目的に構成しており、内装等にも配慮して現状で高級感の出る仕様に設計しています。販売時期が少しずれた事と、山手タワーの価格をにらんだ価格設定でワコレジの分譲価格が少し値上がりした事は残念でしたが、この物件を買った方は殆どの方が満足されていると思います。リセール物件も少ないし、賃貸もかなり決まり、引渡し時期が早かったのが良い結果に繋がった事もかなり大きかったと思います。冷静に見て本当に良い物件と思います。

掲示板

• 「ワコーレ ザ・トアロードレジデンス」についての口コミ掲示板
• ワコーレ ザ・トアロードレジデンス購入者専用情報交換掲示板［住民専用］
• 三宮トアロード沿いのワコーレはどうですか？