レーベンリヴァーレ中板橋ヴィーナスタワー

2014年3月29日 (土) 17:50時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都板橋区中板橋24-2、24-3、24-4（地番）
• 交通：東武東上線 「中板橋」駅 徒歩1分
• 総戸数：71戸（内管理事務室1戸を含む）
• 構造、建物階数：地下1階・地上13階
• 敷地の権利形態：その他（区分所有者全員の専有面積による敷地利用権（所有権）の共有、敷地利用権（賃借権）の準共有【借地権の種類】新法・普通借地権【借地権の期間】竣工時から借地期間40年、更新30年間【借地権の権利金】なし）
• 完成時期：2010年09月下旬
• 売主：株式会社タカラレーベン
• 施工：青木あすなろ建設株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格：3,300万円台予定～4,800万円台予定
• 確か、Ａタイプは何階でも４０００万円以上で、Ｂタイプは3階から４０００万以上で、 Ｃ、Ｄ、Ｅは本当に下の階だとかなり安かったような気がします。 6階くらいでも4000万いかなかったものもあったような。 ただ、そのお手頃価格の部屋達は優先期・第一期でけっこう売れてしまったとの話を聞きました。
• この物件の毎月払う土地代っていくらだったかなー、２０００円くらいだったかな。 ・・・・ん？毎月払う土地代の方がトータルで高いかもしれん。 しかも３０年か４０年に１度のたびに更新料払うしなー。 ただ、土地が借地の分、初期の物件価格が相場より何百万も抑えられてるから、そことの兼ね合いで一概に借地権のほうが所有権より損とは決められないよね。
• 普通借地権の物件ということですがそれに関する議論はあまりされていないようですね。
  • ＜メリット＞

1. 物件価格が割安
2. 固定資産税（土地）の支払義務無し

• • ＜デメリット＞

1. 地代の支払いが発生
2. 長く済む場合は定期的に更新料発生
3. 売却時等に名義変更料発生
4. 借地権物件なので土地評価に底地権無し

• • • これだけ見ると感覚的にデメリットの方が大きくなりそうな気がしますが、 この物件の場合は中板橋駅前で池袋も10分以内という利便性があるので、 もし賃貸に出すことを考える場合は15～16万程度の家賃でも借り手が着きそうです。 この点を金銭面のメリットとして考えられる人もいるかもしれません。 ちなみにデメリットの4については、この場所の借地権割合は70％と高めのようですが、 借地権を単独で売買するケースは程度の差こそあれ、一般的には評価額が下がるようです。 ここに関しては通常の所有権との大きな差だと思われるため、 この物件の購入を決断するに当たってのポイントになるのかなと考えます。 途中で他の人に売却してしまうよりは、最終的に地主に借地権を買い取ってもらう方が、 借地権保持者からするとお得なのでは、、、というのが個人的な解釈です。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• Ｅ・Ｆタイプの６階以上なら日当たりは大丈夫でしょうか？ BOOKOFFのビル５階以上に建て直すかな？ちょっと不安です。
  • ブックオフビルは建て直して現況よりもう数階高い建物になる可能性はあると思いますし、 個人的には西側の部屋が良いと思っております。

共用施設[ ]

• 駐車場が全て機械式
  • ここは駐車場は屋内で、エントランス横に屋根付きの車寄せがあったような気がしますね。とりあえずずぶ濡れにはならなそうです。
• 一階のエレベーターホール的なとこの電気ですが、せめて２４時まではついていてほしい。こういった要望は管理会社に伝えればよいのでしょうか？
• ペットの足洗い場が汚くなっていましたが、ペットの所有者はモラルある使用で頼みまっせ。ペットの会は発足したのかな？
• ゴミすてのルールを守ってほしいです。生ゴミはとくに。臭いがひどい、必ず当日の朝出してください。
  • 購入時、24時間ゴミ捨て可と言われてましたよ。なんで朝一に捨てないといけないの？ゴミ捨て場は臭いの当たり前。分別をキチンとやってれば、いつ捨てようが勝手だと思う。
• 来客用駐車場について、駐車場を契約している方はご存知かと思いますが、車両制限(重量、車の幅・高・長、他)がありますので、制限以上の車は駐車しないようお願いいたします。それが原因で万が一故障した場合は、修繕費はどこからでるのでしょうか？今のうち来客用駐車場の使い方のルールを決めておかないと、トラブルが起きるかもしれませんね。私の意見としては、他のマンションでもあるように、予約する際に時間で料金を徴収したほうがよろしいかと思います。

設備・仕様[ ]

• ディスポーザーだのエントランスの水盤（？）だのと設備に凝ってますが、浄化槽等の維持費は管理費から出るんですかね？いざ入居してみたら管理費では足りずに別徴収か管理費UPになるんじゃないかと心配です
• 「たからの水」のカートリッジ1年で交換25200円プラス業者作業費が必要と知って・・。普通のシンク下に直結の浄水カートリッジなら業者じゃなく自分で交換出来るんですけどねぇ。 設備面では色々付いて非常に魅力的なんですが、何故かサッシがペアガラス（断熱材入り）じゃないですね。
  • いただいた資料には《合わせガラス：2枚以上のガラスを強靭な樹脂膜で接着して一体化しています。遮音性に優れた中間膜の使用により、遮音性を実現。快適な居住空間をつくり出します。》とありますが、合わせガラスとペアガラスは違うのかな？全然気にしてませんでした。
  • 調べてみました。合わせガラスとペアガラスはまったく別物でしたね。 遮音・防音性を重視したからペアガラスは使わなかったのでしょうかね？？
  • 遮音T2でペアガラスを使ってる物件は他の駅前物件でもいくつか見ましたが確かにT3はなかったです。 防音第一に考えたんでしょうね
• 皆さん、24時間換気は使用されていますか？我が家では常に24時間換気をフル活用しているのですが、リビングや洋室の換気扇の廻りがすぐ黒くなってしまいます。皆さん、どのようにお手入れされているのか、参考まで教えてください。我が家ではその都度ウェットティッシュ等でふき取っています。
  • ２４時間換気、フルで使ってます。ハンディモップなどでこまめに掃除しております。正直面倒なので、フルで使用するのはやめようかと……

間取り[ ]

• 間取：2LDK～3LDK
• 面積：60.98平米～70.85平米

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 駅に近すぎると便利すぎていろんな人が入ってきますよね。住人が管理組合活動をどれだけ熱心にやるかで高級にもスラムにもなる可能性があります。
• このマンション、瓜が出ていますが、電車の騒音はどの程度でしょうか？駅徒歩１分で築朝なので、非常に魅力を感じています。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• ここは駐車場台数が世帯数に対して少ないので２台以上はどうでしょうね。 周辺の月極駐車場はいくらくらいなんですかね？
  • 中板橋近辺の駐車場は30000円近くするんじゃないですかね。
• 次の総会では、①駐車場使用料が修繕積立金にマージされていることの是非（長期修繕計画に対する各戸の積立金額の妥当性の観点から）　②２年目点検対応の外部専門家委託とその予算化　は議論から外せないですな。

掲示板[ ]

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