Brillia(ブリリア)稲毛

2010年2月5日 (金) 00:11時点における版

ブリリア稲毛外観

物件概要

• 所在地：千葉県千葉市稲毛区小仲台3-881-21(地番)
• 交通：JR総武線「稲毛」駅 徒歩9分
• 総戸数：164戸
• 構造、建物階数：地下１階地上８階
• 完成時期：2009年06月
• 売主：東京建物、東京開発Ｍ特定目的会社

価格・コスト・販売時状況

• 予定価格は1タイプにつき1戸しか載っていなかったのでまだわからない部屋がほとんどでした。
  • 東向き5階→坪180万円
  • 西向き5階→坪190万円
  • 南向き5階→坪202万円

でした。いずれも角部屋ではありません。

• 3000万円台前半から後半のお部屋がけっこうありました。
• 予定価格帯(3190万円〜5990万円)が出ましたね。南向き70㎡の価格はたぶん3700万円台〜
• 似たような間取りのＳ−ＤタイプやＳ−Ｆタイプに比べてＳ−Ｃタイプが人気なのは、単純に価格が240万円くらい安いからだと思います。ウォークインクローゼットがないのと洋室が0.5畳狭いくらいの違いしかないので、価格差を考えたらＳ−Ｃを選ぶのではないでしょうか。高圧線を気にする人はそもそも南向きを買わないと思います。

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  建設中(２００８年１０月１３日撮影)

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  建設中(２００９年２月２１日撮影)

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  建設中(２００９年４月２８日撮影)

交通

• 確かに駅から徒歩１２分くらいかかりますよ。でも、この距離って自転車じゃないと駄目ですか？私は普通に歩いていますけれど。市の自転車置き場ありますよ。探してみてください。駅前は放置自転車禁止区域です。
• 手持ちの地図ソフトで測定したら、敷地から駅まで752メートルだった。不動産表示は分速80メートルを使うので752÷80＝9.4分。一般の人は時速4kmと言われるので、分速67メートルを使うと752÷67＝11.2分。早歩きの人は時速6kmと言われるので、分速100メートルを使うと752÷100＝7.5分。みんな正解ということでいいんじゃないでしょうか。

構造・建物

• 確かにテニスコート側の一階はかなり窪地になっていました。なんだか暗そうだとぶつぶつ言っていたら、担当の方は「大丈夫です！光は入りますよ」とアピールしてましたが…。
• たしかに高台というよりはくぼ地の斜面って感じですね。昔、川でも流れていたのでしょうか？窪んだ土地が駅前サティーに向かい最終的に穴川と14号を結ぶ新道路の所まで続いています。そしてこの窪地に高圧線の鉄塔が続いています。高圧線の健康への影響は無いのでしょうがなんとなく気持ち悪いですよね。
• 東側のイトーピアの駐車場は、マンション所有じゃなくて、地主さんの土地なのはご存知かと思いますが、駐車場じゃなくなる可能性あります。隣に建ってる賃貸マンションを建て替えるらしい。そこの駐車場にするのか、それとも何か建てる可能性もあり。だから東側って安いんだと思うけど、あの近さで建てられたら東側はまったく日が当たらないね。
• 私はプラウドの目の前の線路とブリリアの送電線で悩みましたが、ブリリアに決めようと思っています。送電線は色々調べましたが健康上は問題なく、見た目でどう判断するか。線路は、２０階３０階と上がっても窓が開けられないほどうるさいそうです。また、鉄粉がやはり飛ぶようで、短期間ではありませんが、少なからず目に見えないレベルで蓄積するとのことです。（鉄道会社によると）
• 実物を見た感想。HPイメージより実物の方が見劣りする物件が多い中、この物件は少なくとも見た目はよいですよ。ここ数年で販売となった近隣のマンションの中では１，２を争う出来じゃないですか！明るいタイル張りで、斜面を上手く生かして造られていると思います。エントランスもかっこいいですし、建物周囲の花壇の花もきれいに咲いてました。南の一階は面白いですね。一目惚れする人も多いのでは！

共用施設

• 駐車場の使い勝手は、最悪の部類に入ると思います。地上４段地下２段横行昇降式より大きな機械式駐車場はタワー式を除いて聞いたことがありません。さらに、ここの駐車場は車路を挟んで東側は地上４段地下２段横行昇降式ですが、西側は地上４段地下２段“縦列”横行昇降式です。東側より長い車庫入れ時間になります。具体的な車庫入れ所要時間は聞いてませんが、東側で最長５分、西側は６〜７分かかるのではないでしょうか。東側と西側で駐車場代が６０００円くらい違うのも難点です。設置率１００％なのが救いですね。
• 長期修繕計画案に駐車場のメンテナンスについても記載があり、５年ごとに数千万円かかる計画になっています。一時金の徴収は１２年後と２４年後に数十万円となっています。契約する人は全員契約前にこの案を渡されるので、事前にわかった上で契約しているはずです。また、もし計画案に不備があれば管理組合で見直して、積み立て不足にならないように一時金を増やしたり月額を増やして対応することになるでしょう。
• 一時金の額は、１２年後に８０万円、２４年後に２０万円です。今までそんなに一時金のことを気にしていませんでしたが、合わせて１００万円は大きいですよね。フラット３５の繰上返済１回分ですから。１２年後に８０万円貯めるには毎月５５５５円積み立てていく必要があるんですね。今さらながら、ちょっと想定外…。
• 機械式駐車場付きのマンションに住んでいる友人が、「故障が多くて困る。改修費用もかかるし・・・」と言っていて、別の友人からは「全く故障しないよ。」と正反対のことを言われ、二人の意見を聞き比べると、どうも同じような機械式なんですが、機械のメーカーが違っていることに気づいたもので・・・
• エントランス部分がめちゃめちゃ高級感があってかっこいい！思わず家族で微笑んでしまいました。
• 駐車場は100%敷地内完備ですよ。周辺住民の意向を考慮しているそうです。あと建物を取り巻く植栽の確保も建設の条件だったようです。
• ここはペアガラスで防音仕様、エントランスに押し戸はありません。駐車場は地上4段地下2段で高さ制限は3割、設置率は100％です。

設備・仕様

• バリアフリーを意識した作り、断熱効果の高い仕様（ペアガラスを使用したしっかりしたサッシ、断熱材の使い方等）、フットライトやベランダに防水コンセントを付けるなど、住み手の使い勝手が良く考えられているなぁと感じました。反面、下がり天井の面積が広く、天井高も2500mmとそれほど高くないのでやや圧迫感がある点と、風呂場のドアにタオル掛け用のバーが一本しか付いていなかった点は残念。
• 床、パネルが安っぽいね。レンジフードや洗面台が格好悪いと思った。
• 目に見える設備はそれほど差はないかもしれませんが、目に見えないところでは良いと思います。フラット35「S」の対象となる省エネ性・耐久可変性・バリアフリー性の3項目クリアしている物件は他にはないのでは？省エネ性にしても、ペアガラスのマンションはたくさんありますが、断熱材をたくさん入れて温熱等級4を取得し、さらに東・西向きの窓には遮熱性に優れたLow-eガラス(通称エコガラス)を採用している超省エネマンションです。また、騒音の心配のない住宅街の中にあるのにT-2等級の防音サッシを採用しているのも良い点だと思います。PTIのように電車の騒音があればT-4等級を使うのも分かりますが、ブリリアの場所でT-2を使う理由が分からなかったので、営業に聞いてみました。営業も即答できずに後日調べてくれたところ、「24時間騒音測定をして、希に基準値を超えることがあったので、T-2等級にした」とのことでした。私の予想では救急車か飛行機の音だと思いますが、そのT-2等級のサッシのおかげで普段の室内はすごく静かなのではないかと期待しています。
• 私は近くても環境や価格も含めて考えるのでバランスとしてはここがいまのところ最適かとは思っています。お風呂とか、使っているガラスやタイルもよく見ましたが、千葉物件ではトップレベルの仕様ですね。
• 以前にミストサウナ体験会がここのＭＲでありました。読書しながらも可能なモードもあり、ものすごく肌にいい感じでしたよ。ベタベタ感がなく、家でも簡単なダイエットができ、ちょっとしたセレブ感が味わえるかな？という感じでした。

間取り

• 一般的に、リビングは正方形より長方形の方がリビングとダイニングを使い分けられるので使いやすいと言われています。横型リビングの方が長方形に近いし、ダイニングからテレビを見やすいので私は横型を選びました。横型は中和室ができるのが欠点ですが、ここは中和室にもエアコンが設置できるので、良しとしました
• せいぜい80平米かそれ以下の間取りばかりだから、子供が2人以上だと手狭じゃない？
• 我が家はﾙｰﾌﾊﾞﾙｺﾆｰにひかれて部屋を決めたのですが、ﾊﾞﾙｺﾆｰに出る窓が全て膝近くの高さとやや高めばかり･･･

買い物・食事

• 近くのメロンパン屋は美味しいよ。一個160円は少し高いけど。

育児・教育

• 立地や子育てする環境には最高だと思います。駅近物件でありながら、道路に面していないこと、千葉東・市立千葉・千葉女子・・・といった第１学区上位高が自転車or徒歩圏内にあること、など。
• 稲毛は教育熱心な親御さんが多いですよ。そういう土地柄です。千葉大付属小学校も近いですし。
• この物件周辺の幼稚園は人気の幼稚園が多いですよ。稲毛、稲毛すみれ、園生・・・隣の西千葉ですと翠、聖マリア・・・千葉大付属幼稚園も学区内です。
• 徒歩圏内ですと園生ですよね。園バスのある幼稚園のバス、小仲台公民館付近に停まるバスが多いみたいですよ。園生、人気あるみたいですね。プレではない、未就園児対象のイベントがあるようなので、お近くでしたら行かれてみるのもいいかも知れないですね。
• 緑が近い静かな環境、小中学校へのアクセスも選んだ決めてでした。

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  園生幼稚園

周辺環境・治安

• 周辺は一戸建てが並ぶ住宅地で静かな場所です。スーパーが近くないのでお買い物は少し不便かも・・・。駅からはフラットな一本道です。
• この物件は近くに放医研あったり、高圧線あったりで確かに微妙な立地ですが、すべて織り込んで割安な価格を出してくるならば買いかも。
• 実際に物件近くを見に行くとわかりますが、高圧線はあります。折込チラシの航空写真でも確認できましたよ。
• 周辺に公園が多いのと駅からそこそこ近いという意味では検討範囲ですが、京葉工業が近いというのはちょっと気になります。
• 目の前に送電線あり、、、低層地域の稲毛台とは訳が違います。
• 「後背湿地」小仲台町５丁目付近（ブリリア稲毛のすぐ上）草野水路の合流点付近に分布する後背湿地です。水路の流れが、海岸付近に形成された砂丘・砂堆によって狭められているため、上流部から運搬されてくる泥土が溜まりやすくなっています。一般にこのような地形では、非常に軟弱な粘性土・緩い砂やシルト・腐植土などで構成されており、細心の配慮が必要な地盤と判断されます。非常に緩い砂やシルトが厚く堆積しているようであり、的確かつ効果的な地盤補強策が不可欠と診断されました。営業の方は全く話してませんでしたが、なぜ、地下を深く掘っていたかがこれでわかります。
• 送電線は私も悩みましたが、よく調べてみると、電磁波は距離の２乗に反比例するとのことで、人体に影響があるほどの距離ではないと結論付けました。気になるなら送電線からなるべく離れた西向きや東向きを選ぶ選択もあります。電磁波は目に見えないし臭わないし聞こえないので、幹線道路沿いや線路沿いの物件よりは日常生活で気にならないと思います。
• 近くの小園公園を子どもと散歩していたら、近所のおじいさんと少しお話しました。「この辺は静かでいいですね。」と話したら、そのおじいさんは「そうですね。でもこの間ここを散歩していたら、自転車で学生の男の子が後ろから自分を手で払いのけて、行ってしまった。」と言っていました。そして包帯の膝を見せてくれました。また「おこずかいない？」と聞かれたこともあるそうです。すぐ近くに工業高校があるのでその学生かなと思うのですが、あの公園は工業高校の通り道なのでしょうか？このマンションは公園に近く静かで良い環境と思っていたので、かなりショックでした。うちは親との同居もこのマンションでと考えていたので、心配です。
• なかよし公園、小園公園、穴川中央公園が徒歩圏で子育てに良さそうだし、場所が車も人も家の前を通らない奥地に位置しているので、閑静・安全だと思いました。
• 内覧中、ひっきりなしに飛行機が頭上を通過。せっかくの休日にこれだけの騒音とは…高圧線以上に悩みの種かもしれません。
• 南風が吹いてると、千葉市上空が羽田着陸機の通り道になりますからしょうがないですね・・・。

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  穴川中央公園

周辺施設

• 放医研は我々の病気の放射線診断や治療に関する研究をやってくれているのですから、存在自体を否定することはできませんが、やはり居住区域周辺にあるのは迷いますね。でも、住居の方があとからできているので文句も言えませんし。高圧線にしても全く同じことが言えますね。

その他

• 売主の東京開発M特定目的会社って聞いたことないし、検索しても出てこないんですけど、どんな会社なんでしょうか？
• 会社というより、ファンドに近いイメージです。「ブリリア稲毛ファンド」という証券を金融機関などに買ってもらって建設資金を調達し、私たちに売ったお金で元本＋配当金を支払って解散するペーパーカンパニーと考えればわかりやすいと思います。解散してしまっても売主責任は東京建物が負っているので何かあっても大丈夫です。
• 放医研、またやっちゃいましたね。架空発注の裏金作り。こういう人達がいるところでちゃんとラジオアイソトープの管理ができているのかなー。
• 今日発売の「週刊文春」に‘不動産大処分がはじまった’これが‘経済クラッシュだ’これからのマンション購入者にはとても参考になる内容で必読です。掲載中‘それでも専門家選りすぐり物件オススメベスト５０’の中に「ブリリア稲毛」が入ってます。この記事を書いた住宅ジャーナリストからはブリリア稲毛は造りが高品質であるのに価格を抑えたマンション、住戸内の設備仕様も高レベルとお墨付き。
• 私は駅前タワーを買えるほど予算がなかったので、あえて駅前タワーをやめた人ではありませんが、私の考えは以下の通りです。
  • 専業主婦家庭なので昼間も静かな方がいい
  • 小さな子どもがいるので穴川中央公園・小園公園・仲よし公園に近い方がいい
  • 車所有なので駐車場100％で料金も安い方がいい
• 幕張の夜景や今日はマリンスタジアムの花火までも見れて感動してしまいました(勿論距離はありますが)

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