プラウド浦和東仲町

2010年11月18日 (木) 21:13時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区東仲町130-1（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「浦和」駅 徒歩4分
2. 東北本線 「浦和」駅 徒歩4分
3. 高崎線 「浦和」駅 徒歩4分

• 総戸数：59戸
• 構造、建物階数：地上13階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2010年09月
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：野村建設工業(株)

価格・コスト・販売時状況

• 利便性の良さは最近の浦和周辺物件ではいちばんです。あくまでも西口へのアプローチが前提ですが。そのせいでしょうか、東口の物件としては高め。上層階は坪単価２１０万～２５０万円、下層階は間違いなく南側の駐車場に１０階～１３階相当のマンションが建つという前提で購入検討が賢明でしょう。まあ、地元の高齢者が上層階を現金購入、サラリーマンは下層階検討というところでしょうか。
• もったいないね 駅近４分は、今後希少になるだろうし、値崩れしないでしょ もし将来買い換えするとしてもすぐ売れるしね

交通

• 通勤時間はかかるけど、南浦和から始発で座ると本当に楽チン。二度と満員電車に乗れない体になります。武蔵野線から突撃してくるオッサン達には呆れるけどね。
• 南浦和駅での始発電車への乗り換えは、利用可能な選択肢の一つです。同じホームの向かい側なので、階段の上り下りもありません。ただ、7時台なら始発電車の出発時刻の15〜20分ぐらい前、つまり一本前の始発電車が入線する前ぐらいから並ばないと、武蔵野線から突撃してくるオジサマ達に勝てません。浦和なら、高崎線・宇都宮線を使えば早く且つギュウギュウ詰めまでならずに上野まで行けますので、個人的には通勤時間を30分(待ち時間＋各停)伸ばしてまで京浜東北線を使うか微妙と思います。

構造・建物

• 商業地・駅近特有の住環境上のデメリットは有りますが立地の優位性が良いですね。現在販売中、予定の浦和物件では随一でしょう。仲町地下道が平面になりますから他の西口物件よりも伊勢丹に近いくらいです。広告の如く東西自由自在。
• 少し敷地が狭いような気がしました。

共用施設

設備・仕様

• いまどきトイレがタンクレスじゃないって……。仕様が残念そうな物件ですね。
• 確か、少なくとも線路寄りの部屋は二重サッシだったと思いますよ。換気口はわかりませんが
• ﾃﾞｨｽﾎﾟｰｻﾞｰがないのには驚いた。family向けではないようですね。
• このマンションは一番線路に近いＡタイプの部屋だけ、ワンランク遮音性が高いサッシが付けられています。これは、実際にマイクで音を拾ってデシペル算出した結果らしいです。Ａタイプ以外の部屋は通常のサッシでも問題ないと判断したことによるとのこと。窓を閉めれば通常の生活には全く支障がないことを実験によって確認したと言ってました。
• 仕様変更で２階～９階までのバルコニー側の窓が普通の復層ガラスからガス入り復層ガラスになってましたね。

間取り

• 電車の音が気になる人は低層～中層階。日照を気にする人は高層階。その選択のおかげで要望もバラけてるのかもしれないですね。うちは電車の音よりも日照と眺めを重視します。
• 角部屋は間取り良くないですよ 特に3LDKの方 中部屋の間取りの方が使いやすそうですよ
• 中部屋の３部屋はいわゆる昔からの「田の字型」なので無難な間取りですね。
• 僕は、3LDKの角部屋が良かったんですが、4.5畳の部屋が気になってやめました
• 日照に関して現時点では、冬でもＥ以外であれば五階以上なら日照確保出来ますね 天井高も、五階までが2.6Mありますから、意外と五階あたりが狙い目？
• 目の前に電柱や電線はないですね。Ｄ、Ｅタイプは１５メートル先に前のマンションの外廊下が見えますが…それよりも日照でしょう。２～３階では目の前西側のコインパーキングに何か建ったらほぼ一日中日が当たらない可能性が高いです。

買い物・食事

• 確かに多少の猥雑さはあるけど、伊勢丹やPARCOも近いし、駅も整備され地下道もフラットになればかなり変わるかと思い、うちは申し込みしました
• 確かに、囲まれ感とか日照、猥雑感はありますが、いろいろ考えてもと思い決めました 線路沿いじゃなくて、駅から垂直に４分なら、静かでいいかもしれませんが、それが出るのを待ってられませんし、 その分、伊勢丹やPARCOといった東西の施設に近いという部分で、勝手に自分で納得しました
• ここは、買い物の利便性は一番です。西口のタワーマンションからは、イトーヨーカドーは遠いです。TSUTAYAもマクドナルドも遠い

育児・教育

• 東仲町だと仲本小学校から原山中学校が通学区になってます。小学校は比較的近いけど、中学校が緑区だと聞いてビックリしました。どちらかというと浦和区の本太中学校だったらと残念です。浦和東口方面が不人気なのはこのあたりにあるのかも。
• あと100mくらい駅から離れれば、本太小中学区でしたね。
• やはり常盤、岸学区が他所からの方々には知名度抜群です。いまだに合法越境あるし。本太小はモデル校で本太学区も地元での評価は昔から良いですね。仲本も良いですよ。でも東口は戸建が多く転出が少ないので物件自体がなかなか供給されません。それと、あくまでもトップクラスは都内私立です。落ちても○○中、という保険の価値は大きいですね。
• 原山中学は地元の父兄には評判良いですよ～。保育園は駅近くはかなり激戦区だと思います。
• さいたま市の『土曜チャレンジスクール』に仲本小学校が指定されましたね。きっと浦和で期待されている学校なんですね。
• 学区の中学校が遠いー（浦和駅西口の常盤中学区にもいえますが）
• 東口だと母の会幼稚園、西口だと浦和幼稚園などが近いようですが。

周辺環境・治安

• スポーツクラブの送迎路注、送迎バスの長時間路注待機が無くなればいいなー。1車線確保すらままならない時あるし。商業地故、コインパーキングの将来は気になります。スポーツクラブ、隣接マンション等、周囲の視線が気にならないためには上層階必須？また電車騒音、ホームアナウンス騒音は覚悟です。全線高架になるし。立地はDINKSには最高でしょう。間取りも意外に広い？
  • スポーツクラブの送迎待ち路駐、ほんとすごいですね。クラブ側には大きなバス。プラウド側にも車が何台も送迎待ちしてました。マンション完成後はどうなるんでしょうねえ。浦和で駅４分は魅力的なんですが．．．
  • あの送迎バスは、以前はよく住宅街に路注して時間つぶし？していて、住民の間で問題になりました。苦情により、今は住宅街での路中はしなくなりました。送迎バスが1車線つぶすから、送迎の父兄はプラウド側に路中。デベや住民が抗議すれば対処はするでしょうけれどね。
• すぐ近くにある銭湯の煙突が、隠れたマイナス要因です。この立地ですと、煙がすぐ近くに掛かるのではないでしょうか。
• わたしも、駅のアナウンスと電車の騒音が最後まで気になりました。反対側のヨーカドーの前にいても、電車の音はかなり響いていました。深夜の補修工事や貨物列車の音もあるだろうし。防音工事がされる、とは聞きましたが、いまひとつイメージがつかめなくて。昼間不在なので眺望は気にならないし、電車通勤なので、駅徒歩4分はホントに魅力的なんですけど。
• 駅からのアクセスは良いのですが、それだけにこの物件の場所は、真横を電車が走っている状態なので西側のみならず、騒音に関しては北側、南側からも、ものすごい状態になります。空けない人でも、最低限の換気は必要になるので、窓をあけたら、テレビや会話すら聞こえないはずなので、ストレスに感じるでしょう。窓を閉めても音は聞えます。あの線路は貨物や寝台列車も走るので睡眠にも影響がありそうです。空気も悪くて、外壁やベランダは、すぐに真っ黒になることでしょう。小さい子供もいるので、健康面も気になりました。ここを見て、物件を選択するうえで、もう少し住環境という面も重視しようと思いました。自分的にはそれに気がついたことが収穫でした。
• 目と鼻の先にラブホテルがある。玄関から家を出ると必ずあのホテルの看板が目に飛び込むと思います。親のエゴで今後思春期を迎えていく娘にあれを毎日見せるのは、考えただけで胸が苦しくなります。
• パチンコ屋や居酒屋が周辺にある。駅前なので当たり前でしょうが、パチンコの行列や酔った大人の人を見る機会が格段に増えると思います。大人の嫌なところを幼児期にあまり見せたく無いですよね。

周辺施設

• 浦和駅東口を出て左側へ線路沿いの道を歩き、西口方面へ抜ける地下通路を過ぎると左手に東急オアシスというスポーツクラブがあります。その向かいです。こちらの物件の南側には、小規模のマンションとコインパーキングがあります。
• マンション周辺の駐車場は概ね3万円～と思います

その他

• （良い点）

1. 駅4分
2. 駅から近い割には値段がそれほど高くない
3. 学区が良さそう
4. スーパー等たくさんの施設が近い

• （残念な点）

1. 囲まれてる感じがする（⇒高層階狙えば解決！？）
2. 前の駐車場にいつ何が建つか解らない（同上）
3. 共有施設は目立ったものがない
4. トイレがタンクレスでない
5. ディスポーザーがない
6. マンション全体のデザインがシンプル

• 良い点

1. 浦和駅から4分の利便性、資産価値として最低限のラインは担保できそう
2. 交通アクセス（湘南新宿ラインが停車する2012年）
3. 浦和ブランド
4. 低層階の価格
5. 高層階の日当たり（駅前立地なのに）
6. 駅周辺の開発にさいたま市が力を入れているので、駅周辺の環境は悪くなることはなく、良くなっていく（だろう）。
7. スーパーや大型商業施設が近くにある。駅前のPARCO。
8. 吉祥寺みたいにお洒落な居酒屋、バーなどが多い（イトーヨーカドの裏近辺）
9. 共有施設、ディスポーザなど余計な設備を抑えた分、コスト面が抑えられてる
10. 学区

• 欠点

1. 環境面

• • 音：駅のアナウンス、電車の音、鉄道作業音、宇都宮線下り、湘南新宿ラインのホームが２Fに上がってきたら、駅の騒音は今の倍になる。
  • 周辺：目と鼻の先のラブホテル、小さいお店や道で周辺がゴチャゴチャしてる、低層階の日当たり、前の建物からの圧迫感

1. 子供の教育環境としては不適切
2. 駐車場が機械式（修繕費↑、手間）駅前だから諦めるべきです。

• どう転ぶか分からない不安な点

1. 入居する地主さんの性格（昨日、営業さん抜きでＭＲで打合せをしていた人が多分そうだ）
2. 非分譲住居が多い（賃貸物件として扱われたら、入居者がころころ変わる。入ってくる人次第。）
3. 隣周辺近所の方との付き合い（駅近物件に住む人の性格は難しいのかも）
4. デパートのビジネスモデルが成り立たなくなった時代、20年後の伊勢丹、PARCOはまだある？
5. 友人にマンションを見せた時の反応

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