サンクタス西葛西

2010年10月5日 (火) 14:46時点における版

物件概要

• 所在地：東京都江戸川区西葛西5丁目8番16他（地番）
• 交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩6分
• 総戸数：163戸（防災センター、管理室等を除く）
• 構造、建物階数：地上13階建て
• 敷地の権利形態：その他（※土地権利:所有権と借地権の混在（借地権割合9.8％）　土地権利/借地権種類　普通賃借　借地権の場合その種類・期間　普通借地権（賃借権）/借地期間25年　借地権の場合その他費用　地代保証金:21,600円、（地代保証金、36ヶ月分）（一括払い）　※分譲後の権利形態　敷地:専有面積割合による所有権の共有（一部土地転借権の準共有）　建物:専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有、地代:600円（月額））
• 完成時期：2011年03月上旬
• 売主：オリックス不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーショ

価格・コスト・販売時状況

• ７０平米代が４０００万台。４LDKで約６５００万くらい
• 床暖もないし公共施設もないのに販売価格は異常に高い
• 普通借地権で３０年更新（初回２５年後更新）
  • 「竣工販売後は、入居者が管理組合を作って、借地契約を引き継ぐ」という説明で、結局、入居者に丸投げ（オリックスも長谷工も売り切ったらノータッチということ）
  • 普通賃借権と転貸借権が併存する場合には存続期間や契約当事者が異なるケ－スもあるため、転借権が原賃貸借契約の終了により消滅したりすることが考えられる
  • 神社との契約書を見せてもらって説明をうけました。 神社は土地の売買に制約があるので借地。 旧法借地権で、定期ではなく、借り手の方が強いので、地代の滞納でもしない限り、貸主は更新を断れない。 25年というのは地代の見直し時期と考えて良いようです。 地代の滞納者や更新を拒否する住民が出ても大丈夫なように、 マンションの管理組合が法人となって、更新をするそうです。 基本的に半永久的に更新はできるし、地代も月で千円程度すよね？ 値上がりしてもたかがしれてると思いました。 もし売却したら、買い叩かれるとは思いますが覚悟してますし、場所は良いので売れるとは思います。
  • この物件は残念ながらフラット３５は適用できません。 但し、フラット３５(固定金利)が必ずしも有利というわけではないのであまり気にしないで下さい。
• 内覧会は子育て環境は最高の江戸川区と言う付加価値がついて後押しされているせいか あっという間に最上階は埋まり、東南角部屋もなくなってしまいました。 あれよあれよとスタンダードタイプの部屋は埋まってしまったので後はベランダの狭いタイプの 部屋や北西の部屋しか残っていないかもしれません。
• モデルルーム見ましたけど、３LDKを２LDKに変更しての間取りで 聞くと「これはオプションです」っていうのが多い～。 リビングの間接照明のあるとこは、「こうするとステキですね」っていうと 「あ、ここのスペースは実際はありません」とかキッチンの天板も「実際はカウンターのように なってます」とか、実際と違いすぎる
  • 特に目を引くようなデザインはなく、10年前に内覧した中古マンションと さほど変わらないな～というのが正直な感想です。

交通

• 西葛西駅との間に大きな交差点もなく 6分で着きそうですね!
  • 徒歩６分（最短距離？）はどういうルートを歩けばいいんですか？
  • 西中の脇の道路から行くと近いですよ
• 電車通勤（日本橋方面）に関しては、7:45～8:15の30分間が混雑のピークで それはそれはヒドイ状況です。 しかし都内なら仕方の無い事。また上記時間帯は電車の本数は多いので 込んでますが、一本見送れば最悪乗れない･･･という事はありません。 あと2駅先の東陽町で若干人が降りるのと、門中、茅場町まで我慢できれば 自然に空いてくるので、15分ほどの我慢かと思います。
  • 葛西駅から通勤しています 東西線は昨年のダイヤ改正から ラッシュ時間帯終了までは快速は通勤快速となり 浦安から各停となるので全列車が停車するようになり 以前よりは楽になりましたが、相変わらず混んでいます。
  • 西葛西に住んで、約10年になるけど 昔はラッシュ時の東西線、時々、何台か乗れないこともあった。 通勤快速が停るようになって、ここ数年茅場町までまあ混んでるけど、 あのぐらいの乗車率なら、10分ちょっとなので我慢できる。
• 西葛西駅の上り電車は、7時前まではそんなに込まないけど、7時過ぎるとだんだん混み出す。 そして7時半過ぎると猛烈に込んで、ホームに並んでても1列車パスしないと乗れなくなる。 7時過ぎると乗客整理員のバイト十数名がホームに両手を広げて並んでいる。尻押しするため。 出来れば都心への通勤は、職場に早く着くかもしれないが、7時前までの電車に乗った方がいい。
• 万一事故で東西線がストップしても、幾通りかの方法で都心に出られる。

1. 葛西臨海公園駅までバスで行き、京葉線を利用。
2. 都バスで西大島や亀戸まで行き、都営地下鉄新宿線や総武線を利用。
3. 葛西駅まで行き、そこから都バスで秋葉原まで行く。

• • この中で東西線ストップ時に一番込むのは葛西臨海公園まで行くバス。 サンクタスの場合は、葛西駅に出なくてもジャスコを通って葛西橋通りから葛西発秋葉原行きのバスに乗れると思う。でもこのバスは秋葉原まで渋滞なしでも１時間近くかかる。
• 昔は車で荒川を渡るには葛西橋しかなかったが、数年前に東西線沿いに清砂大橋が出来てから非常に便利になった。 それと同時に清新町に首都高への乗り入れ口も出来て、西葛西は車でのアクセスが格段に向上した。
• 西葛西から羽田空港に行く方法は、電車なら東西線で日本橋に出て、都営地下鉄に乗り入れる京急に乗り換えて行くのがオーソドックスな方法だが、これだと１時間半近くかかる。 ところが葛西駅前から出てるリムジンバスで羽田空港まで直通で行く方法がある。渋滞がなければ30分以内で付く。これが一番楽。

構造・建物

• 景観を気にするなら８階より上だという話でしたよ。日当たりもそれくらいの方が無難そうでした。
• 南側＆西側は高層団地に阻まれてます
  • 公団側は確か西じゃなかったでしたっけ？南が一戸建てが建ってて、東が道路だったような。
  • 日照は大丈夫だと思いますが 高層団地が壁のようで、上層階でも閉塞感が強いんじゃないでしょうか。
• 「一部借地権の準共有」ってどういう事なんでしょう？ 購入した後も地代を払わなければいけない、って事なんでしょうか？
  • 土地の1割が借地のようですね。普通借地権なので、定期借地より遥かに借り手の権利が強いのでしょうが、それでも心配です
  • 分譲であって分譲でないような ロ－ン完済しても所有物にはならない訳ですから
• 内壁コンクリート厚さ＝180mm
• 吹きつけの壁が多く、タイルが極端に少ない
• ここは、良くも悪くも、そんな施設が何もない事が気にいています。 設備は、結構チープですが、その分コスト的にＯＫです。

共用施設

• パズル式の駐車場です。今住んでるマンションがそろそろ交換時期なのですが、見積みて今管理組合が騒然としてます。 これまでも何回か部品の交換で数百万円掛かってますが、今回は億単位です。 利用者も少ないですし、撤去を真剣に検討してます。 ここはちゃんと修繕計画に入っていますでしょうか？
  • 30年でトータル5000万程度は予定しているみたいです

設備・仕様

• 共用施設はもちろんありませんし、床暖ももちろんついてません。 二重床二重天井でもありません。
  • 床は直床でした。 二重床より下に響かないと言ってましたよ。
• ディスポンサーは付いている
• キッチン周りと洗面所などの創りは気に入りません。 あと、部屋の天井や壁など配管が通っているためかデコボコしすぎます。
  • キッチンの観音開きって、今時・・・。引出部分もゆっくり閉まるタイプでもなかった。
• 畳までがオプションだなんて悲しすぎます。
• オプションがものすごく高いような気がする

間取り

• 間取：1LDK～4LDK
• 面積：46.32平米～95.10平米
• 90Vなんかは家具も置きやすそうですし、良い間取りですね。

買い物・食事

• 商業施設が充実している
• 近くにサニーモールやジャスコがありますから買い物には便利。
• 島忠ホームセンターも近く
• 駅からサンクタスに行く道すがらにある手芸店は女性にはとても役にたちます。 小綺麗な洋風の建物でスタッフも全員女性です。ほとんど何でも揃います。

http://www.cotton-milkyway.net/

育児・教育

• 近隣小・中学校とも区内で人気の学校
  • 西葛西中学校が結構有名なことは知っていますが、 小学校は学区内は西葛西小学校と言われましたが、もっとマンションに近い 第六葛西小学校も気になります。
  • うちは二人の子供を六小に通わせています。よくも悪くもなく普通の公立小学校です。強いて言えば良い先生とそうではない先生の差が大きいかな。そうそう、西葛西中について塾の先生に聞いたところ、特に先生が良いわけでは無いようです。評判を聞きつけて入学させる親の教育レベルが高いので結果として平均学力が江戸川区の中では高いようです。それから東京都の学力平均を超えているのは江戸川区では清新一中と西中だけらしいです。
  • 低レベルかもしれませんが、西葛西地区は江戸川区内では学力レベル・居住環境も良いエリアです。
  • 幼児教室や塾や習い事も多いので通うのも楽です。 もちろんセレブはいません。 一部上場企業勤務程度のそこそこ教育熱心な普通の家庭には 居心地が良いと思いますよ。

周辺環境・治安

• 場所は湯の郷があった所なので、駅も近いしいいとこ
• 西葛西在住１５年ですが、西葛西は駅が近いとホント便利ですよ。スポーツセンターの前は静かだしいいとこです。
• 斜め向かいの空き地には創価学会の宗教施設が建設予定…
• 駅から近いといっても、朝の通勤電車は都内屈指の激混み状態。 昼は急行も停まらず、昭和80年代に開発された町並みの古さ・劣化は否めません。 しかも夜はキャバクラと違法風俗の客引きが多く、総合するとそれほど環境が良いとは思えません。
  • たしかに夜は日本人でない女性が駅前のいたるところで、よく男性に声をかけてますね。 あれはずいぶん前からずっとですが、取り締まれないのでしょうかね。
  • 西葛西、葛西エリアの治安は全然悪くないです。 おそらく治安がいいところだと思います。 確かにたまに客引きがいるんですけど、一般の人に 全然声をかけないので、安心して生活できるところです。 私は１０年間西葛西に住んでいました、これからも ずっとここに住むつもりです。 生活が便利で、子育てしやすい環境です。
• 都内は10箇所以上住んだが、西葛西はいろんな店、公園や図書館が近くて便利 子供がいるので、江戸川区は保育園・医療補助等、一番多くて助かる。

周辺施設

• 西葛西に4年住んでいました。 駅からのアクセス、ショッピング施設の充実は言うことなし。 スポーツ施設も目の前で、アスレチック、水泳が200円と格安です。
• 図書館も歩いていける

その他

• 江戸川区ですが、医療控除など子供や老人には優しい街。 街中では人種のルツボですが、学校・買い物などの生活環境は充実している。 東西線の朝は超満員ですが、東京駅（大手町・日本橋）に近いのは事実。

掲示板

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