パークハウスつくば研究学園

2010年10月3日 (日) 02:08時点における版

パークハウスつくば研究学園けやきレジデンス外観

物件概要

• 所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1（底地地番）
• 交通：つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分
• 総戸数：454戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上24階地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2009年1月
• 施工：鹿島建設株式会社
• 売主：三菱地所株式会社、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社

価格・コスト・販売時状況

• モデルルームの価格が・・・・・・。ショック
  • 入居予定っていつごろ購入したんでしょう。今のモデルルームの金額は、結構前からあの金額ですけど。
  • モデルルームの直下階を購入していたら、ちょっと残念な気がするかもと想像できなくはないですが、まったく同じ部屋を買うわけじゃないですからね。少なくとも会員期（～１期もそうでしたっけ？）に買った人は、好みの間取り・好みの色・好みのプラン・好みのオプションと造作・好みの階・納得いくまでの直しの対価として、喜んで（は言いすぎかもしれませんが）新築プレミアムを払っているのでは？
• 問題なのは、あまり売れてないわりには売り主に危機感がなく、値下げしないことかな。理由はよくわかりませんが、端からみれば早く売り切ってしまった方がいいとおもうのですが。家は住まないと悪くなっていくのでね。よくも悪くも気長に売ってるんだなぁ、と。
  • 値下げは既にされてますよ。それでも売れてないのは問題ですけど。
  • 3末の値引販売は厳しい予想では？残戸を減らしてからでないと。3末の値引販売で完売できないでしょ。3末過ぎたらもっと値引しないと売れなくなっちゃうでしょ。
• 確かに良い物件なんだけど、ここまで売れてないと少し不安が残る。
  • 最近、壱番館にも明かりが灯りだしたから売れてはいるようだけど。電車の本数は、減ることは無いだろうし徐々に増えるだろうからしばらくの辛抱じゃないのかな。
  • さくらの販売状況は購入者には気になりますよね。地所さんが分譲以外の用途を考えてなきゃ良いけど。賃貸にはならないよね？そうなったら購入者とのトラブルも増えるかもしれないから、その辺ハッキリしてもらいたいな。
• 700万引きのモデルルーム使用住戸。入居が開始されて約１年。入居済みの方々に散々使われた共用施設。水盤にソファにテーブルにキッズスペースにパソコンにエレベーター等々。物件の購入価格にはそんな共用施設の建設経費も含まれている訳で、初期の購入者が高く買ったと言うより１年も使い込まれた共用施設の物件を今から買うのだから其くらいのサービスがあって妥当だろう。
• 守谷も研究学園もつくばも同じなんです。要するに電車が何本増えようが、茨城は茨城ということなんです。100平米33坪程度で5000万もするさくらのような物件を筆頭に、いくら良いマンションとはいえ、立地の割りに価格が高すぎる、だから県内県外在住を問わずに誰も買わない。将来的に便数が増えようが、快速が停まろうが、市役所が出来ようが、大金出してまで茨城には住みたくないという答えが、この売れ行きという形で示していますよね。そうなると、問題になってくるのはパーク全体の将来像が崩れる可能性があるって事です。ここまでの販売不振を三菱地所であれ想定していなかったでしょうから、今後の方向性（賃貸？値引き？再販？）、最後まで完売できない場合の様々な費用負担に対しての明確な保証等々を明示。これらを示してもらわないと、買う方としては不安が残ります。
  • 問題は茨城かどうかではないでしょ。他県、他地域でも一部覗いて販売好調なところってないでしょ？問題を茨城とかそんな小範囲で考えてはいけません。リーマンショック以来の現在の経済情勢下で不動産は売れないということです。特にそれ以前の価格帯のままでは。といっても価格を下げたとしても好景気時ほど一気に売れることはないでしょう。
• 総会での話ですが、この1年間で1ヶ月あたり10戸ずつくらい売れて、3月までに引き渡される総数は270くらいだそうです。完売まであと2年かな。
• すげぇ値引きしてくれちゃってるなぁ。

1. 参番館201号室　100Aタイプ(100.40m2)：2,990万円
2. 壱番館705号室　100Eタイプ(102.42m2)：3,180万円
3. 壱番館703号室　105Cタイプ(106.22m2)：3,270万円 東向きの参番館でこの部屋より数百万も高い値段かつ10㎡以上狭い部屋を三菱を信用して購入したオレ涙目。壱番館705号室　100Eタイプ(102.42m2)：3,180万円か壱番館703号室　105Cタイプ(106.22m2)：3,270万円にしたかったなぁ。参番館201号室　100Aタイプ(100.40m2)：2,990万円も暴走族が五月蠅い低層であるのを考慮しても圧倒的な価格だなぁ。

• 意外と売れていたのでびっくり。この不況の中では健闘している方かもしれません。だいたいこんな感じでした。
  • けやき（全体で７割くらい）
  • 壱番館　３割（４号室（ビューバスの100F?）の人気が高いです。）
  • 弐番館　６割（５～９号室は残り少々）
  • 参番館　９割（あと７、８戸くらいで、大部分が１号室タイプでした）
  • さくら　不明（以前は花をつけるボードかあったと思いますが…） 90平米以下はほぼ完売。95平米タイプも３タイプ合わせて残り10戸強。100平米以上の部屋は人気が分かれている感じです。（弐番館東側角部屋の９号室やモデルルームがあった105A?の２号室など）さくらレジデンスは今のところ積極的に売る気がなさそうです。壱番館の販売にめどがついてからでしょうか？2000万円台の広告を出してから注目度が上がり、ハウスへのお客さんが増えているのではないでしょうか？

交通

• 昨日の架線トラブルみなさんはどうやって帰宅しまさた？
  • 東京駅→高速バス→つくば→お迎え
  • 復旧まで居酒屋→23時頃帰宅
  • TXの振替乗車券で高速バスも乗れるのですか？確かに滅多に運休する事は無いですが、検討するに当たっては代替輸送なのかタクシーなのか泊まるのか等知ってるに越したことは無いと思うので…
  • 振替輸送の切符でバスは乗れないと思います。急ぎだったのと、たまたま、切符を持っていたので。下りのバスは、東京駅から一時間十分位で来ますから結構便利です。深夜１２時半まであります。
• 都内電車通勤派としてはやはりネックは電車の本数物件は凄くイイが決めてに欠ける。カーシェアリング等実に素晴らしい。
• ４月２４日につくば中央ＩＣまで圏央道が開通しますね。ここから１０分もかからずにＩＣまで行けるようになるのでは？東京方面に行くにはあまり変わらないけど、大洗やあみプレミアムアウトレットに行くにはかなり便利になります。西につながればもっと便利ですが。
• ＴＸ埼玉圏内はやはり快速が停車しない事がネックになってる事と、乗り入れがない所がネックなんでしょうね。それに埼玉県は大宮方面のほうが栄えてますし、ＴＸはかすめているだけですからね。千葉圏内も価格面で苦戦してると聞きます。
• １時間に12本も違う割には互角の戦いをしていますよね。世の人々は電車の本数だけで決めていないということがわかりますね。それにしても、ショッピングモールを平日の昼間の来客数で評価している人たちは、根本的に間違っていると思いますが・・・。新三郷も柏の葉も研究学園も土休日のモールの混みようはすごいです。おそらく、他地域からかなり集客しているのでしょう。ＴＸの路線方向というよりは、その近辺から集客している感じです。
• 快速は停車することになってます。
  • 快速停車するんですね。何時からなんでしょうか？知りたいです。
  • TXの研究学園快速停車ですが、まだ何も正式に決まっていません。ですが、つくば市としてはTXに快速停車を請願しています。
  • 停車する条件としては、乗降客数の増加、停車駅の開発状況、そして政治力です。私個人としての展望ですが、快速停車は意外と早いと思います。早くて、来年秋。遅くても3年後。快速が停車しても、秋葉原～つくば45分は確保できます。臨時停車で実証済みです。また、近い将来160km/h運転も予定しているようで、所要時間の短縮も期待できます。

構造・建物

• 免震構造。鹿島建設のウインカー工法採用。免震装置のおかげで震度３位だと気付かない場合もあります。アレッ揺れた？
• 床厚270mm、戸境壁230mmm。外壁ALC100mm。
• たまに空き部屋を掃除してますよ！空き部屋のはずなのに物音がするって、びっくりしたことがあります。
• 基礎工事からずーと見てきた人です。ＰＨの構造に関しては、超一級です。免震基礎はまるで原子炉かと思うような構造でした。

共用施設

• 共用部分の照明が、順次LEDに変更されています。
• すべてのメールボックスにはナンバー式の鍵がかかるようになっていますが、ロックはしてないのですか？さすがにここの住人さんでいたずらで開ける人はいないと思うのですが。低い位置だと小さな子供が面白がっていたずらするのか、もしくは沢山並んでて間違えてしまう大人がいるのか？うちは面倒でもしっかりロックするようにしています。
• 結局、バイク置き場はかなり狭いということでしょうか？今時、バイク乗る人なんていないからそれでよしということなのでしょうか。
  • 今回可決された議案はバイク用駐車場に駐車可能なバイクの最大サイズを決めただけでそのサイズからすれば372さんの言うCB1300SFや376さんの言うスポーツモデルのリッターバイクは十分に駐車可能ですよ。
  • バイク置き場についてですが、置けるバイクは、区画内（850mm x 2100mm）に納まる大きさのバイクとなっています。このサイズが基準となるならば、CB1300SFは795mm x 2200mmですので置けないということになります。が、下のように実際には、支柱から区画を示す白線の内側は2300mmほどありますので、CB1300SFは、はみ出さずに区画内に納まります。
  • 物理的に置けるか否かは重要ではなく、数値的に区画内（850mm x 2100mm）に収まるかどうかが問題です。CB1300SFが795mm x 2200mmならばNGということになりますよ。
    • 必要なら要望を出して細則の変更をすればよいだけです。
• マンションの駐車場は、マンション管理組合と使用契約を結ぶことにより使用でき、その使用料は管理組合に入り修繕積立金に充当されるとされていますので、駐車場の使用料に関しては、売主は負担しません。国交省では未販売住戸あるときは、売主が負担するのが望ましいと指導していますが、強制力はなく、従わなくても法律違反にはなりません。また、公序良俗に反せず、重要事項説明書・売買契約書に明記されている場合も多く、未販売住戸の駐車場使用料に関して売主・買主の双方が合意して契約しているのですから有効ということになります。
  • 区分所有法では「共用部分の負担および利益収取」として、「各共有者は、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する（第19条）」と定められています。「共用部分の負担」というのは管理費や修繕積立金のことをいいます。また、「各共有者」とは、区分所有権の目的である専有部分の一定割合を有する者を指します。
  • 駐車場の維持管理（人件費・機械式の駐車場ならメインテナンス等々）が掛ります。また、経年による老朽化の修理保全。その資金が滞れば、駐車場を安全に使う事ができなくなりますよね。平置きならどうにかできるかもしれませんが、パークは機械式も有るので、定期的な保守点検が必要なはず。すぐに困ると思いますよ。
    • 管理費は、黒字ですし機械式駐車場は定期的な保守及び修繕積立金にも組み込まれているので何も問題は無いです。つまり困らない。
• 1階ロビーとかライブラリーが薄暗いという指摘が何度もあり、その都度、高級感の演出だとか、高級ホテルライクだと養護意見もありました。でも結局今、ライブラリの照明を明るくすべきという議案が出ています。
  • １階ラウンジの照明の件についても少し違うので正しておきましょう。今回の改正はラウンジ全体ではなく一部の照明の照度をあげることと、電気回路及び電球を変更して節電効果を高める事ですよ。

設備・仕様

• 集合ポストの名札は個人で注文するのでしょうか？丸字の字体を多く見かけますが、皆さんどこで作られたのでしょうか？
  • 高島屋に個人で注文しました。カウンターで詳しい手順を教えてもらいました。
  • 価格など詳しく教えて頂けないでしょうか。集合ポスト分だけで注文可能でしょうか。
  • ｢玄関表札１枚＋集合郵便受け２枚｣のセットでした。価格は約１万６千円〜約２万３千円(玄関表札のグレードにより)。集合ポストのみでしたら、ネットか何かで探した方がよさそうですね。
• オール電化は一長一短だけど悪くない仕様だと思う。
• フローリングは、まとめページにあったところから購入して自前で塗りました。使われているフローリングは、コーティング不要なタイプですが光っている方がいいかなと思って殆ど気分です。玄関手すりとか有れば便利ですが、後から好きなのを付けた方が良い様に思います。食洗器や浄水器も後付の方が安いです。食洗器の面材は、購入可能なので欲しい機種の物を調達は出来ますが凄く高いです。
  • 契約済み２さんによるまとめ　http://www.geocities.jp/achan_world/PH/PH.html
• 在宅勤務なので、ラウンジ等息抜きの場が魅力なのですが、ラウンジで無線LANとか使えますか？PCが置いてあったのですが、自分のノートPCが使いたいので。
  • ラウンジとゲストルームでは無線LANが使えますよ。たまにライブラリで仕事をしている方を見かけます。
  • ライブラリーにPC用コンセントが付きました。
• キッズスペースには、床暖房が付いています。

間取り

• この物件を見に行ってきましたが、都内にはなかなか無い部屋の広さでいいと思いましたよ。70m2の3LDKより100mの3LDKの方が部屋の中をだけを考えたらいいと思うのですね

仕事がつくばなので、わざわざ都内にマンションをかって通勤するのは面倒なので。かつ都内よりかなり安く買えていいと思います。都内に5000万のマンションを買うためにローンを3000万組むより、このマンションを3000万で買って、10年で1000万ローン返せば金利もあまり払わなくていいしね。都内には車で一時間でいけるので、そんなに不便ではないと思います。

• 営業電話かかってきた～。いくつか見せてもらったモデルルームで気に入ってた間取り。悩むなあ。床やドアの色が気に入らないんだけどね。
  • 間取りにもよりますが、１５％程度の値引きはされているのでしょうから、その差額を利用して自分の好きな床とドアにリフォームする。これで決まりでしょ！ もともとが明るい色調の部屋なら、例えば、パイン材の床にパイン材のドアに変更。木造建築のような、完全オリジナルの住戸が完成です。

買い物・食事

• 研究学園駅で、なにやら工事していたところは、ａｍｐｍだったんですね。これは便利。
  • 研究学園のａｍｐｍは1月14日に開店のようです。コンビニがずっと近くなってうれしい。
  • ampmが今日オープンしました。つくば駅のampmと違って店舗面積に余裕があるので、品揃えも豊富ですね。朝食を採り損ねても買ってTXで食べられるのが有り難いです。贅沢を言えば、夜は終電まで開いていると良かったのですが。平日21時まで、土曜休日19時までというのは、ちょっと短いですね。
  • 研究学園駅に開店したばかりのampmは、ファミリーマートに吸収合併され、3月1日からファミマになるようですね。1月23日付けでプレス発表されたようです。
• セブンの隣りはケーキ屋さんだそうです。
• 市役所の周りにお店が増えるでしょう。研究学園も。飲み屋はともかく、おしゃれな店がいっぱい増えてほしいなと思います。旦那は飲み屋希望なんだろうけど。
  • 大将別館が出来て欲しい！
• 日本最大ケーズ研究学園店本日開店だよ！

育児・教育

周辺環境・治安

• スカイツリーが、２００ｍを超えたそうなので澄んだ日には見えるのでは。
• 守谷があの程度の発展に留まってるのもまた事実。あるマンション業者も確保していた守谷駅前の土地から逃げ出したりしているし、中規模SCも駅前商業施設もボロボロの状況。「過剰評価だった」という商業関係者の声もよく聞かれます。こういう状況になるということは駅力を抑え込む何らかの反作用効果があるということの表れだと思います。
• 逃げ出した業者は守谷だけじゃないですよ。茨城圏内の開発を担おうとしていた業者はほぼ逃げ出してます。柏の葉キャンパスも悲惨な状況とも聞いていますので、東京圏内以外のTX沿線はほぼ停滞状態と見て良いのでは。
  • しかしながら八潮三郷が目立って発展してるようにも見えませんね。茨城区間よりはるかに都内に近く本数も多いわけですからもっともっと伸びてなきゃおかしいはずです。都内に近いこと、駅力が高いことのアドバンテージが、現状において街の発展に反映しきれてないということはやはり反作用を起こしてる何かがあるということです。TX沿線に投資したいという方は、やはりそこをきちんと見極めないと最終的に失敗することになると思いますね。
• 私の勤務先は東京駅近くですが、住まいは研究学園に決めました。別につくば市出身じゃない。実家は目黒区自由が丘。東急東横線はイメージはいいかもしれないが、実態はあまり環境がよくない。渋滞が多く、また目的地に駐車場が無い事が多く車は使えない。空気も悪い。幼稚園は定員が少なく入れるのが大変。買い物も紀ノ国屋等々力店は高いので、碑文谷ダイエーが自由ヶ丘東急だが、それでも高い。環境のいいところを探していろんな物件を見て回り、ここに決めました。住環境、TXの通勤の快適さはダントツ。職場の人に家を茨城に決めたよ、と言うとまわりから「なんで茨城ー？？」という声多数。正直茨城のイメージはよくないかも。でも、つくばの環境ははっきりいって都内よりも良い。公園は多いし人もゴミゴミしていない。車も使いやすい。都内で地下鉄を乗り継いで買い物に行くより、車でdoor to doorの方がはるかに楽。職場の人には茨城はいいよなんて言うつもりは無い。イメージでしかわからない人が多いから。でも、自分はここに決めて大正解だと思う。
  • 同感。私は都心からですが十分遊んだので新鮮に感じています。
• 研究学園にロボット関連企業・研究機関が集積するって本当ですか。
  • イイアスのサイバーダインなんてがらがら（日曜でも）だよ。「介護ロボ」や「ＨＡＬ」も実戦能力は現実から程遠い。あと２０年かな？だからね、そんな話題に飛びついても仕方なし。
  • 「イーアス」を「イイアス」って言うあなた。また登場しましたね。研究学園の話になると登場しますね。研究学園の発展が不愉快なのは分かりました。いつも見苦しいのでそろそろやめましょう。
  • 研究学園の南の方に建築計画のお知らせ看板が立ってました。それによると、産総研がロボット関連の研究施設をつくるとのことです。そして、これに合わせてなのか。研究学園駅付近がロボット実証実験の特区に認定されたみたいです。

周辺施設

• 研究学園駅南側の地区公園に公園の管理棟が出来ますね。これからさらに充実した公園になりそうです。さらに、駅北側。豚ホルモン屋さんの南側には何が出来るのでしょう？さらにさらに、研究学園駅徒歩２分の場所にラーメン小櫻がオープン予定。いったいどこだ？どんどん新しい街が広がって行く姿は楽しいですね。
• 研究学園の役所のあたりも、商業施設と裏は住宅地とかになるんじゃないのかな。まだ整備中だからよくはわかりませんが。万博も駅徒歩５分くらいの場所が春から分譲予定みたいですし。
• 平日の昼間TXで柏の葉を通過するたび思います。今日もここのモールの駐車場はガラガラだけど大丈夫？と。
• 筑波大付属病院の新B棟（12階建て・約40000㎡）がまもなく着工ですね。大きな病院が近くにあるのは良いです。
  • 筑波大学付属病院は紹介状なしでは、診察さえしてくれませんよ！どの道、１回他の病院で診てもらって、紹介状書いてもらわなくちゃ。２度手間ですね。紹介状は金かかるし・・・。
  • すべてがそうじゃないんですけどね。紹介状もすべて有料ばかりじゃないですよ。
• Netzとパン屋の間に何か建設中ですが、何でしょう？その南はどうやらアルコール系レストランの建設中の様ですが。
  • アルコール系レストランとは、海鮮居酒屋のようですよ。
  • パン屋の隣は東京電力のショールームのようです。

その他

• 理事会が、結構まじめに仕事をしています。管理規約も実際に合わせてマメに変更しています。
• 管理費が、億単位で溜まるのでローリスクの商品で運用してもちょっとした改修費位は出てしまうスケールメリットがあります。
• コミュニティの形成は必要です。イベントはいいきっかけになります。１回ぐらいの外食をその都度、我慢すればいいぐらいでしょうから、どんどんおもしろい企画を期待しています。
  • クリスマス会…といって喜んで集まるのは、多くが子どものいる家庭では。そう考えると本来は、自治会や子供会が企画する分野のような気がします。自治会がないから管理組合が「居住者間のコミュニティ形成 」のためにやるというケースは聞きます。でも全員が恩恵を受けられるのでなければ、できるだけ「管理費」の支出は控えるべきだと思います。管理組合として使用する会場代なんかは管理費からでも良い気がしますが、飲食費だのプレゼントだのは問題になるんじゃないかしら。
  • 理事会主催でスカイテラスを開放して花火大会の鑑賞会が実施されました。
• ここのメリットとデメリットを教えてください。自分の意見としては
  • メリット
  • 部屋が広い　(リビング20畳とかは想像が膨らみます）
  • 駅に近い　(親や友人が来るには便利、自分はまったくＴＸは使わないが。。）
  • 管理がきちんとしていそう
  • 3000万前後( 一戸建ては徒歩十分で4500万程度に比べて手が出やすい）
  • スーパーに近い
  • デメリット
  • 線路に近い（友人宅で確認しましたが、そんなに気にはならない、実家の方がうるさいので）
  • 同じ敷地にあるマンションのせいで田舎のわりに見晴らしが悪い。
  • 維持費が高い。でも、近所の物件に比べてサービスが充実している。
  • 廊下の幅が通常サイズ、あと100mm広くしてほしかった。
  • 投資物件としてはなりたたない。（築15年になると維持費と賃料がつりあわなすぎる）
  • 床暖、食洗器が標準でない。

掲示板

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