イニシア船橋ベイフォート

2010年1月31日 (日) 15:38時点における版

イニシア船橋ベイフォート外観

物件概要

• 所在地：千葉県船橋市栄町1丁目1458-4他1筆（地番）
• 交通：総武線「船橋」駅から徒歩18分 （南口より）
• 総戸数：90戸
• 構造、建物階数：地上13階
• 敷地の権利形態：分譲マンション
• 完成時期：2009年3月
• 売主：コスモスイニシア

価格・コスト・販売時状況

• 2998万円-4898万円予定
• 管理費・修繕積み立て金・駐車場が高いか？
  • 修繕積立金の引き上げ率が少ない。
  • 修繕計画（案）によると積立金は年々ではなく 5年間隔ぐらいで見直すみたいです。たしか最初の値上率は30%。
  • 建物のクオリティの割りに本体価格は安めだけど、月々の出費が大きいな・・・ 自転車も有料だし、駐車場はほぼ満額（近隣借りる程度）掛かるし、H社にくらべるとあまりにも修繕費負担は重い。結局ローンのほかに月の出費が3.5万-4.0万必要になる。
  • 総戸数 90戸 に対して駐車場／90台収容月額8000円～1万3000円　ということは車を持っていない住戸も支払うことになるので結構出費がありますね。
  • 駐車場を希望する区分所有者には一台分づつ確保されている、というだけで契約していない方は駐車場代を払う必要はありません。ただし、駐車場代収入は管理組合の一般会計に組み入れられているでしょうから、駐車場契約者が極端に少ないと管理費が値上げされる可能性はあります。
  • 管理費の坪単価は相場並とのこと。管理費は面積に応じて負担するため、この物件は全体的に広く、広い部屋を選べばその分高くなるみたいです。修繕積立金は後々の上昇率を下げているので、最初の設定が高いとのこと。そして、物件によって最初の値上げがないことも多々あるとのこと。5年後には倍の金額になる物件もザラにあるので、言ってることは解るのですが、にしても初期設定が高すぎるような気がしました。いきなり4万はびっくりしますよね。
  • 管理会社のコスモスイニシアはこういうところで利益を出しているのかな。
• 大手業者施工＋大手業者販売=安心感。
• ネット上で、イニシアさんの不良物件に関する情報がチラホラ。
• 管理会社も不安。
• この土地は施工を担当している清水建設の機材センターがあった場所でした。それを入札なしでイニシアが手に入れたみたいで、土地を安く買った分、建物のグレードを良くしたみたいです。

交通

• 船橋北側に比べて車移動は便利。高速道路入り口近い。
  • インターや湾岸に出るのもすぐ。
• 駅からちょっと遠い・・・
  • 女性の足だと20分は見たほうがいいですね。
  • 通勤とか考えると雨の日とか悲惨すぎる。
• 路線バスはあります。上下線共に、＜南本町経由＞となっているバスを利用できます。小学校前と栄町一丁目のバス停、このマンションからはどちらのバス停にも100ｍ程ではないでしょうか。（小学校前のバス停の方が、栄町一丁目より50円安いのでお得です）ただし、残念ながら本数は決して多いとはいえません。しかも、駅行きは朝９時台くらいまで、湾岸の状態によっては10〜30分、遅れてくることもザラです。都バスのように、今どこを走っているか、後どれくらいで到着するかなど、ハイテクな機能もないバス停ですので困ったものです。反対に駅から戻ってくる場合は渋滞の影響はほとんどありませんが、20時台が最終バスですので、朝７時頃に家を出て、帰りは21時頃に船橋駅に着くというパターンの方は、バスは全く当てにしない方がいいでしょう。
  • バス便がバス停下車から徒歩10分。バスが船橋から出ていれば良かったけど西船か〜。
  • バスはもうちょっと本数が増えないんですかねぇ・・・夕方3時台から船橋駅方面に行けないなんて不便。

• 

  イニシア船橋ベイフォート_バス時刻表(2009年7月撮影）

• 船橋駅からは歩きだと、裏々道々把握さえしてしまえば、慣れると10分程度です。道自体は危険な道ではありませんが、裏道を使うのであれば、夜間は複数人でも女性だけで歩くのはオススメできませんね。14号にぶち当たるまでは明るくていいのですが、14号から南、とたんに住宅地（南本町・湊町）となって薄暗い道が続きますので。
• ちなみにタクシーだと、通常はワンメーターで可能な場合が多いんですが、駅南のスクランブル渋滞や、運転手さんによってはオーバーしてしまう場合もあります。
• 自転車行動を基本として生活していると思います。もしくは、歩くのが苦ではない人ですね。駅までは慣れと信号のタイミングが合えば、6〜7分程で行けますし、この辺の子どもは自転車でららぽーとや西船橋、津田沼あたりも行けるところはどこでも行っちゃいます。
• バスは、あるけどないと考えたほうが。自転車が必須だと思います。
  • 通勤を考えたら…。チャリンコ乗って駐輪場に止めてなんてやってる時間分だけ下りの駅近のほうが良いですかね。雨降ったら最悪ですし。
  • 移動手段は基本は自転車と歩きがメインだね。バスは当てにしない方が良い。
• 風がすごかったですね。 朝は総武線が動かず、船橋駅はすごい人だかりでした。 仕事をお休みされた方も多かったのではないでしょうか。

構造・建物

• 住宅性能評価を取得していない？
• 道路よりもちょっと土地が低いなあと思いました。
• ディスポーザーがないのは、このマンションは浄化槽ってのを使っているからといってました。
  • 現時点で高速を境にこのマンション側は下水道は通っていない。
  • 管理費に浄化槽に関するお金が2000円前後含まれているので下水道代がかからない。
  • 5年後くらいに下水道工事が予定されている。
  • 下水道が通ったら管理費から浄化槽に関するお金がなくなり下水道代が発生する。
• 建物は南東向きで目の前は小学校です。将来的に目の前に高い建物が建つことはなく日当たりが悪くなることはないそうです。
• 壁や床のコンクリートの厚み、床材も同様の物件よりワンランク上な気がしました。
• 地価の影響で資産価値が低い。
• 南東向きなので、南(南西)側の角部屋は東＞南＞西まで日が当たりますね。
  • 南東の角部屋は午前中しか日が当たらないでしょう。
  • 13時半の時点でバルコニーの先のほうしか日は当たってませんでした。南西角部屋の西側(正確には南西？)の部屋がすごい日が当たってました。
• Ｇタイプの部屋・共用廊下から富士山が見えましたね。
• 上階の部屋の「大人の」足音がうるさくて悩んでいます。 洗濯機の音や話し声は聞こえたことがないです。

共用施設

• オートロック内に子供広場は素敵。
• 駐車場が全戸分確保されている。
  • 駐車場で気になるのは、出入り口手前のＬ字のところ！壁で死角が大きいから、ゴミ置き場前の駐車車両の有無にかかわらず、徐行もせずに来る車との接触が心配。
• バルコニーが広かったり、ＴＲがあったりで良い、
• 自動ではない立体駐車場は、かなりいただけない。ケチリすぎ。
  • おそらく車が出て来るまで、ボタンを一度押すだけか、押し続けなければいけないかの違いをおっしゃってるのでしょうか？
  • 出しやすいところが13000円、出すのに時間がかかるところが8000円ならあきらめがつくでしょう。いずれにしても、周辺の賃料と同じかそれ以上だと思いますよ。
  • 普通、無料でしょ。
• 敷地内広場の芝生が立ち入り禁止。
  • ﾍﾞﾝﾁまであるのにどうなんでしょうかね。
  • 芝生の件は、生えそろうまでは立ち入り禁止だそうです。
• ロビーも広々だし、風はよく抜ける。
• 集合ポストの一番下の段（修繕依頼書を投函する隣）に左右に開くドアを発見！開けてみたら3段位の棚がありました。オートロックの内と外、両方から開けられるようになっているところをみると、出前の器を返却するための場所？！と思いましたが違うんでしょうか？
  • まさしく、出前の器返却場所ですね。
• 住民のかたも逢えば挨拶してくれる方ばかりです。
• ゴミの出し方・来客スペースの駐車場が満車の際に、入口に止めるのは、どうかと・・・・
  • 共用部にごみやダンボールを置いたりしているのもどうにかならないですかね。
  • マンション敷地内の駐車場出入り口の駐車はいつまでたっても続きますね。
  • 駐車場にあるエントランスに違法駐車してある車があるよ。（ゴミ捨て場付近にはバイクも）
  • 駐車を注意する張り紙がガラスについてました。それをべりっと剝して、その後も駐車続行。神経を疑いますね。
• エレベーターを降りてから自宅までバタバタバタ・・・っと 廊下を走る子供の足音がとてもうるさいです。 廊下での話し声や足音はたとえ普通のトーンでも換気口や窓があいているとすごくよく聞こえます。子供にはしゃぎながら廊下をドタバタ走られるとリビングに居てもビックリしてしまうほど響きます。廊下は静かに歩く！走らない！

設備・仕様

• 設備の印象良し。
• 2階のFtypeの部屋のリビングですが東側の壁のクロスがパックリ裂けてましたよ。長さは上から1mくらいで、幅は1,2㎜程度。壁の内側の作りが心配ですねぇ。クロスだけ張り替えて「はい、直りました」ってなりそう。
• インターホンなのですが、訪問者と会話をしていると音声が途切れることがよくあります。
• フローリングの床材の木目に、黒い斑点状の木目がちらほらあり、遠目からみるとゴミが落ちている様に見えるのですが、補修対象になると思いますか？うちはこんなのが、各部屋の床に点在しています。
  • うちにもポツポツありますが、気になるほど濃い色でもないし、そんなに多くあるようには感じません。
  • うちもポツポツありますよ。いつもゴミと間違ってしまいます。

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  イニシア船橋ベイフォート_床(2009年6月撮影)

間取り

• 3LDK・4LDK
• 70.42平米-106.77平米
• 天井高い。
• 広いし収納スペースも多い。

買い物・食事

• コンビニも近くにあります。
  • 最寄のスーパーも東武ストアまで行くしかないのかな。買い物は近所のセブンイレブンだけ？。
  • 近くのスーパーへ車で行く時も、回り道しないといけないし。
  • 近くの東武ストアは高いですよね。
  • 野菜とお肉はセブンイレブンから駅に向かう途中にある個人商店で買ったりします。東武ストアより安いので。
  • 私は少し遠いのですが、西船橋のてらおに行ってます。よくテレビに出る激安スーパーです。遠いので頻繁には行けませんが、東武ストアよりは断然安いですよ。
  • 私は南船橋のマルエイかスーパーバリューのどっちかです。
  • カビがはえた商品がありました。近くの〇〇ストアです。買おうかな・・・と手にしたら、なんとフワフワのカビが。すかさず店員さんに指摘しましたが、笑顔ですいませ～んと。パック入りの商品で、賞味期限？も随分先のものでした。びっくりです。怖いですよね。生鮮食料品など、時間を徹底して販売しているようですがその他の商品で、こういうものを見てしまうと、すべて怪しい・・・なんて思っちゃいます。
• 二俣新町駅の近くに大きいショッピングモールがある。ホームセンターコーナンやベルク(スーパーマーケット)などがあります。 ベルク(スーパーマーケット)もなかなか安いですよ。
  • 二俣新町駅までは自転車だと7,8分くらいですかね。 ららぽーとに行くより少し近いくらいです。 でも、私は今までホームセンターはビバホームに自転車で行っていたので、15分近くかかっていました。
• 市役所から駅はバスとか自転車があればなお行動範囲は広がります。ららぽーとも行けるし。
• 一番近い家具屋はIKEAじゃないですか？ららぽーとにも確かなんかあった気がしますよ。
  • IKEA　南船橋 OKAY　南船橋 ニトリ　幕張 インザルーム　南船橋 アクタス　南船橋　東京インテリア　新習志野 大塚家具　幕張 ルームデコ　幕張 近隣に大手は全てあると思います。安さ命、B級の傷物でも良いなら千葉ニュータウンのMEGAMAXもあります。

育児・教育

• 小学校近い。
  • 隣に小学校があるので諸般条例の恩恵を受けます。
  • 小学校のチャイム（子供の声）や砂埃が気になります。
  • 小学校は、電車の騒音とまではうるさくないし、窓閉めれば気にならなかったですよ。砂埃は、風向き次第では？？ただ、よっぽどの強風じゃないと問題ないのでは？
  • 小学校脇にある公園は遊具が小学生向けな感じだし、いつもゴミだらけで不衛生・・東武ストア近くにある公園にも行ってみましたが、こちらもあまり・・
  • 幼稚園前の子を遊ばせるのに向いている公園はこの辺りないですよね。セブンイレブンの先の高速下に小さな公園のようなスペースがありますが正直薄暗くこわいです。
  • 高速下の公園、先日ちらっと覗いてみたところ自動販売機のようなモノ（？）が横倒しになっていて、ガラスの破片が散らばっていました。。小さな子向けの公園、ありませんねぇ。うちはまだ利用したことはないのですが、時には子育て支援センターなどもいいかもしれませんね。近くにあることですし。

周辺環境・治安

• 高速が近くて空気悪そう・・・。
  • 高速に近い、しかも料金所の近くなので排ガスがこもる。
  • 高速道路が北東側（マンション内の庭の先）にある。
  • 高速道路の音はまったく気になりませんでした。高速手前の道を通る車の音のほうがしっかり聞こえたくらいです。
• 一般道も交通量が多い。
• 風向き（海からの風）によっては汚水処理場の臭いがするかも。
• 京葉道路の南はほぼ全域が埋め立て地。
• 先日近くを通った時に浮浪者のような方を見かけた。
• 京葉道路と東関道に挟まれた地域で準工業地域。マンションの西側の道路一本で工業地域になっている。すぐ南側は建設重機のレンタル？があるので、朝から頻繁に大型トラックが出入りしそうな感じです。
• 排ガスが多いし砂も舞うから、外に洗濯物が干せない可能性も。
• 今日は、これから花火ですね。ベランダからバッチリ見えるので楽しみですね！
  • 最初は少々物足りない感じがしましたけど、さすがに後半になると

大きな花火があがってすごくキレイでした。

• エントランスから小学校の辺りがやけに暗いなぁと感じてます。歩きだとちょっと怖いですね。
• 夏とはいえ、蚊の多さが尋常ではないと思うのですが。
  • バルコニーに面した両開きの掃き出し窓は、完全に開けた状態で網戸を閉めないと、窓と網戸の間に少し隙間ができてしまうことに気がつきました。
  • 玄関前に出ただけで飛んでいたり、刺されたりします。
• 町内会に当然のごとく全員加入的な流れなのが、不思議なことに総会で気づかされました。 自治会長さんのあそこのマンションは全世帯加入しているから、あなたたちも加入して当然と言わんばかりの押し売りと、未加入の方にはなにもしません！みたいな、商売的言い方が、威圧的で嫌でした。
  • 私は月200円で町内との連携を取れるなら安いと私は考えます。

周辺施設

• 周辺に築40年程度の戸建がゴロゴロありますよ。
• 隣地に宗教団体の関連施設ができる。
  • 隣の大林組の資材置き場に創価学会の集会施設が建設予定。
  • 南側は大林組の資材置き場で西側は創価学会の施設があるとのことです。
  • 西側隣に創価学会の施設（マンション側は広大な駐車場）があり、現地を見に行った時にちょうどイベントだったのか、車が次々と入っていって、ビックリはしましたが、混雑というほどでもなく、誘導の警備員もついていました。
  • 創価学会のところは、離れたところに、もぅひとつ出入口を作るらしいですよ。

その他

• 整理すると、（マイナスポイント）浄化槽、機械式駐車場、オール電化なし、ディスポーザ無し、創価学会、京葉道路、小学校　　（プラスポイント）新価格、デベ、自転車なら駅まで通える、実物が見れる
• 離れ小島に広い家を買う感覚。そして、離れ小島にしては割高な物件。内はよくても外が残念。
• 「安かろう、悪かろう。」が、イニシアですから。
• 日経新聞一面に「コスモスイニシア再建へ私的整理」との記事がありましたね。
  • イニシアを大和ハウス工業が支援してくれるみたいで、株価爆上げですね。ライフも大和ハウチュになっちゃうみたいですけど、当面はアフターと瑕疵の心配はなくなったのかな～と一安心です。

掲示板

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