シティタワー麻布十番

2010年8月11日 (水) 16:01時点における版

シティタワー麻布十番外観

シティタワー麻布十番外観_2

物件概要

• 所在地：東京都港区三田1丁目100番1（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩4分
2. 東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩4分
3. 山手線 「田町」駅 バス9分 「中ノ橋」バス停から 徒歩2分

• 総戸数：502戸（非分譲住戸119戸、非分譲住戸用倉庫1区画含む）
• 構造、建物階数：地上38階地下2階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2009年05月
• 施工：清水・奥村建設共同企業体
• 売主：住友不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2008-05-17現在、400万であれば嬉しいですが現実ありえないのでは。山手線の内側で再開発となれば想定500万の可能性もあるのかと。先日、東五反田のタワーを見た友人に野村ですら400万円は超えていると聞きましたよ。立地はこちらの方が上ですもんね。
• 私は東西を検討中。東は将来はわかりませんが今はかなり眺望もいいし、西は三井PCAですが相当距離はあります。西の２ＬＤＫは６０００万円台と値ごろ感のある価格設定でした。仕様も５０００万円台から３億前後の部屋までほとんど同じで、安い部屋を検討しているものとしてはお買い得な印象。抽選が心配です。
• 2008-06-10現在、高層階を検討しているものとしては低層階との仕様の差をはっきりとつけてもらいたかったと思います。5000万の部屋と3億円の部屋の仕様が同じなのではおかしいと思います。お隣の物件はそうならないと思いますが。
• 2008-06-15現在、本日モデルルームに行ってきました。価格は、坪４４０前後が中心のものが多かったです。８０から９０㎡で８０００から９０００万円台を探していましたが、やはり麻布（住所は三田）は高いですね。もちろん　高い値で買っても　資産価値が下がれなければいいのですが、高層階でも、意外にまわりの建物で視界が遮られますね。ＣＧでとてもよくわかりました。眺望を重視される方は、要注意だと思います。
• 2009-06-15現在、ずいぶん沢山の賃貸物件が出てるみたいですが、こんなものなのでしょうか。びっくりしました。
• 地権者が賃貸に出してる物件のことだと思います。賃貸に出されているのは低層階ばかりのようですから。ところで、地権者用の非分譲物件ってネットで公開されている写真で見る限り、一般販売住戸と仕様が違う様に思えるのですが、どなたかご存知の方いらっしゃいますか？
• 賃貸物件見ました！モデルルームを見せていただいた際に部屋のグレードは階数によって3段階に分かれていると聞きました。お風呂・キッチン・トイレと全てもっとゴージャスな仕上がりになっていると思います。
• 2010-02-19現在、70戸売れ残りは先週末の情報ですよ。つい先日ですね。 一気に販売戸数が58戸に減少するのは胡散臭い。売れ残りを少なくするためにさらに隠したのかもしれませんね。売れ残りはもっともっと多い可能性が高い。

交通

• 新宿方面から六本木トンネルを経て(テレビ朝日の前を通る)のルートだと、「新一ノ橋の交差点を右折して、すぐに一ノ橋の交差点を左折、しばらく行くと右手に大きなマンションが見えるのでその奥の方(笑)の車寄せに付けてください」ですね。右折での進入は本来は・・・ですが、深夜帰宅時なので、目をつむってください。大まかな目安でしたら「赤羽橋の三田病院（旧JT病院または、旧専売病院）のとなり」というと、タクシーの運転手さんにもだいたいの位置が伝わるんじゃないですかね。
• 私は目黒経由で十番⇒歩きです。五反田や品川からヒルズ行きバスもあるけどね。大崎からは渋谷は2駅。新宿3駅目、有楽町（⇒銀座）、東京駅（⇒丸の内）に便利。横浜も一直線で15分位。勿論湘南方面も一直線ね。（横須賀線は途中乗り換え）大手町だったら東京駅丸の内北口からでも歩けるじゃん。目黒か田町から三田線乗ったってOKじゃないの？品川は成田エクスプレスも止まるし、近隣ホテルからリムジンもある。羽田は天王洲から乗り換えればすぐ。五反田は都営浅草線、目黒は三田線と南北線、恵比寿で日比谷線でいいじゃんね。
• 地下鉄からの距離悪くありません。ただし、地下鉄は入り口から入ってホームに辿り着くまで時間がかかるので４分とか５分と言っても今一です。マンションの道路一本隔てて向かいの光景、東麻布、資材置き場が有ったりで、それでいてまともな店もなく高級住宅地という雰囲気は有りません。

構造・建物

• スカイラウンジが北側24～25階にあり、それを境に上層階が広めの部屋設定となっているため、東・南・西よりも価格設定高めの北側の売れ行きが不振のようですね。そのせいで通りからは閑散とした印象を持つのでしょう。しかし実際には地権者が100世帯ほど一番に入居しており、その後もぼちぼち売れているようなので、上層階の明かりがないだけで中層以下はしっかり入っているようです。
• 地盤にはすごく自信をもっていましたよ。強固な地盤なので、杭を打つ必要がなく、そのまま建物を建てられ、面で支えているそうです。制震構造だそうです。
• 38階建て129ｍなのに、なぜ「超高層」と言いたいんだろう。もはや40階無いなら、ただの「高層」だと思いますが。ここは麻布十番と呼ぶには無理があるのでは？三田ですよね。駅は麻布十番まで歩ける距離ですが。正式なネーミングをつけるときには誇大広告と言われないようにしてほしいもんです。
• 高層とは31m以上の建物（消防法）超高層とは60m以上の建物（建築基準法）と法的には定義されておりマンションだと階高が3mぐらいなので便宜上、11階以上を高層マンション20階以上だと超高層マンションと呼んでいます。
• どうしても遮光カーテンは必須だと思います。夏はやはり太陽の角度が高いので、通常のカーテンよりも上下できるタイプの厚手の布製で窓の上部をちゃんとカバーできるタイプが（部屋も暗くならず）一番良かったです。
• 冬でも暖房要らずの南側ですが、夏は総ガラス張りの構造上かなり暑くなります。昨年の夏ですが、冷房をしないと部屋の温度は４０℃を軽く超えてしまいました。従ってカーテンは布地にアルミコーティングして光を反射できるタイプがあれば、かなり室温の上昇は防げると思います。ガラスには99％の紫外線防止の処理がされていますので、家具は傷まず、その点だけは助っています。以前住んでいたマンションは日当たりだけで選び、ガラスが普通ガラスでしたので目まで痛めてしまいました。
• 天井が２５１なのがちょっと気になるんですよね。ちょっと前は２６０が普通だったので仕様が落ちたと。ただ、それ以外は”普通”の高級グレードですね、海外製も少なくメンテナンスを考えるとベターかと。
• 柱のせいで部屋がデコボコはもちろん、LDの中心に柱があったり、広い角部屋でも窓が開くのが１戸で１カ所だったり。豊洲のベンゼンとここの排ガスに配慮して周辺地域の空気を吸わなくて良い様にしましたって感じでしょうか？
• 入り口（特に車寄せ付近）の雰囲気、使ってる資材など、麻布十番も豊洲も激似ですね。きっと大崎も似たようなもんでしょう。コスト削減のため（でも価格には反映されない）なら、街の雰囲気も特性も違っていても、同じようなマンションを建てるスミフポリシーには同感しかねます。
• パンフレットからはオフィスビルの印象がありましたが、完成してみると窓が高いだけに外から見える各世帯のカーテンが建物の印象をもっと柔らかく変えた気がします。今は地権者がぱらぱら住んでいるだけですが、8月に一般の入居を開始するともっと印象が変わると思います。
• 柱ですが、ガラス張りにするとどうしても建物内部に柱が飛び出す構造になってしまうというような事を販売員のかたがおっしゃっていました。それがあまり評判がよくないため、ラトゥールなどを最後に住友のガラス張り建築はもう終わりと言っていました。今後の住友の建設はどうなるかは決まっていないと言っていました。10年後、20年後を考えても、泉ガーデンがカリスマ性のあるデザイン建築である限り、こちらのシティータワーの外観もさほど問題にはならなそうですよね。

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  シティタワー麻布十番現場写真（2008年9月7日撮影）

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  シティタワー麻布十番現場写真（2008年12月17日撮影）

共用施設

• ６０平米では駐車場が手に入るはずがありません。７０～１００平米でも１世帯が駐車場を手に入れる確率は７分の１以下です。駐車場料金表の下欄にきちんと記載されていました。私は運転出来ないし、狭小なので駐車場必要ないですが、あの割当の差別にヒエラルキーを感じました。
• 駐車場は入居後に手に入ると思います。というのも、聞くところによると住友側は駐車場の稼働率は80％前後を予想し、月額などを設定しているそうです。平置きは不可能かもしれませんが機械式ならまだ希望はあるのかも、それよりなにより、トランクルームは最大が７戸、次に大きいのが４戸で恐らくそのうち幾つかは高層階購入者向けに確保されていて、抽選の倍率も非常に高かったでしょうからほぼ不可能だとして、２番目に狭いものも１６戸と少ないですから、それが確保できた事はラッキーだったと思いますよ。
• 単身で中層階に狭い部屋を購入した者です。トランクルームが千円で借りられると思うのですが、物が増えてきたらかりようかと思ってました。でも色々調べるとどこのマンションもトランクルームは人気とのこと。売れてないからキャンセル待ちにはなんないかと思うのですが皆さん最初から借りますか？
• 全戸分のトランクルームを確保しているはずですから、入居時に申し込めば取りっぱぐれる事はないですし、月額高々知れいていますので、初めから借りれば間違いないと思いますよ。私は最初から申し込みますけど。
• 細かいことを言えば洋室の壁紙の色が微妙とか、動線が隣の三井ほどちゃんと考えられていない間取りとか、今時大した事ない天井高とか、洗濯乾燥機が標準装備じゃないとか色々あります。でも、エレベーターホールの質感、内廊下の落ち着いた雰囲気、石を多用した少なくとも安っぽくはない室内空間とか、数字では表せない部分はいい線いっているのではないかと思います。
• エントランスのBGM、はいりましたね。クラシックが上品な感じでかかってます。夜中もずっと流れてるのかな？

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  シティタワー麻布十番現場写真（2009年5月16日撮影）

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  シティタワー麻布十番現場写真（2009年5月31日撮影）

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  シティタワー麻布十番現場写真（2009年6月13日撮影）

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  シティタワー麻布十番現場写真_2（2009年5月31日撮影）

設備・仕様

• 我が家は水回りの基本セットのみでした。住んでみたら、お風呂の石はあっというまに乾くし、玄関・廊下も汚れた気配はまったくなし。正直、コーティングに関しては床などのオプションつけなくても十分な気がしました。
• 駄目押しをするのであれば
  • 網戸がない。
  • 機械式駐車場の操作がかなりめんどくさい。
  • 二重ガラスの割には、窓ガラスの断熱性が少し悪いかな。
• 網戸は初めから付いていました。これは居住階層にもよるのかもしれませんね。カーテンはインタリア製のものをシスコンで見積もりを依頼してみましたが、同じメーカーのものが知り合いのインテリアコーディネーターを経由して直接購入したら2/3位で済みましたよ。
• 肝心のモデルルームは、ご多分にもれずフルオプション仕様。部材の選択もほとんど無いし、間取りの変更プランも無し。低階層の生活しやすい部屋は、ほとんど地権者用。かなりを占めています。売りの「ダイナミックパノラマウインドウ」は、この三田地区の景観には「？」です。景色よくないし、将来的には四方をビルに囲まれる可能性高いです。一日中、カーテン生活になります。
• シスコン社へのフローリングコーティングのことで問い合わせはかなり多いそうですが、シティータワーで使用されているフローリング板と相性のあうコーティング剤がなく取り扱いがない模様。ツヤ、傷などのことを考え、フローリング施工会社比較ランキングサイトなど調べたら結構取り扱いしているところありましたよ。5社ぐらいに見積もりなどをお願いし送付してもらいました。どことも住友系の物件を熟知しているようで、物件名をいっただけで内容がわかるらしく、対応はとても早かったです。各社で値段、施工方法（UV有無）やサービスの違いに驚いたのですが、ほとんどの会社がサンプル板、会社概要、その他サービス事項（防カビ、水周りりと大理石加工、断熱フィルム、壁のクロスなど）を数日内で送付していただけました。
• 第三種換気、換気口はなぜか各部屋の天井部分に設置されている。なので、例えば外気が汚れてて一時的に換気を止めたいというようなシーンでも、脚立によじ登って手動で天井にある換気口を締める・・・という作業が待ってます、各部屋ごとに。
• リビングの照明のスイッチのところにある「24時間換気」のスイッチをOFFにすると、各部屋への給気がとまりますよ。とうぜん排気もされなくなるので、室内の空気がこもっちゃいますが。そのときはバルコニーの窓開けるなり、ダイレクドウインドウの換気窓を開ける等して、ご自由に調整されてはいかがでしょうか。
• ガス台の天板だけはドイツ製で、バナーなどの中身はリンナイでは。地下駐車場はたしかにひどい。コンクリ打ちっぱなしで防塵塗装すらなし。24時間換気も全熱交換ではなくただの負圧利用タイプ。ここは一の橋ジャンクションがすぐ近くなのに。キッチンや洗面の御影石天板も、これ以上薄くできないような薄張りで。
• お風呂は確かにシティータワーの方が大きいイメージを持ちましたし、高級に感じましたね。入居してから思ったことは お風呂は白い石で良かったという事です。

間取り

• 間取りの多くが３ＬＤＫのファミリー仕様というのが気になった。この場所でこの価格で、ファミリー向けなわけ？あと、インテリアのパターンが、定まった２つから選ぶだけ。やはり、コストダウンをはかってるのが見え見えな感じでした。
• 間取りはジグザグな部屋が多く、非常に使いにくいです。少しでも部屋数を増やすために、仕方が無いのでしょう。

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  シティタワー麻布十番リビング

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  シティタワー麻布十番リビング_2

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  シティタワー麻布十番リビング_3

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  シティタワー麻布十番キッチン

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  シティタワー麻布十番ベッドルーム

買い物・食事

• ヒルズスパ以外にヒルズ内にトータルワークアウト、六本木にティップネス、城山ヒルズにセントラススポーツが、住友系では六本木一丁目にエスフォルタがありますね。
• 二郎本店は近いと言えば近いけど、歩いて行くには少し遠くないか？自転車なら６、７分というところか。かく言う俺も大学時代は、三田の二郎や麻布ラーメンに、いつもお世話になっていた。
• 麻布十番商店街にあるモンタボーっていうパン屋おいしいよね。 特にドーナツがおいしい、ここを知ってしまってから今まで大好きだった。クリスピークリームドーナツやミスタードーナツを一回も食べに行かなくなった。閉店前は半額セールやってて、いつも行列。
• やよい軒 赤羽橋店もいいよ、おかわり自由のほくほくご飯においしい定食。近くにホカ弁やオリジン弁当もある、パークコート麻布十番正面には出前のチャイナクイックがあるが直接注文行くと１０％割引してくれる。十番商店街入り口元ウェンディーズ隣にユーマートという弁当、総菜屋があるが、スーパーの弁当より２ランクはおいしい、ミッドタウンのプレッセよりレベルが高い。ウェンディーズの跡地には、すき家が入ると予想してたけど違うのかな。何が入ってくるか気になるな。
• 麻布十番商店街の端にあるTSUTAYAって普通のTSUTAYAじゃないね、特別使用だ。1階にカフェが併設されていて、新刊の本から雑誌まで無料で読み放題なのだ。座席も1階2階あわせて100席近くあり非常に雰囲気がいいのだ。パソコンを持ってきてファミレス変わりに仕事や勉強をする人もいる。(十番にファミレスはある)もちろんCDの視聴も可能だ、そして1日21時間営業。ここから自転車で5、6分桜田通りにあるTSUTAYA神谷町駅前店もカフェが併設されていて本屋の本が読めるのだ、ここは本の種類が豊富。このような店舗は1,339店舗中ごくわずかだ。

育児・教育

周辺環境・治安

• このマンション敷地でフリマは反対です。フリマなら三田納涼カーニバルに参加なさるか、品川のインターシティに参加なさったら良いんじゃないんですか？ご近所交流は讃岐会館先にある再開発予定の商店でお買い物をなさるとか。イベントなどは、『日進の掲示板』や『地区の掲示板』にありますよ。今日は十番商店街で節分パレードありますよ。
• ここは内廊下じゃなくバルコニーに排気だよね。で、バルコニー側からの24時間吸気だからそこに問題があるような。内廊下側は住戸からの排気よりもパーキングからのガスが心配じゃないか？そのあたりの具体的な対処は営業は答えてくれないらしいし。
• 麻布十番の魅力は　

1. 下町の風情が残る地元商店街や麻布エリア　　
2. 少し気取った六本木ヒルズ等の六本木エリア を徒歩で使い分けられる点にある。

• 東麻布の隠れ家的なお店や芝公園に向かって歩く道が好きです。マンションから散歩に行ける距離に、素敵なお店や公園があるのはとても良いですね。春には桜がきれいでしょう。

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  麻布十番まつり（2009年8月14日撮影）

周辺施設

• 国際福祉大学病院が隣に移った後の跡地はどうなるのかな。
• 国際医療福祉大学三田病院は、現在の場所はあくまでJTに借りているもの。新病院は、済世会中央病院側に寄った場所に最大14階建てくらいで建てられる。で、残った跡地であるが、新病院設立後にとりこわされ、JTはマンションを建てる予定。
• ここら辺、図書館の数が多すぎる。10分以内で着く図書館だけでこれだけある。田町の三田図書館、芝公園のみなと図書館、麻布仙台坂上にある都立中央図書館白金高輪駅にある高輪図書館、赤坂図書館、さらに現在麻布十番図書館が建て替え中で完成すれば最高峰の先端図書館になる。しかも図書館ごとに個性がある、港区と他区との違いを見せつけらた気分だ。

その他

• 自販機はスカイラウンジ、コミュニティーホールに設置検討中らしいですね。スカイラウンジに酒類の自販機でもあれば人呼んだ時に食器含め全て持参しなくても済むから嬉しいかな。

掲示板

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