エクセレントシティ千葉 THE FRONT

2024年12月13日 (金) 09:36時点における最新版

物件概要[ ]

エクセレントシティ千葉 THE FRONT　外観完成予想図

• 所在地：千葉県千葉市中央区新町17番17（地番）
• 交通：総武線 「千葉」駅 徒歩5分
• 総戸数：30戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年02月
• 引渡時期：2025年03月
• 売主：新日本建設株式会社
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）

価格・コスト・販売時状況[ ]

• プランが3タイプの記載ですが、このプランしかないのでしょうか。おそらく1フロアに3戸くらいだと思うのでプライバシー性は高そうです。ただ、規模が小さいので、空き家が出たりしたらどうなるのかなと心配な点はありますね。
  • 空き家が出ることによって何を心配されてますか？管理費や修繕積立金は新築時に売れなければ売るまで売り主負担ですし、中古や賃貸であれば持ち主負担なので、そこの心配はないと思いますが。分譲マンションにおいて、持ち主がいない空き家になるケースって、亡くなって相続人が見つからない時くらいかと思います。
• ワンフロアの数が少なければ住民の方と顔を合わせることも少なくなって住みやすそうです。プライバシー性も高まるので、顔を合わせるのが嫌いな方にとっては良いですね。ただ気になるのは国道から近いことによって車の騒音が気になりそう。お子さんがいらっしゃる場合も車の走行量が多い道を歩くというのは危険度が増すので気になる点です。
• 建物の形状と出ている間取りを考えると、全体的にほとんどがファミリー向けの物件の広さなんですね。駅に近い場所ですのでもっと単身者とか二人暮らし向けに特化していくのかと思っていました。
• 立地は悪くないから5000万くらいからかなぁ。4000万円台で買えるなら検討したい物件。
• 予約ほとんど埋まってて凄く人気ですね。
  • 来場者は多いけど見込客が現れずってところで販売開始が予定より遅れてるのか。
• 54平米の2LDKが5000万代だったら坪305万～ですよね？一番条件の悪いパンダ住戸が坪305万ってことは平均的な部屋で坪330万とかになるのでは？
  • 坪３３０万だとエクセレントタワーより高いじゃない。
    • もしも坪300万～という話が事実なら千葉駅近の板マンとしては更に価格が上がった印象ですが、リセールどうなのですかね？グラディスやまだ販売中のメイツでも平均坪単価は280万程度だったと思いますが。
      • 想像していたよりは少し価格は安めなのかなという印象ですね。１階プラスごとに100だったら良心的かも。
• 公式hpにも一期先着順15戸販売予定ということで、価格などが出ましたね。（消していましたが）最も条件良い部屋（おそらく11階角部屋）とはいえ、78.8平米8598万円（坪約360万円）は千葉駅板マン物件としては新時代感がありますね。
• ブリリアが価格安くしてきたので、こちらの方が高くなってしまったような・・・
• 先着順で一期の販売開始始めて間もないのに新聞折り込み広告。不調なのかな。
  • 1期1次完売したんですね
    • 第一期一次販売は完売し、現在二次販売の先行案内会が始まっているようです。物件概要では二次販売の販売開始予定時期は2024年6月上旬となっていますが中旬にずれ込むのでしょうか？
      • 第1期1次の売り出し戸数は15戸のようですが完売したのですね。全体の戸数は多くないものの、第1期1次で50％の成約率は結構なものだと思いました。尚、上でグラディスの事を出されている方がいましたが、グラディスは周りがビルや病院に囲まれていて駅近の賑わいもなく殺風景な感じの場所なので、単純に駅距離だけで論じるのもどうかなと思いました。あくまでも個人的な感想なので気を悪くした人がいたらごめんなさい。
• 30戸以下の小規模マンションは今後の修繕積立金のコスト増からもＮG項目の一つとしてよく言われるけど、住み替え前提で買う方が多いんですかね。
  • この物件を住み替え前提での購入を想定する場合、資産性的にどうなんですかね。駅近、学区、設備を考えると悪くはないのでしょうが、小規模なのは売る時にも障壁になりそうですね。千葉駅物件の今後の価格推移はどうなるかも合わせて気になりますね。
• このマンション立地、規模感絶妙ですね。小さい子供がいると学区の優先順位は上がりますからね。小規模ゆえの新宿小学区ですね。それでいて駅徒歩5分。他設備も悪くないですし、総合的に見てリセールも悪くならないですかね。
• 坪単価あがってからの値段だからどうでしょう？2LDKでも5000万以上するんですねここ。規模感は30戸かつ機械式駐車場だから将来の修繕費はかなり心配で避けるべき物件に入ってきそうですが、住み替え前提ならリセールも上がることもないけど下がることもなさそうでいいかもしれないですね。仕様の欠点もディスポーザがついてないことは痛いですが、それ以外はいいものだしブリリアなんかより良さそうな気がする。
  • 欠点がディスポーザー無しな点というのは、かなりクオリティが高いと考えて良さそうですね。ディスポーザーは賛否両論ありますし、維持費などもかかってくるので無くてもさほ困らないと思われます。24時間ゴミ出し可なら、ほぼ平気でしょう。管理費（月額）15,300円～21,700円、修繕積立金（月額）6,500円～9,500円、これらはほぼ平均的な金額ではないでしょうか？どちらかというと修繕積立金は安めなので、値上がりしていくと思われますが。
• 1期3次の物件概要更新されていますね。最近の千葉駅物件は竣工前完売が少ない中、ここはどのぐらいで完売するんでしょう。
• 一期分の販売戸数が10戸以下？のようなので、ゆっくりな販売かなとも思うんですけど、総戸数が30戸ですから、けっこう早めに売れてしまいそう。次が第1期4次ですけど、まだ3次の分が5戸あります。売れ行きとしてはどうなのかしら。各回完売していくのが順調なのでしょうけど。お買い得価格のプランが残っている場合は、時間をかけて決めていく人も多いかもと思います。
• 販売がゆっくりなのか、敢えてそういうペースにしているのかはよくわからないけれど…とにかく駅まで5分というのが大きなアドバンテージなマンションなので、価格面次第で売れるかどうかが後は決まってきそう。駅まで近いとどうしてもすごく高くなりがちだから…。ニーズはありそうなんですけどね。
• 久しぶりにマンション公式を見に行ったらもう最終期ですか？総戸数が30戸の小規模なのであっという間に売れてしまうかもと考えていましたが早ければ今月中にも完売の声が聞こえてくるかもしれませんね。
• 第1期4次販売は2024年8月上旬となっていますが販売時期がずれていますか？モデルルームはお盆中も休まず営業しているようなので近日中に販売されることになるんでしょうか？
• 第1期1次・2次・3次 連続完売と出ています！これは順調と言えるのかもしれません。第1期というからには2期がありそうな気がしたんですけど、第1期4次で最終のもようです。最終ならば販売戸数が決まっちゃってるはずなんですけど、未定となってます。収納けっこうありの真面目な間取りだから、売れてるのかなと思います。竣工が来年の2月だから、余裕で完売する感じかなと思います。
• もう最終章なんですね。びっくり。正直安くないので、もっと時間がかかるかと思っておりました。駅まで近いっていうのが大正義なんでしょうか。それだったら高くてもまあいいかになる。あとわりと設備が整っているところもあるんだろうか？
  • 小規模なのであまり目立たないですけど、駅距離の他にも設備、小中学校が近い、西口で落ち着いてる(好き嫌い分かれますが)。というのが少し高くても決断できるポイントかもしれないです。現在販売中のNo.1物件ブリリアと比較してもこちらを好むファミリーはいそうです。
    • 第1期1次・2次・3次・4次 連続完売御礼だそうです。最終章と言っているので、第2期で終わりなのかもしれません。先行案内会というのがありますが、希望の部屋を優先的に買えるということなのでしょうか？

交通[ ]

• 都内通勤はかなり遠い気がしますが、千葉県内の通勤ならいいですよね。かなり大きな街ですし、駅前に住めます。そして、住民の気持ちがわかっているなと思ったのは、「朝は人混みを避け、最短ルートで」、「夜は買い物しながら、賑やかなルートで」とあったこと。そうそう、帰りにちょっとお買い物したいなと思った時に寄り道して帰れるのがいいですよね。
  • すごくよくわかります。というか、マンションの売り主さんがわかってくれてるってことですかね。特に夜は賑やかなルートのほうが安心だと思います。

構造・建物[ ]

エクセレントシティ千葉 THE FRONT　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：54.93%（許容90%）
• 容積率：397.33%（許容400%）
• 敷地面積：518.66m2
• 建築面積：284.89m2
• 建築延床面積：2,402.22m2（容積率計算対象外面積341.46m2を含む）

共用施設[ ]

エクセレントシティ千葉 THE FRONT　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：敷地内に16台（横行昇降式 地上4段 地下2段15台 平置き車庫1台）
  • 月額使用料：17,000円～22,000円
    • 駐車場はこのレイアウトだと機械式は全社ターンテーブル使用だからかち合うと待つだろうね。あと出る車と入る車がかち合ったら退避スペースもない。
      • でも千葉駅前である程度の駐車場設置率を確保しつつ、自走式駐車場マンションなんてないですし、この点は「駅近」と天秤にかけてどう思うかですよね。
• 交差点のところだから駐停車禁止だけど、荷捌きスペースがないから宅配便や郵便は路駐だよね。
• 自転車置場：敷地内に64台（2段式上段ラック29台、2段式下段ラック29台、平置き（屋内）4台、平置き（屋外）2台）
  • 月額使用料：100円～400円
• バイク置場：敷地内に3台（平置き）
  • 月額使用料：2,000円
• こちらの駐輪場は64台だそうですが、屋内に設置されていますか？屋外は屋根がついていたとしても自転車の劣化が早くなるので少し面倒でも屋内型だったら良いな～と思います。
  • HP見ると駐車場は屋内のようです。

設備・仕様[ ]

• 仕様的にディスポーザーが付いて無く、生ゴミは捨てる必要があるので、24時間ゴミ出しOKではなさそうな点と機械式駐車場のメンテを30戸で面倒見る必要が出てくるのが難点ですね。
  • 物件ページを見ると24hゴミ出しはありますよ。機械式駐車場のメンテに関してはその通りですね。全30戸なのに16台の駐車場設置ってなかなか見ませんよね。この設置率は車持ちは嬉しいかもですが、このご時世駐車場が空くリスクもありそうです。マンション以外の人に貸し出したりするのでしょうか？
    • 24時間ゴミ出しOKであればディスポーザーなしでも問題はなさそうですね！駐車場の件ですが、駐車場の空きスペースを外部に貸し出しする場合は収益事業とみなされて税金が発生すると聞きました。
• 物件概要にある浄水システム初期費用と浄水システム使用料とは？キッチンの水栓のことでしょうか？
  • アメニティのところに説明があるけど新日本建設はオール浄水。トイレの水まで浄水する必要があるかは疑問。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK＋S～4LDK
• 住戸専有面積：53.92m2～78.84m2
• バルコニー面積：10.40m2～13.56m2
• サービスバルコニー：2.28m2～9.26m2
• 南側はモノレールから丸見え。レースのカーテンは１日中閉めたままかな。
  • バルコニーは南向きというか、かなり西向きに近い（千葉トヨペットのビルと向かい合う方向）のかなと思います。モノレールからはベランダ側は覗けず、Cの側面が見える感じではないでしょうか。
    • 南側ってCの側面。サービスバルコニーと窓あるけどって話。リビング隣の部屋は南側には窓すらないし。
• リビングにちょっとした収納スペースがあるのがいいと思った点。リビングの収納って案外重要でちょっとした小物を収納したり、救急セットを収納したり、書類をさっと収納できるようになっているとリビングがすっきりするんですよね。ラックを買ってもいいですが、邪魔になります。欲を言えば、もう少し広めの収納があるとよかったです。
• 全体的にマンションにしては収納を頑張っている方では？シューズクローゼット、キッチンのパントリー、ウォークインクローゼット、リビングの物入、部屋タイプによって採用しているものは多少異なるけれど、全体的にいいんじゃないかと感じている。収納がとにかく多いのは、とにかく好感！
  • わかります～収納が足りないとラックがひとつまたひとつと増えていく現象。壁に十分な収納があればラックは要らないのに。掃除も陰に埃がたまったりで大変だし。言ってしまえば邪魔なんです。3LDK、4LDKのキッチンが妙に広く見えますが、奥に冷蔵庫置き場があるので壁側に棚とか置けない感じ。可動式のワゴンとかを置くのにちょうどいいかな。

買い物・食事[ ]

• 千葉駅西口、新町にまいばすけっとできますね。便利になりますね。

育児・教育[ ]

• 小中の学区はどこになるのでしょう
• ここは駅近、新宿小学区(徒歩7分)ということで実需共働きファミリーには受けそうですよね。近い小学校に通えるわけではないのが千葉市の現状ですし。
  • 学区は新宿小で確定ですか？新宿小が目の前のメイツは新宿小では無かった記憶が。
    • 新宿小は6年生は教室が足りなくて新宿中に授業受けに行ってますから、かなり厳しいかと思います。でも、ここなら登戸小でも全然許容できる距離だと思いますね。
      • この辺りは児童数が学校の定員をオーバーしている状態なのですね。小学校がそのような状態であれば、保育園や学童保育はかなり難しい状況でしょうか。マンションが子育て世帯向けでも受け皿がないと売れ行きに響いてきそうですよね。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：近隣商業地域
• 裏千葉エリアでFRONTって。
• 子どもでも中学受験を考えている家庭の場合は駅に近いメリットは大きいでしょうね。通塾もそうですし、仮に合格してからのことを思うと、千葉駅まで徒歩ですぐっていうのは大きなアドバンテージに感じられます。
• ちょっと先に統一教会だね。それがプレシスヴィアラが苦戦している原因なら、ここも避けられない。
  • あの団体頻繁に駅前でマイクパフォーマンスしてますから、解体に向けて動いてるワケじゃ無さそうだから暫くは共存しないといけませんね。
    • そごう脇の地下道を通勤で通るので、「政治と宗教が～」と毎日演説している方がいるなー位に思っていました。そちらの方面の人だったのか…最近は見ない気もしますが。
• 千葉駅徒歩5分で駅までに信号もありませんし、立地は良さそうかなと思いましたがどうなんでしょうか。
  • 千葉駅までの近さは最高ですね。立地とは、目の前がモノレール線路、隣が焼き肉屋？、交通量の多い道路ということでした。
• 立地的には人を選ぶかな、とは思います。便利は便利なんですが、千葉街道沿いで、千葉モノレールの軌道もすごく近いですから交通量がとても多い立地。とにかく利便性重視の方向けというのが基本ですね。駅までの距離自体は普通にいいとは思う。この場所自体は繁華街的な感じはないので、その点はいいかもしれません。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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