グランドメゾン武蔵小杉の杜

2024年11月14日 (木) 13:50時点における版

物件概要

グランドメゾン武蔵小杉の杜　エントエランスアプローチ完成予想CG

グランドメゾン武蔵小杉の杜　四季彩の杜完成予想CG

• 所在地：神奈川県川崎市中原区今井西町139番1他（地番）
• 交通：

1. 東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩12分
2. 東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩12分
3. 南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩12分
4. 横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩12分
5. 湘南新宿ライン（宇都宮～逗子） 「武蔵小杉」駅 徒歩12分
6. 湘南新宿ライン（前橋～小田原） 「武蔵小杉」駅 徒歩12分

• 総戸数：271戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年05月
• 入居時期：2026年02月
• 売主：積水ハウス株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 坪単価350万前後ですかね。
  • 350だと70m2で7400万円・・・駅までの距離が微妙なのにそこまでいきますかね？
    • 400くらい普通にすると思うけど、、、
      • 最安部屋でも350は超えるでしょ┐(´д｀)┌
• 武蔵小杉は品川駅まで10分という横須賀線駅があるので評価が高いがその横須賀線ホームまで遠すぎるから坪単価350万円以下だろう。
  • 武蔵小杉って横須賀線人気なんですか？東横線、南武線も利用できる総合でしょ。溝の口の杜が350ぐらいだったと思うので、ここは軽く400いくでしょうね。待ち望んでる人多いです。
    • 350以下で出ると予測するのは現実逃避ですね。普通に400以上は固いと思いますし、平均450でも驚きはしない。駅距離とかじゃなくて、立地的にファミリー層の受けがハンパない。
• 公式HPは早く立ち上げたけど、MRは10月。三菱ツインタワーの予定価格待ちと言う事なんでしょうね。いくらここで、350万、400万と言ったところで、結局はツインタワーの価格次第。
• そもそも横須賀線ユーザーはメインターゲットじゃないのでは？東横線目黒線南部線ユーザーで271世帯集めればいいので早々に売れてしてしまいそうな気がします。
• この辺は、タワマンだけでなく、築10年程度のマンションが沢山あって、含み益たっぷりのファミリー層が多い。買い替えニーズ多い分、値段跳ね上がりそう。坪単価400を優に超えてくるだろうね
• 小杉に住むなら駅チカマンション一択だと思います。実際中古価格も駅近タワマンのみ高騰、今後も変わらずと考えられます。ここを買うなら永住覚悟ですね、、
  • 駅近であればタワマンでなくとも高騰してますよ。徒歩4分築20年のマンションが、販売当時の1.8倍の価格で取り引きされてます。
• ２７１戸もあるから販売は大変でしょう。そう思うからデベも早々と公式HPを開設したんだろうけど、早すぎたんじゃないかな。来年１月の販売開始まで引っ張れないでしょう。
• この駅距離で流石に450は無いんじゃないかな。70m2で9000万ぐらい（坪単価425）じゃないかな。希望は400だけど。
• 今度のオンライン説明会は予定価格でますかね？
  • 販売開始は2024年1月予定だから、まだじゃないのかな。
    • 相場だから仕方ないとはいえ川崎市中原区、駅徒歩12分で坪400万超えを271戸売り捌くのも大変そうではある。それもあってHPできるのが早かったのかな。
      • 引き渡し日考えると販売開始が遅い気がする。売り捌く自信あるのかな。そうすると実は結構安い？？
• 3棟のうち、南向きのサウス棟が駅距離1番ありそうですね。棟ごとの価格差がどうなるか。10月の事前案内会で予定価格発表でしょうか。
• 武蔵小杉駅は交通、商業施設共に便利ですからね。そこに未就学児がいるファミリー層なら安全性を考えたら小学校まで1分でも短い方が良いし、買いたい人は沢山いる。後は駅遠がのめるか。それが厳しいならまだ築浅のガーデンタワーズの方が良さそう
• 案内会に参加された方いらっしゃぃますか？3LDKだとおいくら位なんでしょうか。ご存知の方教えてください
  • もはや予約できない、、、、
    • 予約できないのは、直近のスケジュールまでしか提示されないのと、毎週土日しか営業されていなこともあるかと思います。販売戦略なのでしょうか。一度、アクセスしてみたところ画面が真っ白になり、システムがイマイチのように見えます。住宅のシステムもイマイチでなければ良いのですが。
• 3LDKは9000万～なので中古で駅近なタワマンがベターとは思いますが…中古の値上りも凄まじいので悩ましいラインになるかもしれませんね。
  • 最低9000超えてました。案内会にいきましたが、なかなか強気な価格の印象でした。
• マンマニさん情報によると坪470万ですか、、、2LDKさん予想より1割以上高い！
• 販売状況、2024年1月販売開始予定だそう。年末年始で家族で買うか決めて、1月に販売開始で申込・・・価格が出ていないのでわからないですが、マンマニさんによると坪470万円と高いみたいですね・・・。84.87m2、1億2066万円くらいですか？それは高い・・・
  • 80平米超の部屋はもう少し坪単価あがるんじゃないでしょうか。全体的に価格調整入るかもしれませんが。
    • おそらく一階や狭めの部屋は安く調整し、広めや4階以上は高く調整が入ると予想

交通

構造・建物

グランドメゾン武蔵小杉の杜　エントランスラウンジ完成予想CG

• 建ペイ・容積率：70%（建築基準法第53条6項一号による建ぺい率の緩和を含む）・200％
• 敷地面積：9,990.93m2
• 建築面積：6,109.80m2
• 建築延床面積：24,186.07m2
• これはオール内廊下という理解でいいのでしょうか。ものすごい詰め込みプランですよね。
• このランドプランで「武蔵小杉の杜」を謳うなんてw。グランドメゾンも昔ほどのグレード感は無くなりましたね。
  • むしろ整形敷地だからこそ効率的な住戸配置ができているように思えます。一般的には接道が１面や２面がほとんどですから、日影や隣地の関係でゆとりという名の無駄な空地が増え、その分単価もグッと上がりますからね。ここは自己日影がかかる部屋があるのかわかりませんが、全方位接道がある分日当たり懸念はない上、駅距離を加味しても武蔵小杉の相場を考えると安くはないでしょうが、大きなデメリットがない分下手な物件よりは手堅いでしょう。
• コスト重視だから外観はこんな感じ。「風雨や外気に晒されない屋内廊下設計」というのも、エアコンが付くような内廊下とは違うんでしょうね。
• 効率的な住戸配置というけど、その反動で周囲の道路への圧迫感が半端ない。申し訳程度の緑地を配してはいるが部屋と道路の距離が近すぎ。
• 公式サイトでマンションの敷地配置イラストを拝見しましたが、イースト、ウエスト、サウスレジデンスはそれぞれの通路で繋がっていますか？グランドエントランスはクラブハウスのようなデザインで素敵ですね。

共用施設

グランドメゾン武蔵小杉の杜　コミュニティラウンジ完成予想CG

グランドメゾン武蔵小杉の杜　ワークラウンジ完成予想CG

• 駐車場：109台（内、機械式99台、平面式9台、身障者優先1台)
  • 月額使用料：16,000円 ～ 32,500円
    • 誰がどうみても駐車場が足りない
      • 車離れも考えたら妥当じゃない？当然抽選だろうけど、二の手として近隣にでかい月極立体駐車場もあるし。
        • 立体駐車場は地上４階、地下２階。南棟のすぐ裏手に建設されるから南棟も中廊下みたいなものですね。
          • 今後の管理を考えて、駐車場は少し足りないくらいが賢いでしょ。
• 駐車場台数が総戸数の40％超えてますが管理費大丈夫ですかね…立地的にそんなに埋まるものなのでしょうか。
• バイク置場：4台
  • 月額使用料：3,500円
• 自転車置場：542台（内、スライド式151台（内、チャイルドシート付対応112台）、下段スライド式265台、上段引出式126台)
  • 月額使用料：500円 ～ 900円

設備・仕様

• 設備仕様はまだ出てませんが、ディスポーザーありの直床ですかね？
  • 長谷工マンションだとやっぱ直床？コストカットしないで欲しいけどなー

間取り

• 間取り：2LDK + S ・ 3LDK
• 専有面積：70.28m2～72.13m2
• バルコニー面積：11.8m2～11.80m2
• サービスバルコニー面積：3.29m2〜5.27m2 ※一部区画対象
• テラス面積：16.49m2〜18.58m2 ※一部区画対象
• トランクルーム面積：0.36m2
• 積水×長谷工だとまたウナギの寝床ですかね
• この環境で最低57m2、最大84m2で平均71m2ってなんか全体的に狭くないですか？ほとんど60m2台？まぁ最近はそんなもんか。
• プラン見ています。1階プランはテラスがあり、スロップシンクもあり。家庭菜園できそうです。LDK側の洋室3はウォールドアになっていて、2LDKみたいに住めそうだと思っています。玄関からトイレ見えないクランクインですし、いいですね。値段が気になります。
• テラスがウッド調になっているのがいい。リビングの延長のようで、はだしで外にそのまま出ても違和感がない感じですね。汚れるのでさすがにスリッパは履きますが。テラスでほっと一息付けそうな広さになっているのがいいですね。ベンチを置いてコーヒーを飲むのも憧れます。
• 間取り細長くて微妙かなーと思ったんですが、どうですか？
  • グランドメゾンは総じてナロースパンなのでこんなものでしょう。
    • 間取りがナロースパンしかなくて悲しみ。
      • 間取の魅力は皆無ですよね。モデルルーム案内会は瞬殺のようですが。
        • 廊下側の部屋にも吹き抜けで明かりを入れている工夫はいいんですけどね。まだ価格出てないけど、この駅距離、価格でこのナロースパンオンリーだとツラい。

買い物・食事

• ハナマサも少し歩くが徒歩圏距離ですよ。マイバスは5分弱ですが遠いですか？徒歩圏は本当にそれぞれの感覚です。
• 買い物はヨーカドーかマルエツ。ちょっと日常的に使うにはしんどそう。グランツリーも遠いので用事無いと積極的には行けないかも。
• 買い物環境はいまひとつだそうですが、マンションから一番近いスーパーはどちらでしょう。
  • 約600m西の、いなげや下小田中店ですかねえ。小杉駅よりは近い。
    • 近所に住んでます。一番近いのだと、まいばすけっと今井仲町店でしょうか。自転車でいなげや、コープ井田三舞町店、小杉のヨーカドーに行く事が多いです。生鮮の肉魚以外はスギ薬局にも売ってます。不便に感じることはあまりないかな。
      • まいばすけっとは、お肉、お魚を買うには私にとっては難あります。毎日のことでスーパーが遠いのは厳しい。グーグルマップにコープというのを見つけましたが、まだ、存在しているのか、どのような食品が販売されているのか、情報をお持ちの方がいましたら、教えて下さい
        • ユーコープたまに使います。大きくはないですが、まいばすよりは大きく欲しい食品は一通り揃いますね。子供向けの冷凍食品などがあるので子育てしてる方にとっては便利だと思います。小さい子供がいると割引もありますよ。
          • スギ薬局も近くにあります。10分はかからないかと。生鮮食料品は心許ないですが加工品は普通のスーパー並みに有りますね。
• 昔、この辺りに住んでましたが、何気に元住吉商店街も近くて結構楽しかったです。

育児・教育

• 小学校、中学校の評判はどうでしょうか？
  • 小学校は普通。荒れてはいない。親の経歴が高めなので教員側がいい加減な指導をしたら親が黙ってない。中学校は表面的には優秀。ただ、小杉に住む以上は子供を私立に行かせると思う。都内の私立中高に無理なく通える。今井小の国立私立中進学率は35%前後。そんな中で今井中に行く人は、公立経由でそれなりの大学へ行く自信のある優秀層と、そうでない層に二極化。学習塾の広告で今井中のトップ公立高合格者が多いので中学として優秀に見えてしまっている。
• 区ごとに見ると、中原区が私立中への進学率トップで25.6%(国立込みなら1～2%上乗せ？)。今井小は更に高くて国立私立へ4割近く行く。
  • 4割近くってすごいね。NEC社宅群がなくなった今でもそうなんですか?
• 道が狭くサライ通りなんかはタクシーママチャリで無双してるし、小さい子育てるのはちょっと大変。反面、小学校中学年くらいからは便利だし、校区荒れてないし住みやすいと思う。
• 今井小が、過去パンク状態→小杉小が出来て適度な規模になりましたが、もし270世帯で単純に各世帯１人小学生なら、またパンク状態？と少し不安も感じてます。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 以外とこの辺りって駅から距離感あるんですよね。府中街道渡るのに時間がかかるので。建物はほぼ溝の口と同じですかね。外廊下でも良かったかな。高級感求める立地でも無いし。配棟が結構ギチギチ？
• 武蔵小杉住んでました。もともと便利だったけど横須賀線できたら超便利になりました。総合的に便利です。欠点は人多すぎ。たくさん人住んでるに美味しい飲食店が少ないのでいつも混んでる。
• 武蔵小杉は通勤時間が短いことが生命線なので、他の駅以上に駅距離は重要視されるのではないかと思います。田園都市線沿線のような住環境が重要視されるエリアなら住環境の良さで多少の駅距離の長さをカバーすることはできても、武蔵小杉を選ぶ人は通勤時間の短さに魅力を感じる人なので徒歩12分は致命的なように思います。中古で販売する場合でも、武蔵小杉の駅近物件と比べられたら条件が悪く相当不利だと思いますがどうでしょうか。
• 南武線、東急小杉は徒歩圏内です。（青年～成人男性主体）横須賀線口は急ぎ足でも15分以上かかるので夏場は歩きはキツイです。良い所は周囲は学校と既存マンションなのでこれ以上の高い建物は立ち難いでしょう。また周辺には基本的に徒歩圏内で生活には不自由しない複数の選択肢（スーパーなど）があるのは頼もしいですね。近くにスーパーが一軒のみで、選ぶ余地が無いとかには陥りません。かなりメリットです。街歩きが楽しいです。中原街道を早く拡張して欲しいものです。
• 物件概要にＪＲ横須賀線「武蔵小杉駅」までの時間が書けない時点でダメでしょう。
  • 15分以上はかかるでしょうけど、グランツリーとか途中に商店街もあり不快な道のりではないですね。在宅勤務を継続できている方もいますし、毎日通勤という人も少ないのでは？小杉の駅近はタワマンばかりでそれが嫌という層にも刺さると思います。さらに子どもがいる家庭は小学校前というのは助かりますよね。
    • 府中街道を中原区役所前で渡ってそのまま南武線沿いを駅に向かって直進して、階段上がって南武線改札から入って連絡通路が一番はやい気もする。
      • 南武線から横須賀線に乗り換える人の混雑で渋滞するんじゃないですか。
        • そう思います。それにアップダウンもありますし、横須賀線に用事あるなら素直に南口から入るのがいいですね
• 駅遠でも遠いなりに何か魅力があればいいが、ここは駅近物件に対して対抗できるようなスペシャルなものがあるのでしょうか。武蔵小杉で落ち着いた雰囲気を求める人は少数派で、武蔵小杉の駅遠物件は価格勝負しかないと思います。
  • 駅近に新築はないので。築浅も坪500以上。小学校が近いのが魅力。同時期のツインタワーは小学校遠いので子育て世代にはこちらが選ばれそう。
• ちょっと前まで近所の賃貸住んでたけど、この辺の道、一方通行の狭い道多くてベビーカー押して歩くにはちょっと危ないと思う。広くて歩きやすい道経由で駅に行くなら20分くらいはかかると思った方がいい。低層の建物しかないから静かではあるけど、スーパーも近くないし、生活利便性は高いようには思えない。
• 等々力大橋と完成時期が近いですよね。車使うこと考えたら結構影響あるかも。
• ちょっと駅から遠い気がしてしまいますね……小学校、中学校からは近くてよさそう。駅まで徒歩12分。線路沿いを歩いていけば、思ったよりも近いのかなと思いました。夏や冬はどうなのかが気になりますね。
• 小学校も中学校も近いのは子育て世帯として魅力的に見えますが、グラウンドの土埃は覚悟したほうがいいでしょうか…？上層階ならあまり気にならないのでしょうか
  • 現地をみていただけるとお分かりになるかと思うのですが、小学校・中学校ともに、グラウンドではない、校舎側に面していますので、直接の影響は少ないかもしれないですが、多少はあるかもしれません！
• この辺りに住んでいたことがありますが、横須賀線まで徒歩20分くらいです。(夏しんどすぎる)自転車だと信号が多かったり細い道が多いのであまりおすすめはできないです。周辺環境は静かです。テレワークメインならすごくいい物件だと思います。近くにスーパーはないですが、そのうちできそうですね。
• 駅まで距離があるのでリモートワークされる方には最適なマンションなのかもしれません。

子育て環境も良さそうで、うまくいけば小中高校と徒歩での通学が可能かも。

• すぐこの近くに住んでますが、静かで駅から程よい距離でいいところです。武蔵小杉と武蔵中原のほぼ中間というところでしょうか。駅近はクルマでのお出掛けの際に、少し込み合います。このくらい離れていたほうが第三京浜に行くのも便利です。
• 中原区は平地なので、1km位は自転車であっという間だから。駅からちょい離れてもさほど不便じゃないですよね。坂の街の横浜とそこは違う。でも、小学校高学年の塾通いだけは、小杉駅至近が良いですね。そこだけは極力駅に近いほうがいい。でも逆にそれくらいかなぁ
• 仕事をしている生活上、交通便の良いところに住みたいのですが自然というのか緑が周辺にあればいいなと思っている人は多いかと思います。
• 本日現地を歩いてみました。思ったより静かな住宅街で良い環境だと思いました。ただ、駅までのルートが民家をうねうねだったので遠く感じてしまったのですが、最適なルートがあれば教えて頂きたいです。
  • 南武線沿いまっすぐ進んで中原区役所の交差点渡ってまっすぐが最短だけど、交差点の所が抜け道になってて車多くて普通に歩きにくいんだよな。南武線ガード沿い歩くのが安全で距離短いか？
    • ドレッセタワーの前付近の交差点だよね？あそこの歩道が狭すぎて徒歩だと信号待ちでヒヤヒヤする…
      • 計画道路になっており、3-5年後完成目処で無電柱化+全幅20mになるみたいです（本当は今年着工予定がずれ込んでるみたいですが。。）ので、このマンションができて少し経つくらいの頃には、通勤ルートとしてはかなり良くなるんじゃないかな。

周辺施設

その他

掲示板

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