シティハウス西田辺

2024年11月11日 (月) 18:25時点における版

物件概要

シティハウス西田辺　外観（2024年8月撮影）

• 所在地：大阪府大阪市東住吉区山坂三丁目137番1他（地番）
• 交通：

1. OsakaMetro御堂筋線 「西田辺」駅 徒歩8分
2. OsakaMetro谷町線 「駒川中野」駅 徒歩13分
3. OsakaMetro谷町線 「田辺」駅 徒歩14分
4. 阪和線 「南田辺」駅 徒歩8分
5. 阪和線 「鶴ケ丘」駅 徒歩9分

• 総戸数：58戸（非分譲住戸2戸を含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年6月
• 入居時期：2025年4月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：大豊建設株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 来年に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんがアクセスが良い割には、住みやすい環境かなと思います。もちろん、階によって価格は違うと思いますがこのあたりの相場ってどれくらいでしょうか。1フロアに3～4戸くらいなのでプライバシ性も高く安心して暮らせそうですね。
• 昔から良い場所と言われるところなんで、楽しみですね。いつから販売なんでしょうか。楽しみです。
• 58戸って、個数的に修繕積立金が上がってしまいそうですがどうなんでしょうか？
• まだ情報が更新されていないもようですが、コンセプトから察すると子育てファミリーに一押しというわけでもないのかなという感じがしました。広さ的にはどんな世帯でも住めそうな感じはします。学区が良いとなると皆さんがおっしゃるように、ファミリーに人気があるかもしれませんね。6月上旬販売開始予定とのことで、詳細の公開はまだまだ先かなとは思います。
  • 見ていると通勤が便利、中心部に出やすいというアピールがかなりされていますから子供がいる人向けというよりは毎日通勤しなければならない大人向けっていう感じがします。かなり天王寺アピールしているし。実際は天王寺の近くってことではあるけれど。
• いくらくらいになりますかね。近くのグランアッシュは早々に完売していましたね。この辺りのニーズは高いでしょうか。
• 間取りは2LD・K+S(納戸)～3LD・Kになるようですが公式サイトではまだ未公開なんですね。販売時期は6月上旬販売開始予定なのでそろそろでしょうか。駐車場は確かに少ないかも・・・間取りから住人の家族構成が単身～DINKSであればこのくらいが適切ですか？
• 説明会聞かれた方いますか？坪おいくらくらいでしょうか。
  • 先日、説明会聞きました。おそらく5000万前半～になりそうとのことでしたが、まだ確定していないそうです。間取り、価格ともに5/13～オンライン商談にて随時公開予定とのことでした。発売時期も7月上旬になりそうとのことです。近隣のワコーレ阿倍野ラフィリスと価格ともに類似する感じですかね。シティハウス西田辺の間取りは全て縦割りリビングになるとのことなのでラフィリスに比べて間取りの種類は少なそうです。
    • 67平米で5000万前半スタートとは思ってたよりしますね！阿倍野区の方がリセールはいいと思いますが、東住吉区でも山坂あたりは良いと聞くのでどうなんでしょうか。ちなみに近くのグランアッシュ山坂公園はすぐ完売したようですね
• HPの物件概要で、完成予定24年6月、引渡しが25年4月と1年近く開くのは何が理由があるんでしょうか？単なる記載ミス？
  • ほんとですねなぜでしょう？？？また、ディスポーザーついてるんですね！この戸数で凄い
    • 住友不動産は決算の関係で、物件の引渡しを翌年度に延ばしてくることがあります。。。
      • 投資用ならともかくファミリー向けのマンションだと2年先の引渡しというのは中々厳しそうに思えますね。。。
• 資材高騰も分かりますが東住吉区で5,000万以上は上層階は別として高い印象を受けますね。
  • 立地から考えると価格は割と良心的な設定だと思いました。今はどこも70m2前後のプランが多いですね。
    • 校区が市内でも有名な中学校、区内で唯一阿倍野区と同程度の治安の良さ（山坂、南田辺）、御堂筋線駅徒歩圏内、この3点がこの地区の魅力なので、土地勘ある方だけにわかる魅力かと。
• 管理費2万以上って高くないですか？今時はどこもこのくらいなのでしょうか？
  • 戸数に対して設備が充実しているとはいえ、確かに高い。自転車もＭＡＸ3000円。すごい高いですね。
• セールスマンの話では、次期以降で５～７階、1～４階と低層階に向かって販売し、最後に11階以上の高層階を売るとか。西田辺の野村が坪単価300万円超えらしく、野村のプライスがオープンになったらシティハウス西田辺も高値に設定するとのこと。買うなら第一期が一番安く、第二期以降は同価格か高くなる以外はないと断言していた。そういうものなのか...　よくわからない...後、管理費はかなり高い。ディスポーザーのせいか。
  • 区が違ってもその強気で売れるんですかね？一期でどれくらい売れてるのでしょう。
    • 果たして、第一期は売れたのだろうか。二期の価格と時期が気になる。
      • 第1期は先着順で5戸受付中となっているようです。2023年10月14日更新の情報なので、21日の更新日に変更があるかもしれませんが。第2期の案内もまだ出ていないもようで、第1期の先着順がある程度売れてからにするのかな？駅まで徒歩8分ですが、ウリはアクセスの良さのようです。3路線5駅利用可？なのかな、ついでの用事などがある場合などにはとても便利かもしれません。
• どれくらい売れてるんでしょうか？第一期の販売期間も長いような、
  • 第一期は完売らしいですよ。ほんとかな。いくらなんでも高すぎ。2LDK+Sで5300万円って...ほんまにここから値段上げるの？
    • 第一期の5戸が完売しただけでは？
      • 第一期は8階～10階で、8階のBタイプ？以外は決まったと聞きましたが…ほんとに売れてるんですかね…
        • 今日行きましたが売れてました。
          • やっぱり売れてたんですね…売れ行きが良いので販売にストップかけてるとか聞きましたが…二期は5,900万円の部屋以外は値上げしてくるでしょうね。
            • 値段がそこそこお高いみたいだけどそれでも売れているってすごいですね…。やっぱり立地？？使える路線が多いので、通勤手段の選択肢が多いのは純粋にうれしい。
• ホームページ見ましたら1期販売が終わったようですね。来年1月下旬から2期スタートするようですね
• 御堂筋10分圏内で、3ウェイアクセス。学校区も住んでる方の層もこのあたりに関しては、かなり良いと思います。買いのニーズもありますし、リセールも良いでしょうね。
• 第二期も３月下旬に変更になってますね、、、プラウドの様子見でしょうか。
• マンション全然詳しくなくて単純に疑問なんですが、6000万の物件で管理費2万円台(m2単価350円くらい？)ってそんなに高いんですか？大手管理会社の住友や野村はこんなものなんですかね？
  • ディスポーザーがあることを踏まえるとこんなものですね、住友子会社の管理ですし。管理費に関して、同じく影響大きいのが駐車場収入です。近くの野村はディスポーザーはないものの駐車場設置率が低く、同じく大手か管理会社ですし、管理費は同じくらいかもですね。大手以外だと管理費安いことも多いですが、清掃が微妙だったり、修繕積立が途中から大幅に増額になったりします。
    • 相場感は分からないのですが、ローンが終わっても毎月管理費だけで2万以上で続けるのは個人的には抵抗感あります。その頃には修繕積立金も上がってるでしょうし。
      • 管理費の内訳は、管理人費用、清掃費等多くは人件費から構成されています。人件費はこれからも間違いなく右肩上がりです。また管理組合が加入するマンション保険の金額も上昇が顕著です。これからはどこのマンションにおいても管理費を頻繁に値上げ検討せざるを得ない時代になると思います。なにせ政府がインフレと賃金アップの好循環を目指しているのですから。
        • この物件の管理費は2万数百円、修繕積立7千円弱と聞きました。中古のグランメゾンも修積込み2.6万なので、ディスポーザーありでこの値段ならむしろ良心的かもしれないですね。
          • この周辺の中古マンションも色々見ましたが、管理費、修繕積立込み3万弱のマンション多いです。長く住むならどこも変わらないような気がしますね…
• Aタイプは6000前半ってとこですかね。一期で8階から10階が出てた時は5900万円だったみたいなので…二期の販売開始がずるずる遅くなってるのもプラウドの動向に合わせて値上げのタイミングはかってるからですかね…二期の方が階数低いのに上げてきたら、さすが住友としか言えないです笑
• 4つともほぼ同じ広さなんですね。そうすると角になるADが人気しそうですね。それを見込んでBCは価格が抑えられるのかな
  • 1期はA5900・B/C5400・D5600だったので、意外と差がなかったんですよね。(面積はAだけ約3m2広い)その結果ADが人気だったようですし、多少差をつけてA/D+500・B/C+300とかでしょか、、、
    • なるほど。Aはほとんどバルコニー分の広さですよね。だいたいその値段設定になるなら、ニ期はDが人気になりそうですかね。
      • 第一期で最初に見た時は2LDKSのBタイプは5300で少し安かったんですが、第一期の終わりには値上げされたのでしょうか。住友は安売りを全くしないですね…
        • 住友は、物件完成後も全然平気で空室残してますからね、、、そうなってでも安売りはしてくれません。社会情勢的にも相場が下がることはどうせないので、欲しい場合はさっさと買うしかないです、、、（ ; ; ）
          • その差額ならDがとても魅力的ですよね。修繕積立金や管理費なども横並びでしょうし南東角部屋ですもんね。リセールを考えてもDが良さげです
• 徒歩圏内で利用できる駅が確かに多いのですが間取りはさておき、価格はやっぱり高めのように気がしました。マンションの高騰はいつまで続くのかはわかりませんが、この立地でこの価格帯かぁという感じ。希望の条件が揃う物件に出会うのは、なかなか難しいなと思いました。
  • 西田辺でこの値段は高過ぎかなあと感じます。6000万出すなら天王寺以北のエリアで探したいかなぁ。

交通

構造・建物

シティハウス西田辺　エントランス（2024年8月撮影）

• 敷地面積：1361.36m2、販売対象面積1,449.71m2(私道負担部分の面積86.62m2、被越境部分の面積1.71m2、求積誤差0.02m2を含む)　
• 建築面積：529.96m2　　
• 建築延床面積：4,675.90m2　(容積対象面積4,074.66m2　)　
• 用途地域：第2種中高層住居専用地域、準住居地域　
• 建ぺい率・容積率：建ぺい率60％/80%・容積率300%　
• 15階なので天井高は低そうです。2400mmかな?
• 今日も通りかかったら北側半分と北東側の足場も取れていました。CGと感覚的に比べると、白黒というよりも白グレーというような色合いでした。外観はあまり気にしていないつもりですが、もうちょっとソリッド感があれば良いかなと思っています。
  • かなり出来てきてますね。なかなか見に行けないので写真ありがたいです。自分は黒よりもグレーぽい方が好みですが、重厚感は欲しいですね。早く正面側も見たい、、、

• 

  工事状況（2024年4月4日撮影）

共用施設

シティハウス西田辺　エントランスホール（2024年8月撮影）

• 駐車場総台数：30台「※非分譲住戸用1台含む」　
  • 駐車場使用料（月額）：13,000円～19,000円　
    • 駐車場台数が多いですね。タワーマンションみたいに少ないとかはなさそうです。場所も静かなのかもしれないですね。南港通り東側がどうかですが。敷地面積も確保されているので、屋外立体駐車場でしょうか？雨に濡れそうですね。
      • 駐車場多いでしょうか。総戸数の約半数しかありません。今はマイカーを手放す人も増えてはいると聞きますが間取りから考えるとファミリー層も多いと思うのでもしかすると駐車場が足りない可能性は高いかなと感じました。
        • 60戸以下の場合大阪市内は、4台とか多くて15台なので 敷地面積の問題もあるのでかなり頑張った方だと思います。
• 駐車場機械式かな？
  • 駐車場に関しては機械式で縦横に並んでいて、奥の車を出す時は機械が横縦上下に移動するタイプでした。奥の区域になると車を出すのに時間かかりそうですね。

• 自転車置場総台数：107台　
  • 自転車置場利用料（月額）：200円～3,000円　
    • 駐輪場台数が厳しいですね
      • 駐輪場が各家庭2台分も置けなさそうなのですが、自宅に用いることって可能なんでしょうかね。
        • 自転車置き場が200円～3000円てかなり開きがありますが、平置き駐輪場が3000円てことでしょうか？
          • そうですよ！他は上下段式で上が200円、下が300円だったような気がします
            • 平置きとはいえ駐輪場3000円てかなり高いと思うんですがそんなもんなんですかね？子育て世帯が使う電動自転車はラックにいれるの結構大変なんですよね、、、
              • すみふの物件は平置きをわざと高い値段設定にしてるみたいです。営業の方いわく、全物件の販売が終了し、住民の管理組合へ移行した後に住民の方が協議の上で値段を変更している所がほとんどですと言っていました。おそらくですが、平置きは人気もあり、マンションへの入り口周辺に配置される事が多いので、物件を売り切る前に無くなる事と駐輪場が荒れる事を懸念してかと思ってます。

• バイク置場総台数：6台　
  • バイク置場使用料（月額）：5,000円

設備・仕様

間取り

• 間取り：3LDK　
• 専有面積：67.78m2～67.78m2　
• バルコニー面積：10.20m2～12.00m2　
• ポーチ面積：5.05m2～7.80m2　
• 2LD・K+S～3LD・K、67.78m2・70.79m2ということは、すべて部屋が3部屋あって、格差のあまり無いプランで構成されるマンションなのだろうなと想像します。まだ公開されていませんが、間取りとしては田の字が基本で整然と部屋が並んだ建物になるのでは。となると、価格も大きな差が無く、階数とか角住戸が幾分高く設定される感じかなと思います。住民さんも似た感じのファミリーが多くなるのでは？　
• A、B、C、Dの4つの間取りがあるようですが、人気はどれなんでしょう？個人的には角部屋がいいと思っていて、Dもいいなと思っているのですが。ポーチがあるので、プライベート空間があり、他の住人が玄関前までは入ってこないのはすごくメリットがあると思っています。
  • 一期で聞きに行った時はAとDが完売、Cもほぼ完売、Bが数部屋残ってるという状況でした。Aタイプからから売れてるとのことでした。角部屋のポーチも良いですが、共用部でモノは全く置けないルールみたいです。
• 間取り図を見るとバルコニーにスロップシンクが設置されているように見えます。スロップシンクであれば掃除や子供がビニールプールで水遊びするのに便利そう。
• バルコニーは占有面積に含まれないので、部屋内が微妙に違うようです。Aタイプの方がLDが1畳広いのと、納戸・ウォークインも少少し広いみたいですね。それに加えてバルコニーが広いことでの価格差300万ということになりますね。
  • バルコニーの広さで３００万円の差があるのですか？部屋の広さであればそうかと納得はいくのですが、、、。駅からの距離もある立地で、なかなか強気な価格設定ですね。
    • 部屋の広さに加えてバルコニーも違うとおっしゃってくれていますよ！部屋の広さが3m2違いますね。

買い物・食事

育児・教育

• 山坂のあたりは学区が良いと聞きますが、一方で保育園が少し遠くにしかなく選択肢が少ないのが難点。
  • 子育てという視点でいうと、保育園は少し不安ですね。新生保育園は近いですが他の選択肢が少なくて。入れなかった時が大変そう
• 南田辺小学校はどんな学校かご存知の方いらっしゃいますか？
• 田辺中学校は知る限り、20年前ぐらいから平均学力高いですよ。学力調査も市内でトップ10には常に入っているイメージ。隣の昭和中や阪南中と常にトップグループで争ってる感じでしょうか。高校の友達に田辺中の子がいましたが、みんな優秀で相対評価の内申点が取りにくく、公立トップ校には行けないと聞きました。その子も賢かったですけどね…校風は知りませんが、落ち着いているとは聞きます。

周辺環境・治安

• 南港通り沿いって暴走族多いことないんでしょうか？
• 楽しみです！東住吉区ですが良い地域なんでしょうか？
  • すぐ近くのマンションはすぐ完売になっていましたので、この地域のニーズはかなりあるのかと思われます。
• 先日前を通りがかりました。基礎工事が始まってますね。目の前が幹線道路ですが、洗濯物とか干せるんですかね？
  • おそるおそる干してみて、汚れがついたりするなら部屋干しかと思っています。もともと、家族が花粉症なので、季節によっては部屋干し必須です。洗濯洗剤も部屋干し用があったりするので、昔に比べると快適になりました。部屋干しの人は外で干せなくてもいいと考える人もいるのではと思っています。
    • 確かに、この立地だと洗濯物を外に干すのは躊躇いますね。でも、それ以上に窓を開けての換気もあまりよくないのかなとか。このあたりに住んでいる人ってどうなんでしょう。毎日部屋干しは、洗濯物のの部屋が必要となりそうで、そこまでしてここに・・と検討はできないかもしれませんね。
• 現地を散策してみましたが、直前の幹線道路は東方面へなだらかに勾配があるせいか、車からの排気が少し気になります。お洗濯物もですがバルコニーのお掃除も気を遣うでしょう。居住に関しては窓を閉めてしまえば影響が少ないでしょうけど恐らく24時間換気なのでフィルターへの配慮も頻繁に必要かな。
• 山坂と南田辺は東住吉区でも別格なんですね！！！
  • この近辺住まいのものですが、山阪や南田辺や田辺は昔から閑静で良い場所と言われております。教育、子育て、環境他諸々。東住吉区は広いので、南に行けばいくほどあまりいい印象を持たれる方は少ないのかなと。
• 最寄り駅が複数あるのは便利でいいですね。７０m2のプランが５０００万円台で購入できるなら高くはなさそう。周辺も静かで住みやすそうな環境だなと感じました。
• 永く山坂周辺で住まいしている者です。この辺りは静かでとても住みやすい地域と思います。東住吉の成り立ちを古くから見てきていますが、湯里・鷹合周辺の情報として古くは全体として南百済という場所だと思われます。数年間区画整理で地名の変遷があったようですが地歴としては別でしょう。山坂も古くは西田辺の地域としての範囲がありました。
• 建設現場を通ったら東側の足場が取れてました。HPのCGモデルよりクリーム色感が強かったです。あと、南港通は交通量多いですね。この点と駅の近さは圧倒的にプラウドの方が良いですね。
• かなり交通量の多い通りに面してますが、音対策はどうでしょうか。そこを気にするなら買わない方がいいでしょうか？
  • その分等級の高いサッシを入れてると思いますよ。社内の音基準もそうですが、省エネの断熱基準もあります。まあ窓を開けた時の音が気になる場合は意味ないですが、、

周辺施設

その他

掲示板

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