ヴェレーナ横浜新吉田

2024年3月12日 (火) 10:22時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市港北区新吉田町字表3299番1、3229番2、3293番（地番）
• 交通：

1. 横浜市営地下鉄ブルーライン 「新羽」駅 徒歩11分
2. 「貝塚中町」バス停まで 徒歩2分 バス所要時間12分 東急東横線 「綱島」駅
3. 「貝塚中町」バス停まで 徒歩2分 バス所要時間21分 横浜線 「新横浜」駅
4. 「貝塚中町」バス停まで 徒歩2分 バス所要時間21分 横浜市営地下鉄ブルーライン 「新横浜」駅

• 総戸数：46戸（※他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年12月
• 引渡時期：2025年03月
• 売主：大和地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社大勝
• 管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 新築なのに管理費、修繕費高くないですか？こんなもの？
  • 管理費、修繕費の情報出てましたか？？気になります。
  • 大和地所は管理にグループ会社が入ること、修繕は意匠性重視で材料費、足場費等がかかること、また共用部面積率が高く、世帯数も多くはないので割高になる傾向と感じてます。
• 大規模修繕を実際にするときには、入札制にしたりはしないんでしょうか。いくつかから決めるような形にした方がよりよいところからの選択が可能になったりしていいんじゃないか。最初から大規模修繕をする会社が決まっているとかはないと思いたいですが。そのあたりも要確認ですね。
• 最近の新築マンションの中では南向きで割安感もあり、魅力に感じるのですが、書き込み少ないのは知名度の少ない土地柄でしょうか。
• 新羽徒歩11分か綱島バス便で坪240万が安いかと言われると悩むな 駐車場少ないのが…
• 車より坂の多い横浜で日々の通勤が駅までフラットなのは私として魅力かな。あとは一軒家も買えるエリアなのでその辺りとの比較もしております。
• 新羽11分か これでしたらレジェイド新横浜の方がいいかな ホテルあるけど間取りはいいし、価格も高いわけではないし
• こちらのマンションを購入することを決めました。新羽に魅力的な何かがあるって訳ではないですが、使いやすいスーパーが数件あって、日当たりと空が開けた視界を確保でき、夜も静かで、私にとって日常の生活には十分な環境でした。駅近ではないですが、平坦で信号も少なく、主要駅より駅構内の移動にも時間かからないので、体感は遠くない印象でした。小学校が近く信号渡らず通えるのもいいポイントでした。あとはICに乗りやすい立地なので駐車場を借りれることを願うばかりです。(早期購入者は抽選に2回参加できるそうです。)
• 周辺の相場と比較して割安感がありますね。規模感が少し小さいのが残念ですが、十分リセールは期待できる感じがします。
• こちらのマンションを購入きめました。新羽駅まで平坦かつ比較的に安全な道であるここ、駅前はごみごみしておらず生活に必要な店が揃っており新横浜までのアクセスが良いことが決めてとなりました。
• こちらのマンションの購入を断念しました。シンプルな間取りや収納の多さ、価格など、惹かれる部分は多かったのですが、モデルルームを訪問し説明を聞くと懸念要素が多かったです。以下、他の検討中の方へ向け、断念した要素を記載します。

1. ・西側の斜面について→崖地の横なのは行く前から理解していたのですが、用地取得の関係上、崖地の一部が当マンションの土地となっているそうです。その為、その部分の固定資産税がかかるうえ、補修や万が一崩れた際の維持管理費及び修繕費も管理組合から捻出する必要があること。また、生産緑地であるため将来的な切り崩し等も見込めないこと。
2. ・駐車場、駐輪場の不足→駐車場については近隣に平置きの民間駐車場がいくつかあるためなんとかできそうですが、自転車置き場については１台目は確約できるが２台目以降は抽選となるそうです。当方４人家族で、マンションの立地(駅距離)的にも全員分の自転車置き場を確保したいのですが厳しそうでした。また、バイク置き場は無く、代替案も無いそうです。
3. ・管理費の高さ→上記崖地のせいなのか、戸数が少ないせいなのか、関連会社が管理に入るからなのか、近年の物価上昇のせいなのかは解りかねますが、近隣マンション等と比較しても共用部等の設備の割に割高感が否めなかったです。その他、ベランダに水道が欲しいとか中学校がどこも遠いとか細かいことはいくつかありますが、大きかったのは上記３点です。

• 私も同様の懸念要素を抱えていましたが、色々調べ購入を決意しましたのでご参考までに。

1. ・西側の斜面

私も現地をみて、なかなかの急傾斜だったので躊躇しましたが、横浜市で対策が取られているとのことと、斜面の裏側がどんな感じか回って見に行ったところ、森は比較的薄い尾根上の山で裏は畑で利用されていました。なので万一がけ崩れが起きても甚大な被害にはならないかなとの解釈で少しは安心し、崖があるから価格と地盤の良さに繋がるとの理解で納得しました。市街化調整区域分はマンションの敷地から外してくれよと思いましたが、調整区域は地価が安いので固定資産税も安く、植栽の一部と思うようにしました。(はげ山の状態はなんとかならないものなのか)

1. ・駐車場、駐輪場

これはもう少し考えて設計してほしかったなと思いました。駐車場の台数は機械式だと将来の長期修繕費に負担がかかるので多少少ない位にするのは分かるのですが、車があるとすごく便利な立地なだけにやはり少ない。機械式2棟建てて、利用者が減ってしまったら長期修繕時に1棟は解体するでもよいのではと思ってしまいました。出入りに対して機械式が正面にあるのも駐車しづらいですし、荷下ろしスペースがないのも残念でした。駐輪場はだいぶ少ないですよね。(綱島への自転車動画迄作っているのに。。。)一部二段式にするや北側の歩道部分は利用頻度少ないと思うので駐輪場にしてもよかったと思いますし、駐輪場範囲はセキュリティエリア内にいれてほしかったです。

1. ・管理費

世帯数が多くないのでしょうがないですが、共用施設や管理体系からすると高く感じております。ここは、同予算の中古物件と比較して許容範囲と思うようにしました。こんな感じで良し悪しありますが、私にとっては立地等のメリットが大きく購入しました。これからのオプション会等楽しみに過ごしております。

• 駅まで少々距離がありますからね…歩けなくはない距離ですし、バス停も近くにあるのでまだいいとは思いますが、もう少しこの条件が価格に含まれていたら、と思う方も多いのかもしれません。マンション自体はゆったりしていていいのですが。
• 他はさておきアフターサービスは最悪ですよ 体験談ですがメールは無視、電話で問い合わせても放置されこちらから再度電話してやっと、しかも状況は一つも進んでいないという。

交通

• 新羽駅を基本として必要であれば綱島行きバス停はすぐなので案外利便性は問題ないかなと思います。

構造・建物

• 敷地面積：1,694.57㎡（建築確認対象敷地面積) 3,036.49㎡（登記簿）、3,036.80㎡（実測）※一部市街化調整区域含む
• 建築面積：858.38㎡
• 建築延面積：3,956.84㎡（地階の住宅等の部分9.62㎡、エレベーターの昇降路の部分35.21㎡、共同住宅の共用廊下等の部分406.97㎡、自動車車庫等の部分127.25㎡、備蓄倉庫の部分3.55㎡、宅配ボックスの設置部分4.95㎡の容積対象外面積を含む）
• ロビー脇に1室作らずヴェレーナ特有のリッチな共用空間を充実させて見通しを確保できるエントランス・外構計画をしたらよかったのにと感じてしまいます。

共用施設

• 駐車場：敷地内に24台設置
  • 月額使用料：8,000円～16,000円
• 駐輪場：敷地内に72台設置
  • 月額使用料：200円
• この立地で駐車場50%ちょっとってかなり苦しくないですか？平置き100%あっても過剰では無い気もします…敷地の問題もあるでしょうが…
  • 横浜でも、車所有率って高いですよね・・・周囲が子育て世代だからなのかもしれませんが。敷地外の駐車場ってなんだか切なくなります。お買い物して、重い荷物をマンションまで運ぶのは大変そう。あと、敷地外駐車場の場合はどこがあるか教えてくれたりするんでしょうか。
    • 近くに月極駐車場はありません。いちばん近くても5分は歩く所です。敷地外は隣接かそれに等しい位置じゃないと使いづらいですよね。近所の綱島ハイムの駐車場は立派ですよ。都心高級でもない分譲マンションでああいう駐車所は他にないかと。一見の価値ありです。
• 駅徒歩11分ですし、港北区ですし、たしかに駐車場はもっと多くても良かったような気もします。
• 近隣駐車場は砂利のところが多いですね。綱島駅まではほぼ平坦なので自転車でも行けますし、バスも通っています。ただ綱島の駐輪場は２年待ちとかデフォです。
• 最寄り駅まで徒歩11分。遠すぎるということはないですが自動車、自転車は必要な立地かと思うので、駐車場と駐輪場の台数は少ないように感じました。家族で住むとなると、週末は車で出かけたいですし、自転車も親子分は必要かと。
• カーブした交差点の奥に車の出入口があるのは、黄信号でとばして来る車もあるのに見通しが悪く確かに危ないですね。
• 週末位しか乗らないので、近隣に1万位で平置駐車場が借りれるとのことで機械式より最悪そっちでもいいかなという感じもあります。
• この立地なら駐車場が全戸分あっても良いくらいのようには思うのですが今は車離れの時代でもあるので、案外心配しなくても借りることが出来るでしょうか？駐車場は先着順なのか、抽選なのかが知りたいですよね。
  • モデルルーム見学に行きました 駐車場は抽選らしいです
• みなさんのご意見を拝見しましたが駐輪場問題は意外とネックとなりそうですね。こちらは駅が遠く自転車必須の立地ですし、間取りがファミリータイプなので本来家族の人数分の駐輪場が必要だと思います。このままでは自転車が溢れるでしょうし、入居後管理組合で敷地内に臨時的な駐輪場を用意する事になるのではないでしょうか。
• 臨時的な駐輪場を用意するのがおそらく一番平和的な解決だと思うのですが、いかんせん、どこに用意するかですよね。敷地内だったらどこでもOKにしちゃうと、おそらく駐車場側に影響を及ぼしてしまいますし他に土地を借りるのはお金がかかりすぎる…。難しいなぁ、と。
• 駅まで遠いという立地を考えても、本当は駐輪場も駐車場も充実しているといいのだろうが、なかなか現実的には難しい。家庭に寄るけれど、お子さんがいるご家庭は子供優先で、大人は車で移動とか家庭内で何かしらやり繰りをしていくしかないのかなぁとも思っています。折り畳み自転車を活用しながら。

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK＋S（納戸）〜3LDK
• 専有面積：61.35㎡～71.53㎡
• バルコニー面積：10.50㎡～14.46㎡

買い物・食事

• 買い物はイオン一押しなのでしょうか、マンションサイトにスーパーのフロアガイドなどまで掲載されている例を他に見たことがありません。なにか、このマンションに住むとイオンの特典があったりするのでしょうか？カートのままマンションまで帰ってこれるとかだったら、ちょっと便利だなとは思うのですが。
• イオン直結と謳っている某マンションですら専用出入口と称した駐車場わきのドアだけですから、イオンで何か特典があるとは思えませんね。
• スーパーだったら新羽駅前のローヤルやあおばなんかも使いやすいです。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域 ※一部市街化調整区域
• 前面道路が信号のある丁字路なので、車は北向き以外の出入りに難儀しそうですね
  • ちょっと時間かかっても北向きで出て、どこかで方向転換とかできませんかね？
• 地図、徒歩マークと自転車マークがかわいかったです。自転車なら網島駅に行けそうですね。駅前の駐輪場は空いてるものなんでしょうか？駅によって差があると聞いたことがあって・・・
• 背後の崖が急傾斜で気になりますが周辺高い建物もなく視界は開けてそうです。周辺は善くも悪くも何もなく、近隣のイオン頼りですが高田に新しいイオンが出来るため、将来的に閉店しないかも気になります。
  • この会社、裏山の地下水の水脈や湧水の調査してるのかな？漏水するかもね！漏水してマンションボロボロにならないといいね！
    • 崖と建物は縁切れてるし、さすがに直接基礎なら圧密と液状化の検討してるだろうから大丈夫でしょう。
      • この会社の販売済みの他のマンションで地下水の問題でてるよ！自然現象だから予測できないって言い張ってるみたいだよ。もめてるみたいだよ！
  • 高田にできるのはイオンスタイル、こちらはもともとマックスバリュという食品メインのスーパーですし、すぐに閉店ということは考えにくいと思います。
• 近所に住んでますが、綱島へつながる道は狭めでバス通りもあり一部歩道がなかったりで自転車では危険な目にあうこともあります。
• どちらかというとがけの円弧すべりの検討とか大事ですし、ストリートビューで見ると、伐採したのか、はげ山のような状態になっているので、表土が流出して倒木とか起きないように種子吹付けるか苗木を植栽した方がいいように感じます。

周辺施設

その他

• インターネット使用料：月額1,650円（税込）

掲示板

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