ヒルズグランデ稲毛

2023年12月16日 (土) 15:01時点における版

物件概要

ヒルズグランデ稲毛　パークサイドアベニュー・パークフロント外観完成予想図

ヒルズグランデ稲毛　パークフロント外観完成予想図

ヒルズグランデ稲毛　ブライトアリーナ外観完成予想図

• 所在地：千葉県千葉市稲毛区小仲台5丁目830番31（パークフロント）、830番30（ブライトアリーナ）（地番）
• 交通：

1. 総武線 「稲毛」駅 徒歩9分 （東口）（パークフロント）、徒歩12分（東口）（ブライトアリーナ）

• 総戸数：196戸（パークフロント）、191戸（ブライトアリーナ）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建（パークフロント、ブライトアリーナ）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年01月下旬予定
• 売主：日鉄興和不動産株式会社・三菱地所レジデンス株式会社・ 大林新星和不動産株式会社・三信住建株式会社
• 施工：新日本建設株式会社・三菱地所レジデンス株式会社・ 大林新星和不動産株式会社・三信住建株式会社
• 管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• ぱっと思いついた物件の強みと弱み。
• 強み
  • 災害への安全性は高い（とくに地盤）
  • 周辺環境はよさそう（公園・図書館・学校）
• 弱み
  • 駅からの動線にちょうどよいスーパーがない
  • 駐車場が機械式（管理費・修繕費が重くなる）
• 中立
  • 駅まで歩けるが近くはない（ただしバス停もある）
    • あと、公式サイトでは仕様面で細かいところがよくわからなかった。最近は建築費が高騰しているため、一昔前であれば当たり前にあった可動式ルーバー面格子やスロップシンクがカットされていることがよくあるので、この物件はどうか。。。。
• デザインも高級感があっていいですね。これは人気が出そうな予感。
• 総戸数が196戸ということは結構大規模マンションの部類に入ります。：1LDK+S(納戸)～4LDK という間取ということは単身世帯からファミリー世帯までが混在するマンションになりそうです。大規模なので同級生のお友達もたくさん住みそうですし、子育てする上では住みやすそうな面はありそう。公園隣接という点は親目線としては安心です。
• 稲毛在住です。公式ホームページ見る限り、高級感があって良さげな物件ですね。ブライトアリーナの方が安いんですかね？
• ここは駅距離はあるけど割と人気エリアだから欲しいなら1期狙いだろうね。東口のイオンモールが正式発表されたら余計に釣り上げられそう。
• 早く価格が知りたいですね
  • 皆さん、どのくらいの価格なら検討しようと思ってますか？やはり坪230以上は覚悟してるんでしょうか…だとしたら広さにもよるけど世帯年収1000万はないときついですよね。。。うちは公務員世帯ですが一馬力なので、40歳手前で600万くらい。安定しているとはいえ、さすがに厳しいと感じております。
• ブライト南向き中層。65で4000後半、69で5000前半、76で5000中盤、幅のある表記で一期販売は少なめ、坪240が大体の目線のよう。個人的にはブライトのアプローチが夜街灯少なく子供や、女性目線では厳し目です。園生小へのアプローチはもはや修行の域です。
• 反応が悪かったら正式では少し調整して来そうな気もしますが淡い期待かな？好調なら2期から値上げかと思いきや、最初から強きだからどうなるか…
• 高級なイメージ作りは成功したと思えます。生活を支える敷地内の使い勝手は「良くない」といずれバレルのでは。機械式駐車場や駐輪場、構内通路の狭さ。部屋を出てから表通りに出るまでとか、買い物し車を止め部屋までとか考えると余裕の無い狭さなど。建物デザインは認めますが、どうもイマイチ。高級な建物と上質な生活は別物ですか。
• ここ４６平米とか５５平米の2LDKの部屋が多いですよね。竣工時完売したら凄いと思います。子育て家族だけをターゲットの主体にしなくてもいけるという事ですか。でも３０００万から４０００万以上みたいなので、相当リッチな「パパ」のいる人かな。
• 案内会行ってきました。こちらの口コミ知らなかったので想像より高くてもうびっくりでした。
• 今日モデルルーム見てきたけど想像以上に高かった。46平米が3000万円前半～、55平米が3000万円後半～。営業マンの説明も悪く、モデルルームのオプションの説明がなかったり、床暖房があることさえ説明に無かった。２重床とかの説明も無くて残念。いずれ価値が上がるの一点張り。スーパーが多くて便利と言ってたが、車の人には明らかに不便な場所にしかスーパーが無いという説明も無い
• まだざっくりな価格しか出てなかったので、あまりにも反応悪かったら正式発表では少し調整してくるかもですね。びっくりしたのが手前と奥で価格差がほとんどなかったです
• 物件概要を見ると第１期販売はパークフロント196戸に対して100戸を一気に供給するみたいですが、これはパークフロントの50％強にあたる戸数でかなり多いと感じました。
• あの立地の良さで、価格もこのご時世だとソコソコ手頃。売れない理由が見つからないのは私だけでしょうか。
  • 現地を知っている人からすれば住環境のよさは折り紙つきと言ってもよいくらいですしね。近隣の津田沼や千葉の価格と比べると割安感はありますよね。
• 周りの中古と比較すると高くはない。ただ狭い。
• 1期100戸供給の内8割に申し込みのようでした。人気はC棟の65m3の列が抽選が集中のようです。外れたら代わりに移る部屋もなさそうです。人気ありましたね。
  • 60戸強が購入登録済みだそうです。抽選は4戸。売れてないのか、西側はまだ残ってました。南は低価格帯が売れてるようです。
    • 一期から先着順出ちゃってるのは低調だね
• プランが多様なようで、お値段のほうもピンキリな感じがします。検討する世帯も多様になるんだろうなという感じ。それだけに、自分たちに合ったプランが見つけやすいかもと思います。パークフロントより駅から少し遠いブライトアリーナのほうが価格的に手ごろになるのかな？と思ったのですが、どうやら広いプランが多い感じのよう。広い大家族向けのプランが多めの棟になるのかな。パークフロントはディンクスから少人数家族向けな感じなのかな。
• ここの立地で4500万で65平米なら安い方かと思いました。ブライトなら南向きが多く個人的には満足です。学区は痛いかもしれないですが。裏の非常階段が開放されれば多少は近くなりそうです。

交通

構造・建物

ヒルズグランデ稲毛　パークフロント／ウェルカムホール完成予想

• 【パークフロント】

1. 敷地面積：8,095.09m2(売買対象面積）、 6,529.29m2 （建築確認対象面積)
2. 建ぺい率／容積率：建ぺい率：60% 、容積率：200%

• 【ブライトアリーナ】

1. 敷地面積：8,965.18m2(売買対象面積）、 7,393.64m2 （建築確認対象面積)
2. 建ぺい率／容積率：建ぺい率：60% 、容積率：200%

• 私だったら南向きかつベランダ方向が解放されてるブライトアリーナから検討するかな。奥行2メートルのベランダがある南向きマンションはベランダ方向が解放されてると、夏は涼しく冬は暖かく、とても住みやすいです。イメージ図ではうまくごまかされてるけど、パークフロントは囲まれ立地で東向きが主方向だし、東向きにしても南向きにしても、ベランダが既存マンションとお見合いもしくははす向かいになるのが気になります。
• 外観デザインは奥側のブライトアリーナのほうが力が入ってますね。垂直マリオンとか、エントランス周りなど。立地の不利をカバーするために差をつけたのでしょうか。
• ここは二重床でしょうか?
  • 直床です。室内スペックも低く、坪260はいくらなんでも高すぎです。どなたかが言ってた余裕を持って買える人は、地元の人以外買わないと思います。
• 擁壁や不要な共有スペースが、管理費を押し上げていますねー。

共用施設

ヒルズグランデ稲毛　パークフロント／ファインガーデン完成予想図

• 【パークフロント】

1. 駐車場：120台（機械式120台）［優先権付き住戸対象25台］［月額使用料：8,500円～12,500円］他、カーシェア用1台
2. 自転車置場：311台（スライド式191台、2段ラック式[下部スライド式]120台）［月額使用料：100円～400円］
3. ミニバイク置場：5台［月額使用料：1,500円］
4. テレビ共聴設備利用料：385円(月額)
5. インターネット利用料：1,980円(月額)
6. コミュニティ費350円(月額)

• 【ブライトアリーナ】

1. 駐車場：120台（機械式120台）［優先権付き住戸対象25台］［月額使用料：8,500円～12,500円］他、カーシェア用1台
2. 自転車置場：311台(スライド式191台、2段ラック式[下部スライド式]120台)［月額使用料：100円～400円］
3. ミニバイク置場：5台［月額使用料：1,500円］

• 機械式駐車場というところに引っかかってます。もう少し戸数を抑えて自走式にしてほしかった。金食い虫という印象が強く、いずれ負担になるのが目に見えています。稲毛周辺のマンションは機械式が主流なのでしょうか？都心から見れば郊外なのに？設計上、将来外部貸しできる余地があればいいんですが。。。。
  • 機械式もタイプや場所によっては出し入れに1分もかからず平置きとほとんど変わらない感覚で使える駐車場もあれば3分以上かかる駐車場もある。自走式には変えられないので購入するならどこの区画に割り当てられるかは重要。
• 隣のマンションから引っ越しを考えている者です。駐車場の四段が地上に剥き出しにされる構造なのでしょうか？女子高との敷地境に松の木が植えられていますが、隣のマンションの駐車車両には、松の枝や松ぼっくりが降り積もり、悩みの種となっています。地上四段の駐車車両に対する対策は、どうするのか聞いてみたいところです。
  • パークフロントの駐車場はdグランセ側に沿って設置。8mの防音壁あり、女子校側は車路で1.8mのフェンス。モデル行けば電子図面送ってもらえますよー。
• 全て機械式駐車装置ですか。しかも地下２段地上５段。パズル条件が悪いと１０分以上待ちますね。乗降や荷物の出し入れなど重なると２０分位ですか。３台待ちだと１時間辛抱ですね。電気自動車充電対応ですかね。停電だと作動しないし、故障の場合、緊急修理依頼してもすぐには来ないでしょう。ましてや、管理事務所不在だと大変ですね。乗降時にピットに鍵を落とす事例が有るそうです。ドア付近で小物を落とした経験ないですか。落とし物の場合終日作動できません。車の大きさも限定される場合が多いので注意。ここ高額物件ですよね。
• 天井高240㎝って低すぎ。圧迫感あるので検討やめます。
• ７割以上の人が駐車場を希望してるらしいですね
  • それなら部屋数に対して駐車場は6割はあるので抽選確率は高いですね。徒歩数分で周りに月極駐車場も何件かありますし、機械式より外の平置き駐車場の方が案外便利かもしれません。
• ウェルカムホールが素敵だなと思いました。たまに部屋を抜け出してこういう場所でぼんやりしてみるのもいいかなと想像してみました。棚に本が置いてあるイメージになってますが自由に読める本が置いてあるのかな？毎月とか時々変わると楽しいだろうなと思います。
  • ウェルカムホール…実際は人の目が気になりほとんど使用されないか、本もそのようなサービスが明確に記載なければただのイメージ図。

設備・仕様

• ウォールドアが、いまいち。他のマンションもウォールドアばかり。閉めるのめんどくさいし、ソファが置きづらい。オプションでウォールドアやめて壁とドアにできるかな？
  • ウォールドアだと下にレーンがあるタイプとないタイプがあるらしいんですけどここはどちらなんでしょうか。レーンがあるとドアがしっかりする反面、埃が溜まりやすくて掃除し辛いとか聞きましたが。モデルルームを見ると分かるんでしょうかね。ずっと開けっ放しにしているならいいのですけど、寝るたびごとに閉めるのはさすがにちょっと面倒かもしれませんね。
    • 各ドアの両端下部にピンがあって床の穴に差し込んで固定するタイプでした

間取り

• 【パークフロント】

1. 間取り：1LDK＋S(納戸)～3LDK
2. 専有面積：46.98m2～68.44m2
3. バルコニー面積：6.86m2～11.80m2

• 【ブライトアリーナ】

1. 間取り：2LDK＋S(納戸)〜4LDK
2. 専有面積：65.52m2～90.16m2
3. バルコニー面積：12.20m2〜13.33m2

• 1LDK+S(納戸)は子供が独立したシニア層の戸建てからの買い替え需要狙いかな。一人暮らしやDINKSには駅が微妙に遠くて、とっつきにくいかも。
  • DINKSは惹かれなさそうだよな。良くも悪くもガヤガヤうるさそう。
• C46Aの間取り、すんごいウナギ。これ設計はどこだろう？長谷工だったらどんなに安い物件でもああいう部屋は作らないのに。
• 2LDKを確認しましたが、リビング・ダイニングが細長い作りになっているんですね。これはウォールドアを開けっぱなしにしないとソファセットやテレビの配置に悩みそうだと感じました。
• 今80m2の間取りを見ていますが、プライバシーの高いPP分離設計とは何の事でしょうか。不動産の用語に疎くお恥ずかしい限りですがご存知の方がいらっしゃれば教えていただけると助かります。
  • Public（共有部）とPrivate（個室）を分けている間取りということですよ。センターインの間取りが理想ですが、そうでなければ廊下で区切る間取り。

買い物・食事

• ここって通り道にスーパーありますか？少し逸れてイオンに行くしかないですかね。。。。昔は駅前に西友があった、、、、いまのボーリング場の建物
  • 駅から直結の商業施設のペリエ稲毛に北野エースや九州屋、わくわく広場があります。駅の反対側、西口を出てすぐにはワイズマートもあります。
• イオンができるのは嬉しいですね。便利になりますね。イオンシネマはあるくらいの規模でしょうか。駅も近いですし、かなり人気になるのかな～と予測しています。あとは価格が・・・ですよね。どれくらいまでしますかね。
• 稲毛は子連れで気軽にに入れそうな飲食店が少ないな。
  • 駅周辺のチェーン店だとココス、ミスド、サイゼリア、ウェンディーズ、マクドナルド、モスバーガーくらいですかね。これを少ないと捉えるか多いと捉えるかは人それぞれですが、このあたりは子育て世代だと車を持つ人が多いように思います。

育児・教育

• 学区は小中台小ですか？
  • 園生小です。
    • 小学校かなり残念な割付けですね。。。徒歩3分程度のところにある学校には行けず、大人の足でも15分以上かかる学校とは…Googleマップで見る限りでも、悪路はあるし、坂もあるしで大変な印象。。。
      • 稲毛図書館と小中台小の間の道を通って通学することになるのでしょうか。
        • 小仲台小学校だと思っていたのですごく残念です。中学ならまだしも、小学生が園生小までの距離ってちょっと遠い気がします。この件はどうにもならないですよね。。
• 園生小学校までの道は本当に狭くて危ない。ガードレールもなし。バスもすれ違う。自転車もすれ違う。小学校に通われる方は一度歩いてみた方がいいです。雪降ると人が歩けるような道になりません。ファミマ前の坂道は論外です
  • いつもその坂を使って通勤してます。今日も夕方には高校生が幅広く道を使い、通るのも大変です。小中台小学校と図書館の間の道は車ですれ違うのも気を遣います。園生小学校の学童を利用して、1人でマンションまで帰らせるには怖すぎます。　
• 稲毛駅近くにある稲丘小、小中台小の学区の家庭は習い事やらせてる家庭が多く子供も学力高いイメージ。実際に塾も駅周辺にたくさんあります。スーパーや飲食店ももちろん大事なのですが子供の学ぶ環境も大事にしてあげたいですね。

• 教育施設

1. 市立園生小学校　　パークフロントより徒歩15分／約1,180m　ブライトアリーナより徒歩18分／約1,380m
2. 市立小中台中学校　　パークフロントより徒歩16分／約1,240m　ブライトアリーナより徒歩18分／約1,440m
3. ししの子保育園本園　　パークフロントより徒歩4分／約260m　ブライトアリーナより徒歩6分／約460m
4. 園生幼稚園　　パークフロントより徒歩10分／約760m　ブライトアリーナより徒歩12分／約960m
5. 小中台幼稚園 　　パークフロントより徒歩18分／約1,390m　ブライトアリーナより徒歩20分／約1,590m
6. 県立千葉女子高等学校　　パークフロントより徒歩3分／約200m　ブライトアリーナより徒歩5分／約400m
7. 千葉大学　　パークフロントより徒歩26分／約2,050m ブライトアリーナより徒歩29分／約2,250m
8. 敬愛大学　　パークフロントより徒歩14分／約1,100m ブライトアリーナより徒歩17分／約1,300m
9. 千葉経済大学　　パークフロントより徒歩26分／約2,010m ブライトアリーナより徒歩28分／約2,210m

周辺環境・治安

• 駅までの距離はマンションの割にそこそこ遠い上に信号が多いのは気になるけどそこに目をつぶればいい場所だと思います。学区も学力高い子達の集まる小仲台小学校なのはポイントが高いですね。
• 近くに千葉大学の国際交流会館があるようですけど、ここで一般市民が何かできたりするんでしょうか？大学の学食を楽しめたりなどあると、楽しそうだなと思うんですが。ご存じの方、いらっしゃったら教えてください！
  • 学生交流会館は、普通に寮なんですね。あまり交流とかはないのかなぁ。
• 周囲は基本的には穏やかな雰囲気ですし子供がいる人にとっては暮らしやすいだろうなぁと思います。小学校が一番近いところではないということなんですよね？通学区の学校までの道のりまではチェックせねば。
• 仲良し公園には、不特定多数の少年、ぷー太郎が夜に出入りするので、常に不安に感じています。また、公園が直近なので、カラス、ムクドリの対応が、管理組合や個々に必要になります。公園に隣接していると夏の蚊などの害虫は耐え難いかも。夏の少年の花火の騒ぎやセミの鳴き声は、気になる方にとっては、悩みの種になるでしょう。
• 公園あるし図書館近いし、地盤もいいのに小学校が、、、苦笑。稲毛駅東口っていうのも良かったのですが。子供生まれて幼稚園入る前から仲良くなっても、小学校が離れることになると可哀想かな。中学生以上だったら以上だったらありかも知れませんが、諦めます。
• 出勤時間帯の現地の状況を確認しましたが、管理道路から右折(稲毛駅方面)して出るには、小学生や高校生などの人の往来が頻繁で、信号機がないと、時間がかかりますし、凄い気を遣いますね。マンションの駐車車両、約400台中、何台が通勤時間帯に出庫するのかわかりませんが、管理道路で、右左折待ち渋滞が発生しそうですね。
• 現地見てきました。やはり場所はいいですね。マンション前の専用道路が整備されたらブライトアリーナまでの道のりも気持ち良さそうですね。プライベート感もあり、個人的には好印象です。
• 公園と接してる南西側の砂埃がやばいってことですか？
  • 買うなら南向きです。南西側は砂。一度観に行けば分かります。ヤバい。
• 稲毛に住んで30年になります。電車、車何処に行くにも便利です。駅までも歩いて真っ直ぐ近いですね。生活は非常に便利ですよ。近くに出きるので気になり読んでいますが気になったのは小学校ぐらいですね。でもこれから通わせる方には大事なポイントだと思います 他は欠点無いかも？北側に階段や通路作れば小学校も近くなったのに隣のマンションみたいに
• 歩行者多いし、特に小学校の行き帰りの時間は大混雑ですね。右折も厳しい。ここで車持つのはデメリットに感じます。
• 学校、公園、図書館、公民館などがすぐ近くなんて特別な環境ではありますが、治安的にはとても安心感があるのでは。

周辺施設

その他

• テレビ共聴設備利用料：385円(月額)
• インターネット利用料：1,980円(月額)
• コミュニティ費：350円(月額)

掲示板

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