シティテラス登戸

2023年11月21日 (火) 12:18時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸3816番3（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「登戸」駅 徒歩11分
2. 南武線 「登戸」駅 徒歩11分

• 総戸数：180戸（その他住戸10戸〔広告対象外の住戸〕含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート鉄筋コンクリート造　 地上7階建
• 敷地の権利形態：建物は区分所有権、土地は共有
• 完成時期：2025年6月中旬
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

価格・コスト・販売時状況

• 来年4月販売開始予定で物件告知開始って早いね。集客苦戦が最初から前提か。駅から遠いし。
• まぁ坪320位で少しづつ売るんですかね。川の近くだし1階はもうちょっと安いか
• 浸水リスクエリアのマンションの問題は１階だけじゃないよ。廊下やエレベーターとか浸水して、保険で補修費賄えなかったら管理組合で持ち出し。
• 物件概要の「その他特記事項」が長い。正直だがこんなに将来の可能性を長々と書かなきゃいけないのか
  • 周囲の建築予定はどうでもいいが、隣が小田急バスの車庫だから音が出ますよ、裏がマクセルの工場だから音や匂いがありますよ、って告知は必須だろう。駅から11分も歩いてこの環境じゃ坪300以下でないと売れないかも。
• 最低五千万くらいでしょうね。
• 坪350～365は普通ですね。駅も実質だともっと近そうで需要は相当ありそうです。
• 登戸～向ヶ丘遊園あたりに住んでいたことがありますが、アクセスはかなり良いですからね。大規模な再開発が入って魅力が高まっている街をスミフが安売りするはずがない。駅前開発は複雑な地権者関係で小粒だらけになる可能性があるかもしれないが、素敵なところだと思いますよ。坪350で買う人は沢山いることでしょう！
• 1分という駅距離が微妙ですが、本数は多くないもののバスもありますし、余裕があって季候のいい時は多摩川土手を歩くルートも選べますし、住み心地は悪くないかと思います。スミフの物件にしては珍しく敷地前面に植栽がたっぷりで工業地域らしくないのも素敵だと感じました。
• 来年販売開始というのもあってまだ詳しい間取りなどが出てないですね～。駅まで徒歩11分は、遠すぎるとイメージはないので区画整理で今後どんなふうに変わっていくのか楽しみな街だと思います。住みやすい環境に変化していくことに期待ですね。
  • 現地行かれてないですか？もうほとんど終わってますよ。あんな広大な範囲を更地にしたのに、本当に区画を整理しただけで全く魅力的な町になっておらずとても残念な感じです。
• 一昔前ならパークスクエアの名がついていたであろう立地。休日の昼間に必ず現調に行ってください。そして多摩沿線道路の様子を確認してください。
• 区画整理と再開発って違うんだなって勉強になりました。ほんと何もない…
  • 登戸、遊園あたりは駅前の地権関係がごちゃごちゃしすぎていたので整理をしましたが、小規模な個人店だらけ(それもスナックとか)で結局土地がまとまらずでしたね。駅の規模の割には駅ビルがないし、ユニクロや無印といった普通のチェーン店すらない。地主に土地を分割されすぎて都市計画が失敗した典型的な街ですね。デベ、JR、小田急が見向きもしないあたり、結構アンタッチャブルなんだなと思う。
• ここは工業地域に建つマンションなのですね。準工業地域のマンションはたまに見ますが工業地域は初めてで少々驚きました。駅距離と住環境を考えればスミフといえども相当思い切った価格勝負に出るのかなと思っていますがどうでしょうかね。
  • 工業地域って建物の制限緩いから、工場撤退後にマンションって普通にあるよ。横浜市はそれでトラブルが生じて工場地域でもマンションは制限かけるなんてしてる。川崎市も追随するか要注意。制限かけられると既存不適格のリスクが。
  • 平均坪単価300万、パンダ部屋3LDK5980万で出てくれると嬉しいけど。ただ2年前のパークホームズ登戸スクエアが坪270(定借)、去年のパークホームズ登戸ステーションアヴェニューが坪345、駅前タワー計画があるからなんだかんだで坪330くらいになりそう。

交通

• 小田原線快速急行停車駅というのは便利ですし、新宿まで20分程度でついてしまうのは近いなという印象ですが、小田急線自体の乗車率は高く、朝の通勤ラッシュ時や帰宅時はかなり混雑が予想されます。登戸駅のピークは7時半頃から9時台頃のようです。特に快速急行がかなり混雑しているようなのでそれを避けて乗車する方がいいかもしれません。
• 田都沿線に住んだこともある地元民です。登戸はかれこれ20年以上住んでいますが、小田急複々線化と快速急行設定により、通勤時間でもほぼオンタイムで代々木上原・新宿に到着するようになったのが大きいなと感じています。千代田線も、原宿表参道、六本木赤坂、銀座丸の内、、と一本でいけるので非常に便利。混雑という意味では田都の方がキツいイメージを持っていますね。

構造・建物

• 建ぺい率：60％
• 容積率：200％
• 敷地面積：6257.87㎡
• 延床面積：14551.58㎡

共用施設

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LD・K+S（サービスルーム〔納戸〕～4LD・K
• バルコニー面積：5.04㎡～18.1㎡

買い物・食事

• ショッピング

1. クリエイトエス・ディー登戸新町店　　徒歩2分/約160m
2. しまむら登戸店　　徒歩6分/約430m
3. セブン-イレブン川崎中野島4丁目店　　徒歩6分/約440m
4. いなげや川崎登戸店　　徒歩6分/約460m
5. ウェルパーク川崎中野島5丁目店　　徒歩8分/約610m
6. 小田急マルシェ登戸　　徒歩11分/約880m
7. 味の食彩館のぼりと　　徒歩11分/約880m
8. マルエツ登戸駅前店　　徒歩12分/約900m
9. オーケー登戸店　　徒歩14分/約1,110m
10. Odakyu OX 向ヶ丘遊園店　　徒歩15分/約1,140m

育児・教育

• 教育施設

1. ぶどうの実登戸園（私立）　　徒歩3分/約170m
2. ゆい保育園たまがわ（私立）　　徒歩5分/約340m
3. 中野島のはら保育園（私立）　　徒歩5分/約390m
4. なかのしまのぞみ保育園（私立）　　徒歩8分/約580m
5. カリタス幼稚園（私立）　　徒歩9分/約720m
6. 市立登戸小学校（通学区）　　徒歩10分/約760m
7. カリタス小学校（私立）　　徒歩10分/約770m
8. KFJ多摩なのはな保育園（私立）　　徒歩11分/約840m
9. KFJ多摩スカイキッズ児童館　　徒歩11分/約840m

周辺環境・治安

• 用途地域：工業地域

• このマンションに至っては、登戸からも距離が離れていて、いなげやとクリエイトしかない。いなげやとクリエイトが気に入らなかったら本当に厳しい立地。近隣の道は細いのにトラックがビュンビュン通る。工業地帯であるからなのか、危険物積載の怖いトラックも通る。バスもそんなに多くないから自転車メインになるけど、駅まで自転車道が整備されてるわけじゃないから危険を感じる。子供がいたら正直あまり住まわせたくないかな。小学校までの通学路を歩いてみてほしいところ。危険を感じる道が多すぎる。スペックや数字に惑わされず、現地に行ってみるのはマストの場所。
  • 誇張し過ぎですね。登戸に住んでいますが、トラックが走るのは多摩沿線道路という、このマンションの裏側にある道路です。すぐ隣が土手で普段行くことはないはず、むしろトラックが住宅街の方に入らないよう考慮されていますよ。マンション前の道路は幹線道路から斜めに入った道路で、それほど交通量は多くありません。また登戸駅までの道は確かに交通量は多いですが、しっかりと歩道が整備されていますよ。いなげやは広くて便利ですし、クリエイトは安くて良いです。二つあれば正直十分。
    • 最近までこの辺に住んでいた実体験ですが、まあ、住んでみたら実際どうなのか分かるのでは。ほとんどのトラックは多摩沿線道路を通るけど、裏道で飛ばしてくる危険物積載トラックは本当に恐怖。歩道は整備されてるけど、自転車だと怖い。何回か危ない目にあったこともある。鵜呑みにせず、現地に行ってみるのが良いと思う。
      • 登戸駅に行くための幹線道路はたまに大型トラックも通りますが、自分は歩道しか使わないのであまり気にしたことはなかったな。幹線道路なんだから大型車両は仕方ないくらいに思ってた。あとはずっと登戸に住んでいて慣れてしまったからというのもあるかもしれない。スーパーは駅前にもマルエツとオーケーができたのでだいぶ選べるようになりましたよ。価格次第では割り切って買われる方もいそうという印象だけどね。
        • 私も近くに住んでいるのですが、裏道も確かにトラックの交通量が多いですね。登戸エリアの新築分譲マンションは希少なのですが、この立地は私的には厳しいかなと思います。
• 住んでた時は特に不満は無かったんだけど、よその街に住んでみると、無理してここに住む必要も無かったなって思う。もっと住みやすい、整備された場所なんていくらでもある。好き好んで、わざわざ何もない工業地域に住む必要はないとは思う。しかも分譲で…いなげやも、住み始めた時は良かったんだけど、だんだん飽きてくる。ずっといなげやはつらい。車があれば違ったかな？都心へのアクセスは良いので、そこを重視する人には良いと思う。
• もう風化しつつあるからあまり触れたくはないけど、マンションから駅までの道のりで、あの事件の近くを通ることになるから、そこが気になるかどうかってことでしょう。いまだに近所の人たちは、見回りや警備を強化しているし、治安の良い閑静な住宅街ではあるけど、うっかり近所の人に「このへん治安いいですよね」とか口を滑らせちゃうと睨まれる場所ではありますよ。
  • 事件後も第一公園で子供を遊ばせてたけど、やっぱり思い出してしまう。それがつらくて、ここから引っ越した。でもやっぱりこの場所は気に入っていたし、いまだに気にかけてる。通勤でも通るし。この辺の住民、関係者はみんな覚えてるよ。治安が良いなんて迂闊にも言えない。
    • もう献花台も撤去されてるし、事件の爪痕も残って無いので、これから住む人は気にしないでいいと思う。あの近くのマンションだってその後高値で取引されていたし、マンションの価値に影響するわけでもないですよ。
• そもそも登戸って治安良い？あり得んやつ沢山おるよ？多摩川の河川敷とか歩いてみては？昼間はパンツ一丁のじいちゃんが散歩してるし、夜は大声で叫んでストレス発散してるやついる笑
  • 治安がいいかどうかは意見が分かれるのかもしれませんが、上品なエリアではなさそうですね。こちらは住環境はとりあえず横へ置いといて、都心へのアクセスを優先する人向けでしょうか。最近はこちらに限らず、住環境はお世辞にも褒められたものではないがともかく都心へのアクセスは悪くはないという物件が多いように感じます。
    • そういう物件が増えてきましたよね。共働が増えてきて、都心アクセスが絶対的な価値になりつつある。都心アクセスがよければ住環境が少し悪くても妥協して新築を買う人も多いからね。羽沢横浜国大のタワーとかは典型的な物件、時代を感じるな。
• パチンコ屋とかラブホテルとかフィリピンパブとかが多いです。
• それにしてもお隣さんが小田急バス営業所とマクセル工場というのは、素敵なお隣さん過ぎる。こんな所住んで、大気汚染・排ガス大丈夫？
  • バスの営業所はわかるとしてマクセルは何か影響がありそうですか？公式ホームページを見るとリチウム電池やヘッドホン、モバイルバッテリーなどを製造しているようですが周辺の大気汚染にはつながらないように思いますが…
    • バスの営業所っていうほど気にするか？環境基準はクリアしてるし、日中は基本出払っててターンするくらいじゃないの。大通り沿いとかよりよっぽどいいと思うが。
      • バスの営業所って別に何ともないと思う…騒音が出るわけじゃないし、デメリットすら感じないが。マクセルの工場も実際に現地に行ってみてみるといいと思いますよ。当たり前ですが、普通に近代的ですし、周囲への影響はない。出荷のための大型車が来るくらい？
• 外干しはできそうですか？アレルギーのあるなしもあると思うんですが。バスの営業所って何があるんだろうと思いました。定期券を発行するとか？バスターミナルは音が気になるのかなと思いましたが、営業所と違いますか？

周辺施設

• 医療機関

1. ゆう歯科・口腔外科クリニック登戸院　　徒歩2分/約150m
2. 鈴木内科医院　　徒歩3分/約210m
3. 木下医院　　徒歩3分/約230m
4. 多摩ファミリークリニック　　徒歩8分/約580m
5. 登戸内科・脳神経クリニック　　徒歩9分/約720m
6. のぼりと皮膚科　　徒歩11分/約880m
7. 川崎・多摩アイクリニック　　徒歩12分/約900m
8. なかむらこどもクリニック　　徒歩12分/約900m
9. 登戸クリニック　　約970m/徒歩13分
10. のぼりとキッズクリニック　　約1,000m/徒歩13分
11. 川崎市多摩休日夜間急患診療所　　約1,060m/徒歩14分
12. 川崎市立多摩病院　　約1,150m/徒歩15分

• 公共・金融機関

1. 中野島こども文化センター　　約510m/徒歩7分
2. 登戸行政サービスコーナー　　約880m/徒歩11分
3. みずほ銀行登戸駅出張所　　約880m/徒歩11分
4. 川崎市多摩区役所　　約950m/徒歩12分
5. 川崎市多摩市民館　　約950m/徒歩12分
6. 市立多摩図書館　　約950m/徒歩12分
7. 三菱UFJ銀行登戸支店　　約1,060m/徒歩14分
8. 登戸郵便局　　約1,130m/徒歩15分
9. 多摩警察署　　約1,350m

• 公園・スポーツ・レジャー

1. 多摩川　　約200m/徒歩3分
2. 登戸第2公園　　約240m/徒歩3分
3. 中野島石河原公園　　約340m/徒歩5分
4. 稲田多摩川公園　　約590m/徒歩8分
5. ジム&スタジオルネサンス登戸　　約920m/徒歩12分
6. 多摩川緑地（中野島地区）　　約1,170m/徒歩15分
7. 二ヶ領用水　　約1,360m
8. 生田緑地 ※戸隠不動口まで　　約1,830m
9. 川崎市藤子・F・不二雄ミュージアム　　約2,310m
10. 市立日本民家園　　約2,310m
11. かわさき宙と緑の科学館　　約2,510m
12. 川崎国際生田緑地ゴルフ場　　約2,790m
13. 川崎市岡本太郎美術館　　約2,810m

その他

掲示板

yokohama/691586/45