プレシス武蔵浦和ヴェルデ

2023年10月3日 (火) 23:39時点における版

物件概要

プレシス武蔵浦和ヴェルデ　外観完成予想図1

プレシス武蔵浦和ヴェルデ　外観完成予想図2

• 所在地：埼玉県さいたま市南区鹿手袋三丁目620番1 他（地番）
• 交通：

1. 埼京線 「中浦和」駅 徒歩7分
2. 埼京線 「武蔵浦和」駅 徒歩12分
3. 武蔵野線 「武蔵浦和」駅 徒歩12分

• 総戸数：36戸（他管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート鉄筋コンクリート造、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年2月下旬
• 売主：一建設株式会社
• 施工：株式会社三共建設
• 管理会社：伏見管理サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 南側目の前のフクダ電子は南与野に移転するので、その跡地がどうなるか気になります。ここと同じくらいのマンションが建ってもおかしくなさそうです。
• Googleマップで確認してみました。マンション前の道路がそれほど広くないのでもし同じような高さの建物が出来たら日当たりや眺望に影響は大きそうですね。敷地も結構広いことですし。建物を奥の方にすることで回避できますかね。あとここは元駐車場があった場所と小さいアパート二軒を更地にして作るということで合ってるでしょうか。
  • 同じような高さの建物が出来たら日当たりや眺望に影響は大きそうですな。
    • 本当ですね。高いビルなどできたら…できないことを祈るしかないです。業務スーパーが近くにあること、ウエルシア、西友が近いことはかなりいいですね。低価格で買えるスーパーやお店があるとよさそう。
• ここら辺は20m高度制限地区だから、高層ビルは建たないけど、7階建て程度のマンションが立つ可能性はあるね
  • 日照は問題なさそうですな。
• 地元民です。フクダ電子は4階建ての老人ホームになるって看板ありませんでしたっけ？？その看板には4階建て高さ15mの建物って書いてあったので、今（フクダ電子）と大きさあんまり変わらないんだなって思ってみてました。そうすると日当たりは問題なさそうですね。
  • 周辺は20m高度制限地区ゆえに日当たりに問題出るとしたら低層階だけですな。
• 中浦和の方が近いのになぜマンション名は武蔵浦和？
  • ムサウラの方が強いからに決まってますな。
• 武蔵野線の高架が近めですけど音ってどうなんですかねぇ。新幹線は少し離れるから大丈夫かなぁ。
  • 武蔵野線は貨物がガンガンゆえに聞くに耐えませんな。
• 駅から少し距離があるので、ファミリー向けかなと思ったのですが今出ている間取りだけを見ると、どのプランも狭そう。設備や価格帯にもよるとは思いますが、今の情報だけではまだいいなと感じるところが少ないかな～
• プレシス、同様の3LDK中心のプランで武蔵浦和駅東口側にもうひとつ建設予定だけど

みなさまはどっちが良いとかってありますか？

• ファミリー向けプレシス武蔵浦和のもう一軒のほうとモデルルーム同じ会場なのですね。見に行かれた方いらっしゃるでしょうか。
• 高いビルができるかどうかというのは調べられないのでしょうか？何年後かに建設予定の場合は空き地があったりするとすでに決まっている可能性があります。ただ、今駐車場の場所などは土地主がなくなって相続するというのもわからないですし、難しいですね。高い建物が建つことが決まったら、売却するしかなさそうかな？
  • 近くにできるか、という点であれば低層階以外の日当たりはしばらく問題なさそう。地図を見た感じですとこのマンションがそもそも元駐車場だったという感じで周りは戸建てや低層階のマンション、業務スーパーくらい。売却するかに関しては、これはどのマンションにも言える、個人の自由ですが決まった時点で日当たりに影響する階層は価値が下がりそうですね。
• さいたま市マンション環境性能表示で「屋上緑化」されているような画像がsuumoに挙がっていましたが屋上に出れるのでしょうか？
  • 屋上に入居者はいけないと言ってました。人気なのか早い段階で部屋は埋まってるようですね。
• こちらのマンションの修繕積立金は5,500円～6,620円と低価格ですが、将来どのくらいまで値上がりするかご存知の方はいらっしゃいませんか？はじめに売主の方で長期修繕計画表を作成すると思いますがモデルルームで希望すれば見せていただけるのでしょうか？
  • 修繕積立金はそのくらいの月額設定なら初期設定の月額料金としては範囲内の価格設定だと思います。修繕積立金の一か月あたりの相場は１２０００円と国土交通省が調査した結果が出ているので、新築マンションの設定としては妥当だと思いますよ。修繕金は管理組合によって一気に上がるか、徐々に上がるか変わってきます。これも入居後に話し合いになるでしょう。ちなみに修繕積立金の計画表は言えば大体見せてくれます。
• yahooの成約者レビュー件数を見るに１期販売分は売りきったのでしょうか？おめでとうございます。
• ここって、中浦和なら駅から徒歩7分。もし武蔵浦和なら12分。リセールするにも、「徒歩15分条件」で検索ひっかかります。人気出るだろうなと思うマンションです。修繕積立金は、値上がりする可能性あります。知り合いだと10年住んでから上がったと言っていました。築年数が長くなると修繕部分も多くなっていくみたいです。心づもりしておけるといいのかと思ったりしています。
• まだ第一期なのに残数少なかったです。南向きは南東角と最上階は完売でした。3LDKタイプがほぼ埋まっていました。
• こちらのマンション、資産性はいかがなものでしょうか?皆様のご意見お聞かせください。
  • スムログでマンマニ先生がお便り返しされていました。資産性だけで言えば厳しいかと。
    • 武蔵浦和で資産性考慮するなら値上がる前のマークスの中古を買うべきだった。新築だったらステアリだけど、あそこは今の市況がいつまで続くか次第。
      • 確かに値上がり前のマークスはお買い得でした。ステアリはそこまで資産価値は落ちないとおもいますよ。資金があれば買いたかったです。
• プレシスで資産性とか…
  • プレシスは良くないですか?
    • 「資産性」が何を指しているかによるけど、リセールバリューを指しているなら良くはない。特筆した特徴もない、どこにでもあるマンションなので中古市場になったら周りのマンションと横並びで築年数と価格でしかきっと勝負できない。狭くても、支払い価格を抑えて新築マンションを購入して支払いにゆとりを持ちたいということであれば全否定はしない。そういうマンション。
• 細かく販売期を分けているようなので（今だと1期8次とか）どのくらい売れているのが掴み辛いですね。2期だと7戸ですけど、こちらも○次という流れで販売していくんでしょうか。こういった売り方ですと欲しい部屋がピンポイントである場合ってそこが出るまで待っているということになるんですかね？ちょっと大変ですね。
  • 新築マンションは、販売して欲しい部屋を購入要望書で指定して、それを元に売主がどの部屋を販売するかを決めています。要望書を出した部屋が必ず出るとは限りませんが、要望書を出した人から優先的に販売するので、明確に欲しい部屋があるのであればモデルルームに行って要望書を出した方が良いです。
    • マンションの販売の仕方ってどうも理解できない面があったのですが、謎が一つ解けました。やはり確実に欲しいと思えたら、要望書を出すなりなんなり意思表明をしていったほうが良さそうに思いました。人気の部屋は抽選になったりもするのでしょうけど、落選しても希望に近い部屋を紹介してもらえそうな気もします。欲しいという人に売らないなんてことはしないだろうと思うので。
• ロケーション的には良いマンション物件だと思いますが間取りが狭い割には価格が高いです。マンション価格はまだまだ高騰していくのだとは思いますが間取りも立地も両方良い物件って、なかなか出てこないものですね。
• 盛り上がりに欠けますね、、、売れてないんでしょうか?
  • 戸田の板でも議論されてるけど、プレシスやばいからね。間取りもしんどいのばかりで考えてないプランだと。

交通

構造・建物

プレシス武蔵浦和ヴェルデ　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：60％
• 容積率：200％
• 敷地面積：1081.73㎡
• 延床面積：2,983.42㎡

共用施設

プレシス武蔵浦和ヴェルデ　ラウンジ完成予想図

• 駐車場：17台（機械式12台、平置5台）
  • 月額使用料：8,000円～12,000円
• 駐輪場：76台（スライド式76台）
  • 月額使用料：300円・500円

設備・仕様

• 設備仕様についてですが、キッチンは全体的にちょっと物足りなさを感じます。グリルとかは今どき片面焼きだったりして。ディスポーザーも無いですし。トイレに関してはかなり良いと感じました。タンクレストイレ、かなりしっかりした手洗いカウンター付き、ペーパーホルダーの上に棚付き。
  • 小規模ですからね、、、ディスポーザー無いは仕方ないのかも。だいたい100戸位の大規模物件じゃないと特に最近はついてないのが普通になってますよね。あれあると最高なんですけどね、、、
    • ディスポーザー、普段は便利でも処理施設のランニングコストとか将来的な修繕コストがかなりかかると聞きますよね。生ごみどうしてもいやならば、乾燥させるタイプの処理機とか使うなどして工夫していくしかないのではないかな…と思います。さいたま市は生ごみ処理機の助成金を出しているようです。
      • ディスポーザーはもちろんランニングコストかかりますけど、その効力を考えるとほんの微々たるものです。とにかく一度でも体験したらその便利さから二度と手放せないアイテムになります。
        • どちらかと言えば、ディスポーザーは修繕コストの方が大変かも。こちらは戸数は36戸と多くないですし、つけなかった判断は、合理的だと思いますよ。修繕費はマンションの建物本体にやはり使いたいですし…。修繕費は1回目よりも2回目、2回目よりも3回目の大規模修繕でかなり金額が上がっていくものらしいので。
          • 戸数の少ない小規模マンションですからディスポーザーが無いのは致し方ないと思います。それに間取りも狭いのでファミリー世帯が少ないでしょうから、料理で多くの生ゴミが発生することも少ないでしょうし。
• さいたま市は生ごみ処理機の助成金を出しているんですか！とはいえ、マンションだとどこに置くのでしょう。バルコニーかな？処理するから清潔だとはいえバルコニーに生ごみ置きたくないかも。あら？想像と違う？小さい？枯葉のようにパリパリにするのが生ごみ処理機？だとキッチンに置くのがベストなの？ちなみに助成金は購入価格の2分の1、生ごみ処理容器1基4,000円、電気式生ごみ処理機1基20,000円限度とのことです。
  • 生ごみ処理機を置く場所は基本的にバルコニーか専用庭だと思いますよ。臭いが出やすく、サイズも大きいため屋外に置くしかないようです。屋根付きの場所が推奨されています。そうなるとバルコニー一択になりますね。臭いが出やすいということを考えると集合住宅で置くのって近所迷惑になってしまいそうですね
    • 生ごみ処理機をバルコニーに置くとなると洗濯物を干すのにちょっとどうなんでしょうね。ディスポーザーもメンテ費用もかかるし、それなら普通に生ごみを捨てる方が良いかなと思ってしまいました。

間取り

• 間取り：1LDK+2S～3LDK
• 専有面積：55.00㎡～66.21㎡

• どの間取りが人気なんでしょうね。ホームページにC、D、Gの3つが掲載されていて、どれもよさそうです。Gタイプが一般的なのかなと思います。リビングから洋室に行けるCやDもよさそうだなと思ったり、迷いそうです。間取りのバリエーションがあるのは楽しいです。
• 駅から徒歩10分以内ではあるので、マンションの条件としてはわるくないとは思うんですが、専有面積がたしかに狭い感じがしますから、価格との兼ね合いから考えると高いような感じも受けるかな。掲載中の3タイプはいずれも部屋が3つあるタイプなんですけど、家族数は3人を想定しているようです。一部屋はテレワークか勉強部屋といった感じになってます。家族3人までならば、これくらいの平米数でも窮屈感は感じないような気もします。
• 駅まで比較的近いのはとてもいいのだが…３LDKで55㎡ってあまりファミリー向きっぽい感じではないように感じる。4畳の部屋にベッドと学習机両方入れるのは大変そう。ファミリーでも一人っ子とかでしょうか。
• ここは駅から遠いから実需向けだろうけど、狭い3LDKなのでいずれ買い替えざるをえない気がする
• 55㎡3LDKはやばい。
• 2人暮らしで、一部屋仕事部屋とか、収納とか、ちょっと済む人数を部屋数より減らす感じでちょうど良さそうに思います。コロナ禍があったせいで、マンションの間取りの考え方とか家での過ごし方も大きく変わった気がするので、こういう間取りも需要があったりするのかもしれません。このマンションの場合、水回りの設備仕様がけっこう充実しているように思いました
• 3LDK55㎡ではなく２LDK＋Sが55㎡、３LDKは64㎡以上あるようですよ。２LDK＋Sだとしたら、基本的にターゲット層としてはDINKSになるんじゃないでしょうか。部屋の数や広さからしてもお子さんがいらっしゃらない夫婦か子供が小さいご夫婦でいずれリセールすることを考えているという層だと思います。夫婦二人ならペットを飼っていても55㎡あれば十分ですし部屋数も十分かなと思います。
• 一階の専用庭の雰囲気がいい感じに思えるんですが、隣との仕切りはフェンスなんでしょうか？お隣丸見えの？白い線で描かれてはいるけど、何らかの板だったら隣が見えなくていいんでしょうけど、開放感はちょっと薄れてしまいそう。痛しかゆしですね。
  • ひとつとれば、ひとつが・・・というのがありますね。開放感は絶対にあったほうが良いですが、丸見えはやっぱり避けたいかなと思います。ただ、プライバシー性を考えると、丸見えはないのかなと思うのですが。

買い物・食事

育児・教育

• ここは大里小学校、白幡中学校の学区でしょうか?また、将来沼影市民プール跡地にできる小中一貫校の校区ですよね?だとすれば低学年は現大里小の校舎に通うのですよね?あってますか?

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域、景観誘導区域、高度地区（20m地区）、建築基準法22条区域、下水道処理区域、日影規制4h-2.5h/4.0m

• マンション向かいにフェンスが貼られ何かしら建設準備されていますね。以前、ここに4階か5階建ての老人ホームが予定されていましたが建設費高騰のため頓挫したのはきいていましたがまた別の何かが建つのでしょうか?
  • 老人ホームでは無くなったんですね…何が出来るのでしょうか
    • 今どきだとマンションかなと思うのですが、情報は現地の看板を見てくるのが早いかな？

周辺施設

その他

掲示板

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