グランドパレス小倉砂津

2023年10月16日 (月) 14:34時点における版

物件概要

グランドパレス小倉砂津　外観完成予想図

• 所在地：福岡県北九州市小倉北区砂津1丁目280番3（地番）
• 交通：

1. 「砂津」バス停 徒歩5分（約350m、西鉄バス）

• 総戸数：73戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上20階建
• 敷地の権利形態：土地　敷地は共有、建物は区分所有者
• 完成時期：2024年08月
• 売主：第一交通産業株式会社
• 施工：上村建設株式会社
• 管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理

価格・コスト・販売時状況

• このエリアでのファミリー分譲マンションは珍しいと思います。最近の値上がり報道を見ていると、これまでの価格の最後の物件かもしれませんね。立地的にも検討対象かと考えてます。ただ、金利動向が気掛かりですね、、。
• 砂津は昔ほど治安も悪くなく、この立地でこの価格は安いかと思われる。価格上昇前の最後のマンションかもしれぬ。今後はこの価格では売り出せないだろう。投資にもなるかと。
• 中心部に近いがモノレール、バス停までの距離もちょっと離れて微妙さを少し感じる立地ではある。70戸に対して駐車場が55台しかなく間取りもファミリーを想定したプランとは言い難い。どちらかと言うと少人数、投資向け物件になっちゃうな。
• チラシで気がついたのですが、このマンションは管理人が非常勤となっていますね。選ばれし価値あるライブステージと謳う分譲マンションなのに、賃貸マンション並みの管理で大丈夫ですか？海が近いので一応ハザードマップを確認したら３メートルの洪水浸水地区になっていました。マンション１階は勿論、平置き駐車場の車は危ないですね。最近は異常気象が多く、安心は出来ないと感じます。承知の上で購入するのは構いませんが、誰も責任は取りません。エレベータ２機のうち、１機が非常用エレベータとなっているのも何故なのか気になります。
  • 管理人の勤務形態は週5日の常勤管理とホームページに書いてますよ。勤務形態はどこも一緒で、ここも一般的なものですね。仮に土日祝日夜間も含めた勤務形態としたら、普通のサイズのマンションでは管理費が多額になるので余り現実的ではないでしょう。サービスとコストはバーターですので、完成・入居後管理組合が結成されたあとに、必ず減額対象項目とされてしまい、意味が無いです。

交通

構造・建物

グランドパレス小倉砂津　エントエランスアプローチ完成予想図

グランドパレス小倉砂津　シャッターゲート完成予想図

• 建ぺい率：80％
• 容積率：400％
• 敷地面積：1452.31㎡
• 延床面積：7,368.77㎡

共用施設

グランドパレス小倉砂津　エントエランスホール完成予想図

グランドパレス小倉砂津　ゲストルーム完成予想図

• 駐車場：55台【分譲（1台区画）14台、屋外平置き（普通）24台、機械式17台】
  • 月額使用料：3,000円〜12,000円
• バイク置場：7台
  • 月額使用料：1,500円
• 駐輪場：73台

• 非常用エレベーター設置の緩和規定に収まらない20階建てだから設置義務があり。中心部エリアは紫川、砂津川などがあり水害リスクは想定の範囲内かと。
  • 非常用エレベータは平常時には通常使用をしますが、地震火災等の非常時には消防などが優先使用しますので使えません。ほぼ同じ規模の城野タワーは１９階建でエレベータは１機ですね（本来は７０所帯ありますのでエレベータは２機欲しいですが）。エレベータを２機にした砂津の方が２０階建てなのは、１９階から１階増えるだけで２億円近い増収が見込める（勿論建築基準法には則っているとは思いますが）からかなとも感じました。水害リスクについては、当然説明告知義務はありますよね。
    • 非常用エレベーターは強制呼び戻しボタンなどがついており、災害時は救助用に消防や救急が優先して使う為常用としては使えませんよ。災害時に消防や救急が到着してない場合は動いていれば使用可能ですが災害時は大人しく非常階段を使用した方がいいです中には非常用エレベーターは非常時に使えるエレベーターと勘違いしてしまう人もいそうなので表記的に問題がありますね

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK・4LDK
• 専有面積：55.31㎡～88.73㎡
• バルコニー面積：10.50㎡～18.68㎡
• サービスバルコニー面積：10.34㎡～11.22㎡

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域

周辺施設

その他

掲示板

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