ジオ夙川公園

2023年6月27日 (火) 01:04時点における版

物件概要

ジオ夙川公園　外観完成予想図

• 所在地：兵庫県西宮市結善町16-1、16-9（地番）
• 交通：

1. 阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩9分
2. 阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩7分
3. 東海道本線（JR西日本） 「さくら夙川」駅 徒歩13分

• 総戸数：30戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上4階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年04月
• 売主：阪急阪神不動産株式会社:
• 施工：株式会社合田工務店
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況

• たっかそうやな～。70㎡6980万からかな。いや、最近の傾向なら7280万か。
• 地価は横ばいでも、最近の賃金上昇や原価上昇が半端ないですからね、新築はよっぽど売れ残らない限り下げようがないもうどこも高いのは承知で気に入ったら買うって感じかと。
• 高くなりそうですね。ZEH?M Ready認定マンションとのことで、住宅ローン控除や、フラット35だと金利の優遇▲0.5%があるので検討しやすくなると思いますがどうでしょうか？昨今、光熱費も高騰するなか省エネ住宅は注目度が高いと思います。
  • ただ、フラット35だと金利が他の銀行よりも割高です。変動型なら0.4～0.8％の銀行もありますが、フラット35だと1.8%くらいなので金利としてはやはり少し高めです。月々の返済額を考えると変動型の金利が低い銀行の方が有利かなとは思います。ただ、変動型は将来金利が上がる可能性があるということがデメリットですね。
• 予算7千万ないといい部屋買えません
  • 最近だと好立地物件で7000万は部屋の広さを妥協すればなんとかって感じで、ほんとにいい部屋は8000万とか普通にする時代に突入しましたね。しかしながら物価はこれからさらに上がる可能性も十分あるので下がるのを待つのは今まで以上に期待薄そう
    • ほんとにいい部屋は8000万とか普通にする時代。本当に高くなりました。今後、下がる様子がないので、欲しいなら早めにが正解な気もしてきました。関西は万博が終わるまでは地価も上がっていきそうです。物価も上がり、教育費も値上がりしそうですし、子育て世帯にとっては厳しいです。
• 3LDK7千万は ちょっと高すぎる気がしますね。関西は関東と違ってそこまで人口がいないので。
• 低層のマンションはそもそも物件価格が高いところ多いうえに、ここは3社3路線利用ができる駅に近い立地で便利だから値段が高くなりやすいっていうことなんでしょう。通勤の選択肢が広がるのは純粋によい。
• 値下げはこの先デベがするかはわからないですが、ジオシリーズってもともと高級系で販売しているので、しない可能性もあるんじゃないかと感じています。
• さすがにこの立地ではそこまで売れないと思いますよ。元川底の立地で妥協できる人だけが買うと思います。現に数年前分譲の近くのローレルコートは完成１年以上売れ残って１０００万以上の値引きでした。ジオもよく値引きはするので、慌てて契約する必要はないかと。ここが値引きされるのを待つか、ちょっと無理して手が届くなら、苦楽園のグランドメゾンをお勧めします。
  • 値下げを期待して待っていた末に全く値下げされなかったら悲しすぎますし、その頃にはまた周辺のマンション価格が上がっているかもと考えるとダブルで悲しいです。でもジオマンションは値引きもありとは知らなかったので情報ありがたいです。
• 戸数の少ないマンションですので待っていると欲しい部屋がなくなってしまう可能性がありますね。タイミング良く買えればいいですが、同じようなことを思っていた方が早めに決断してしまえば逃してしまうし。なかなか難しいですね。間取りを見るとまだ96.93平米といった大きめの部屋が残っているようでした。ここはプレミアムプランとなるんでしょうか。
• 設備・仕様に関しては、わりと充実させている気がする。そのうえ、戸数もあまり多くないマンションですから

販売速度は今どきにしてはまあまあ早いのかなぁ、と。

• 価格もそこまで高すぎないのはいいなとは純粋に思う。もっと高いとこの辺りは動かないのだろうけど。

交通

構造・建物

ジオ夙川公園　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：59.91％
• 容積率：176.06％
• 敷地面積：1,453.06㎡
• 延床面積：2,994.24㎡

共用施設

ジオ夙川公園　エントランスホール完成予想図

ジオ夙川公園　ロビー完成予想図

ジオ夙川公園　夙川余韻の庭完成予想図

• 駐車場：18台（機械式）
  • 月額使用料：17,000円～20,000円
• バイク置場：1台
  • 月額使用料：2,000円
• 駐輪場：60台[平面スライドラック式(3人乗対応)16台、下段スライドラック式30台、上段垂直昇降ラック式14台]
  • 月額使用料：100円～400円

設備・仕様

• 電気錠に立水栓に宅配ボックス、それにエアコン付きなんでしょうか？！標準設備めちゃくちゃ良いですね！
• タッチレス水栓や電池錠、エアコン（メーカー・機種は何でしょう？）など、あると便利な機能ばかりで住む人にやさしいと感じます。
• 電気錠を使用している家に住んでいますが、すごく便利ですよ。鍵の閉め忘れもスマホで確認ができます。デメリットは鍵の代金が高いこと。スマートキーなので紛失した場合の手続きが面倒ですし、一本当たり五千円以上します。電池も１－２年で切れてしまうので買い替えもしなくてはなりません。ですが、子供がカギを忘れた時遠隔操作で鍵を開けることもできますし、ボタン一つで鍵を解錠、施錠できるのでかなり楽ですね。
  • 電気錠って使用したことがないのですが、かなり便利であることがわかりました。今後、電気錠のマンションが増えていくんでしょうね。設備が充実しているマンションはやっぱり魅力感じますね～。
    • tebraキーのことかな？カバンに入れっぱなしで出し入れすることがないので、むしろ無くすリスクは少ないと思います。電池も2年に一回100均の電池買うだけです。
      • マンションで採用するスマートキーですが、これって車のスマートキーと同じ仕組みですよね。先日車の鍵の電池が切れて施錠ができなくなってしまいました。かろうじてエンジンはかけられたのですが、かなり焦ったので電池のチェックは頻繁に行った方がいいと思います。
        • スマートキーはリモコンと違って鍵自体もちゃんとついてるから、電池切れてもとりあえず鍵で開けれますよ。まあ大抵センサーの反応が鈍くなって来たら電池寿命が近いとわかりますから電池切れる前に交換します。
• エネファームSはどの位もつもんなんでしょうか？交換するのにいくら位かかるのでしょうか？今のマンションで給湯器が壊れて交換が30万程かかって急な出費にしては大きかったので、50万、60万とかするときついなあと思う。
  • エネファームtypeSですが、大阪ガスのサイトによると10年間は無償のフルメンテナンスサポートがついているようですね。燃料電池発電ユニットは、使用開始から13年目に停止するので有償の部品交換が必要だそうです。交換については100～150万円程度が相場のようですが、メーカーから割引の提案があるかもしれません。
    • 13年目にエネファームの発電ユニットが止まるのは、もう確定事項なんですか？そのたびにそこまでお金がかかるのは、正直どうなんだろう？13年で150万円、1年ごとに10万円ちょっと節約できるほど金額的にも電気代やガス代がお得になるということなのでしょうか。処分費用などまで考えて、トータルで考えていきたい。
• こちらの建物のデザインは外観、内装共に非常に美しいですね。特にエントランスホールの夙川風情をイメージしたロビーはガラスアートも併せて素敵だと思います。防災については公式サイトに何も出ていませんが、防災備品や対策などはどのようになっているのでしょうか。
  • 防災に関しては特に公式サイトに記載はされていませんね。ただ、太陽光パネルが設置されていて、共用部の電気はそれで賄うそうなので、もしもの時に共用部の照明が落ちる、ということは可能性は低くなるということにはつながってくるのかな？と思う。あとは…各々での対策も必要ですが、マンションとしても持っておきたいですよねぇ。
• 先日、ジオシリーズのマンションの内覧に行ってきました。エントランスはかなり豪華で圧巻だったのですが食洗機、コンロ共にリンナイでして、、、なんだか設備のクオリティに疑問を感じました。パナソニックの食洗機ユーザーの自分的に、やはりこう言ったところでコストを抑えているのかな？と思わざるを得ませんでした。。こちらのジオシリーズもリンナイなんですかね。

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：74.71㎡～96.93㎡
• アルコーブ面積：0.63㎡～4.43㎡
• バルコニー面積：4.45㎡～14.52㎡
• サービススペース面積：1.26㎡～8.27㎡

• Bタイプは収納がとても広くて、ここまであればすっきりと過ごせそうです。特に、キッチン後ろの物入の大きさ。パントリーみたいです。普通、洋室も主寝室以外だと収納が狭いことも多い中、ここはかなり広くできているんですね。
• Bタイプは最近見た中ではずば抜けて好みの間取りです！このマンションの難点といえば、駅にもスーパーにも小学校にもそれほど近くないという所（後は価格）でしょうか。
• ジオはほんま間取りガタガタよね。キレイに整った部屋ほぼないやん。
• Fタイプなら悪くないんじゃないでしょうか。引き戸が採用してあってデッドスペースも限りなく少なくなりますし。90平米台あってももう一つの方は室内に通路しかならないような場所があって難しいなあと思ってしまいましたが。ところで公式サイトはアクセスと間取り以外は出ないんでしょうか？設備仕様とかも気になりますよね。
• 間取り見た感じ床暖房はなしですかね？高性能エアコンは付くようですが、最近のジオは床暖房とかの設備ケチってきてる気がしちゃいます…
• クローゼットも広くて収納力があるところが魅力かな。廊下にも収納があるのがいいですね。掃除機やクイックルワイパーやコロコロなど収納できそうですし、救急箱や工具や文房具やファイル類も収納できると便利ですよ。リビングがすっきりします。
• 部屋も広くて、専有面積「74.71㎡～96.93㎡」。最近はどこも狭小で90㎡以上がなかったりしたので、広めの部屋を作っていることに好感を持ちました。
• こちらは専有面積が広めな点が良いなと思います。2LDKで70㎡を超えるというのはかなりゆとりがあるプランだと思うのですが、サービスルーム付きではないのでしょうか？

買い物・食事

• ショッピング

1. ファミリーマート西宮名次町店　　徒歩6分/約450m
2. ウエルシア西宮北名次店　　徒歩8分/約590m
3. ローソン苦楽園口駅前店　　徒歩8分/約610m
4. 成城石井夙川店 ※阪急「夙川駅」 構内　　徒歩9分/約710m
5. コープ夙川　　徒歩9分/約710m
6. ダイエーグルメシティ夙川店　　徒歩10分/約740m
7. キリン堂夙川店　　徒歩10分/約740m
8. いかり夙川店　　徒歩12分/約890m
9. ラ・グルメゾン　　徒歩12分/約900m

育児・教育

• 教育施設

1. ニコニコ桜保育園　　徒歩3分/約180m
2. 西宮市立神原小学校　　徒歩12分/約890m
3. 西宮市立大社中学校　　徒歩12分/約960m
4. 松秀幼稚園　　徒歩13分/約1,020m
5. 神戸海星女子学院マリア幼稚園　　徒歩17分/約1,300m

周辺環境・治安

• 第1種中高層住居専用地域
• 夙川と言っても東側はもともと湿地で地盤が悪いですよ。建石筋、新しい建物が続いているのをみればわかると思います。今なら苦楽園のグランドメゾンのほうがよほど立地は良く、夙川苦楽園の良さを享受できますよ。
  • 夙川の地盤は悪いんですか？
• まあ新しいエリアですね。夙川公園の横なのでマンション名に間違いはないが、いわゆる高級住宅地として語られる夙川ではない。
• 現地見てきました。閑静な場所です。夙川駅から歩くと、アスファルトの車道に歩道はなく、川沿いの土手？を歩く感じでしょうか。晴れた日は川と松林が風情があってよいのですが、雨の日はドロドロになってしまうかな、と少し気になりました。
• 夙川の東側＝谷側なので湿気が凄いよね。道が狭いから冬は日陰だらけで寒いし。そこにきて、敷地メイいっぱい建てると完成して、1回、2階は湿気臭いマンションになっていそうです。
• まあ夙川の隣ではあるが、皆が憧れる夙川らしい場所ではないわな。立地で言えばお金があったら苦楽園のグランドメゾン一択だろう。
• 夙川の東と西で雰囲気が変わるというコメントがありますが、地理的にも歴史的にも違いはあります。地図を見れば一目瞭然で、夙川の東は武庫平野という尼崎や西宮を含む武庫川流域にできた大きな氾濫原（河川が氾濫を繰り返してできた平野）となります。一方夙川の西、芦屋、神戸市東灘区、灘区までそのような大きな河川はなく、山と海が近い、いわゆるみんなのイメージする阪神間の高級住宅街が続きます。参考までに、昔の人も夙川を境に環境が変わることを感じていたのか、夙川の東が摂津国武庫郡、西が摂津国兎原郡となります。
  • 鉄砲水と大河川の堤防決壊。どっちが怖いか人それぞれじゃないかな。ハザードマップをみても武庫川の氾濫でも夙川の東のここの立地は全く問題なし。それどころか夙川の氾濫では夙川の西の方が浸水域が広いですね。夙川の東西で地形が変わるとすれば、西側は坂と傾斜地の多い不便な地形。東は平地で区画の整った自転車移動も簡便な便利な地形ですよ。
• 南東角地で南側の建物もそう高くなく、静かな住宅街で立地は良いですね。ただ、買い物は苦労しそうです。
• 投稿からはこの辺は賛否両論の立地ということですね。夙川駅～苦楽園駅の東側に古い建物がない、きれいな街並みの理由は・・・、ちょっと考えさせられますね。
• 震災時の震度７地域を確認すると、夙川の両側同じように広がってますね。とくに山幹の南側はひどかった記憶はあります。むしろ東の平野部は西北北側周辺以外は震度６エリアになっており、平野部が危険というのは根拠がありません。
• 阪神間エリアだと、古い住宅が少なくて新しめの戸建てやマンションばかりな地域はちょっと気になりますよね。

阪神間で今も古い木造住宅が残ってるエリアは地盤がしっかりしてる証拠なのかなと思います。で、何故かやっぱり夙川西～灘区の昔からの山手高級住宅街って震災の被害がすごく少なかったんですよね。昔の人は分かってたんだろうか？

• 皆様のおっしゃるように夙川の西側山手に、いわゆる阪神間の高級住宅地らしい町並みが広がっているというのはすごく納得します。やはりそのあたりは土地も希少性があるのか、なかなかそのあたりに手ごろなマンションはでないんですよね・・・。
• 夙川の西は丘陵なので豪邸と呼べるようなお屋敷はないです。くねった道沿い斜面の戸建てに高級車が止まってるイメージです。芦屋に入ると敷地が広くなります。阪神間の高級住宅地は芦屋と住吉から御影ではないですか。本物の豪邸が見られます。夙川は鉄道利便性とそこそこの上品さで人気ですが高級住宅地は持ち上げすぎでしょう。
• 西側の話で盛り上がってますが、東側のこちらはやはり立地的にはいまいちでしょうか。世間体はどうでもいいようで、やはりきになりますね。
  • 公式HPの空撮写真でもこのあたりは低地で、東側と夙川の西側の丘陵はよくわかりますね・・・。駅から坂道がないのでメリットとしてとらえられないこともないですが。まさに夙川そのもの（川底）の土地なので地盤は悪いでしょうけどマンションなので大丈夫かと・・・信じます。

周辺施設

• 病院

1. 夙川ファミリーデンタルクリニック　　徒歩2分/約130m
2. 夙川よしだハートクリニック　　徒歩3分/約230m
3. 大井クリニック　　徒歩4分/約310m
4. 芦田クリニック　　徒歩6分/約450m
5. 田村クリニック　　徒歩9分/約650m
6. チャイルド&レディースクリニックサンタクルス ザ シュクガワ　　徒歩9分/約660m
7. 谷口耳鼻咽喉科医院　　徒歩10分/約750m
8. 波田眼科クリニック　　徒歩10分/約760m

• 金融機関

1. 西宮苦楽園口郵便局　　徒歩7分/約560m
2. みなと銀行苦楽園口支店　　徒歩8分/約620m
3. 池田泉州銀行夙川支店　　徒歩8分/約630m
4. 但馬銀行苦楽園支店　　徒歩9分/約720m
5. 三井住友銀行夙川支店　　徒歩10分/約720m
6. 三菱UFJ銀行夙川支店　　徒歩12分/約900m

• 公園・その他

1. 夙川公園　　徒歩2分/約120m
2. ニテコ池　　徒歩6分/約470m
3. 西田公園　　徒歩11分/約830m
4. 北夙川体育館　　徒歩18分/約1,430m
5. 樋之池プール（北夙川市民プール）　　徒歩19分/約1,520m

その他

掲示板

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