オーベル新松戸レジデンス

2023年7月10日 (月) 15:05時点における版

物件概要

オーベル新松戸レジデンス　外観完成予想図

• 所在地：千葉県松戸市新松戸北二丁目15番4（地番）
• 交通：

1. 常磐線（各駅停車） 「新松戸」駅 徒歩14分
2. 武蔵野線 「新松戸」駅 徒歩14分
3. 武蔵野線 「南流山」駅 徒歩19分
4. つくばエクスプレス 「南流山」駅 徒歩19分
5. 流鉄流山線 「小金城趾」駅 徒歩9分

• 総戸数：94戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年02月
• 売主：大成有楽不動産株式会社
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理会社：未定

価格・コスト・販売時状況

• 駅から徒歩15分で3LDK5000万円近いのは中々ですね...HP見た感じだと設備も普通並みだけど。東口を待つか悩みどころです。
• 駅まで徒歩10分弱から14分程度歩くのが平気な方には気になる物件なのではないでしょうか。駅から遠いほど価格も駅前と比べてグンと下がるでしょうから。5000万円という価格帯は信頼できる数字なのでしょうか？でもまあ今どきはそういう価格帯は一般的なのかなとも思えます。ならば広さを期待したいところですがほどほどな感じの広さに思えます。
• 条例の縛り？なのか６Fまでしかないので棟数１００棟いかず少なめ。なので、そんな特別な設備無いのに管理費高くない？って話聞いてきて思った。この近隣だったら出回る中古狙ったほうが広く安く住めるのでは
• マンションの販売方法について質問させていただきます。抽選販売を行うマンションは人気が高い、あるいは同じ部屋に複数の申し込みが入っているからですか？また第一期販売で売れ残ってしまった部屋は第二期とは別枠で販売されるのでしょうか？
• 駅遠なのに、結構、高いですね。ソライエ新鎌ヶ谷と、価格変わらないじゃん。上物が高すぎなんだよね。
• 唯一ファミリーにちょっと向いてるかなというぐらいで、それ以外にニーズ無いよな……。どのマンションもだいたい近くに学校あるしな。安いならまだしも、他のマンションと比較して優れてるとは思わないです。

交通

• 電車はどうすればいいのかなぁ…。自転車で新松戸か、徒歩で流鉄か。
• 新松戸駅か南流山駅から徒歩5分なら検討するかもだけど、どっちもターミナル駅じゃないのか難点。駅14分でも松戸駅か柏駅なら検討する。自分は車使わないからそれだけ歩けばある程度便利ってことだし。

構造・建物

• 敷地面積：3,386.74㎡
• 延床面積：7,328.73㎡

共用施設

• 駐車場：43台（平置き37台、軽自動車用平置き5台・身障者用平置き1台）
  • 月額使用料：10,000円・11,000円
• バイク置場：1台
  • 月額使用料：2,000円
• ミニバイク置場：2台
  • 月額使用料：1,500円
• 駐輪場：190台（上部ラック式71台、下部スライドラック式119台）
  • 月額使用料：100円・200円

• 4LDKまでの間取りがあるので、ファミリー層まで住めるマンションだと思いますが駐輪場が少ないかなと感じました。子供がいると、子供の分と大人の分も必要ですし、１家庭２台では足りない気がしました。
• 地元の方にお聞きしたいんですが、中高のボールが飛んできたりはなさそうな様子でしょうか。(距離や部活の感じで)駐車場がグラウンドに面しているようでしたので、車に当たると怖いなと。
  • ボールは知らんけど高校野球部の練習してる声はよく聞こえる。グラウンド隣接だから、気になるのはどっちかというと騒音かなあ
• 駐車場の台数がもう少し確保されていても良いのかなとは感じました。アウトフレーム設計ではないですが、設備も充実していますし、価格も割と買いやすく設定してあると感じました。駐車場以外は良い物件なのかなと思いました。

設備・仕様

• 価格おさえるために、設備のグレードは低めだろうか。3LDK5000万近いと、このエリアなら戸建て買いたい人が多そうだけど

間取り

• 間取り：1LDK+S〜4LDK
• 専有面積：61.71㎡〜82.06㎡
• バルコニー面積：9.18㎡～10.98㎡

• 大部分のプランが南向きのようですね。しかも南側は道路を挟んでどこかの駐車場になってるのかな？日当たりは良さそうな感じなのでしょうか。
  • 地元民です。日当たりは抜群です。ベランダ向かい側には12階建くらいのマンションが5棟くらい並んでいますが、向かい側マンションの駐車場が挟んであるので障害などはないです。逆にオーベル玄関側が中学校のグランドだったり、横が高校のグランドだったりで、部活などや学校行事の音が気になる方はだめかもです。
    • 日当たり良好、何よりだと思います。学校の賑わいは、日中からせいぜい部活をやっている時間帯でしょうから、就寝時や休日はそれほど気にならないのではないかと想像します。それでもちょっと気になるという人は、現地へ行って確認してみるといいのかもしれませんね。
      • 冬至前後は向かいのマンションのせいで1～3階は日が当たらないと思う

買い物・食事

• ショッピング

1. セブンイレブン 新松戸ゆりのき通り店　　徒歩4分/約290m
2. 石窯パン工房サフラン　　徒歩5分/約350m
3. アコレ新松戸北1丁目店　　徒歩6分/約420m
4. セカンドストリート　　徒歩6分/約460m
5. セブンイレブン新松戸北店　　徒歩6分/約460m
6. ジェーソン新松戸店　　徒歩7分/約530m
7. オーガニックスーパークランデール　　徒歩8分/約570m
8. コープみらい コープ新松戸店　　徒歩9分/約700m
9. マツモトキヨシ新松戸4丁目店　　徒歩9分/約700m

＃イオンフードスタイル新松戸店　　徒歩10分/約790m

• 飲食店

1. foo cafe　　徒歩4分/約300m
2. れんげ食堂 Toshu　　徒歩7分/約500m

• 主婦としては日々の買い物の利便性が気になります。ホームページの案内だと駅からの道程にお店があって便利なようだけど。だいたいのお店が徒歩10分前後なのかな。
  • スーパーは徒歩10分圏内にコープ、ダイエー、小さなスーパーあります。5分かからないところにセブンイレブンあります。
    • 買い物は自転車があれば便利そうに感じます。

育児・教育

• 教育施設

1. 千葉県立小金高等学校　　徒歩5分/約340m
2. 松戸市立横須賀小学校　　徒歩6分/約470m
3. 新松戸幼稚園　　徒歩16分/約1,240m
4. 小金西グレースこども園　　徒歩4分/約300m
5. ナーサリースクールいずみ新松戸　　徒歩5分/約370m

• すごい、小中高がみんなすぐ近くにあるのですね。近すぎて寝坊する子が多くなりそう。
  • 保育園、学校は近くていいです。
    • 確かにそうですね。学校に近いこのほうが遅刻が多かったイメージがあります（笑）でも、親としては学校が近い方が安心で良いなと思います。最寄り駅がマンションから離れているのですが、歩けない距離ではなさそうかな。道もアップダウンはなさそうですしね。
      • 通学時間が長くなるほど、やはり心配事が増えますから（事故やらなにやら、子供同士のけんかやら…）やはり学校は近いに越したことはないです。特に中学生は真冬は部活が終わる時間は真っ暗ですから、その時間帯に帰宅となるとやっぱり近い方が良い。
• 小学校中学校は合計で９年間の間通うことになるので、子供にとっては近いほうが子供のためにはなりますね。やはり距離があると重い荷物をもって、通学しなくてはならないし、天候が悪いときや大雨の時も時間通りにいかなくてはなりません。よほどのことがないと、学校も休みになりませんからね。そう考えると子供のためを思うなら、良い立地ですし、リセールするということになった場合も小中学校が近いというのは大きな利点になるでしょう。
  • リセールバリューはかなり微妙。買うなら実需だけど、去年からの労務費と資材の原価高騰のってかなり高め。手が出にくい人は多そう
    • 待てるなら新松戸No.1マンションは間違いなく東口ですよね。
      • 確かにこの立地だとリセールはかなりきびしいかもしれませんね。教育施設は近く、子育て環境と悪くないと思いますが、駅まで距離があるのがちょっとネックかなぁ。
        • 南流山近辺に住んでますが、（見学行ってきました）駐車場の値段を比較しても南流山駅前月11000円、ここも同等の金額で駐車スペース（数）が戸数に比べ少ない。前に学校のグラウンドがあるので風の強い日は洗濯物は干せない、車も汚れやすい。運動会、その他部活での音も気になるのでは。一部サービスルームのある部屋も他の部屋と比べても金額的に変わらない。なので他の方も述べていますが、リセール厳しいと思います。個人的には結構強気な値段設定だと思いました。
• 学校のグラウンド隣接は全く意識していませんでしたが強風で土埃が飛んでくるんですね。子供がいるので学校が近くていいじゃないかと考えておりましたがメリット・デメリットを突き合わせてよく考えなければです。
• 15分ぐらい子どもは苦なく歩いて通学するし、中学は必ずしも公立行くとは限らないし、高校は、言うまでもない。小中に隣接してることはそこまでメリットとは感じないですかね。
• 話題になっているような学校が近い、生活環境が良いという点で価格帯も高めになってるんでしょうかね。学校が近いと親が楽ですよ。授業参観とか運動会の場所取り（あるかどうか分かりませんが…）などですぐ行ってすぐ帰って来れる。メリットはそこそこあるかと思います。高校も近所にあって良いと思いましたが、そこに入るにははちょっとお勉強頑張らないといけなさそうですね…。
• 子供がいる場合は小中校、高校までもが隣接している場合はメリットがあるんじゃないでしょうか。小中高と合計すると12年間通うことになりますから、子供がいる親目線としては近いというのは安心です。小金中学校は全校生徒数も多く、マンモス校になるのかな。このあたりは子供が多い地域なんでしょうね。ということは子育てしやすいというメリットがあります。

周辺環境・治安

• 第2種高度地区、第1種中高層住居専用地域

• この場所自体は広々して（小中高が並んでる）魅力ですが、駅へはどのルートを選んでも大きガード下を潜る必要があるのですね。そのへんの安全性というか治安も含めて気になります。
  • 駅から距離があるので、治安面は気にしなくても良いのかなと思います。公園も多く、教育施設も近いので子育て環境も良さそうですね。アクセス的な面から価格が少しでも安いと良いのですが。。。
• 一応、流鉄の小金城址駅が最寄りなんですね。このあたりって戸建てが多い住宅街っていう雰囲気なのでその中であえてマンションっていうは理由があっての選択になるのかな。実家が近くだったりすると、戸建てじゃなくてマンションの方がよさそうな感じはするかも。
  • 戸建てを持っていても、子どもが後を継がなくて夫婦二人になって一戸建てをもてましたり一人暮らしになってしまったりした場合は、マンションなどの集合住宅のほうが安心して気楽に暮らせるのではないかと思います。戸建ての維持ってけっこう大変らしく、庭があると更に大変でお金もかかるらしいので。オーベル新松戸レジデンスの場合は間取りの種類も豊富そうで収納が多めのようなので、戸建てからの住み替えには都合が良いかもしれないなと思います。
• マンションだと駅からの距離を優先事項にして買う方が多いですね。ここだとどこの駅にも遠いので、生活環境や学校への距離などが購入のきっかけになるのかなと思いました。あとは値段とのバランスでしょうか。こういった環境で相場より高めとなると躊躇されてしまうだろうし。とりあえず価格帯がいつ頃出るのか気になりますね
• 高齢夫婦が戸建てを処分して二人暮らしをするのだったら、駅に近くて利便性がすごく高い場所の方がニーズがあるから、このあたりはどうなんだろう。車通勤の人とかだったらここまで駅まで離れていても気にはならないだろうなと思いますが。まだエントリー段階ですがどれくらいの金額になるのか。立地がちょっとな部分が価格に反映されるといいのですが。
• 新松戸で資産価値が期待できそうなマンションは東口くらいでしょうかね。

周辺施設

• 公園

1. 横須賀中央公園　　徒歩6分/約420m
2. 新松戸北2丁目公園　　徒歩2分/約100m
3. 鐘の下公園　　徒歩5分/約380m
4. とちの木公園　　徒歩9分/約650m
5. 新松戸中央公園　　徒歩13分/約1,020m

• 医療施設・公共施設

1. 新松戸中央総合病院　　徒歩10分/約800m
2. 松戸市役所新松戸支所　　徒歩13分/約1,040m
3. 松戸市市民交流会館すまいる　　徒歩13分/約1,010m
4. 松戸市市民交流会館体育館　　徒歩10分/約760m

その他

掲示板

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