パークホームズLaLa門真

2022年11月22日 (火) 16:52時点における版

物件概要

パークホームズLaLa門真　外観完成予想図

パークホームズLaLa門真　外観・商業施設完成予想図

• 所在地：大阪府門真市松生町204番7の一部（地番）
• 交通：

1. 京阪本線 「門真市」駅 徒歩9分
2. 大阪モノレール線 「門真市」駅 徒歩9分

• 総戸数：155戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年11月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ここ大注目だと思います。すでにブロガーのすごろくさんのブログも、リンクされていますね。
• 市内だったら買ったのにな…門真なのが何より残念…
• 買いだ、買いだ、と騒がれてますが、大阪人的にはほんまに？という印象です。。坪210-230との噂ですが実需で地縁があったら子育て世代には便利中の便利でしょうし、良いと思います。でも、周辺相場踏まえて何年後かに高く売れるか…？値崩れのスピードは遅そうですけど、騒つく程ではなく実需の初めて買うような若い世代にはアリでしょうね！
  • 京都人からすると、市内は新築が発表されるたびに値上がりしてまして、広さと利便性を両方とるととんでもない価格なので、こちらのような物件には期待です。ららぽーと直結は凄い！
    • ララポート＋コストコ　て最強ですね笑。マンション直結の施設だけで生活できそうなんて、すばらしいです！後は車も保有していつでもお出かけできるようにすれば、門真在住も意識しないで済むかも（アンチ門真の方には。私は問題ないですが。）
• 大阪市内の都心3区（北区、中央区、西区）は板状マンションでも坪300万以上、直近では坪320万は考えないと（一部地域除く）。タワマンなら最低、坪350万以上はします。20坪（約65m2）相当だと都心3区で6000万円以上、こちらが噂の坪210万ほどで販売されたら4000万円少々。約2000万円の差は大きいです。富豪の方ならさておき、一般年収の会社員なら。門真に地縁がなくても、広域検討できる人なら、この価格で出口戦略は安心だと考えてます。門真に用事はないのですが、欲しくなってます（笑）
  • この戸数なら、坪210位だったら刺さる人ですぐ完売すると思う。でも、ネガな点で刺さらない人も多そうなので、後に高く売れるかは慎重に考えたほうが良いかも。中央環状線と近畿道に近いし163号線沿い、そして工場等が多い環境。ららぽーとやコストコと隣接。便利だけど渋滞や人でガヤガヤする可能性も。とりあえず閑静な環境では無い事は確定みたいなものですよね…
    • パナソニック勤務の人とかがターゲットになるんですかね？
• タワマンでもなく155戸くらいならD街区の東和薬品の人とコストコ好きさんとここら辺で探してる人で埋まるんちゃうか？投資目的さんたちみたいに中古売却益のみ考えて買うひとばかりちゃうで。そりゃ売る時高く売れたらいいなーとは思うけど、今後数十年住むのに便利ならそれでええやんって人もおるんやで。
• 大阪市内検討している人間からすると安いと思うけど、この辺で検討している人間にとっては安く思えないんじゃないのかな。値付けが難しいね。
• かなりの大規模マンションですよね。間取りをみるとちょっと狭めなのかなと感じましたが今はどこもこんな感じでしょうか。価格がどれくらいになるかですよね。
• これ価格大体どれくらいになりそうなんだろう…最低でも3000万くらいはいきますかね？
  • 安い部屋でも坪200すると思います。60平米としても3600万円ですね。パンダ部屋が坪180としても60平米で3200万円はするので3000万以下は無いと思います。勝手な予想ですけどね。
    • 今時3000万じゃまともなマンション買えないのでは？3500万くらいからか、低年収帯向けに狭い住戸つくるか…
      • 門真市内で主要駅でもない、しかも駅遠ですし3000万はさすがにどうかと。一番小さい部屋なら2000万前半から半ばってとこでしょうか。新駅が出来たところで新駅からも遠いですよね。
• 坪単価200で考えたら一番狭い部屋で3000前半は行くだろうな。この値段でも売れそうだし、あんまり安売りするつもりはないだろう。
  • 200が抜けのない部屋、250が抜けのある部屋、200以下はデッキ近接部屋ならまあ分かる。
    • 眺望劣悪?のマンション＆駅遠であれば平均坪単価200万は切るんじゃないかな。だって大規模商業施設とデッキ直結とはいえ、売りはそれだけ、だからここの競合は門真の中古マンションになるだろうからね。周辺マンション等しく恩恵受けるわけですし。
• 三井の物件やし大阪の今のマンション価格考えたらパンダ部屋で3000万半ばでその他は4000万くらいはすると思いますよ。
• こちらは、広さから判断して、どのような人たちが購入すると予想されるでしょうか？　子供のいる家庭にはちょっと狭い気がするので、DINKsや独身者が多くなりそうでしょうか？
  • 今時はこの広さで4人家族住みますよ。
    • 子供1人なら夫婦同室で2LDKでいけますよ。一部屋の狭さは予算が厳しい人たちは我慢するのだと思います。
      • 収納少ないしつらいですけどね
• 66m2　4200万～、74m2　4800万～
  • 高すぎる
    • これは案内会での情報でしょうか？
• パンダ部屋坪210～、平均で250前後かな。今の市況でららぽーとコストコ併設やとこんなもんやと思いますけどね。上層階グロス上がったら知らんが4000万円台後半までなら普通に倍率付くかと。
• 見学会行って来ましたが、値段が高い！門真のこの場所は立地マジで微妙だと思うですけど、買いなんでしょうか？皆さんららぽーと以外のどんなメリットがあるんでしょうか？ちなみに、ディスポーザーは無いみたいです？
  • ららぽーとが唯一最大の特徴だと思うが、特徴のないマンションもいっぱいあるので、結構な売りにはなると思うけどなあ。
• 投資には向いてますか？アウトレット好きとかで
• 高い高いとみなさんおっしゃってますが、正直このご時世予想通りで思ったほど高くもない金額ですよね。普通に完売するでしょうね。
  • ららぽーと、コストコ併設で三井不動産にしてはそれほど高くないので意外です。もう少し広いタイプも用意してほしかったです。
• ホームズの予告広告出てましたね。そこから考えると、
  • 2LDKの単身者向け56m2の最下層で3100、中上階層3600～3800、最上階4200、※南東角部屋は＋300。ただ3100は撒き餌ぽいので最安狙いでも3400くらいからかも。
  • 3LDK63m2の一番多い部屋が最下層が3600、中上階層4100～4300、最上階4700、※南東角部屋角部屋＋300
  • 3LDK70m2の中上階層4600～4800、最上階5200、※南東角部屋角部屋＋300
  • 3LDK74m2のリッチ部屋が5100～5700
    • 今までのマンション価格を見るとこんな感じでしょうか。
      • たかくないですか？
        • 販売ペースが遅ければ値下げもしていくと思うんですが、今のところ説明会は盛況な感じがしますね。
          • 今の相場ならまぁこんなもんかなって感じ？80m2以上の広めの部屋もあればよかったんだけど、そうすると高くなりすぎるからやめたんやろか？
• 特に高くもなく相場通りだと思うのですぐに完売しそうですね。
• 詳しい価格更新されだしたけど、3LDK63の部屋で3200台、3LDKの70で3600台の部屋もあるみたいですね。これがパンダ部屋用価格？最多価格帯が4200で最高値が5700なだけに警戒してましたが、3LDK70の中階層の角部屋なら3600-3700ならありだと思うんですがどうでしょうかね。
  • でもさすがに3LDK70の部屋で3000台で販売してる部屋は立地がよくないか。4200とかだと予算的にちょっとなー。凄い悩みますね。
• 見学に行ってきました。現地周辺車の通行音と排ガス、周辺の臭いに萎えました。マンション北側にゴミ屋敷有。北東、柳町の信号から駅までの通りは歩道が無いに等しく、子供やベビーカーでは歩けません。モノレール沿い道路の歩道幅は充分ですが、音、臭い、大量のゴミが散乱しています。加えて、ららぽーとの搬入経路は不明とのことでしたが、正面玄関が南側らしく、マンションに面した側(専用デッキの下の道路)をトラックが通る可能性大です。また、モノレールの開業は29年。新駅とららぽーとは直結も、ららぽーと営業時間は通れず(＝地上に降りるしかない)一方で、担当者は「今後門真で坪200は無い」と極めて強気でした。周辺環境の悪さに加え、担当者の知識不足、古めかしいタンク式トイレには驚かされました。初めての門真、モデルルーム訪問でしたが、見送りでフィニッシュです。

交通

構造・建物

パークホームズLaLa門真　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：5,283.11m2
• 建築面積：2,080.87m2
• 延床面積：11,805.45m2
• デザイン公開が遅い理由がなんとなく分かりますね。商業施設ががっつり前にあって、眺望抜けのある住居が見るからに少ない。南向き住戸はほぼららぽーと壁ビューかな?期待したデッキは取ってつけたようで残念の一言、これじゃデッキ直結3階の住戸はドア前の人流はヤバそうですね...。なんでデッキ近くにEV設置しないのかね?動線はかなり問題ありそうで力の入れてなさが伝わってきますね...。

共用施設

パークホームズLaLa門真　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：総戸数 155戸 に対して 敷地内機械式 59台 敷地内平面 34台
• 駐輪場：総戸数 155戸 に対して236台
• バイク置場：総戸数 155戸 に対して19台

設備・仕様

• 商業施設直結デッキ、ラウンジ、宅配ロッカー、トランクルーム
• 155戸あるならディスポーザーはつけてほしい

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：56.13m2～74.90m2
• バルコニー面積：9.36m2～30.97m2
• HPで公開された間取り見ましたが、70m2より小さい部屋は全て洗面所がリビングインなんですね～昨今この間取り多くなってきていると思いますが、使い勝手どうなんでしょうかね～
  • うちも今リビングインの洗面所ですが、帰って来て手を洗うのにちょっと遠いのが難点かなあと思ってます。リビングインだとエアコンの風が洗面所まで届くのは利点です。正直一長一短ですね…。
• 想像よりも狭い間取りが多いように感じたけど、今はこれくらいが普通なのかな？
  • 環境よくないし単価伸ばせないんでしょ。

買い物・食事

• ショッピング

1. スギ薬局 門真店　　徒步5分/約350m
2. イズミヤ 中門真店　　徒歩8分/約640m
3. サンディ 門真速見店　　徒步8分/約640m
4. 業務スーパー 本町店　　徒步9分/約700m
5. コーナン 門真殿島店　　徒步9分/約700m
6. セブンイレブン 古川橋駅前店　　徒步13分/約980m
7. セブン-イレブン 門真新橋町　　徒步6分/約480m
8. ファミリーマート 門真柳田町店　　徒歩6分/約470m

• ららぽーとと三井アウトレットパークが近いのは大きなメリットだと思いますがマンションの近くにスーパーマーケットはありますか？ららぽーとは混雑するでしょうから仕事の帰りに短時間でサッと買い物ができるスーパーがあるといいですよね。
  • 平日の夜はららぽーと混まないですよ
    • 食料品や日用品もアウトレットですね、うらやましい。でも私には住むところではなく遊びにいくところだと感じます。イオンモールの隣だったらいいですね

育児・教育

• 教育機関

1. 幼保連携型認定こども園 柳町園　　徒歩7分/約490m
2. 学校法人 たちばな幼稚園　　徒步10分/約800m
3. 門真保育園　　徒歩12分/約960m
4. 古川橋なの花保育園　　徒步12分/約960m
5. 大阪愛徳幼稚園　　徒步13分/約1,030m
6. 門真市立速見小学校　　徒歩9分/約700m（通学路）
7. 門真市立第三中学校　　徒步9分/約710m

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 門真には免許の更新で２度しか行ったことのない者なのですが、門真市がそれほど評判が高くないのは、工場地帯であることと、大阪中心部へのアクセスが不便ということが主な理由でしょうか？
  • 門真に住みたい人間いるの？治安が終わってることで有名じゃん。
• 大阪の人はみんな門真かーって思ってると思う笑。梅田に出るのさえ遠い。駅からも微妙に遠いし、、、ララポートとコストコ隣接って便利だけど、そこまでなのかねぇ？
  • 尼崎でさえ今では人気ですからね。先のことはわからないですね。
    • 尼崎は梅田まですぐ出られますからね。立地が良かったと思います。門真は何が評価されるでしょうか。
      • 門真は、大阪京都市内に比べて激安で買えそうで、このマンションはららぽーとコストコ直結で再開発の恩恵をモロに受けそうだから評価というか注目されてるんよな。あとは周辺工場とか大学に通うにはいいんじゃない？
        • 価格次第ですかね。これからの大阪は開発の続く梅田エリアへのアクセスが重要なので、そこが弱いと少し割引いて考える必要がありそうです。
• 市内で探している人にはあんまり刺さらない感じですかね…むしろ郊外で探している方向きなんですかね。
  • 郊外の良さ＝環境の良さ、が全く無いというか、むしろ環境は市内よりも良くない場所に思えます。ららぽーととコストコ直結に刺さる人向けですね。大阪の大概の主要部に乗り換えが必要なのは京阪電車の弱点で、その上に各停しか止まらない駅なので、実際はそれ程時間はかからないのですが体感として遠く感じます。個人的には値段次第で物凄く欲しいのですが、子育てはここでしたくないな。
• 門真は確かに治安は良くない。ただ、大阪市内の人がそう言ってたら笑えますよね。市内も充分悪いですから。
  • 名古屋のパークホームズLaLa名古屋みなとアクルスもららぽーと同時期開発、治安の悪い港区、格安だったこともあって早期完売してたね。転売で利益出るレベルだったからこっちも値段次第で荒れそう
• コストコ近いのはいいけど別に直結じゃなくても困らない、近隣住民すべて恩恵受けるしね。そう考えると弱小京阪の普通停車駅からの駅遠マンションに過ぎないよね。京橋まで電車で20分弱かかるけど本数の少なさを考慮すれば、実際はマンション～京橋で40分ぐらいかかる。時間は郊外、環境は雑多な都市部、交通は貧弱っていう最悪な組み合わせ。すごろくさんは逆張り好きやなー
• 地元民ですが、目の前の主要道路である大阪中央環状線は府内でも屈指の車通りで頻繁に渋滞が起こっており、ららぽーとコストコの誕生で更に大渋滞になるのではとご近所共々、戦々恐々としております。電車移動で考えると京阪利用なら門真市駅という準急さえ止まらない不便な駅が最寄駅ですし、大阪中央環状線を越えて自転車で15分程こいで快速まで止まる守口市駅まで行く方が多くなると思います。そう考えると、ららぽーと前に横断歩道さえない現状なのは少し不便ですね。作ると更に渋滞が悪化するジレンマ。ここらへん、地下道や歩道橋の拡大増設は何か対策してくれないのか気になっています。

周辺施設

• 公園

1. 若葉公園　　徒歩5分/約390m
2. 新橋公園　　徒步8分/約590m
3. 柳町公園　　徒歩7分/約550m
4. 大宮中央公園　　徒歩13分/約1,040m
5. 花博記念公園 鶴見緑地　　約2,250m

• 公共施設

1. 門真市立公民館　　徒歩5分/約360m
2. 門真警察署　　徒歩8分/約600m
3. 門真市立書館　　徒步7分/約560m
4. 門真警察署　　徒步8分/約600m
5. 門真市役所　　徒歩10分/約790m
6. 門真市民文化会館 「ルミエールホール」　徒步13分/約970m
7. 門真市立総合体育館　　徒歩13分/約990m

• 金融機関・郵便局

1. 門真新橋郵便局　　徒歩7分/約540m
2. 三菱UFJ銀行 門真市駅前(ATM)　　徒歩7分/約550m
3. りそな銀行 門真市駅前出張所(ATM)　　徒歩7分/約560m
4. 京都銀行 門真支店　　徒歩9分/約660m
5. みずほ銀行 門真市駅出張所(ATM)　　徒歩9分/約720m
6. 三井住友銀行 門真支店　　徒歩14分/約1,070m

• 医療機関

1. 医療法人孟仁会 摂南総合病院　　徒步10分/約790m
2. 医療法人正幸会 正幸会病院　　徒步15分/約1,140m

• その他 施設

1. Be-Fit24 机橋店　　徒步10分/約1,100m
2. 門真運転免許試験場　　徒歩16分/約1,220m

その他

掲示板

osaka/679086/