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ブランズ牛込柳町

提供: すてき空間

移動先: 案内、検索

目次＞

2022年10月3日 (月) 20:54時点における版

物件概要

ブランズ牛込柳町　周辺写真CG合成

所在地：東京都新宿区弁天町72番2、74番2（地番）
交通：

都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩5分
東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩10分

総戸数：93戸(事業協力者住戸11戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上6階
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2024年01月
売主：東急不動産株式会社
施工：不二建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況

6階建てという中層で96戸はスケール感がありますが、新宿区のこのあたりでは比較的多いですね。ザ・パークハウス市谷加賀町もたしか7階建てでしたし。
思っていたより、ゆったり高級路線なんですね。間取りも良いけど、これだと全戸億越えそう。
- ご指摘通りゆったりの高級路線ですがオール億ション（全て坪550以上）まではいかないかと…一部北西の精神病棟ビューですし…坪500前後の部屋もあるのではないかと。早めに動いて目の前の病院、病棟が完成する前に売り切りの形ですね。
明日からオンラインセミナーですね。
- 参加しました。予定価格などもある程度出ていましたが、詳しい設備仕様など更なる情報を求めてオンライン相談を予約しました。

交通

構造・建物

敷地面積：建築確認対象面積／3,095.62m2(分譲面積／3,118.86m2)
建築延床面積：8,290.79m2(容積対象面積／6,921.91m2)

現地状況（2022年7月3日撮影）

共用施設

ブランズ牛込柳町　プライベートラウンジ完成予想図

駐車場：26台
自転車置場：141台
ミニバイク置場：9台

設備・仕様

LDだけでなく主寝室にも床暖房ありとのことで、この点でも価格は高くなりそうですね。

間取り

間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：60.04m2～95.60m2(予定)
バルコニー面積：2.25m2～9.71m2
間取りはいいといえるのだろうか。割と苦しめに見えるが。
- EAタイプは79平米ありますが、スパンは狭めな気がしますね。あとは、例えば72平米のWFタイプはじめ、行灯部屋があるタイプが少なくないように思いますし、バルコニーも狭めなのかなと。95平米のEKタイプはさすが広いだけあって、ダブルボウルや大きいWIC、浴室窓付きと余裕がありますね。
リビングインが多めな印象

買い物・食事

ショッピング

業務スーパー新宿榎店　　約420ｍ／徒歩6分
よしや柳町店　　約430ｍ／徒歩6分
まいばすけっと牛込柳町駅東店　　約470ｍ／徒歩6分
くすりの福太郎市谷柳町店　　約470ｍ／徒歩6分
ザ・ダイソーくすりの福太郎市谷柳町店　　約470ｍ／徒歩6分
ウエルシア新宿牛込店　　約620ｍ／徒歩8分
キッチンコート神楽坂店　　約820ｍ／徒歩11分
三徳早稲田店　　約950ｍ／徒歩12分
セブンイレブン市谷柳町店　　約320ｍ／徒歩4分
ファミリーマート新宿弁天町店　　約410ｍ／徒歩6分

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育児・教育

教育施設

区立弁天町保育園　　約330ｍ／徒歩5分
ほっぺるランド神楽坂　　約340ｍ／徒歩5分
メリーポピンズ神楽坂ルーム　　約350ｍ／徒歩5分
原町みゆき保育園　　約600ｍ／徒歩8分
区立あいじつ子ども園　　約820ｍ／徒歩11分
区立市谷幼稚園　　約360ｍ／徒歩5分
区立早稲田幼稚園　　約610ｍ／徒歩8分
区立早稲田小学校　　約610ｍ／徒歩8分
区立牛込第二中学校　　約650ｍ／徒歩9分
成城中学校・成城高等学校　　約670ｍ／徒歩9分
早稲田中学校・高等学校　　約1090ｍ／徒歩14分
早稲田大学戸山キャンパス　　約1180ｍ／徒歩15分
東京女子医科大学河田町キャンパス　　約1200ｍ／徒歩15分

周辺環境・治安

用途地域：第一種中高層住居専用地域・近隣商業地域
後ろの神経研究所附属晴和病院が気になりますね。建て替え中のようではありますが…
- 近隣にはなんの影響もありませんが、存在自体が気になる方もいるでしょうね。
  - 確かにそうですね。本件は一部病院跡地になるのでしょうか。駐車場よりは跡地の方に掲示が掲げられていたので。謄本取ってみなさいという話ではあるのですが。
    - 東側の半分･･･までいきませんが3割くらい含んでますね。病院側は再開発をして外苑東通り側から、「テナント＋病院」、「病院＋ソーシャルハウス」という構成になると運営母体の事業計画書に記載されています。
この辺に祖父が住んでるから60年前から知ってるけど精神病院は気にならないかな。精神病の人が歩いてるの気がついたこともないってくらい静かです。むしろ若松河田の女子医大や救急車の出入りの方がうるさいですよね。草間彌生先生も柳町のすぐそこの病院にずっと入院されてましたし、精神病院は全然気にならないわ。精神病院ってことだと不利になるの？？
- 重度の重い精神疾患や神経のなど弁天町近隣の病院だと見切れないからそのような病気の人は女子医大などの大学病院に紹介状もらって受診してるよ
  - 牛込柳町付近のマンションのスレになると幾度ど精神病院のこと指摘する人いるね。そんなデメリットになることなのかな
    - 精神病院が気になる人は住まなければ良いと思うよ。実際に何回か足を運んで現地散歩してみるといいと思う。すごく静かで騒ぐと目立つ環境でゴミ出しのマナーも良い。
現地案内図を見ると細い延長部分が外苑東通りまで抜けているようです。大通り側に接道しているのはマンションの価値的にプラスですし、早稲田駅や柳町駅に行く時に便利だと思います。
- メインエントランスになるのかサブなのか。
  - 物件概要にサブエントランスから牛込柳町駅東口まで徒歩5分とあり、現地案内図の青い点線が同駅東口まで引かれているので、外苑東通り側はサブエントランス側なのではないでしょうか。
    - メインエントランスがそちら側だとしたら、あの道は結構狭いので、歩くときは気をつけないとですね。
      - この界隈の道は昔のままなので本当に狭いです。車の場合、一方通行だらけなので入ってくるのも出ていくのもひと苦労。針の穴に糸を通すくらいの運転技量が必要です。戸数やグレードの割に駐車台数が少ないのもそのせいでしょうね。
        メインエントランスの通り、地味に車の通りが多いですよね。近道になるからでしょうか…狭いのでかなり気をつけるようにしてます。
このマンションが建つところもそうだけど、奥にでかい駐車場があるんだよね。しかもそこにカーシェアのカレコがあって、運転に慣れてない人のハリアーが通るという。まあカレコが近いのは利点でもあるけどね。
小さな子供と一緒に歩くときは狭くて車の多い通りは注意して歩かないと危ないですね。メインエントランスの通りだとしたら、通学路としては心配です。朝の通学時や帰宅時の交通規制などは行ってくれているのでしょうか？
- 区立に通うとしたら早稲田小なのでその道は通りません。ルートになる漱石山房通りも狭い部分がありますけど。
牛込柳町エリアは地味ながらも、美味しい飲食店もそこそこあり神楽坂にも近く、穴場感ありますよね。大江戸線はややマイナー路線ですが使う人は使いますし、このあたりはバスも多いので利便性もけっこう高いイメージがあります。病院も多いのは住む意味にはもちろん、お医者さん向け賃貸の需要がある程度ある意味でもプラスかなと
伊勢丹までタクシーで千円少し、六本木と東京駅までは車で20分程。渋谷青山までは自転車で20分。良い立地だね。
牛込神楽坂駅周辺に住んでいる者ですが、柳町の方もけっこうお店は多いですよ。スーパーは駅の真上のよしやがありますし、お店もイタリアンからラーメン屋までいろいろあります。個人的には大久保通りを神楽坂の方に進んだところにあるカルネヤというイタリアンが好きですね。この物件の方面とは違いますが。現地に行ってみると面白いと思います。
外苑東通りからも一歩内側に入っていて閑静でした。道路は狭く、一通なので車のすれ違いはないですが、車が通る時は歩行者・自転車は端にかなり寄らないといけないくらいです。

メインエントランス側道路（2022年7月3日撮影）

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周辺施設

病院

神楽坂D.S.マイクリニック　　約290ｍ／徒歩4分
いずみ眼科　　約410ｍ／徒歩6分
牛込パーククリニック　　約430ｍ／徒歩6分
柳町病院　　約460ｍ／徒歩6分
くまもとこどもクリニック　　約580ｍ／徒歩8分
ゆかウィメンズクリニック神楽坂　　約580ｍ／徒歩8分
東京女子医科大学病院　　約1260ｍ／徒歩16分
国立国際医療研究センター病院　　約1300ｍ／徒歩17分
ミラ動物病院　　約370ｍ／徒歩5分
やよい歯科医院　　約390ｍ／徒歩5分

金融機関

みずほ銀行牛込柳町出張所（ATM）　　約410ｍ／徒歩6分
東京シティ信用金庫牛込柳町支店　　約430ｍ／徒歩6分
ゆうちょ銀行牛込店　　約550ｍ／徒歩7分
三菱UFJ銀行ATMコーナー神楽坂駅前　　約740ｍ／徒歩10分
東京信用金庫江戸川橋支店　　約840ｍ／徒歩11分
さわやか信用金庫牛込支店　　約960ｍ／徒歩12分

公共・レジャー施設

南榎公園　　約260ｍ／徒歩4分
牛込弁天公園　　約300ｍ／徒歩4分
漱石公園　　約420ｍ／徒歩6分
矢来公園　　約430ｍ／徒歩6分
榎町公園　　約500ｍ／徒歩7分
早稲田南町児童遊園　　約550ｍ／徒歩7分
鶴巻南公園　　約710ｍ／徒歩9分
江戸川公園　　約1090ｍ／徒歩14分
大隈庭園　　約1320ｍ／徒歩17分
戸山公園（箱根山地区）　　約1410ｍ／徒歩18分
エニタイムフィットネス神楽坂店　　約340ｍ／徒歩5分
草間彌生美術館　　約360ｍ／徒歩5分
GAIN 神楽坂館　　約400ｍ／徒歩5分
漱石山房記念館　　約470ｍ／徒歩6分
加賀町ホール　　約540ｍ／徒歩7分
矢来能楽堂　　約580ｍ／徒歩8分
DIS市谷スポーツクラブ　　約860ｍ／徒歩11分
市谷の杜本と活字館　　約950ｍ／徒歩12分
赤城神社　　約1010ｍ／徒歩13分
新宿歴史博物館　　約1580ｍ／徒歩20分
牛込保健センター（仮庁舎）　　約290ｍ／徒歩4分
ゆったりーの　　約300ｍ／徒歩4分
柳町交番　　約360ｍ／徒歩5分
牛込郵便局　　約550ｍ／徒歩7分
牛込警察署　　約620ｍ／徒歩8分

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その他

掲示板

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毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア！

By マンションマニア
2022年09月18日

平均坪単価約480万円

神楽坂にも寄り添える(神楽坂感があるという意味ではありません)牛込柳町駅近立地、南方位住戸が少ないのと南西側のマンションが影を落としてくるなど気になる部分もありますが土地形状を活かして西と東のダブルエントランスとしているのはいいですね。

重厚感ありながらも明るい色合いで圧迫感のない外観デザイン、豊かな植栽、吹き抜けのある内廊下、そして室内にはガス乾燥機の乾太くんを設置するなど億ションなりの味付けもあります。

一方で駐車場はシャッターゲートがあるものの機械式駐車場のサイズや雨に濡れる屋外であるなど億ションらしさは感じませんでした。

間取りはナロースパン気味ですが吹き抜けでカバーしてくれています。(間取りだけ見ると内廊下だとわかりません)

今の時代にしては現実的な価格設定です。これは病院の建て替え絡みだからこそでしょう。
単価抑えられるからこその平均専有面積70㎡超、建物・室内へコストをかけることができています。

(お久しぶりにおすすめ新築マンションでてきた～最近このコーナーへ投稿できずでした…おすすめすくなくなりましたね…ジオ品川天王洲みたく一部住戸～はありましたが。今回は全体的におすすめです！)