リビオ横濱反町

2022年6月3日 (金) 10:59時点における版

物件概要

リビオ横濱反町　周辺写真CG合成

• 所在地：神奈川県横浜市神奈川区反町4丁目27番地1（地番）
• 交通：

1. 東急東横線 「反町」駅 徒歩3分
2. 東海道本線 「横浜」駅 徒歩14分
3. 京浜東北線 「東神奈川」駅 徒歩9分

• 総戸数：72戸（一般販売対象住戸64戸）、店舗1区画
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年4月
• 売主：日鉄興和不動産株式会社、株式会社北極星コーポレーション
• 施工：株式会社川村工営
• 管理会社：株式会社日鉄コミュニティ（予定）

価格・コスト・販売時状況

• 立地はよさそうですよね。格が気になります。
• 目と鼻の先のプレミスト横濱反町が何ヶ月か前に完売しましたが、こちらはどうなるか。プレミストの動き出しはちょうど1年くらい前で、この1年で相場も大きく変わってます。鶴屋町のタワマンも価格オープンになってきましたし...予想としては、平均坪単価380万円くらいでしょうか。プレミストと比べると狭い部屋が多い(55平米の3ldkとか...)ので、同じ部屋数ではグロスはあまり変わらないってイメージ。
  • 10年前くらいの物件なら55だと1LDKが多いですが3LDKとは狭いですね。。
    • 仰る通りですね。いまでもさすがに55m2の3LDKは狭すぎ・・・せめて2LDK+リモートワークスペースとかにした方が良かったような気がしますが。
• 広さはたしかに気になりますが、それでもこの立地ならプレミスト位の価格になるでしょうか？
  • 坪単価はプレミストと同じくらいでしょうね。最近ここら辺めっちゃ上がってますよ。反町公園のプラウドもすごかったし。
    • 私個人の予想としては、坪単価ベースではプレミストよりも高くでると踏んでます。理由としては以下です。
      • 立地としてはプレミストと近しく、利便性が高い
      • プレミストより規模が小さい
      • 狭い部屋が多い（=単価を盛ってもグロスが嵩みにくい）
      • 1年前より相場が上がってる（特に神奈川区は上昇傾向）
• オンライン説明会で予定価格は発表されたのでしょうか？
• 地権者が一割ちょっと居るみたいですが、地権者がいるマンションって、住んでからの話、一般購入者と何が違うのでしょうか。駐車場も地権者分確保され、残り12台しか無いようですね。
• 金額聞かれた方いますか？高くて購入断念です
  • ３LDKでいくらからですか？
    • 55の3LDKが6000万前半から、65の3LDKが7000万前半からだったような気がします。高いといえば高いし、中古で価格維持できるかは微妙だと思うけど、実需であればありなんじゃ無いかと。私は隣との密着具合が嫌で検討から外す予定。便利な土地なので仕方ないけど。いっそ大通りに面してくれてた方が良かった。
      • 55で6000万ってプレミストより高い？
        • 「から」ということは、坪単価360万円くらいからスタートで中・高層階等はもっと高いってことですかね・・・。ってことは平均坪単価だと380万円くらいのイメージになるでしょうか。1年前のプレミストは平均坪単価335万円ぐらいでしたが・・・
• 東横線駅近と言えども反町。家賃相場を見ても反町は高くない。プレミスト程が相場じゃないのかな。売り出し物件少ないから、高くしても売れるだろうと、出してる金額と感じる。となりとの密着具合が自分もNG。新築マンション見てきて、こんなのはじめて。購入者の事を考えて設計してほしい
• ホームページで出てないタイプの部屋は、全て賃貸になるそうです。地権者も上階で特別間取りってマンションらしい、色んな意味で購入して住んでからが、いずらそうなイメージです。
  • 地権者の方の賃貸の部屋が各階一つあるなら1LDKの数減らして大きめの部屋を1つ作ったほうが土地柄的にも良かった気がするんだけどどうだろう。同じ物件内に賃貸用の部屋が結構ある中だと投資用には買いづらいと思うけど。ただ、地権者用として店舗が入るのは自分的にはプラス。変な共用部より管理費とかに反映されるから。
• せっかく便利な土地ではあるが、一般分譲枠が少なくて、攻めきってない印象よね。少ない枠を高く売っちゃえばええかという感じなのかな
• ここ最近反町はプレミスト、プラウド、パークホームズあたりが順調だったから、反町自体への需要は大きそう。多少クソ仕様の割高物件でも立地のおかげで苦労なく売れそうなイメージがある。これらの物件が中古で競った時は、、、リビオが劣っちゃいそうだけど。
  • なんか強気な価格設定は好感が持てないね
    • 価格はプレミストぐらいかと予想していたので、高く感じてしまいました。全体的にマンション価格が上昇してるので、前に発売された物件と単純には比較できないから、なんとも言えないですね。仕様の詳細は教えてもらえませんでしたが、平均的で特別なものがあるわけではないようです。それと、この戸数なので想定内ですが、ディスポーザーはナシだそうです。24時間ゴミ捨てと表記できないが、ゴミ捨て場の扉は自宅の鍵で自由に開けられるそうです。
• 思ったより高いかもですが、最近の市況や鶴屋町の開発の影響を考慮すると、プレミストの平均坪単価330から、こちらの360～はさらに駅からも近いですし、仕方がないかもしれませんね。
  • たしかに、現在の市況と今後の開発を考えたら妥当な価格ですかね。
    • 反町駅自体には予定は無いと思いますよ。東高島や鶴屋町等の近隣の再開発の事をおっしゃってるのだと思います。
• 結局坪単価いくらなんでしたっけ？
  • 坪350万
    • 西側の広い部屋ですか？私は南東の部屋を聞いて、坪370万でした。人によって金額違うのかな
      • え、この仕様で坪370なんですか。強気だな。なぜそんなに強気なのか分からないw
        • 最近の反町の相場を見ると、350くらいなら変に納得感あるなと個人的には思いました（安いな、というお得感もないですが、高くも感じず、まぁ場所的に妥当かなと）。正直ヴェレーナやプレミストがお得すぎた気がします……。
          • お話伺う限り、平均坪単価だと360万円前後ってとこですかね。あとは管理費がどの程度か。ディスポーザーなしの外廊下+エレベータ1機なので、戸数は多くないとはいえ、プレミストより安く設定してくれると嬉しいですね（180円/m2くらい？）。

【メリット】

• 生活便利。電車便利。車便利。徒歩も便利。東神奈川と横浜に囲まれてるから、資産性はさがらない。

【デメリット】

• 窓開けると国道がうるさいけど締めれば問題ない。

交通

構造・建物

• 建ぺい率：59.21％
• 容積率：398.78％
• 敷地面積：983.68m2
• 建築面積：582.50m2
• 建築延床面積：4.595.82m2

共用施設

• 駐車場：15台（内地権者優先使用3台あり）
• 自転車置場：72台

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 住居専有面積：35.52m2～65.56m2
• バルコニー面積：6.66m2～13.86m2
• サービスバルコニー面積：1.61m2～2.72m2
• 日当たりさえOKであれば3LDKになるんですね。家族で住むなら、収納が必要そうですが。。。3LDK、「2・3人暮らし向け」とあったので、夫婦2人＋子供1人なのかなと思置いました。LDKの横はテレワークの部屋にして、ならなんとなくわかります。1LDK+Sの42.72m2の部屋を「シングル」利用なら贅沢です。紹介は「シングル・2人暮らし向け」とありました。2人暮らしだとちょっと狭いかもしれないです。1部屋をベッドルームにして、1部屋をテレワーク部屋にできたら、広々と生活できそう。
• ３LDKの平米数としては狭いかな子供が二人いる四人家族だと住むのは難しそうです。間取の予想図も夫婦二人暮らし用に設定していますし、どちらかというとDINKS向きになっているんでしょうね。夫婦二人なら十分な広さでしょうキッチンカウンターがあるのが個人的には良いなと思ったポイントです
• 場所はいいけど65平米だと検討対象にならないなあ。
• これ２人か３人用だね。夫婦寝室１つと子供部屋１つ。リビング横の3.5畳は完全にテレワーク用または子供遊び部屋でしょ。最近はこのような間取りが流行ってますね。
• このマンションの1LDKのコンセプトは、単身でテレワークという人にちょうどいい感じだなと思いました。寝室の他にサービスルームが付いていて、2.5帖。寝室にするには狭すぎますが、書斎とか仕事部屋にするのにちょうど良さそうです。建物全体で1LDKと3LDKが混ざり合っているわけではなくて、東南向きが1LDK、西南向きが3LDKといったふうに、棟ごとにまとまっているのも良いなと思いました。
• アルコープがないうえに、隣人とのドアの距離が近すぎで、プライバシーが不安です。
• SNSで広告出てきて気になってHP見たのですが、3LDKのリビングとかキッチン込みの広さ表示でこれはキツい。人の動線を考えたら実質的な有効スペースは、かなり狭いですね。立地は便利だろうから、家には帰って寝るくらいで、居住性は最低限の人なら十分かもしれない。
  • HPにある3LDK家具配置例でダイニングの椅子が3つ横並びで草。仮にこの(実質)2LDKが坪380で6500万だとしたら高っ！ってなるけど、3LDKだと言われたらこんなもんか？ってなる気がするマジックがあると思うな。

買い物・食事

• ショッピング

1. トップパルケ 反町店　　徒歩2分・約160ｍ
2. セブンイレブン横浜反町駅前店　　徒歩3分・約210ｍ
3. クリエイトＳ・Ｄ 横浜反町店　　徒歩3分・約190m
4. まいばすけっと反町駅北　　徒歩3分・約210m
5. ビッグヨーサン東神奈川店　　徒歩4分・約290m
6. マルエツ東神奈川店　　徒歩8分・約600m
7. イオンスタイル東神奈川　　徒歩9分・約720m
8. 横浜モアーズ　　徒歩15分・約1,170ｍ
9. NEWoMan横浜　　徒歩15分・約1,160ｍ
10. 横浜高島屋　　徒歩17分・約1,330m
11. 横浜ジョイナス　　徒歩17分・約1,340m
12. ヨドバシカメラマルチメディア横浜　　徒歩17分・約1,350m
13. ルミネ横浜　　徒歩17分・約1,360m
14. Deli Cafe Hopper's Tanmachi(デリカテッセン カフェ ホッパーズ 反町)　　徒歩1分・約80m
15. ゴルジュ　　徒歩2分・約120m
16. おかめ寿司　　徒歩2分・約130ｍ
17. レストランアンドバー　モアナ　　徒歩2分・約150m
18. バップ　　徒歩3分・約180m
19. 中国料理 中山菜館　　徒歩3分・約190m
20. カフェペガサス　　徒歩3分・約220m
21. バルタン　　徒歩3分・約240m
22. 東海苑　　徒歩4分・約260ｍ
23. 反町 かとう　　徒歩4分・約260m
24. シリーエベレストキッチン　　徒歩4分・約260m
25. BAR Sheen　　徒歩4分・約280m
26. デューカディカマストラ　　徒歩4分・約280m
27. 八龍　　徒歩4分・約290m
28. アトリエ菓舎　　徒歩6分・約420m
29. ナギコーヒー　　徒歩7分・約530m

育児・教育

• 教育施設

1. 大原法律公務員専門学校横浜校　　徒歩6分／約420m
2. 県立神奈川総合高校　　徒歩9分／約700m
3. 神奈川学園中学校・高等学校　　徒歩12分／約1,020m
4. 捜真学院　捜真小学校　　徒歩13分／約1,000m
5. 精華小学校　　徒歩15分／約1,200m
6. 神奈川大学　　自転車7分／約1,640m
7. 県立横浜翠嵐高等学校　　自転車11分／約2,520m
8. 横浜国立大学　　自転車14分
9. 横浜市立青木小学校（通学指定校）　　徒歩5分・約390m
10. 横浜市立栗田谷中学校（通学指定校）　　徒歩5分・約360m
11. 京進のほいくえん　　徒歩2分・約150m
12. ぴーまん保育園反町　　徒歩3分・約170m
13. くれよん保育園　　徒歩4分・約290m
14. 神奈川幼稚園　　徒歩5分・約330m
15. オレンジハウス反町保育園　　徒歩5分・約360m
16. いずみ反町公園保育園　　徒歩6分・約440m
17. 二本榎幼稚園　　徒歩10分・約790m

• 反町３、４丁目は子供がいる方は、青木小も栗田谷中も安全に登校できるのもポイント高いです。青木小の生徒は毎日フラワー緑道を集団登校してて、ポイントポイントでちゃんと親御さん達が立ってるし、とても良い環境です。栗田谷中は階段上がってすぐだから、５分で着きます。優秀な子は三ツ沢にある翠嵐高校まで10分くらいでチャリ通してるって聞きますね。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 元駐車場と植木屋さんのところですね。道路挟んで反対側にマンションがあるため、高層階なら眺望が抜ける感じでしょうか。大桟橋の花火はギリギリ見えるか見えないかといったところですね。
• 国道沿いなので窓あけると音は気になりますが、おそらく二重サッシなのであまり気にならないでしょう。プレミストと違い、景色の圧迫感はないので良いですね。
• 週末の昼時は、目の前の「麺ヤードファイト」が行列しています。
• この辺に住んでいて言えることは、とにかく交通の便がいいです。東急反町駅、横浜駅、JR京急東神奈川、京急神奈川、横浜市営三ツ沢下町が使えます。横浜駅までフラワー緑道＆はまレールウォークですぐなので、すぐ遊びに行けます。普段はビッグヨーサン、トップ、まいばすけっとで買い物して生活し、週末は横浜で意識高い系の買い物をすればよいと思います。横浜にいけば大体のものが揃いますし、日本初上陸系の飲食店も多いです。ベイクォーターも歩いていけます。
• 車も三ツ沢から第三京浜と横浜新道と横浜横須賀道路へ、東神奈川から首都高にすぐ乗れるのでめっちゃ便利。
• 国道の反対側に反町公園あるから、子供はうれしいですね。昔に比べて環境が良くなったと思いますし。最近は夜も変な人はいませんね。トイレ封鎖してるし。ただ、昼間でもタバコ吸いがそれなりにいて、迷惑をかけてます。大きい公園だから仕方ないのかな。
• 反町は鶴屋町の再開発が完成したら更に評価されるでしょうね。フラワー緑道経由で散歩がてら行けるのはとても魅力的。利便性抜群でありながら静かな住宅街で、ハザード面も良好、飲食店も隠れた名店が多い印象。反町自体の再開発はあまり無いかもしれませんが、周辺（横浜駅・東神奈川）が発展していくことで価値が上がっていきそう。まさに穴場なイメージです。唯一のデメリットは、あまり知られていないがゆえに、「ソリマチ」と間違えられることですかね。。
  • まさに穴場ですよね。本当に反町に住んでよかった。機能も鶴屋町でラーメン食べて、文化堂でささっと買い物して帰ってきました。横浜近いとすごく便利。反町のラーメン屋もおいしいです。SHINとか★とか。週末はいつも行列ですね。
• こちらのマンションの購入を検討していますが、横浜新道沿いという点が気になっています。現在、線路沿い賃貸に住んでいて、かなり電車の音が聞こえます。自分は神経質な方ではないし、二重ガラス窓があることと、夜はサッシを閉めるので、普段はあまり気にしないのですが、時々、窓を開けて過ごしたいなと思うことがあります。後は、洗濯物をベランダに干すにあたり、排気ガスの影響もどうなんでしょう。素人考えですが、上階であれば地面から遠いからさほど気にならないのかなと思ったり。。。音は我慢、洗濯物は部屋干しと割り切ればよいのかもしれないですが、高い買い物なので悩みます。
  • 窓を締めれば音は気になりません。中部屋なら特に気にならないと思います。窓開けると結構うるさいです。テレビの音は聞こえづらいと思います。高層階なら排気ガスは気になりません。全く臭いと思ったことはないです。洗濯物は普通に外干しで大丈夫です。でも、今の時代ドラム式洗濯機買っちゃえば済みますよ。いちいち外に干すの面倒だから、家事くらい手抜きましょうよ。
    • 本物件の前は信号がないので車の走り出し音がないのが良いと思います。あと、救急車のサイレンと金曜の夜（大体22時頃）の珍走団（通過に20秒程）は窓閉めてもうるさいので覚悟が必要です。それらを除けば、かなり便利な生活が得られます。
      • 電車の音はほとんどしないから気にしなくていいよ。車も普通に走る音はほぼ聞こえない。角部屋じゃなければ、気にならないよ。多分二重窓だろうし。ただ、バイクのふかす音はうるさいね。無駄にふかすエンジン音はやめてほしいね。早く世の中の車が全て電気自動車になりますように。
• 反町にはなじみが無いのでどんな生活になるか想像がつかないですが散歩気分なら横浜まで歩ける距離なのが魅力だと思いました。あと平坦地になるのか？坂ありますか？ちなみにホームページにはハザードマップを参考にして川の氾濫や洪水、大きな地震による津波や高潮の心配が少ない住宅街そんなふうに説明書きがありました。液状化については触れてないですけど。
  • 神奈川区の防災マップを見る限りこの辺は液状化はリスクあると思ったほうがいいと思いますよ。というか海沿いは全般そうでしょうね。
• 内水ハザードマップで1mになっていました。大雨時が心配になりました。
• 反町は、よくも悪くも昔のままの変わらずな街に思えます。東横線で反町から都内に行くには乗り換えが必要な小さい駅です。横浜から一駅乗るのも地下のホームまでひたすら長い階段を下り各駅停車を待つなら、20分弱を歩くのを私なら選びます。通勤で毎日だと厳しいです。JR駅も10分弱なので、歩くの好きな方には、おすすめです。目の前の大通りは、かなりの交通量ですね。色んな点で高いとおもいました。
• 周辺に住んでいます。立地は本当に良く大変満足しています。会社は都内で東神奈川駅から京浜東北線を利用しています。休日はフラワー緑道経由で散歩がてら横浜駅周辺にいくか、自転車でみなとみらい方面に行っています（自転車が大変な日は最寄りの反町駅から東横線でサクッと行けるのもいいです）。また、東神奈川駅から横浜線で新横浜方面に行ったり、鴨居駅で降りて、ららぽーと横浜に行ったりもします。子持ちですが、車の必要性は感じていないです。今後、横浜駅・みなとみらい周辺が更に発展していくのでますます楽しみです。反町駅周辺は発展する気配がありませんが、逆に落ち着いているのでこのままでいいかなと思っています。一方、東神奈川駅周辺はもう少し発展して欲しいという期待はあります。普段の生活面でも、区役所・大きめのスーパー（ビッグヨーサン）・ドラッグストア・大きめの公園（反町公園）・小学校・中学校・郵便局・病院など、当たり前のように近くにあり不便と思ったことは無いですね。横浜駅徒歩圏内で周辺の利便性抜群にも関わらず、落ち着いた環境という立地はなかなか無いのでは、と思います。
• フラワー緑道いいですね！夜間はどうなんでしょうか、確かトンネルがありますよね。昼間の印象はとてもよかったです。
  • トンネルは防犯上の理由で21:30-6:00まで閉鎖されてます。その場合は、少し遠回りになりますがJR線路沿いを歩いて帰るか電車使うかになります。個人的に終電までは開放してほしいですが、仕方ないですね。。。ちなみに、たまにフリーマーケットなどのイベントも開催していて賑わってますよ。
    • ホームレスや防犯対策ですね。厳格に21:30に締めるという運用にすることで、明らかに悪いことがしづらい雰囲気です。管理がちゃんとしていることで、あらゆるメリットがあると思われます。
• 反町駅前に銭湯があるのが地味に嬉しいです。横浜やみなとみらいにいけばもっと華やかな温泉やスパがあると思いますが、銭湯だからこそいい部分もあり、サウナもあるので重宝しそうです（子供と温泉に入って風呂上がりにビンの牛乳を一緒に飲む日常、、最高ですね）。
  • 反町浴場いいですよ。私は２階の日が好きです。コスパはかなりいいです。東白楽にも銭湯ありますが、反町浴場の方がいいですね。ちょっと遠いですが、神奈川新町にあるラジウム温泉（銭湯だから４９０円）もかなりおすすめです。この辺だとNo1ですが、少し遠いのでチャリが必要です。（徒歩25分）

周辺施設

• 病院

1. 大西医院（小児科）　　徒歩1分・約10m
2. 反町耳鼻咽喉科　　徒歩1分・約10m
3. 野村皮膚科医院　　徒歩1分・約20m
4. ひまわりクリニック　　徒歩2分・約140m
5. さいとうクリニック　　徒歩3分・約150m
6. 松樹歯科医院　　徒歩3分・約220m
7. 反町ひろせ歯科クリニック　　徒歩3分・約240m
8. 済生会神奈川県病院　　徒歩11分・約850m

• 金融機関

1. 横浜信用金庫　反町支店　　徒歩2分・約150m
2. 三菱UFJ銀行ATMコーナー 東急反町駅　　徒歩4分・約250m
3. 横浜銀行反町支店　　徒歩5分・約360m
4. 横浜反町郵便局　　徒歩6分・約480m
5. 横浜西神奈川郵便局　　徒歩7分・約550m
6. みずほ銀行東神奈川駅前出張所　　徒歩9分・約700m
7. 三井住友銀行東神奈川支店　　徒歩11分・約830m

• 公共・レジャー施設

1. 神奈川警察署反町交番　　徒歩2分・約150m
2. 神奈川区役所　　徒歩4分・約250m
3. 横浜市神奈川消防署　　徒歩4分・約250m
4. 反町駅前ふれあいサロン(東横フラワー緑道集会所)　　徒歩4分・約260m
5. 横浜市神奈川図書館　　徒歩14分・約1,110m
6. 反町子供の遊び場　　徒歩2分・約130m
7. 反町公園　　徒歩3分・約180m
8. 二ツ谷公園　　徒歩7分・約540m
9. 平川町公園　　徒歩8分・約590m
10. 台町公園　　徒歩10分・約790m
11. 幸ヶ谷公園　　徒歩15分・約1,170m
12. WDジム　　徒歩4分・約270m
13. スタジオマーティ/ヨガ・ピラティス横浜反町　　徒歩4分・約300m
14. 横浜パーソナルトレーニングBANANA FITNESS　　徒歩3分・約240m

その他

掲示板

yokohama/675285/175