パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー

2022年1月31日 (月) 11:07時点における版

物件概要

パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー　外観完成予想図

• 所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸68街区1画地、2画地、3画地（仮換地）、神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2408番3他7筆（従前地）、神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2407番1の一部他3筆（底地）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「登戸」駅 徒歩2分
2. 南武線 「登戸」駅 徒歩3分
3. 小田急小田原線 「向ケ丘遊園」駅 徒歩8分

• 総戸数：53戸（一般販売対象戸数:49戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年12月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：東洋建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 普通に考えたら坪300万でも高いくらいな感じですが、まぁもっとするでしょうね…
  • 今の相場からすると350ぐらいでしょうかね。線路脇は関係無いでしょうね。話だけは聞きに行く予定です。
• 駐車場敷地内平置き14台？そんな敷地面積ありますかね？間違いじゃなければ優先権つけた角部屋に350万円/坪とかなら現実的なのかも。現地を見たことないですが角部屋はいきる立地ですかね？
• 利便性はよさそうですが、資産性という観点ではどうでしょうかね？10年後位にトントンで売れれば購入したいですね。多摩区だから難しいか。。
• 価格はどのくらいになるでしょうか？　坪300?330？？
  • つい最近まで売ってた定期借地権のパークホームズが270万±ぐらいだったので、所有権で踏切横とはいえちょっと駅に近いし300万～ぐらいになるんじゃないかな。1F住戸がないし、パンダ部屋設定も難しそうだから最低価格的にはちょっと高めに見えるかも。
    • 何となく今の市況からしてここが320万スタートでも違和感ないです。（300万だったとしたら、定借スクエア見送った人おめでとう価格ですよね）
• 私は高層階の広いところを考えていましたので、7500万から8500万あれば買えるかなと思っていましたが、中層階はもっと安いと思います。駅徒歩5分のパークホームズ登戸スクエアの中層階が、坪270で5500万ぐらいだったはずです。定期借地権のため1割引したということでしたので、もしパークホームズ登戸スクエアが所有権なら6100万が適正だと三井は考えていることになります。昨今の相場は、今年のはじめから1割高くなっている印象がありますし、駅徒歩2分ですので、もし6100万提示であれば安売りとなります。したがって、中層階は坪320なら6500万、もし坪350であれば7100万とぐらいが目安かなと考えています。おそらくモデルルームでは6500万から7000万ぐらいの提示をされるのかなと考えております。武蔵小杉ですが、新築マンションは坪400超えを目指しているみたいですね…
• 登戸坪340って。ゼッチと徒歩2分だけでそこまでの価値が見いだせない気がするけど、今の市況なら売り切れるんでしょうか。
  • 後ろに三井のタワーマンションが控えてるのもあって、価格を吊り上げにいっている感じもありますよね。パークホームズ登戸スクエアよりかは設備仕様頑張ってるけど、坪340の納得感は得られないかなー。
    • そもそも線路騒音、パチ屋、ハザードマップ、周辺のお店不足など考えると、ここを坪340で売り切るのは中々厳しいんじゃないですかね。遊園タワー400も売れると思えない。そんな私の考えは時代遅れでしょうか…｡

交通

構造・建物

パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：973.00m2
• 建築面積：421.39m2
• 延床面積：4,250.20m2
• ZEH-Mの説明のところに高断熱で二重サッシにしてるってあるけど線路わきでうるさいからってのもあるはずだけどな。物は言いようだね。

共用施設

• 駐車場：18台【敷地内機械式：4台 敷地内平面：14台(うち身障者用駐車場1台含む）】
• 駐輪場：84台
• バイク置場：3台

設備・仕様

• 各戸宅配ロッカー
• 主寝室に床暖房いらない…リッチな人が住む土地じゃないですし、値段下げてくれたほうが嬉しい
• ここの隔て板ってショートタイプでしょうか？
  • CGを見る限り、最上階の一般販売対象外住戸（多分地権者住戸）のみショートタイプで、それ以外の一般販売住戸はトールタイプのように見えます。

間取り

• 間取り：2LDK，3LDK
• 専有面積：56.70m2～74.21m2
• バルコニー面積：9.31m2～10.92m2
• 収納にはこだわっているようですが、玄関と洗面室から抜けられるユーティリティルームはなかなかいいですね。ランドリールームとしても利用できそうだし、物置でもよし。ママの家事部屋としても活用できそうです。玄関からすぐ洗面室に行けるので、手洗いがすぐできていいと思います。間取のバリエーションが色々ありますし、それぞれが特徴があるようですね。
• 間取りがいいと思いました。代表的なDタイプを見ています。ユーティリティスペースがかなり広くていいなと思うところと、洗面が2方向から行けるのが子どもにいいかなと思っています。工夫のある間取りのポイントがあったりして、子育て中なので、余計に気に入りました。
  • 動線の確保がしやすいのはメリットかな。ただその分、壁が少なくなって家具を置く場所も少なくなるデメリットも有る。その場合は、片方の出入口は閉じっぱなしにしちゃうっていう手段もありますけれどね。選択肢がある、それ自体がいいのだと思います。
• 個性的な間取りが多いように思います。Bタイプ2LDKは、キッチン側からもクロゼットに行けます。洋室1からも利用できるので、ストック用品をまとめておいておくにもよさそうでした。ウォークスルークロゼットが一番収納量ありそうなので、すべてのストックをここに、とまとめておけるとわかりやすそうです。扉がある分、物が置けないのはネックですよね。あと、子供が鬼ごっこしそうではありますが笑。隠れ家にされてしまいそうな予感がします。
• 一見、普通の間取りに見えたのですが、様々な工夫がなされているみたいです。水回りが居室に面していないとか、何気なくすごい一面ではあります。LDKだけでなく、洋室の一つにも床暖房完備。玄関収納のユーティリティースペースとかシューズインクロゼットは、とても重宝すると思います。専用宅配ボックスが各戸の玄関前にあるのはとても便利。これならパジャマ姿でも荷物を取り出しに行けるかも。
  • 間取りはほんと、家事動線が考えられていて良いと思います。ただ、立地的に水害のことを考えると考えてしまいますよね。特に最近はどこに住んでいても天災被害にあうことは考えられるので

わざわざ心配があるところに住むかどうかですよね。

• キッチンからウォークスルークローゼットへの出入りができるプラン、面白いです。どういった時に役に立つかなと想像すると、すぐには思いつかないのですが・・・たしかにデッドスペースが増えて収納量が落ちてしまう面もあるかなとは思います。できれば食品を仕舞っておくストックルームなどあったら良かったなとも思います。何より素晴らしいと思うのはアウトフレームに徹している点です。玄関前の宅配ボックスも有りそうでなかなか無いグッドな設計だと思います。
• 間取りいいなぁ。アウトポールだし、収納も言うことなし。立地以外100点過ぎて心動かされます。
• 間取り、特別感はあまりありませんが、各部屋に部屋があることやアウトポール方式で部屋が広く使えるのは嬉しいですね。

買い物・食事

• 商業施設

1. ローソンストア 100 登戸新町　　徒歩1分/約70m
2. マルエツ 登戸駅前店　　徒歩1分/約80m
3. 小田急マルシェ登戸　　徒歩2分/約120m
4. セブン - イレブン 小田急登戸店　　徒歩2分/約120m
5. 味の食彩館のぼりと　　徒歩3分/約200m
6. ニュー・クイック 登戸駅ビル店　　徒歩3分 / 約 200m
7. クスリのナカヤマ薬局 登戸新町店　　徒歩3分/約230m
8. オーケー登戸店　　徒歩5分/約350m
9. クリエイト エス・ディー 川崎向ヶ丘遊園店　　徒歩6分/約450m
10. まいばすけっと 向ヶ丘遊園駅北店　　徒歩7分/約540m
11. 東急ストア 向ヶ丘遊園店　　徒歩8分/約590m
12. Odakyu OX 向ヶ丘遊園店　　徒歩9分/約720m
13. ライフ 向ヶ丘遊園店　　徒歩11分/約860m

• 買い物は不便です。マルエツとオーケーができたので、食品関係はやっと整ってくれましたが、ちょっと子供の何かを買い足したいとかは登戸では無理です。通販もしくは近郊に出かけないと手に入りません。
• しまむらがありますね。
  • しまむらはカリタスのほうなので、登戸駅からは遠いですね。狛江駅にもあるので、そちらのほうがかえってアクセスがいいです
• 登戸近辺に住んでますが、スーパー以外の買い物はやはり不便ですね。南武線で溝の口や武蔵小杉行くより、小田急線で狛江や成城、新宿の方が短時間で行きやすいので利用しています。隣の向ヶ丘遊園に区役所や大きな郵便局もあり、普段の生活で南武線を利用することはまずありません。
• 登戸のオーケーは小規模な店舗なので、近所にあると便利だけど品揃え豊富な大きい店舗が好きな人は結局車で15分程度のところにある溝の口のオーケーまで行くことになりそうです。

育児・教育

• 教育施設

1. ちびっこハウス登戸園　　徒歩2分/約100m
2. ちびっこハウス多摩川園　　徒歩2分/約110m
3. 登戸ルミナス保育園　　徒歩5分/約340m
4. 登戸ゆりのき保育園　　徒歩5分/約370m
5. にじいろ保育園登戸　　徒歩5分/約400m
6. 「こころの花」ほいくえん登戸駅前　　徒歩 5分/約400m
7. 天才キッズクラブ楽学館登戸園　　徒歩6分/約450m
8. 玉川幼稚園　　徒歩6分/約460m
9. KFJ 多摩なのはな保育園　　徒歩7分/約510m
10. 第二ゆりの保育園　　徒歩7分/約510m
11. アイアイ会登戸保育園　　徒歩7分/約520m
12. そらまめ保育園分園　　徒歩7分/約530m
13. のぼりっこ保育園　　徒歩7分/約530m
14. そらまめ保育園　　徒歩8分/約630m
15. 市立登戸小学校(通学校)　　徒歩11分/約870m
16. 市立枡形中学校(通学校)　　徒歩30分/約 2,380m

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、近隣商業地域
• 駅徒歩２分は強いですね！静かな環境を望む方には合わないかもしれないですけど
  • 2分といっても線路わきだからね。
• 駅からのルートを見ると雨や日差しをしのげるような屋根もないのがちょっと残念でした。お天気の悪い日暑い日には早歩きですね。
• 高層階でもバルコニー側が正面の賃貸マンションビューになってしまいそうなのがつらいですね…西側はかなり眺望が開けているだけに残念です
  • 正面の賃貸マンションは何階建くらいなんでしょうか？もう完成していますか？
    • 13階建てです。年内には完成しそうな感じです。
      • 13階建てでしたか…登戸まで下ってきているのに賃貸マンションビューは厳しいですね…
        • 賃貸マンションというのは外観予想CGでちらっと出ている建築中の建物のことだと思うのですが合ってますか？マンション前の道がそれほど幅のない道のようなので、この距離で同程度の高さの建物は考えてしまいますね。賃貸マンションの向きが気になります。
• 駅近なので仕方ないですが、騒音や排気ガスも気になります。車の交通量はどれくらいなんでしょう…
  • この辺車通りは結構多いですね。整備中の道路が一段落したらもっと増えそう。交通利便性は抜群によいので、線路や踏切の騒音・治安・多摩川ハザードは価格次第かも知れませんが目をつぶる人が多そうですね。登戸って江戸時代から渡し船の拠点だったみたいだから、むしろ洪水は意外と少なく水量安定した場所だったのかな？
    • ハザードマップに関しては、大規模な災害を想定していることでありますからあまり気にされない方もいらっしゃるのかもしれません。同じ地域で引っ越しする方は、このあたりのことをよく知っているので、ハザードマップよりも自分の感覚で引っ越される方が多いのかもしれません。自分的にはこの地域のことを知らないと、どんな災害が起こるのかちょっと怖い感じはします。
      • 地元民ですが、ハザードに関して言うと登戸遊園は一部のアドレスを除いては洪水などは意外と被害無いです。自然あり、快速急行あり、小田急止まっても南武線がある、買い物病院不便なしetc..住むには最高。賃貸ばかりの立地なので、なかなか希少でしょう。移動の楽さとコスパの良さを考えると狛江や喜多見よりよっぽどお勧めですが、閑静な暮らしを望むなら除外したほうがいいとは感じます笑
        • 概ね同意ですが、買い物不便なしだけは嘘ではと思います笑。スーパーはあるので最低限はどうにかなりますが、溝の口や武蔵小杉まで行かないといけないタイミングはそこそこある感覚です。
• 治安の特に悪い登戸はダメだろ
• ここはハザードもしっかりかかってきますね。みなさんはあまり気にしませんか？
  • その分しっかり対策してくれればいいですが三井ですからね…
    • ハザードは気になります。液状化などもあるでしょうし。
• 登戸は便利そうですが価格が高そうですね。南武線の他の駅にすればもっと安くて広い物件がありそうだし、値段次第で検討したいところですが、、、
• 快速急行が停車するようになって交通利便性はすごく上がったけど、それだけの街って感じです。駅前は単身者向けにラーメン屋・居酒屋・パチンコ屋などはありますがそれだけ。このマンションの立地は、登戸の中でも人・車・電車の往来が激しい場所なので、「この立地に住みたい」というよりは、「すごく落ち着かなそうなところにマンション立つな」という気持ちが強いですね。
• 登戸に住んでも遊園界隈もすぐ行けますよね。自転車があればあっという間です。登戸はとにかく店という店が少ないので、遊園界隈の店を利用する機会が多くなりそう。

周辺施設

• 行政・公共施設

1. 登戸行政サービスコーナー　　徒步3分/約200m
2. KFJ多摩　　徒步7分/約510m
3. 多摩区保健福祉センター　　徒步9分/約660m
4. 市立多摩書館　　徒步9分/約660m
5. 多摩市民館　　徒步9分/約660m
6. 多摩区役所　　徒步9分/約660m
7. 多摩警察署　　徒歩14分/約1,120m

• 金融機関・郵便局

1. 登戸駅前郵便局　　徒步2分/約 100m
2. 三菱UFJ銀行 登戸支店　　徒歩4分 / 約260m
3. 川崎信用金庫 登戸支店　　徒歩5分/約370m
4. JAセレサ川崎 稲田支店　　徒步6分/約460m
5. きらぼし銀行 登戸支店　　徒步9分/約660m
6. 横浜銀行 登戸支店　　徒歩11分/約830m
7. みずほ銀行 向ヶ丘支店　　徒歩11分/約840

• 医療施設

1. のぼりと皮膚科　　徒歩1分/約50m
2. やまもとクリニック　　徒歩2分 / 約90m
3. 藤井整形外科　　徒歩2分/約120m
4. 登戸内科・脳神経クリニック　　徒歩3分/約190m
5. 中村医院　　徒歩5分/約340m
6. 鈴木産婦人科　　徒歩5分/約360m
7. ベルズレディースクリニック　　徒歩5分/約370m
8. 多摩ファミリークリニック　　徒歩5分/約390m
9. 桜クリニック　　徒歩5分/約400m
10. 市立多摩病院　　徒歩6分/約450m
11. 川崎市北部小児急病センター　　徒歩9分/約660m
12. 多摩休日夜間急患診療所　　徒歩9分/約660m

• 公園

1. 登戸第1公園　　徒步3分/約210m
2. 稲田多摩川公園　　徒步4分/約270m
3. 登戸2号街区公園　　徒步4分/約320m
4. 登戸3号街区公園　　徒歩5分/約360m
5. 登戸第2公園　　徒步7分/約550m
6. 多摩川緑地　　徒步10分/約780mm
7. 五ケ村堀緑地　　徒步12分,約940m
8. ばら苑アクセスロード　　徒歩14分/約1,070m
9. 生田緑地　　徒歩17分/約1,290m
10. 生田緑地ばら苑　　徒步18分/約1,430m

• 文化・スポーツ施設

1. ジム&スタジオ ルネサンス登戸　　徒歩 2分/約110m
2. 川崎YMCA　　徒歩7分 / 約550m
3. エニタイムフィットネス 向ヶ丘遊園店　　徒歩 10分/約760m
4. 登戸ゴルフセンター　　徒歩10分/約790m
5. 朝日フィットネスクラブビッグ・エス向ヶ丘　　徒歩14分/約1,120m
6. 藤子・F・不二雄ミュージアム　　徒歩20分/約1,550m
7. 市立日本民家園　　徒歩20分/約1,560m
8. かわさき宙と緑の科学館　　約1,760m
9. 川崎国際生田緑地ゴルフ場　　約2,280m
10. 岡本太郎美術館　　約2,300m

その他

掲示板

yokohama/673259/114