レーベン東川口 GRANDEST

2022年3月9日 (水) 11:52時点における版

物件概要

レーベン東川口 GRANDEST　外観完成予想図

• 所在地：埼玉県川口市戸塚二丁目1-1外3筆（地番）
• 交通：

1. 武蔵野線 「東川口」駅 徒歩1分
2. 埼玉高速鉄道 「東川口」駅 徒歩1分

• 総戸数：143戸（他、管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上18階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年11月
• 売主：株式会社タカラレーベン
• 施工：埼玉建興株式会社
• 管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 駅前徒歩1分で外観カッコいい、行政センター、交番付きで魅力度高いからとっても良いんですけどね。素人考えですが資産価値も高いとは思います。川口市と管理組合との間でどうやって修繕積立していくのか気になります。行政センター用駐車台数20台で足りるのか？！周辺コインパーキング無料券配って間に合わせないと、行政センター入口の南側道路がヤバいかも。。。。
• 販売開始が1ヶ月後ろ倒しになりましたね…資料もまだ来ないし、待ちきれない。
• 駅前にドドーンと建つマンションとしてはかっこよさがあります。資産価値としても期待できそうです。あとは価格帯がどの程度なのかということでしょう。駅前なのでそれなりの騒音はしそうです。窓を開けて生活できないというところは好みが分かれるかしら。傘いらずで電車に乗れちゃうのはうらやましいなと感じます
• 価格帯はいくらくらいになるんでしょうかね。。。最近はマンション価格上がっているし、駅前NO.1謳ってるくらいだから強気価格でしょうね。。。同時期に建設する駅徒歩8分のフージャースは3800万円台スタートと出ていました。条件がかなり違いますから比較にならないですかね？！
  • どうでしょうね…。4500万スタートならギリギリなんとかなるんですが、5000万スタートと言われちゃうと厳しいです。東川口でそれはないのかな…
    • 川口市の行政センターを無償？で建てて貰う代わりに土地をタカラレーベンに渡した流れですからね。高さ制限も緩和した模様です。安く仕入れられたとしても、建築費の高騰とかを理由に強気価格で売ったりしそう。。。。4500万スタートと予想します。
• 駅からすぐの立地は年を取った時にメリットを感じそうです。親世代の話を聞いていると、高齢者になった時に自動車免許の返納したりして行動範囲が狭くなったという話。ここまで近いならアクティブにうごけそうです。ただ価格、本当に気になりますよね。いくらになるんだろう。
• 坪単価260前後スタートですか。今は川口駅近の新築は300大きく超えてきてますから、まあ多分そんな感じでしょうね。
• 駅近といえど東川口ですから車持ち前提に設計してほしいですね。あとディスポーザーは最悪なくても良いので実需で買える価格帯で作ってほしいなと思います。ちなみに、タカラレーベンのいつも良質な水謳いますが、正直不要なくらいどうでもいい(笑)それより天井高やサッシ高、アウトフレーム等注力してほしいです。
• このマンションのリセールを考えた資産性に関しては皆さんいかがでしょうか？個人的な感覚ですが、
  • タカラレーベン→○or△(最大手ブランドではないため)
  • 埼玉建興→△(あまり聞かないため、それだけでリセールとしては微妙か)
  • 立地→◎
  • 周囲の中古→デュオヒルズザファースト？が新築時より上がってるが、全体的な坪単価は安め？
  • 設備・部屋の広さ→○or△
    • 今後は金利あれこれ含め、都内一等地以外の価格維持に関しては厳し目？リセールに関するご意見お聞かせ願いたいです。
      • リセールについてはまだ価格発表前なのでなんとも言えませんが、資産性は間違いなく高いと言えるでしょう。ご指摘の通りスーゼネでもメジャー７でもありませんが、マンションはやはりその立地が最重要です。駅前立地に加え下階に行政センター、エリア最大規模＋最高層で新たなランドマーク的存在となり希少性が高いです。北口と比べて南口側はお店が少ないのが弱点ですが、これが建つことで再開発モードが一気に加速すれば現状最上位のデュオヒルズファーストを抜きエリアＮＯ．１の座も視野に入ることでしょう。今は東川口の街自体を下に見る向きもまだありますが住めば分かりますがそれもすぐに変わりそうなポテンシャルある街だと思います。つまりは今坪単価安めなら確実に穴場エリアですね。
        • 現在マンション平均価格が最高値を更新しているので、あまり発展せず街が伸び悩んだ時は下落が激しそうな予想もできるところが心配ですが、駅前なのはやはり良いですね。ポテンシャルにかける(多少の博打)分、坪単価安めに設定してくれるとその点買いやすいですね。
• 当物件ですが一部周辺住民の建設反対にあい３～４階は住戸ではなく図書館・公民館または商業施設が入るという噂を聞きました。
  • そうなんですか！入り口は違う場所に作るんでしょうけど、住人以外の人がたくさん同じ建物内に出入りするのって、住み心地的にはどうなんでしょうかね？考えすぎですかね。
    • 住宅エントランスと行政施設エントランスは別になりそうです。商業施設ではなく行政施設なので変な雰囲気にはならないのでは無いでしょうか？あとは駅前の喫煙所が存続するか否かと、交通量が増大することによる渋滞と事故の増加が懸念されます。
• 手洗いカウンターは本当に欲しかった。全体的に売出し開始も遅れていますし、不安材料の多いスタートになるので、気持ち的に買いづらいというかいわく付きな感じも出てきちゃいますね。
• 所感ですが、ここが～4500万台なら蒸発、～4900万台でもすぐ売れる、～5500万台でもまぁ売れる、～5900万台だとちょっとキツイ、6000万以上はまぁきつい。(普通の3LDK70m2だとして)地縁のある方々の所感はいかがですか？
  • 東川口はファミリー層の車持ちが多く、駐車場がどうなるかが大きなネックになるでしょうね。確保できないなら近隣駐車場を斡旋してくれるのか、してくれないなら見送りとなる人が多い気がします。それにしても、いくら駅前とはいえ、この地域でこの駐車場設置率で売り出してくるとは、売る気あるのかなと首を傾げてしまいます。
    • 治安とか環境とかあるので一概には言えないけど、西川口の新築が3Lで4600万?川口の築浅ブランドマンションが5000～5700万、では、かなり北部にある東川口は？というところ。東川口、場所は北川口。あとは、駐車場ですかね。だいぶ奥まった位置なので
      • 東川口で車有りと無しでは生活満足度が相当違いますからね。私は車持ちですが車無し生活は考えられないです。いくら駅前とはいえ、地元の住み替え層は駐車場が確保出来る出来ないは相当大きいかと。フージャーズの東川口テラスが駐車場台数が多いことを売りにするのも販売戦略として間違っていないかと思いますね。
• モデルルームって始まったんですかね？
  • 販売開始が1月中旬にまた延期になってますね。

交通

構造・建物

• 敷地面積：2,109.89m2
• 見た目は格好いいです。駐車場と駐輪場が少ない。月極駐車場は周囲にあるけど

共用施設

• 駐車場：24台（機械式24台）
• 駐輪場：185台（内、レンタルサイクル用4台)
• ミニバイク置き場：8台
• 駐車場や駐輪場の数が少ないのは駅近というのを見越して少なくしているのではないでしょうか。自転車も自動車もいらない環境で暮らすということを考えると、少なくてもいいのかなと。何よりも駅の目の前ですからね。子供が少し大きくなって自転車を使うようになったら、リセールをして戸建てやほかのマンションを検討してもいいでしょう。
  • 検討してるけど駐車場の少なさにショック受けてる。やはり東川口の生活を楽しむには車が必要。浦和美園イオンやレイクタウン、健康福祉村、角上魚類等電車で行けるにしても大荷物かかえて移動はきつい。首都高入口、外環道も近いからドライブも快適なのに。駐車場の少なさで地元民からの買換は期待出来なそう。
    • 駅に近いから普段は車は使わないにしても、子供がいる人の場合は車必須だろうからなぁそう考えると駐車場は少なく感じてしまう。この辺りに月極の駐車場ってどれくらいあって、余裕というのがあるのだろうか。そこも見ていかないとならないように感じました。
• 駅1分の立地とはいえ、駐車場かなり少ないんだなと思いました。総戸数143戸、駐車場24台、駐輪場185台。駐車場に関しては百の位が忘れられたのか？と思いましたが、これで正しいんでしょうか？駐輪場も各世帯2台分無いんですね。マイナスポイントに注目してしまうのもなんですが、駅徒歩1分の魅力はかけがえのないものもあると思います。あとは官民一体ということによるお値段に期待大でしょうか。
• 駐輪場「レンタルサイクル用4台」ってありますけど、一日いくら～とかの貸し出し用ってことなんですかね？
  • 恐らくカーシェアのようなものだと思います！駅にレンタルサイクルが設置されているように、住民が必要な時に借りたり返したりできるサービスじゃない

設備・仕様

• タカラレーベンから資料が届きました。東川口のフラッグシッププロジェクトと謳っていましたが、凄く尖っている印象はなかったです。
  • ディスポーザー無し
  • 二重床・二重天井
  • ガス床暖房
  • 食洗機
  • ガラストップコンロ
  • 浴室テレビ
  • 複層ガラス
  • タカラの水
  • タカラの気泡フロ
  • タカラのミラブルバス
  • 古くないタンク式トイレ
    • 装備としてはこんな感じでした。
      • 140戸なのにディスポーザーなしか…
• モデルルーム写真が同封されていましたが、魔改造過ぎて標準とオプションの境目が素人な私には分かりにくかったです。(オプションだらけか？)キッチンのレンジフードはステンレス製。立ち上がり無しのオープンキッチンでレンジの後ろは天井まで透明ガラスです。キッチンの天板は人造大理石でした。天井高とサッシ高の表記が無かったですが、天井高2400のサッシ高2000くらいに感じました。共用施設はワークルームとキッズスペースを設けるとのことです。
• 数少ない公表されている2パターンの間取りから見て全体的に仕様は抑えめっぽいですかね。GRANDESTを掲げるなら駅前で騒音もありますし、内廊下くらい作って欲しかったですね。少し気になるのは、東川口の相場とどのくらい乖離するかですが、あんまり価格が高すぎるとリセールしづらいorできない気がしています。(この辺りを中古で探す層には、高すぎて手が出ず、それならもう少し出して川口駅前に出ようとか、もっと安く東浦和に行こうなど)しかも仕様が「GRANDEST」でないなら尚更…。中途半端な仕上がりにならないことを祈りたいです。
• 今どきのマンション設備としては普通となった装備で、おお?とはならなかったですね。駅前1分と公共施設併設、東川口最大級の世帯数のアピールに頼り過ぎているような。。。。内廊下と手洗いカウンター付きトイレなら東川口初だったことでしょう。。。。いつになったら価格公開するんだろうか。
  • 最近の市況を考えるとどうせ高いんでしょうから、仕様を高めておおー欲しい！っていうテンションにして欲しかったです。資料請求して読んでみましたが、東川口の他のマンションと変わり映えしない内容でテンション上がっておりません。
    • 確かに仕様としては普通程度になりそうですが、駅前1分×最高層×最大規模×官民連携というのは東川口ではここでしか実現できない企画だと思います。そうなると多少高くてもプレミアム感求めて東川口以外のエリアから買いたい人が必ず一定数以上出てくるはずで変に価格抑える必要はないと思いますね。少なくとも上記のデュオヒルズテラスではなく他のエリアの高立地物件と比較するはずです。別にここの会社を支持するわけではないですが、今は郊外であってもそういったプレミアム感求める層（例えば所沢など）が増えていてそうでない層との二極化がかなり進んでいるのが実情です。恐らくこのスレにもその他エリアや下手したら都内在住の書き込みも既にいらっしゃるのでは。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 住居専有面積：56.14m2～77.13m2
• バルコニー面積：8.19m2～29.27m2
• 詳しいプランがはやく知りたいですね。ファミリーマンションだから収納も期待◯

買い物・食事

• 東川口駅前の飲食店のなさ、どうにかならないかな。このマンションに住むなら喫茶店くらいはもう少し欲しいところ。
  • 東川口って結構グルメ関係で取り上げられるよね。最近だとラーメン激戦区で色々あるとか食べに行ったことないけど
    • ラーメンもいいけど、スタバとかタリーズとかなんでもいいから駅すぐになんかカフェが欲しい…
• この辺りはスーパーがあったりドラッグストアがあったり、本当に生活には困らないものの、お惣菜屋さんやパン屋さんケーキ屋さんなど、いわゆるアトレのような駅前商業施設がないので、そういうのを作ってくれるとすごいありがたいのですが、マンションが建って栄えたらできたりしないかなあと望み薄に思っています。
  • 駅前に西友やミニスト、ドラスト、ドコショまであります。パンとケーキはけやき通りまで行けばデイジイがありますし、ケーキと洋菓子ならシュルプリーズもありますからね。惣菜についてはスーパーの惣菜のレヴェルが高いです。車がないとちょっと遠いですが、ヤウォコーやマミマの惣菜は侮れません。ただ本屋とカフェは欲しいですね。
    • そうなんですよね。生活には困らないんですよ。なのですが、ちょっと贅沢を。みたいなことは駅前では何もできないんですよね。本屋さんもないですし、成城石井みたいなのもないですし。タリーズかせめてマクドナルドくらいあるとありがたいのですが、、生活できるお店があるんだから良いじゃないかというお声もありそうですが、、
      • 確かにそうですねー。そういったプラスアルファがあればもう言うことなしなんですけどね。ただパン・ケーキ・惣菜のレヴェルが高い上にコースパが良いのでファミリー世帯のみならずスィングルやディクスンにとっても住みやすい良い街ですね！
• 周辺のカフェでしたらフラワーロードを渡った先に最近良い感じのカフェがオープンしましたよ。カフェヒトマという名前です。
• お買い物は西友メインな人が多いですか？距離的に自転車が必要そうです。マルエツもあります。使い分けしている人もいそうですよね。
  • 東川口はお買い物は非常に便利です。一番近いのはマルヤかな？徒歩圏内にマルエツ、ダイエー、西友があります。自転車だとイイダ、生協、オリンピック、業務スーパー等。浦和美園のイオンも自転車ですぐです。

育児・教育

• このあたりって学区ってどんな感じなのでしょうか？学校の雰囲気とか通う子供達とその家族(構成や金銭的な余裕)など…
  • 私は東川口に20年以上住んでいますが、東川口は裕福な家庭と裕福ではない家庭の差はかなりあります。感覚値ですが裕福な家庭の方が多いと感じました。(奥様が専業またはパートでも不自由なく生活されている感じ)ちなみに20年程前の戸塚中学校は想像を絶する悪名が付いていましたが、今は穏やかで落ち着いた学校に変わったようです。(戸塚中に行かせたくない親は戸塚西中などに無理矢理変えるほど)小学校も数多く選択肢が増えてますし、中学校も穏やかで現在の学区は安心して大丈夫かと思います。
    • 調べてみたところ、戸塚中も戸塚西中も同じアドレスが学区になっていました。どちらかを選択できる制度になってるんですかね？または自動で振り分けられるのですかね
• 隣のさいたま市と比べると塾に行ってる子どもは少ないイメージです。小学校は可もなく不可もなく、人気なのは戸塚南小学校ですがこちらのマンションだと学区外になりますね。
  • この辺りの学校は生徒数がとても多いみたいですね。都内にいるのですが、地縁がありこちらに住み替え検討をしていて、そのあたり気になるところです。この辺りに住むのであれば私立も検討できますね
    • 生徒数が多いとのこと、学校の雰囲気はどうですか？マンションができたらもっと生徒数増えそうです。
      • 教育面では都内の私立に通うのに地下鉄が安心で便利です。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 駅から徒歩１分の距離に建設されるので期待は出来そう。騒音面はどうでしょうか？線路の音や電車の音はどのくらいするのかという点は気になります。これから、どんどん情報が入ってくると思いますから、楽しみですね。ちなみに駅から近いというところでいうと駐車場の台数は仕方がないのかなと思います。車いらずで暮らせますし、便利でしょう。
  • 川口市が公開した当初の北側(東川口駅側)からの完成予想パースだと線路側は共用廊下と思われます。タカラレーベンの完成予想CGは南側となり、住宅バルコニーがあるように見えます。よって生活する上では窓を開けなければ気にならないのでは無いでしょうか？！東川口駅周りは静かなのでホームのアナウンスなどは大きく聞こえます。東川口駅を貨物列車が通過する時の音は大きいです。(本数は少なめ)建設地南面はアパートやコインパーキングが多く、当マンションより登り坂で土地レベルが高くなっていきます。当マンションの周りが商業地域だとしたら高い建物が立つかもしれません。(素人のため参考になるかは？です)
• 建設地の南面の道路や駅前通りは時間帯によって通行量が激しくなるので注意が必要です。北口ロータリーと南口ロータリーが線路で分断されているため、マンション南面の道路を使わなくてはならないんです。ローソン前のT字路は狭いうえに右折や左折が入り乱れて危ないです。マンション下に行政センターが出来て、利用者向けの駐車場が用意されるので更にカオスとなりそうです。
  • 駐車場入口は行政センター用が南側道路、住宅用が駅前通りに分かれています。行政センター用に20台分持っていかれてますね。凄く気になるのが住宅用駐車場がタワーパーキングだと言うことです。車寄せや待機所が無いとなると、入出庫待ちになった時に駅前通りで待つハメになるかもしれません。(20台だとタイミング重ならないかな？！)駅前通りも広くないし、行政センターを出入りする車で今よりもカオスになるかもしれません。そうなると地元民からするとキツイ。。。。
• 北側の駅広場の喫煙所の煙が風向きによってはかなり舞い込んできそうな予感。
  • 確かに喫煙所の位置は移動してもらった方が良いですね、東川口駅の喫煙所の配置があまりにも非喫煙者に対して配慮が乏しいと思います。タバコって意外と上の方まで上がって来るんですよねー
• 駅前の閉店パチンコ店と隣接パーキングの土地だいぶ広いけどどうなるんだろう
  • 医療モールが出来るという噂を聞きましたよ
• 東川口近辺の住みやすさの一つとして、高速道路へのアクセスが非常に良いことが挙げられます。駅近なので車がなくても生活はできると思いますが、首都高・外環・東北道へのアクセスが非常に良いので車があると便利ですよね。
• 東川口はいろんな意味でのんびり進む街ですからね。良いと思いますよ。穏やかで。古い建物もいつかは建て替えの時期が来ます。みんなが喜ぶ建物が建っていってのんびりと発展してくれれば嬉しいですね。

周辺施設

その他

掲示板

saitama/673589/127