GREEN PARK 神田司町

2022年11月19日 (土) 19:33時点における版

物件概要

GREEN PARK 神田司町　外観完成予想図

• 所在地：東京都千代田区神田司町二丁目4番6、7、8、9（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸の内線『淡路町』駅 A2出入口　徒歩3分
2. 都営新宿線『小川町』駅 A2出入口　徒歩3分
3. 東京メトロ千代田線『新御茶ノ水』駅 A6出入口　徒歩4分
4. 東京メトロ銀座線『神田』駅 5出入口　徒歩4分
5. JR京浜東北線・山手線・中央線『神田』駅 北口　徒歩5分

• 総戸数：22戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上12階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年5月
• 売主：株式会社坂入産業
• 施工：株式会社坂入産業
• 管理会社：株式会社Human Care

価格・コスト・販売時状況

• ここは貴重すぎる立地3LDKの上層階は南側の公園ビューが半永久的に確定してる。神田エリアの板マンでは稀な条件。2LDK側も学校のおかげで歩道が整備されててエリア内比較では圧迫感もマシ。淡路町の完売が見えてきたからスタートだね。当然こちらのほうが高い。極めつけは神田駅5分、メトロはともかくJRで5分表記とれる分譲なんてほとんどない。
• リセール狙いでいけますか？
  • ここはリセールいいでしょう
    • いざと言う時にこの物件2LDKのリセールは難しいですかね。中古買う側にとっては50m2はギリギリ住宅ローン控除にならないですし、、、、
      • 立地はいいのにリセールはなぜ難しそうなのでしうか？

• 坪500超えてくるかな？
• ピンポイントで立地いいからね。それだけで勝負できる（というか競合ないけど）。物件名に”千代田”などというくだらない文字列が入っていないのもいい！*南側の前建てが4階建てくらいなので公園ビューとなる3LDKの5階あたりより上がどれくらいの価格になるかでしょうか。このゾーンは「千代田区×山手線内側×徒歩５分圏内複数駅×角部屋×南向き×公園眺望」となるわけですから小規模・デベ力低いことを差し引いても１億１千万円～(坪単価約530万円～)は正当化できそうな希少性だと思います。逆に2LDK側は条件の良い3LDK住戸に単価が引っ張られないか注意が必要ですね。「千代田区×山手線内側×徒歩５分圏内複数駅×角部屋」は変わりませんがそれだけだとこちらは条件的にはGREEN PARK 淡路町を大きく超える単価は正当化できないはずで、2LDKの方が7600万円(坪単価約500万円)を超える設定だとちょっと強すぎる気がします。ただ新築で1フロアに2タイプどちらかしかない場合、単純に面積が1.4倍ほど違いますから単価が全く一緒でも価格が1.4倍、しかも広い方が条件が良くて坪単価差が出ると同じ階で比較したときにすごい価格差(3LDKが2LDKの1.5倍以上の総額)となるわけですから、見た目の価格差を小さくするため2LDKの単価を上げてこないかに気を付けるべきでしょう。
• 狭めの2LDKだし坪単価高めにしてきそう
• 淡路町にはエリアNo.1物件のパークホームズと次点のプラウド、パークハウスがあるから、グリーンパークはどうあがいてもその下の扱いになる。一方、ここはパークホームズよりも優れている立地で近隣に分譲ないからほぼオンリーワン立地。よってどちらを選ぶべきから明らか。
• 坪500くらいかな
• 一番安いのでいくら位ですか？
• 6000万円台があるのですか何階になるのでしょうか。
  • 4階で6,700万円でしたよ
    • 4階で坪440万くらいだとすると、淡路町と同じくらいかな。
• 6階で坪480万円くらいか。淡路町とほとんど同じ値付けですかね。
• 人気がないようですね。hpに販売情報が更新されましたけど。
  • 11戸/22戸供給
• やっぱ6000万台の部屋が一番人気ですね。8倍にも行けそうかなぁ?
  • 2LDKに申込してきました。私が希望している部屋は3倍でした。他の住戸もほとんど倍率が付いていました。祈るしかありません…。
    • 下の方が倍率高い感じですか？リビングの狭さと囲まれ感が気になりましたが一八通り側はそこそこ離隔とれてるので2LDKで6000万台ならいいなと思いましたが
      • 私も2ldkに登録しました。お昼の段階の倍率状況です。2ldkは偶数階を販売していて10階以外は全て3倍以上ついていました。3ldkも倍率ついている部屋もありましたよ。
• 北側と東側が道路接ので、そこまで壁ドン感がないと考え、６０００万台なら投資家来るほどお得ではないですが、居住なら全然納得できると思います。
  • 神田エリアで整備された歩道に面してる物件は極めて少ないからそれだけで貴重。しかもそんな立地で圧迫感の少ない角部屋で50平米なんてのも少ない。普通は真ん中部屋にされてしまう。しかもグロス安い。投資でも十分。
• 立地は素敵だが、22戸だけなので10年後維持費が大変になりそう。
• 第一期で残った2部屋が少し値下げで先着順販売中。第二期は8月下旬で、クラッシィハウス大手町の第一期と被れるかな。
  • 前と同じ値段のまま、一期の最上階の2部屋を先着順にしてるように見える。最上階以外も結構売れ残っていそう。
    • 一期先着順十階の２Ｌがすでに販売済み、二期の販売も順調に進んでいますね。今週からクラッシィハウスの一期販売も販売登録開始ので、二期の倍率は少し下がるかもしれません。
      • 残りは最上階3lの1戸だけでほぼ完売。本当に良い立地ですね。
        • 3lで残ってるのは9階で後は完売のようです。利便性と住環境が両立できていて、しかもこのエリアにしては安い。投資より実需に適していそうですね。
• 今日問い合わせたら完売と言われました。販売一瞬でしたね。。
  • 相場より割安ですね。これから販売されるパークリュクス神田は坪500からでしょう。
• 同界隈三井の新築物件より良い立地、リセールも期待できそう。

交通

構造・建物

GREEN PARK 神田司町　エントランス完成予想図

• 建ぺい率：80%
• 容積率：600%
• 敷地面積：201.63m2 （登記簿面積）
• 建築確認対象面積：201.01m2
• 建築面積：153.62m2
• 延床面積：1,729.55m2
• 管理費の割に植栽が物足りたない。買ってからなんとかなるかしら？

共用施設

GREEN PARK 神田司町　エントランスホール完成予想図

• 駐輪場：34台収容（2段式ラック：上段ラック13台月額500円、下段スライドラック17台月額600円、平置き4台月額1,000円[内子供用2台]）

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK(11戸)・3LDK(11戸)
• 専有面積：50.07m2～69.16m2
• バルコニー面積：4.68m2～5.22m2
• ここは2LDKはこの広さでは珍しい交通量の多くない交差点の角部屋で囲まれ感は薄い。
  • グーグルマップで見た感じ交差点というかT字路では？2LDKリビング狭すぎだな
    • 2LDK、リビング・ダイニング・キッチン合わせて10畳ということですよね。リビング・ダイニングだと7畳以下でしょうか。家具配置例がありますけど実際こういう感じで置いたら狭さが否めないんじゃないかなあと思います。キッチン前に置いてあるちょっと変わった形のテーブルは備え付けでしょうか。こういう形の物ってなかなか見ないですが…。
• ここって、公園側に完全に隣接しているわけではなく、一つ建物を挟んでますよね。今は5階建くらいなので、上層階の3LDKは問題なさそうですが、営業から法的には同じ高さの建物が建てられると聞き、将来的にそんなことがあると南側の日当たりが絶望的になるので心配です。
  • 南側の建物が抜けてくるのが6階ぐらいで価格が1億超えるぐらいだそうです。建替えの不安もありますが最悪東側は空いておりますし、なによりも子供が千代田小に通学しておりますので、こちらの価格なら仕方ないのかなと考えております。

買い物・食事

• ショッピング

1. マルエツプチ神田司町店　　徒歩1分／約40ｍ
2. 業務スーパー神田店　　徒歩2分／約140ｍ
3. ファミリーマート神田司町店　　徒歩2分／約150ｍ
4. セブン-イレブン神田須田町1丁目店　　徒歩3分／約190ｍ
5. まいばすけっと神田駅北口店　　徒歩3分／約210ｍ
6. ウェルシア神田小川町店　　徒歩4分／約310ｍ
7. サミットストア神田スクエア店　　徒歩6分／約410ｍ
8. ワテラスモール　　徒歩6分／約470ｍ
9. オリンピック淡路町店　　徒歩6分／約470ｍ
10. マーチエキュート神田万世橋　　徒歩8分／約590ｍ
11. COREDO室町テラス　　徒歩11分／約830ｍ
12. 日本橋三越本店　　徒歩14分／約1,080ｍ

育児・教育

• 教育施設

1. マミーズエンジェル千代田保育園　　徒歩1分／約30ｍ
2. 千代田区立 千代田幼稚園　　徒歩1分／約30ｍ
3. 千代田区立 千代田小学校（通学校）　　徒歩1分／約30ｍ
4. 千代田区立 神田保育園　　徒歩6分／約440ｍ
5. 千代田区立 神田一橋中学校　　徒歩13分／約1,010ｍ

• 小学校の前の通りは通学時間帯は車両通行不可、でも[外]ナンバーの車で送迎される子の車は入ってくる。

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域（防火地域、中神田中央地区地区計画、千代田区駐車場整備地区）
• ここの公園は隣の焼き鳥屋のせいで一日中焦げ臭と油煙だらけ、あまりいい環境ではありません。苦情を言いたいですが、神田だから仕方ないですね。

周辺施設

• 病院

1. さとう歯科クリニック　　徒歩1分／約65ｍ
2. 淡路町デンタルクリニック　　徒歩2分／約160ｍ
3. 奥田医院　　徒歩3分／約170ｍ
4. 神田診療所　　徒歩6分／約420ｍ
5. 日本大学病院　　徒歩10分／約750ｍ
6. 杏雲堂病院　　徒歩11分／約880ｍ
7. 東京医科歯科大医学部附属病院　　徒歩13分／約1,010ｍ
8. 順天堂大学医学部附属順天堂医院　　徒歩17分／約1,340ｍ

• 金融機関

1. みずほ銀行神田支店　　徒歩3分／約210ｍ
2. 三菱UFJ銀行神田駅前支店　　徒歩4分／約280ｍ

• 公共・レジャー施設

1. 神田さくら館　　徒歩1分／約30ｍ
2. 神田まちかど図書館　　徒歩1分／約30ｍ
3. 司町交番　　徒歩1分／約70ｍ
4. 神田駅前郵便局　　徒歩3分／約190ｍ
5. 神田児童公園　　徒歩1分／約40ｍ
6. 淡路公園　　徒歩6分／約430ｍ
7. 千代田区立スポーツセンター　　徒歩7分／約500ｍ
8. 小川広場　　徒歩8分／約610ｍ
9. 湯島聖堂　　徒歩13分／約970ｍ
10. 神田明神　　徒歩14分／約1,050ｍ
11. 皇居東御苑（大手門）　　徒歩16分／約1,245ｍ

その他

掲示板

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