パークホームズ調布　ザ　レジデンス

2021年11月15日 (月) 14:12時点における版

物件概要

パークホームズ調布　ザ　レジデンス　外観完成予想図

• 所在地：東京都調布市小島町1丁目19番1（地番）
• 交通：京王線 「調布」駅 徒歩6分
• 総戸数：162戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年03月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 微妙な立地ではありますが、駅はまあまあ近いので、噂では相当お高いらしいですね。
  • 坪単価350はいくって競り負けた野村がいってた
• 三井不動産レジデンシャルなら割引がききそう。あまり高いと売れ残るのではありませんか？
  • 予算オーバーなので値引きしてほしいです。。。のスタンスなら、営業さんもほだされて値引きしてくれるかもしれませんが、この文章だと一言余分。これだと値段設定が高すぎるから値引きしろと言っているようです。
    • 三井というか大手は竣工するまで値引き販売は基本ないよ。三井の場合、完成在庫で家具とか家電プレゼントで実質値引きという程度。値引き交渉するならまず相手を知らないと。大手だと見込み客でないとみるや、はいさようならなんてことしてくれる。
• プランはいろいろありそうですが公式ページで記載されているのは２タイプのみ。５月から販売開始ですが、それまでにもう少し情報がほしいですね。
  • 具体的なことはモデルルーム早期来場者に提示して、その反応を探ってってことするから事前情報としてはこの程度。資料請求するとあと数タイプの間取り図は送ってくるかもしれない。先行案内会ってあるけどモデルルーム事前案内かプロジェクト説明会のどっちだろうね。
    • マンションってよくわかっていなかったんですが、説明会的なものっていろいろと段階があるものなんですか。事前案内会とかプロジェクト説明会とかだとあまり具体的なお話が出るっていう感じではなさそうな。ただ、早めに行くと早めに情報が出てくるのかもしれないですね。
      • 基本的にはモデルルーム行って、モデルルーム見学と商談で情報を得る。一期だと情報を小出しにして反応を探ってって販売住戸や価格の調整をことをするのが一般的。希望住戸を確認して部屋を調整するので、部屋を選びたいのなら早く行くメリットもある。ただ、あくまで調整なので、後から来た人がどうしてもここってぶつけられて抽選ってこともある。あと、ローンだと事前審査とかもあるから何回かは行くことになるはず。ローン、構造、インテリアといった説明会開催する場合もあるけど、基本的には客寄せ。説明会がなくても営業に確認すればいい。
• 購入タイミングはもっと後なんでしょうか。「販売予定時期：2020年5月上旬販売予定」とあるので、事前申し込みもまだまだ先のようです。資料をもらって話を聞くだけなら、コロナウイルスもあるし、もう少し後でもいいでしょうか。。。子供もいるので、室内で話を聞くのもドキドキしちゃいます。
  • デベや物件によっても違うけど一般的な流れ。販売開始って登録期間のこと。一般的にはその１~２か月前にモデルルームオープンして営業活動をする。登録期間は一般的に一週間でそのあと重要事項説明、契約って流れ。契約の時には手付金（一般的には物件価格の一割）を支払う。５月上旬販売開始予定だと、資料請求者にそろそろモデルルーム事前案内の連絡があってもおかしくない時期だけど。コロナの件もあって先送りなのか。
• まだCG段階ですが、外観デザインがおしゃれだなというのが第一印象です。間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観。これだけの規模数のマンションなのにモダンな感じで素敵だなと思いました。駅から近い立地だけに、かなりの価格帯になるかもしれませんね。
• MRなども窓がないプレハブになっており、基本的に密室になりますからコロナウイルスに対しては見に行きたいけど、延期しているという方も結構いらっしゃりそうですね。MRに関しては商談などもありますから、商談を避けてさっと見に行くだけということはできないのでしょうか？
  • 物件によるけど地所は見るだけってのやってたりする。コロナと関係なくモデルルーム行ってアンケート書いて営業が張り付いてっスタイルどうなんだろうね。担当営業とは濃厚接触になる。あと、最近の営業って不勉強で設備について聞いても答えられなかったりするし。今まで見た物件でいいなと思ったのは、最初に概要をグループで説明した後にフリーでモデルルームを見せてくれて興味があったら営業と商談ってパターン。そこはモデルルームに専任の担当がいて結構詳しかった。
• 1月に物件エントリーしたのですが、何の情報もお知らせも来ません。いつになったら来るのでしょうか？
  • 同じく物件エントリー中のものです。今日部屋毎の詳しい間取りとアンケート用事が入ったパンフレットが届きました。なので、もうすぐそちらにも届くと思います。
    • ご教授どおりパンフレットが届きました。5月上旬に説明があるようですね。価格が気になります。
• 23区外で、駅から徒歩6分で、外廊下で、70平米6000～7000は高すぎですって・・
  • 最近は高騰してますし、ブランズが2LDKで6000弱～ならわからん価格でも無さそうですけど、、、
• コロナで安く出さないかなあ？
  • 景気が不動産価格に反映するのはタイムラグがある。値下げ期待なら中古のほうが早いかな。大手は体力あるし、新築物件が下がるのは完成在庫がだぶついてから。ここはお互い我慢比べ。
    • 販売開始前に要望書を集めるはず。皆で要望書を出さない作戦したら下がるかも。
      • とはいえ本当に欲しかったら一期で買うのが一番いいですよ。価格も低いし良い住戸選べるしオプション期限も余裕あるし。逆に徹底的にお得に買いたいなら竣工在庫化を狙うのがおすすめ
        • 要望書って購入者側としては出す意味ないんだけどね。要望書出したところで後から来た人にぶつけられたら抽選だし。
• 駅に近く、外観デザインもおしゃれで注目している物件のひとつです。三井物件で価格は高めなのでしょうけれど、販売価格を含めて詳細が気になりますね。来月から販売開始ですが、予定通りなのでしょうか。
  • 販売開始って登録抽選方式の登録手続き開始を指すのであって、通常その数か月前からモデルルームをオープンして営業活動を始めてる。モデルルームオープンできる状況ではないから延期でしょ
    • ６月から販売開始とありますが今のこの状況ではまだまだ先送りとなる可能性があるかも。他の物件もですが、やはりモデルルームもオープンできないし何度も販売開始時期を延期しているようです。どちらにしても、今年は契約をしようと思う人は少ないかも。

交通

• アクセスに関して言えば新宿まで最短15分、東京駅まで30分程度で行ける距離は便利です。ただ、その分朝の通勤ラッシュ時の混雑、帰宅ラッシュ時も混雑していると考えると、通勤通学はそう楽ではないのかなと
  • 都心に１５分程度で出られるエリアで、楽な通勤できるほどの混雑状況の沿線なんてどこに存在するのでしょうか？都心を中心に東西南北どの沿線も、中心に近づけば近づくほど混雑は避けられません！
• 実際に電車に乗ってみないと分かりませんが混雑状況はどうなのでしょうか。
  • 朝の通勤時間帯は新宿まで大体３５分掛かるからね。ぎゅうぎゅうになるくらいは混んでる、ただ東西線とかに比べるともちろん相当楽。私鉄新宿だとJR線じゃないからJRのホームまで行くのが面倒、連絡通路も混んでて進まないし新宿、都営新宿の駅以外に行かないならいいかも。

構造・建物

• 敷地面積：4,789.45m2
• 建築面積：2,637.92m2
• 延床面積：12,658.70m2
• ワンフロア5邸で162戸てわらかしてくれるわ。ここは8階建だろ
• 購入して終の住処にすることで検討しているのですが、建物の長寿命化が星1つしか無いのはどうしてでしょうか？他の物件では星2つもあるので違いが気になります。
  • 建物の長寿命化って、高強度コンクリートを使っているかとか配管のメインテナンス、交換の容易さ、リフォームの容易さとかの項目でポイント化されている。具体的にどの項目が低いのか要確認。ちなみに高評価の物件であっても、住戸内に竪配水管があると交換作業の際に縦一列で住民の立ち合いが必要になって実際の交換は現実的でなかったりする。竪配水管は50年もしたら交換が必要で、他が長寿命でもマンションとしては持たない。この手の評価ってそういう観点が欠けているから要注意。
    • 今時、躯体の劣化対策が他に劣るわけはないと思うので、共用配管が一部躯体に埋め込まれているのではないでしょうかね。以下のURLで、「建物の長寿命化」が星1つのパターンを見れば、大体そうなっているようです。
      • 情報ありがとうございます。共用配管が一部躯体に埋め込まれているとなると、大規模修繕工事費用がかさむことが予想されますね。リホームも難しくなるのでしょう。その分建築費は抑えられるということかな。
        • 配管が埋め込まれていなくても竪配水管は共用部分だから住戸内にあるとリフォームに制約はあるよ。というか水回りは段差スラブになってるから基本動かせない。

共用施設

パークホームズ調布　ザ　レジデンス　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：55 台（敷地内機械式：53台 敷地内平面：2台）
  • 敷地内機械式：月額 19,000円～24,000円
  • 敷地内平面：月額 26,000円
• 駐輪場：324台
  • 月額：200円～500円）
• バイク置場：2台
  • 月額：2,000円～3,000円

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：57.03m2～74.86m2
• バルコニー面積：9.85m2～17.06m2
• 間取りを拝見しましたが、バルコニーがどうやら狭いのが気になりました。これだけの規模となり、ファミリーマンション世帯となるとバルコニーが広い方が暮らしやすい。その他は平米数もちょうどいいし、収納力もまずまずかなといったところ。何よりも駅からの距離は魅力です。
• ここはカスタマイズマンションなんですね。バルコニーのサイズは場所により異なるのでしょうけれど、広い間取りの方が狭いのはどうなのか。
  • オーナーズスタイリング、いいですね。カラーセレクト、カラーセレクトは他マンションでも見ましたが、プランセレクトは応じてないこともあります。3LDKを広い2LDKにしたりするプランですよね。3LDKのLDK側の和室の畳数をコンパクトにしてウォールドアにすると、客人用の宿泊スペースになるのでいいかなと思っています。琉球畳のように和室の雰囲気を変えてもかっこよさそう。

買い物・食事

• 商業施設

1. オーケー 調布店　　徒歩1分／約40m
2. 西友 調布　　徒歩4分／約250m
3. 調布PARCO　　徒歩4分／約250m
4. トリエ京王調A館　　徒歩6分／約460m

育児・教育

• 教育施設

1. 調布市立 第一小学校　　約170m（通学路）

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域、第１種中高層住居専用地域
• 甲州街道を渡らないマンション
  • 甲州街道渡らないは個人的には大きいと思うが大々的にかかんでもね笑
• 駅までの旧甲州街道の歩道が狭く、電柱が邪魔になって歩き難いのが難点だと思います。
  • 歩きやすさは大事ですね。雨の日とかは、よく感じます。まあ、駅まではそんなに離れていないので、許容範囲かもしれませんが。
• 162戸の規模で駅から徒歩6分の距離という所は期待できそう
• 近隣住民ですが、すごく道が狭いわりに交通量が多い場所に立つので、とても不安です。歩道が整備されていない道沿いなので、お子さんの事故などが心配されます。
• 旧甲州街道を挟んだ南側に住友不動産が１０階建てのマンションを新築するんですね。２０２２年７月完成予定。規模は半分以下のようですが。

周辺施設

• レジャー・スポーツ施設 等

1. イオンシネマ 調布店　　徒歩4分／約310m
2. メガロス 調布店　　徒歩4分／約310m

その他

掲示板

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