パークコート神宮北参道 ザ タワー

2021年12月15日 (水) 14:43時点における最新版

物件概要[ ]

パークコート神宮北参道 ザ タワー　外観完成予想CG

パークコート神宮北参道 ザ タワー　メインエントランス完成予想CG

• 所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
2. 山手線「代々木」駅　徒歩6分
3. 総武線・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
4. 都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分

• 総戸数：471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年6月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：清水・フジタ建設共同企業体
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 文京小石川と客層かぶるんですかね。注目度は落ちてしまうでしょうけど。
  • 実需組は被りませんね
    • こちらの方がエリアも立地も格上ですから、あちらの客がこちらを検討することは、予算面から難しい思います。その小石川はいわゆる転売屋さんが中心でしょうし、実需層に人気の代々木至便のこちらを、続けて買うというのも難しいのでは。
• この近隣に賃貸で住んでいる者です。住み慣れたエリアかつ三井という安心感から、こちらのマンションの購入を検討しているのですが、80平米3LDKだといくらくらいを考えてればよろしいでしょうか。階や向きなど諸条件にも依ると思いますが、予算としては1.5億円までで考えており、この予算でそもそも検討対象としてよい物件なのか。
  • 平米200万円以下は、今の相場としてあり得ないと思います。70m2なら、もしかすれば予算内の部屋がある可能性はあります。
• 周りになにもないけど土地は高そうですよね。小石川プラス50-100くらいでしょうか。いつ頃発表なんでしょうね？
  • そんな高いかね。この辺は、ブランド地でもないよ。新宿寄りの物件で、そんな高価格帯は考えられないな
• 価格安く出さざるを得ない。残念だがコロナショックは相当根深い。人間の営みという根本から破壊した。経済もこれからしばらく停滞続きそうだし。デベも相当のダメージ食らいそうだし。あっすでに株価では相当のダメージを食らってるか。
  • 新築マンションは全域で急ブレーキかかってんな。
    • 当面、販売延期とかするんじゃない？３億とか４億とか見込んでた間取りもあっただろうけど、これだと捌けないでしょ。
      • まーボッタクリせず、正当な価格で出せば売れる。ポテンシャルは高いからね。コロナ前の旧価格だとシロカネザタワーの販売状況見てみてれば分かるように売るの苦しむ。
        • 販売延期したらますます経済停滞で購入できる層が減るので延期するとますます売れなさそう（安くすれば売れる）。コロナショック後の物件はヤバいな。
• パンダ部屋で坪２００万円台あれば検討したいけどその場合は仕様が悪くなりそうだな。天カセとペラボーだったら買わないわ。
  • 本気で言ってんのか？渋谷区のパークコートで坪300未満は絶対ない。デベが相場総崩し物件作ってどうすんねん、原価以下もいいところ
    • パークコート文京小石川でさえ坪300以下には下がらんだろうに、格上の渋谷区パークコートが坪300になるわけがない。
      • 渋谷区パーコーで坪500以下はありえないだろww
• ここいいですよね。周りの中古も非タワーなのにそこそこするので、結構な値段で出てきそうですね
• 価格は文京小石川と比べてどうなりますかね？立地はこちらの方が良さそうですが、タイミング的には小石川がピーク、今後は多少購入側の慎重になっていそうですが
  • 相場で言うとPC小石川の1.2倍(坪670)くらいが妥当かな。あとは駅直結/非直結や先々の不透明感、立地の希少性、上物の設備・仕様をどう価格に反映させるか。デべはPC渋谷とかコート神宮みたいなバブル価格で売りたかったんだろうけど、もうそういう時代じゃないから。既に「渋谷のオフィスバブルは崩壊」と伝えられているし。相場±10%には着地するでしょう。
    • 実勢価格で言うと、パークコート小石川は市況によりやや値下がりして、現在は坪540くらいでしょう。なので、格上のこちらは坪600くらいが妥当では？
      • 坪600だと安い気がしますが。。。PCだし、直結だし平均700くらいで出そう。部屋次第で安くて550高くて1000とか？
        • 基準としてはTHE COURT 神宮外苑よりは遥かに安いだろね。躯体の仕様もここは階高3.3mしかない。THE COURT 神宮外苑は3.45mもある。あとはコロナで1億以下は踏ん張ってるけど、高額物件は売れなくなってる。パークタワー勝どきも思ったよりは安く出てきた。ここも早く売り出したほうがいいのに。
• 東池袋と違って駅直結ではないかもないけど、場所はこっちの方がいいし、坪+100くらい？
• 坪600から650位で出してくれ。抽選にならず俺も買えるちょうど良い価格帯
  • できるだけ坪600未満に抑えてくると思うな。最近の三井の傾向。オリンピックに乗じて、エリアの価格を一気に無視してくるのかな。そんなに需要ないと思うのだよな、このエリア。派手さもなく、実需でもなくだから
    • 平均坪600切るなら瞬間蒸発するかと。渋谷の相場から平均坪700～750と予想。下限が坪500後半かな。40平米が7000万ちょいならパンダにもなるし。ここまで神宮の森の眺望に恵まれた立地はないし、富裕層が取り敢えず持っておきたいと思わせる企画。その富裕層も緩和マネーで金余りまくってるし
      • 実勢価格として、小石川 坪550、千代田富士見 坪750、ザコート 坪900から考えるとここの適正価格は坪700ってところだろうな
• 470戸で27階建てですから角住戸は希少そうですね。あまりタワーという感じはないですが、最近の三井らしく曲面多様で洒落た感じ
• ここは低層と高層でかなり価格差あるはず。低層だったら500台あるんじゃない？
• 低層階は1LDKのみで坪500-550程度にして仕様も下げるとかするのではないかと予想。
• ここは繁華街から離れているので逆にコロナの状況でポジティブな要素もあるわけで、この辺なかなか読みづらい。曲線を多用したデザイン性の高い姿はPC青山のようにとんがってはいないが、ほどほど使いやすい程度に優美であるし、遠くからも独特の美しいフォルムが映えると思うので、住みたい人は多いんじゃないかと思う。買えるかどうかは別として、買えたらかなり自慢できそう。
• 坪平均700ですかね？
  • 650くらいかと。
• 修繕積立金は予め高くしてきそうだね。でもこれが高いとリセールに響くんだよな。。
• パンダ部屋は600でありそう
  • 低層階は550からあると思うわ。
    • 道路沿いの低層は500位でありそう
• 地権者０だし安値に期待。上層650弱で来ると思うよ。
  • 地権者がいないのはオフィスだったこともあるけど明治通り×首都高って人の住む場所じゃなかったからでは。歩いてみれば分かるけど、明治通り沿いで分譲って宮庭マンションみたいな遺物除けばPC神宮前くらいだよね？リセールして人気あるならもっと企画されてるはず。最近、ちょっといい場所と思ったらみんな定借である程度の規模だと幹線道路沿いって萎える
    • 確かに戸建てだったら幹線道路沿いは問題大ありだと思う。あと外廊下の団地形式なんかも遮音性が低くて論外だと思う。だけどここはそれなりに対策されている高級マンションだからなあ...そんなに酷いことはないんじゃないかと思うんだが。
• 外観のあの凝ったデザインを見るだけで高そうだけどね
• 眺望だけでは坪800は出せんな。他に差がないなら低層も500出す価値あるのかね。
• 総戸数・間取り・外観パースを見ると低層はほとんど40平米の部屋だろうから坪単500でもトータルは安いんじゃね
• どうやら1期は中層階以上の2LDK以上から売り出すみたいよ。売りにくい低層は後回しだそうです。
  • 売りやすい部屋から売って完売御礼印象操作？
• 高速側の低層は坪500万割れだろう。実需で住みたいかな？安いこと以外に買う理由がないのが低層。
• 電話で伺ってみたら、あくまでも周辺との坪単価との比較での想定ということでしたが、低層でも600、高層なら800近くの価格帯を仰っていました。こういうのは、実際に出るときはもう少し下がる可能性もあるのでしょうかね？
  • 実際よりも安い価格は言わないだろうしということは550から750位で検討してるのかもね
    • 小石川の実勢価格が坪550くらいだから、北参道はおそらく坪650くらいじゃないかな
      • 40Bは坪550万前後で出してくると思う。新宿で働く独身サラリーマン狙い。7000万までならローン組めば買える人は多い
• この物件の良いところは、
  • 駅近で新宿、渋谷にアクセスがいいこと
  • 三井のパークコートなので一定の安心感があること
  • 個人の好みですが、ＨＰでは建物の外観が良い
    • ことだと思います。心配な点（明治通り沿い、高速が高い等）と価格とのバランスだと思います。
• ここの案内開始は３月辺りとのこと。ここが仮に坪700前後だとパークコート小石川の転売が売れなくなるだろうから、まずはここの価格が出るのを待つ人が多いだろうね。
  • 3月か。思ったより早いんだな。もうMRは建設してるんだろうか
• 地元民なら分かるが、ここは決して良い住環境ではない。坪750なんてないだろうと思うが、周辺に大規模マンションもないし、パークコートが売れる事で相場がまた引き上げられるんだろうな。正直なところ、ここにそれだけ出すなら港区、千代田区の一等地に買った方がベターな気はする。
• パンダ550、低層道路沿い600、中心価格帯650から750、高層プレミアム最高2000位が妥当だと思う。

交通[ ]

• 普段は代々木駅使うことになるんですかね？副都心線がどれぐらい利便性高いのかイマイチわからない。
  • 副都心線は渋谷新宿池袋と繋がってて便利だけど、北参道は普通しか止まらないので10分とか待つ。かなり深くて駅まで降りるのに時間もかかるし。なので代々木が主利用になると思う。
    • 北参道は副都心線の駅の中では浅い方で、普通の地下鉄駅とさほど差はないです(あくまでも副都心線としては、ですが)が、本数は豊富とは言えないですね。あと、乗った先の池袋と渋谷の駅は確かに深いです(新宿三丁目はそうでもない)大江戸線の代々木も同様。

構造・建物[ ]

パークコート神宮北参道 ザ タワー　エントランスラウンジ完成予想CG

• 敷地面積：4,837.13m2
• 建築面積：2,407.65m2
• 延床面積：55,084.04m2
• もっと高い建物は建てられなかったんですかね。地図見ると土地はかなり大きい気がしますが
• PC青山とかもそうだけど、曲線で構成された外壁は非常に優美で美しいけれど、大規模修繕の時にどうするのか考えているのかな。修繕費用が嵩むために問題になっている都庁の前例もあることだし、一応こういう工法でいくらぐらいの修繕というのはある程度予想して設計しているのだろうか。
• 外観がユニークだと外部から眺めている他の人からすると凄いところに住んでますねって素直に驚嘆できる。ここに住むということは周りの人にドヤれるメリットがあるとおもうんだけど。PC青山とかもそうだよね。そういう需要はあると思う。

共用施設[ ]

パークコート神宮北参道 ザ タワー　フィーリングデッキ完成予想CG

パークコート神宮北参道 ザ タワー　スクリーンデッキ完成予想CG

パークコート神宮北参道 ザ タワー　パーティーラウンジ完成予想CG

パークコート神宮北参道 ザ タワー　ゴルフラウンジ完成予想CG

パークコート神宮北参道 ザ タワー　シネマラウンジ完成予想CG

• 駐車場：総戸数 471戸 に対して 敷地内機械式 140台 敷地内平面 4台
• 駐輪場：総戸数 471戸 に対して826台
• バイク置場：総戸数 471戸 に対して50台
• ここは共有施設が盛りだくさんですごいです。一般的なゲストルーム、フィットネスルーム、パーティールームのほか、ミーティングロビーにコワーキングラウンジ、パークビューラウンジ、スタディールーム、スクリーニングルーム・・・スクリーニングルームって何をするところなんでしょうか？ミーティングロビーとの違いがよくわかりませんでした。超豪華です。フィットネスルームも住民のみが利用するなら、クラスターは発生しにくいでしょうね。しっかり消毒するならお金持ちのジム通いの人が集まって逆に盛況かも。
  • マンション内のジムって規模が小さいので特定の人が長時間マシンを占領したり、自分が行きたい時間に限って大混雑とか、そもそもフリーウエイト器具が置いていないとか、なかなか帯に短し襷に長しというのが実際の感想だけどね。ご近所さんともめるわけにもいかず、ストレスがたまるので普通に外部のゴールドとかエニータイムに行く人は多い。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：40.66m2～206.49m2
• バルコニー面積：5.60m2～29.10m2
• 外苑側の低層で6F以上が狙い目だと思う。外苑側は確か5F以上の建物は建たないから広域に眺望が抜けるし、明治通りや首都高の影響をほぼ受けない。明治通り沿いは15Fくらいまでのビルが建って眺望を塞ぐし、環境も遥かに厳しい。
• コーナーの部屋の柱の存在感がすごい…。プラウド代官山フロントを彷彿とさせる柱だ
  • 角部屋のリビングの柱の存在感がすごい。
    • 同感です。特に90Aとか家具配置が難しそうですよね。
• 今日出た間取りはどれも微妙。他に期待。
• 柱が…角部屋はどこもこの円柱があるのかな。家具どうやって置くんだろ。眺望はすごいねやっぱり。
  • 円柱、致命的なミス。ここはパークビュー命なのに。他の高級物件で窓の前にドーンと目立つ柱がある物件なんてあったっけ？？
    • バルコニー側にアウトフレームできなかったのか
      • 外観重視したら柱の位置はそこしかないんや
• 1L設備ショボそう。2Lはトイレ行くのにLD経由必須。3L中もエントランス入ったらすぐ扉？圧迫感凄そう…。居住性が犠牲になりすぎやろ
• 家の中に電柱あるようなデザイン
• 最初出してくる間取りがこれってことは他も総じてこんなもんかな、解散
  • 普通は1番魅きになる間取りから出すよね。つまりこれ以外の間取りは…。
    • 他といっても、外観見る感じ。今出てる間取りの反転タイプな気がするわ
• 期待していたけど、この間取りはリセールは厳しそう。柱が食い込み過ぎて、なんとも。。。40平米くらいかまともな間取りは。ここを買う属性の人は目が肥えてるから、どうなんだろうか。値段次第かな
• 届いた新しいイメージパースから、3～7階は明治通り側はDWなくなるんですね。外苑側と同じような40m2とかの狭い部屋もそこそこありそう。
• このデザインだと2面バルコニーというのは望めない感じですか？
• 広い部屋の間取りですが、柱が真ん中にそびえたっててきついですね。周囲も特に何もないし、どうなんでしょう。坪700前半だったら買いなんでしょうか。広い部屋はもっとするんですかね…
• プランT237Aは、エレベーター降りたらエントランス内とか、もしかして専用エレベーターですか？バトラーボックスとかもあるし、ルーフバルコニーつき、もの凄いスペックですね。これも渋谷最上階と同じく15億円ですかね。このマンションは、外観デザイン、共用部も凝っていてコストダウンとかケチなことは考えておらず、最高のものを追及した感じですね。とてもとても安くはならないでしょう。

買い物・食事[ ]

• この辺は土地勘がありませんが、スーパーは、オーケーストアくらい？
  • 高島屋使えますよ
    • 高島屋は徒歩10分ちょっと？変なOKやミニスーパーがいくつかある。
• 店舗1戸ってなんでしょうか？現地看板には店舗に加え保育所と掲示してありますが、物件概要にはありませんね・・・？個人的には食品スーパー（オーケーと差別化した成城石井みたいなの）を希望しているのですが…
  • 公式では店舗一戸となっていますが何が入るのでしょうね？スーパーは近くにOKがあるのでドラッグストアなどが入ってくれると便利ですかね？
• 食料品、オーケーしかなくない？

育児・教育[ ]

• 羽田の新飛行ルートの騒音計測したところ千駄ヶ谷小学校あたりで75dbを記録とな。やべーくらいの爆音ぢゃん。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域、近隣商業地域、第２種中高層住居専用地域
• 場所はかなり良いね。
• こちらって、明治通りと国道2面沿いに建設されるんでしょうか。最寄り駅は北参道まで徒歩1分。代々木5分、千駄ヶ谷8分。便利ですね。でも、騒音は排気ガスがどうなのかな。首都高速も近いし。便利な場所だしタワマンだから注目されているのでしょうか。
• しかしここ、羽田の新飛行ルートの真上なので悩む。販売の頃には騒音がどれくらいか判明しているがやはり真上なので落下物とか怖いなー。
• 生活利便には関係ないが、幻冬社や多くのアパレル会社や鳩森神社が醸し出す独特の雰囲気がいい。タワマンはある意味対極。
• ここも勝どきみたいに駅直結になりませんかね？
• 明治通り、線路、高速、羽田新ルートと音だけ気がかり。
• 安く出れば買いたい。神宮前や南青山エリアに魅力的を感じつつ、かつ、公共交通の利便性も求める庶民には、このエリアはちょうどいい。
• このあいだ現地見てきたよ。高速とジェイアールの線路の囲まれているのがちょっとどうなのかなって気はした。最近のマンションの防音性能は高いらしいようなので問題ないかもしれないが...ところでこの辺でお洒落なあたりって具体的にどの辺？
  • あの辺はロケーション良くないけど、前面道路もかなり広いし、どうやったら高速や鉄道に囲まれてるって思うんだろうね。
• 高速脇ではあるよね。その目の前の明治通りもかなりスピード出てる区間だし、音に関しては少し心配してる。そもそも羽田新ルート直下だしね。
  • 白山通りみたいな産業道路沿いじゃないし、いいんじゃないかな。
    • 羽田新ルートでっここも飛行機の音めちゃうるさくなったし、気になるよね。
• 昨日現地を見に行ったら首都高、目の前の大通り、線路で予想以上の騒音、排ガスでした。タワーに住んだことないのですが、ある程度の上層階だと気にならないものなんでしょうか？
  • 飛行機も真上飛んでますよね。防音はサッシ性能次第かなと思います。窓開けたら少なくとも飛行機の音は気になるかと思います。
    • この周辺のマンションに住んでいますが、電車の走行音(たまに警笛)は夜10時以降でも気になります。首都高に関してはそれほど気になりません。近くに消防と救急の派出所があるのでたまに夜に出動になるとサイレンの音がかなり聞こえます。飛行機は夜9時以降は飛んでいないので気になりません。
• この物件に興味を持っているので周辺の築浅中古マンションの相場を調べているのですが、概ね新築時程度～やや下げていますね。いい場所のように思えるのですが人気のない地域なんでしょうか？
• ここから御苑の千駄ヶ谷門なら徒歩3分くらいでは？
• 現地周辺を少し歩いた見たけど本当に何もないところですね。眺望は文句なく素晴らしいですが、逆に眺望のない部屋には全く魅力がないマンション。
• 明治神宮はよく見えますか？
• 近所に住んでる。
  • ちょっと伊勢丹まで惣菜買いに
  • OKは救世主、神。エリアの生活利便が×10
  • チャリで渋谷パルコへ
  • 散歩がてらWITH原宿のUNIQLO&IKEAへ
  • 外苑前駅周辺で夕食後、歩いて帰る
  • ほぼ新宿のれん街で飲んだくれて記憶失いながら帰る
  • 神宮外苑をランニング
  • 東京体育館プールで泳ぐ(今は休館)
  • 御苑内スタバでまったり仕事
    • それにしても北参道駅、急行停車するようにならんかね？出かける時は狙った電車に乗るので特に問題ないが、帰りに明治神宮前で10分近く待つこともあって辛い。庶民に優しい北参道はいつまでも穴場の街。
      • 自分も近所だけど急行止まらないの結構きつい。代々木は６分でも駅からの近さを求める層からしたら中途半端な距離だし、中古でいいならもっと駅から近くてお手頃な物件時々出てる。だから景観が売りなんだろうけど、低層階にとってはメリット少ないよな。
• 確かに徒歩とか自転車で少し長い距離をあるけば便利な繁華街がたくさんあるので、盲点といえば盲点。昔は誰もが知っているような場所に建てるのが普通だったんだけど、こういう知る人ぞ知る立地に高級マンションが建つのは時代だね。徒歩でこの辺を歩くと古くて寂れた雑居ビルがボチボチ建ち並んでいて、多分ここが建ったら注目を集めて変わっていくポテンシャルは感じるね。今よりも未来を買う感じかな。
• 割とこの辺は個性の強い商業地に囲まれた空白地域の印象があったから、再開発されて個性的な街並みが生まれれば面白い。新宿とか渋谷に近いので、ちょっと大人っぽい感じのおちついた雰囲気で存在感が出てくるといいな。
• 交通の便は悪くないんだけど北参道自体にたいして何もないのはデメリットだね。どこ行くにも電車やタクシーは結構面倒
• 現地視察しましたが代々木駅までは踏切もあり遠く感じますね。北参道駅はホームに着くまでエスカレータ3回乗らないといけなくてダルい。飲食は近場に結構揃ってますね。
• この辺り住むなら、御苑年パスはお勧め。気軽に散歩してスタバ使える。
• 気候がよければ原宿駅を使うのもおすすめ。多分、ここからなら徒歩14分くらいだろうが千駄ヶ谷3丁目の住宅街は代々木駅までの道中より雰囲気がよく気持ちいい。
• 新宿まで歩くのはちょっと遠い感じ。それに新宿が良ければ西新宿や御苑の再開発計画もあるので、別にここでなくても良さそう
  • ここを境にJRより北は新宿・代々木の雰囲気になるのは間違いない。新宿高島屋やニトリまで歩いても10分ちょっとだから便利だよ。
• この辺はほんと変わらんぞ。オリンピックで千駄ヶ谷駅が綺麗になったけど転売とか考えない方が良いぞ
• 現地を見てきました。明治通り沿いは厳しいですね。特に低層は・・・・・
  • 私も先週北参道行ってきました。山手線と首都高の交差する部分の騒音はかなりのもので、これ大丈夫？というレベルでした。きっと対策は考えてくれていると思います。なお、北参道から入った明治神宮は厳かな雰囲気があり、散歩コースとしても良さげで気持ちよかったです。
    • 高速沿いは六本木東京みたいな二重窓になるのでは？
• 代々木駅までには埼京線の踏切があるので、特に朝は時間が読みにくく、行先によっては千駄ヶ谷駅まで歩くことも多い。実はほとんど濡れずにいけるし、銀杏並木が気持ちいい。
• 近隣住民は知ってるけどここネックは共産党本部。日曜日に右翼の方々が大音量で演説しにくるよ
  • 日曜日に共産党本部に対して右翼の方々の大音量の演説があります
    • たしかにこのあたり右翼多いね。渋谷駅前も多いけど。
• 散歩ついでに朝8時頃現地見てきました。明治神宮と北参道駅が近くていいですね。明治通りと千駄ヶ谷駅から来る道の交通量は気にならなかったです。首都高の交通量と音、そして何より山手線と中央線の鉄橋の音は大分気になりました。敷地の南側でも日曜の朝だったからか気になりました。電車の本数もかなり多いですよね。時間と日にち限定の飛行機より余程電車の音の方が、、、音問題以外は立地、規模感とも楽しみな物件だなと思いました。まーエントリーはしちゃうんだろうなと。
• 高速と中央線を気にされている方が多いようですが、それより地上の明治通りの方がずっとうるさいのであまり気にならないのではないでしょうか。あと飛行機は室内でしたらほとんど無視できるレベルでしょう。
• 近くに住んでますが飛行機の音は室内でも聞こえます。多いときは3分間隔くらいの頻度で飛んでたのですが、夕方にかけての数時間だけなので個人的には許容範囲内です。ここより南の地域はもっとうるさいでしょうね。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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• パークコート神宮北参道　ザ　タワー

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