ドレッセタワー新綱島

2022年8月17日 (水) 19:53時点における版

物件概要

ドレッセタワー新綱島　外観完成予想CG

• 所在地：神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他 （地番）
• 交通：

1. 東急東横線「綱島」駅徒歩3分
2. 東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分

• 総戸数：252戸(非分譲住戸73戸含む)他、店舗(区画未定)、事務所(区画未定)、公益施設1区画
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上29階、地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年10月
• 売主：東急株式会社
• 施工：東急建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 坪単価いくらですか？
  • 坪350くらいなら嬉しいよな
    • プラウドシティ日吉（駅徒歩10分前後）で坪300万くらいと考えると、300後半くらいですかね。
      • ブランズ綱島のほうが参考になると思ってた。タワマンだと基準階を境に上下するから、下の方はお手頃になると予想。それより気がかりなのは1LDKの存在
        • 横浜市内、駅直結、東横線3分。坪あたり400万超えると思います。武蔵小杉より安くなる理由がひとつもない。
          • 綱島で４００万いったら買う人少ないよ
• ここの地権者に知り合いがいますが、等価交換で自己負担ゼロで住めて、希望すれば地権者価格で増床できる契約のようです。地権者価格も聞きましたが、即転売でもかなり利益がでる価格ですね。
  • もっと大勢の地権者が賛同してくれれば規模も大きくなりもっともっと儲かったと思いますよ。綱島は港北区の中心だし本当に惜しいと思います。
    • 小杉より高いならいらないかなとは思いつつ、高くても売り出しが少ないから地元需要ですぐ完売しそう
      • ここの地権者はほとんど個人で法人が少なく資金的に余裕のある人はほとんどいなかったようです。
        • 地権者で結成した新綱島再開発組合の理事長さんは歯科医で副理事長さんはE地区の桃園を営んでいる地主さんなので、その二人は余裕ありそうな印象です。いずれにせよ、今回の再開発では地権者たちは喜んでいそうですね。
• 坪単価が平均350万を超えるか超えないかが気になるところです。それどころか400万近い単価を出してきそうな気もしますが…
  • 坪単価は400～450程度かと。新駅直結、東急沿線上、タワマンであり、当分エリアNo.1物件が確定してますから、売れますよ。地元のパイのみで。
    • うぎゃー！そんなにいきますか…？コスギ サードアヴェニューが激安になるじゃないですか。再開発中とはいえ、綱島はまだまだ発展途上なのでそんなにいくとは思えないのですが…
      • そんな訳無いでしょwww　綱島が武蔵小杉の値段超えるなんて絶対ありえない。ここは再開発一発目だし、300から350が妥当。電鉄本社による開発だし、安く出すよ
        • 駅直結とはいえ(おそらく)各停のみ停車、どちらかというと支線的ポジションからすると新綱島駅自体の価値はそれほどかと。綱島駅に引っ張られて坪単価を上げたとて、300-350が妥当じゃないかね。沿線人口増やすのが目的でしょう。高級路線で行くつもりなら、そもそもドレッセにしないだろうし。
          • 実際のところ、280-330が妥当なラインでしょう。それより上げてしまうと小杉町３丁目と競合してしまうからね。なんだかんだいって、しょせん綱島。
            • 広域で考えた場合、200戸弱を売り切れるのは坪370-380万円くらいじゃないですかね。東急もコロナで鉄道・ホテル事業にダメージがある中、ボランティア価格で出してくるのがあまり想像出来ないです。300前後だと瞬間蒸発するレベルだと思うんですが最近の市況に引っ張られすぎて自分の感覚おかしいですかね…。300だったらホント嬉しいな。
              • 皆さまが期待しているほど安く出ないと思いますよ。地権者への買取価格からして坪単価300程度ではデベの利益がでないでしょうから。
                • 坪単価300はさすがに低いと思います。駅直結ですし、マンション価格は上がり続けていますので、相場からすると340くらいで、低層階なら315前後で買える部屋が出てくるイメージな気がします。綱島は今後路線が増えるとかはなく、これから数年の再開発がピークとなりそうなので、少し高い気もしますが、それでも売れるのが今の市況と思います。
• ブランズ綱島が350ならそれよりは高くなりますよね。その頃よりさらに坪単価上がってるし。プラウドシティ日吉がレジ3の駅遠で300だし、350は切らないでしょうね。350から400くらいと見とくと価格出た時に驚きは少なそうですね。
• 売る側は350-400希望だろうが、買う側のボリュームゾーンは280-330だろう。
  • 買いたい側のボリュームゾーンであって、その層は駅直結なんて買えないから
• マンマニさんが一昨日YouTubeの配信でドレッセタワー新綱島の坪単価を350万～400万って予想していました。プラウドシティよりかは高いだろうけど、400万は流石に超えないという感じみたいです。
• おっマンマニさんのざっくり事前予測記事出てますね。坪単価は375から400予測みたいです。マニア視点だとワイドスパンでも窓が、、、などやっぱそうだよなーと納得。隔壁も低いタイプだと、、、さすが細かくCG見てますね。勝手な個人の予測だとサッシ高も期待しないほうがいいかも。外れてくれると良いんですが。制振構造小規模タワーなんで大梁もそれなりにあるだろうし階高もさほどないかもとか。もちろんスケルトンインフィルではないですね。
• 現在の市況のまま販売スタートとなれば坪400近い目線での売り出しになると思います。プレミア?は500を超えるのでは。都内のタワマンが600、700でも即日完売状況ですのでとても300万円台とは思えません。とはいえ、わずかな望みで説明会は参加予定です。
• 252戸しかないのにうち73戸が地権者というのは事業としては本来厳しめですが単価吊り上げて採算合わせるのでしょうか
  • けっこう補助金が入ってるみたいです。ホールも区が取得するし
• 実需よりのコメントをすると、管理修繕費が心配かな。250戸程度のペンシルタワーは戸当たりのランニングコストが割高になりがち。更に人手不足でここ最近の新築マンションは管理費が異常に高い。
• 綱島が坪400で売れてしまうようなら、小杉も間違いなく坪400オーバーの街になるだろうね。現状の発展度合いや利便性だけを見れば小杉>綱島であるのは客観的事実であるし。
  • 願望は別にして400は超えてきますし、それでも売れますよ、ここは。
    • 400越えで流石にさくっとは厳しいかなー。
      • 全252戸のうち非分譲(地権者等)が73戸あるので、実質149戸しかない。この程度の戸数ならわざわざ地域外から人を呼び込まなくても、同エリア内での住み替え需要だけで捌けてしまう、ってことでは。
        • 横浜市内で東急の駅直結タワマンという希少性、さらに戸数も少ないので、400でも即完売かもよ。欲しい人は地盤とかマイナス材料は目に入らないもんだし、綱島2本目のタワーはいつできるのか分からんし。
• 坪400だとしてもあくまで平均であって(何坪の部屋を買うかにもよるし)、パンダ価格周辺部屋の抽選には応募するとか色んな関わり方があるからね。価格が楽しみですわ。
  • 綱島って知名度高くないし、それほど便利でもないのに、400いっちゃうと…富裕層向けになるよなぁ。
• 10月にモデルルームオープンと聞いていますが、価格発表や説明会はいつ頃になりそうですかね？
• 坪400だとすると、都内の山手線の大塚や田町あたりのタワマンも、少し手を伸ばせば購入可能な価格となるが、都内は検討対象外で、綱島限定という人がどれほどいるものなのか。正直綱島で坪400だと販売は苦しいかもしれないが、東横線沿線の価格アップのためには是非高値追及して欲しい。
  • 中層階で坪400したらここは割高だと思うので、他を探します。300後半であれば狙いますが

交通

構造・建物

ドレッセタワー新綱島　グランドエントランス完成予想CG

• 建ぺい率：70.00%
• 容積率：700.00%
• 敷地面積：3,889.59m2
• 建築面積：2,712.77m2
• 建築延床面積：37,562.36m2
• 容積対象床面積：27,000.81m2
• 免震でなく制振構造なのか。デザインももう少し垢抜けてないような。おまけに窓幅全体的に狭くないか。特に70Dのリビング。タワーのリビングとは思えない。柱も食い込み気味だし。
• よくある話だけど地権者の意見がまとまらず、規模も中途半端な再開発タワーかな。乱開発バラバラ感を多少おさえて、そこそこ綺麗にまとめましたという感じになりそう。とは言えエレベーター4台は悪くないか。
• 地下駅へのアプローチはどうなってるんでしょうか。図からの想像すると。。。まず1階へ降りる→一般人向けの地下駅入り口→エスカレーターもしくは階段→通路→さらにエスカレーターもしくは階段→やや長い通路→エレベーターもしくは垂直落下→やっと駅改札という感じでしょうか。

共用施設

ドレッセタワー新綱島　ロビーラウンジ完成予想CG

• 駐車場：South棟（住宅）：機械式駐車場72台、平置1台（来客用）
• 駐輪場：South棟（住宅）：298台（内、サイクルポート4区画・シェアサイクル10台）
• ミニバイク置場 7台
• 時代かもしれませんが、共用施設はショボそうですねえ。

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK〜4LDK
• 住戸専有面積：44.88m2〜113.45m2（一部住戸にトランクルーム(専有部)面積1.12㎡〜1.55㎡含む）
• バルコニー面積：7.57m2〜35.46m2
• 75Aが良いと思います。
• 113m2の３LDK、いいですね?出口には苦労しそうですが、都心では今やなかなかお目にかかれないので期待

買い物・食事

• ショッピング

1. ハックドラッグ綱島駅東口店　　約80m／徒歩1分
2. まいばすけっと大綱橋店　　約80m／徒歩1分
3. etomo（エトモ）綱島　　約140m／徒歩2分
4. 東急ストア綱島駅前店　　約140m／徒歩2分
5. まいばすけっと港北綱島店　　約150m／徒歩2分
6. ハックドラッグ綱島駅前店　　約270m／徒歩4分
7. Hanamasa Plus+綱島店　　約290m／徒歩4分
8. ハックドラッグ綱島西店　　約320m／徒歩4分
9. TSUTAYA綱島店　　約340m／徒歩5分
10. イトーヨーカドー綱島店　　約350m／徒歩5分
11. サンドラッグ綱島店　　約350m／徒歩5分
12. クリエイトエス・ディー港北綱島東店　　約360m／徒歩5分
13. おっ母さん食品館綱島東店　　約360m／徒歩5分
14. セリア綱島店　　約370m／徒歩5分
15. まいばすけっと綱島東店　　約510m／徒歩7分
16. T-PLATZ　　約660m／徒歩9分
17. ユニクロ綱島店　　約660m／徒歩9分
18. Tsunashimaサスティナブル・スマートタウン　　約820m／徒歩11分
19. アピタテラス横浜綱島　　約950m／徒歩12分
20. オリンピック綱島樽町店　　約1,040m／徒歩13分
21. ブックオフスーパーバザー綱島樽町店　　約1,050m／徒歩14分
22. ライフガーデン綱島　　約1,060m／徒歩14分
23. ウエルシア薬局横浜綱島東店　　約1,060m／徒歩14分
24. いなげや横浜綱島店　　約1,180m／徒歩15分
25. フィットケアデポ綱島東店　　約1,340m／徒歩17分
26. イオン駒岡店　　約1,390m／徒歩18分
27. SOCOLA（ソコラ）日吉　　約1,460m／徒歩19分
28. ビッグヨーサン綱島樽町店　　約1,520m／徒歩19分
29. トレッサ横浜　　約1,810m／徒歩23分

育児・教育

• 教育施設

1. 天才キッズクラブ楽遊館綱島園　　約230m／徒歩3分
2. ウッズ保育園　　約240m／徒歩3分
3. はなまる保育園　　約250m／徒歩4分
4. 横浜保育室リトルスカラー　　約370m／徒歩5分
5. 冨士見幼稚園　　約370m／徒歩5分
6. パレット保育園綱島　　約390m／徒歩5分
7. トモキッズナーサリー綱島　　約400m／徒歩5分
8. 綱島幼稚園　　約430m／徒歩6分
9. ぴーまん保育園綱島園　　約460m／徒歩6分
10. SUNSUNキッズあいらんど　　約470m／徒歩6分
11. 小学館アカデミーつなしま保育園　　約550m／徒歩7分
12. 長福寺幼稚園第二幼稚園　　約550m／徒歩7分
13. 尚花愛児園　　約560m／徒歩7分
14. 明日葉保育園綱島園　　約560m／徒歩7分
15. キッズパートナー綱島　　約570m／徒歩8分
16. 綱島小学校【通学区】　　約620m／徒歩8分
17. 尚花ぞうさん保育室　　約620m／徒歩8分
18. 子育て支援拠点どろっぷサテライト　　約620m／徒歩8分
19. にじいろ保育園綱島　　約630m／徒歩8分
20. 第二尚花愛児園　　約680m／徒歩9分
21. 大曾根コスモス保育園　　約760m／徒歩10分
22. ポピンズナーサリースクール綱島　　約800m／徒歩10分
23. おおつな保育園　　約810m／徒歩11分
24. マイ・ハート綱島東保育園　　約820m／徒歩11分
25. 長福寺幼稚園　　約980m／徒歩13分
26. グローバルキッズ綱島園　　約1,060m／徒歩14分
27. 樽町中学校【通学指定校/選択可能】　　約1,450m／徒歩19分
28. 新田中学校【受入校/選択可能】　　約1,470m／徒歩19分

• 綱島東小学校なのかな？学区的にはそうだけど、通学指定校は綱島小学校って出てるよね。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• ハザートマップでは0.3～3.0メートル、一部3.0～5.0メートル水没の可能性があるようですが対策してるのでしょうかね。機械室と駐車場が地下なのが気になります。聖蹟桜ヶ丘のブリリアのように設備を2階に上げてるわけでもなく、地下駐は先日の窒息事故のようなリスクもあるので心配です。
• 綱島というと川崎駅周辺を圧縮した感じで狭ゴチャ。新綱島側は京急大師線ぽいかな。武蔵小杉というと昔は駅周辺ほど大したものが無かったので湾岸的な新規住民が多い印象。ベビーカーだらけという感じ。
  • 多分新綱島は各駅以外は通過。渋谷方面列車は少ないから日吉か小杉乗り換えかな。というか綱島駅まで歩けばいいか。綱島駅と新綱島駅穴掘って連絡通路つくらねぇかな。
    • 一応、新綱島駅と綱島駅を繋ぐ歩行者デッキは検討しているようです。
• 再開発の区画なんでしょうか。すぐ傍にけっこうボリュームのある老人ホームが西松建設で建つようですね。完成するとどんな感じでしょうか。CGとかありますか。
  • ドレッセタワー新綱島の右隣に2つ建物が描かれているので、どちらかが老人ホームなんでしょうね
    • へーなるほど。。将来、建て混んできますね。眺望、採光の良くない部屋多そう。要チェックですね。重要事項説明にはコソッと出てくるんだろうけど。1LDKはいくつあるんだろ。
      • このタワマンのすぐ裏にある建物が老人ホームというか高齢者住宅、いわゆるシルバーマンションのようです。名称が新水ビルとのことで、昔この場所に合った温泉旅館「新水」が事業主のようですね。このように温泉地だった頃の名残を感じられるのが綱島の魅力だと思います。
        • 名称が新水だからって「温泉地だった頃の名残を感じられる」ってのは無理があるでしょ笑　若い世代からしたら老人ホームはデメリットしかないですよ
          • 綱島には建てる前に存在した旅館の屋号をつけた建物が点在しているので、その文化(？)を踏襲するんでしょうね
• ここって元々マンションでも建ってた土地なんですか？随分と地権者が多いですね。
  • 住宅いくつかと39戸のマンションがありました。あとは広いコインパーキング、廃墟旅館、温泉施設
• ドレッセタワー新綱島の敷地は、横浜市の想定ではどの地震においても液状化の可能性があるエリアに指定されていますね。
• 鶴見川60mと近いのでハザードは要チェックですね。マップ上は部分的に最大5m水没という感じみたいです。あと気になるのは鶴見川に流れ込む早渕川と矢上川でしょうか。中小河川のハザードマップはまだ出来てないんでしたっけ。本流が増水した場合、支流が流れ込めず氾濫する事がしばしばあります
  • 基本的に主流は新横浜公園が守ってくれそうですが、最近の集中豪雨や2018年岡山県倉敷市真備で起こったバックウォーター現象の怖さを考えると、住んでる間に水害にあうと考えておいた方がいいですよね..
    • 綱島は、水害もそうですが液状化リスクについても要注意です。地元民には常識ですが、外からの検討者は意外と知らない。
      • 綱島というか、鶴見川流域ね。浦安みたいに大々的に取り上げられなかったけど、実際に3・11で起きてる。知る限り、免震と制震で被害受けてるのは液状化エリア。地盤が緩いから揺れも大きくなるんだろうね。
• 交通の便や周辺環境、今後の再開発などは魅力的ですが、確かにこの辺りで最も気になるのは水害ですかね。どうでしょうか
  • 物件自体も水害対策はしているでしょうが、川沿い且つ低地なのは明らかで、何においてもハザード気にするって人は、この物件は買えないってだけだと思います。ハザードの話って、このマンコミュのスレ全体的に盛り上がりがち(というか否定的な煽りが多い)だけど、今どきデベも大体ちゃんと説明するし、検討者側も簡単に調べられる。人によって許せる許せないがあるのは当たり前だけど、それ以上でもそれ以下でもないと感じます。普通の情報提供や、意見交換を否定するわけじゃないです！ハザード掛かってる代わりのメリットもあるわけで、それぞれの価値観で何を重視するかが大事ですよねって話です。
    • 基本的に水害は大丈夫だと思うんだけどなー。もしダメなら、同時に駅もダメなわけで、そこはしっかりと対策していると思う。災害を過度に気にし始めたらキリがないよね。だって20年以内に大震災が来る確率80%なんだから。こっちを気にしたら、どこのマンションでも被害があり、気にしてたら20年マンション買えません。

周辺施設

• 病院

1. 綱島鈴木整形外科　　約80m／徒歩1分
2. つなしま医院　　約100m／徒歩2分
3. 綱島腎クリニック　　約110m／徒歩2分
4. 赤石整形外科　　約140m／徒歩2分
5. 綱島ウェルクリニック　　約140m／徒歩2分
6. 綱島駅前眼科　　約140m／徒歩2分
7. 港北耳鼻咽喉科　　約140m／徒歩2分
8. 港北メンタルクリニック　　約140m／徒歩2分
9. 矢代皮膚科医院　　約200m／徒歩3分
10. 綱島クリニック　　約220m／徒歩3分
11. 藤田皮フ科　　約240m／徒歩3分
12. 土屋眼科医院　　約240m／徒歩3分
13. 藤井眼科　　約250m／徒歩4分
14. 大川小児クリニック　　約260m／徒歩4分
15. 福島外科クリニック　　約260m／徒歩4分
16. 佐々木消化器科・内科　　約260m／徒歩4分
17. 綱島泌尿器科・内科クリニック　　約260m／徒歩4分
18. 平井整形外科クリニック　　約330m／徒歩5分
19. 綱島西レディースクリニック　　約330m／徒歩5分
20. えびすクリニック　　約340m／徒歩5分
21. 綱島皮フ科クリニック　　約340m／徒歩5分
22. さかもと小児クリニック　　約340m／徒歩5分
23. よこはま乳腺・胃腸クリニック　　約350m／徒歩5分
24. 綱島東口内科・糖尿病内科クリニック　　約360m／徒歩5分
25. 山下小児科クリニック　　約370m／徒歩5分
26. 横浜綱島フォレスト内科・呼吸器クリニック　　約400m／徒歩5分
27. 菜の花クリニック　　約430m／徒歩6分
28. さわやか耳鼻科　　約440m／徒歩6分
29. つなしま眼科　　約460m／徒歩6分
30. 綱島ゆめみ産婦人科　　約470m／徒歩6分
31. 井上胃腸内科クリニック　　約490m／徒歩7分
32. マスダクリニック形成外科・皮フ科　　約490m／徒歩7分
33. 高木脳神経外科クリニック　　約490m／徒歩7分
34. 吉原耳鼻咽喉科クリニック　　約540m／徒歩7分
35. たるまちクリニック　　約660m／徒歩9分
36. いけだ整形外科　　約660m／徒歩9分
37. 港北区休日急患診療所　　約2,560m／徒歩32分

• 金融機関

1. 三菱UFJ銀行綱島支店　　約120m／徒歩2分
2. 横浜銀行綱島支店　　約160m／徒歩2分
3. みずほ銀行綱島支店　　約180m／徒歩3分
4. りそな銀行綱島支店　　約180m／徒歩3分
5. 三井住友銀行綱島支店　　約210m／徒歩3分
6. 横浜信用金庫綱島支店　　約240m／徒歩3分
7. 城南信用金庫綱島支店　　約300m／徒歩4分
8. 川崎信用金庫綱島支店　　約340m／徒歩5分

• 公共・レジャー施設

1. 綱島駅前交番　　約290m／徒歩4分
2. 綱島地区センター　　約460m／徒歩6分
3. 綱島本通郵便局　　約530m／徒歩7分
4. 綱島消防出張所　　約530m/徒歩7分
5. 横浜南綱島郵便局　　約910m／徒歩12分
6. 港北区役所　　約1,890m／徒歩24分
7. 港北図書館　　約2,480m／徒歩31分
8. 鶴見川樽町公園　　約400m／徒歩5分
9. 綱島公園　　約480m／徒歩6分
10. 大曽根北公園　　約600m／徒歩8分
11. 綱島西一丁目公園　　約680m／徒歩9分
12. 樽町しょうぶ公園　　約710m／徒歩9分
13. 綱島東三丁目公園　　約830m／徒歩11分
14. 綱島東二丁目公園　　約850m／徒歩11分
15. 綱島上町中央公園　　約850m／徒歩11分
16. 綱島市民の森　　約880m／徒歩11分
17. 親和会子供の遊び場　　約1,280m／徒歩16分
18. 綱島東五丁目公園　　約1,300m／徒歩17分
19. 大倉山公園　　約1,430m／徒歩18分
20. FASTGYM24綱島店　　約100m／徒歩2分
21. ディーボルダリング横浜綱島　　約200m／徒歩3分
22. エニタイムフィットネス綱島店　　約270m／徒歩4分
23. ファイトフィット綱島　　約340m／徒歩5分
24. エイチエム綱島　　約410m／徒歩6分
25. メガロス綱島　　約470m／徒歩6分
26. ウォーターメイツスイムクラブ横浜校　　約480m／徒歩6分
27. 諏訪神社（綱島諏訪神社）　　約520m／徒歩7分
28. 綱島公園プール　　約600m／徒歩8分
29. ラウンドワン横浜綱島店　　約660m／徒歩9分
30. 綱島源泉湯けむりの庄　　約1,380m／徒歩18分
31. 日吉カントリー　　約1,560m／徒歩20分

その他

掲示板

yokohama/669923/433