ジオ杉並松庵

2021年12月20日 (月) 16:55時点における版

物件概要

ジオ杉並松庵　外観完成予想図

• 所在地：東京都杉並区松庵1丁目12番1、13番1（地番）
• 交通：

1. 京王井の頭線 「三鷹台」駅 徒歩10分
2. 中央本線（JR東日本） 「西荻窪」駅 徒歩16分
3. 総武線 「西荻窪」駅 徒歩16分
4. 中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 徒歩20分
5. 総武線 「吉祥寺」駅 徒歩20分
6. 京王井の頭線 「吉祥寺」駅 徒歩20分

• 総戸数：71戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年07月
• 売主：阪急阪神不動産株式会社
• 施工：ファーストコーポレーション株式会社
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況

• このご時世ですし、お高いんでしょうね
• 多少駅距離あるとはいえ、良い場所ですよね。坪単価どのくらいでしょうか。少なくとも400は超えてきそう。
• 三鷹台なら少しは安いかも、と思いますが蓋開けてみるとそんなことなかった、というパターンなんでしょうね。
  • 西荻窪でも徒歩15分ぐらいだから、普通に中央線価格で来ると思う
• ９月販売ということは、住宅ローン控除改正前ですね。最後の駆け込みで大人気になるかも…
• 価格はいつ頃は公開されるんでしょうね。坪単価350～380くらい？甘いでしょうか…。
  • 最近のジオだと、マンマニ氏の記事によればジオ調布が坪300～370くらい、平均坪320くらいのようなので、それよりは上回るのではないでしょうか。
    • 周辺の土地価格等から考えると坪400前後かなぁ。
• ジオは、エリア的に高級路線で売ってきそうな気もします。上荻のほうも500m先の青梅街道沿いのパークホームズが築10年で坪300近いので、やっぱり坪400ぐらい？ジオのほうが高そうな気がしてる。いずれにしても高い。含み益たっぷりの買い替え組が羨ましいな。
• 文教地区で住環境良いし、中央線と井の頭線にアクセスできる人気のエリアで三駅使えるのは便利。どうしても駅近が良いという人には向かないけど、この界隈では一種低層でなかなか出ない規模のマンション。坪380未満なら検討対象になるかな。。早くデザイン見せて欲しいなぁ
• 明日かその次くらいでもう少し情報出るかな。お盆前に説明会開始、9月半ば申込ぐらいのスケジュールかなー。
• 邸宅街の戸建てに住む感覚で暮らせるようならいいな。でも、駅からこれだけ離れて坪400万もするなら戸建てを探すべきか。
  • さすがに400はいかないと思います。角部屋でも開口部が少なすぎます。低層で壁式構造だからなのかもしれませんが、値段との兼ね合いで坪380がマックスと予想します。
• いいとこだけど、駅から遠いし周辺は便利とは程遠い環境だから、そんなに年配の方はターゲットにしていないと思います。そう考えると、それなりの作りで安めに出してくるんじゃないでしょうか。
• 南向き角部屋86平米の部屋がありましたが、あれで9500万くらいかなぁと勝手に予想しています。
  • あの部屋良いですよね。もう少し安いと良いなあ笑。これ、地下の部屋だけ離れがあるという作りになるんですよね。悩むけど、やっぱり２階か３階が欲しいかなあ。
    • ハナレ、おもしろいですよね。ただやっぱり地下っていうのが気になりますね。この辺りで新築マンションなんて、なかなかないからマンション希望者にはすごいチャンスですけど、土地柄戸建てがほとんどですし、注目度は低めなんですかね
• 低層だけど1LDKもあるのね。あんまり多いと賃貸だらけになって嫌だなぁ
• 事前案内会に行った方いらっしゃいます？
  • 行きました！高かった。。。
    • やはり、、、億近いんでしょうね、、、
      • 想定より相当高かったです、、、
        • なかなか厳しい値段設定でしたね。比較的安価な西向きに人気が集まりそう。
          • 厳しかったですね。検討できて西向きですが、3階（グランドレベル2階）までは目の前が戸建てになりますよね。。。
• 何にしろ高い！！平米が70以上がほとんどで厳しいです。57、60平米もありますが少ししか個数がないので抽選は必須でしょうし…7000万以下で検討されている方はハズレた時に他に移れるお部屋がなさそうです。。
  • 来週、案内会に行くので参考になります。70平米台は7000-8500万あたりってことですかね、、、
    • 最上階に行かなければそのくらいだと思います。7000は厳しいかな…
• 平均坪単価どのくらいだろう？350ぐらい？400いく？
  • 確かまだ価格は確定しておらず2階で西向き坪370、東向き坪380、南向き坪400のような想定だったかと。1階はハナレがあり占有面積が広がるので2階との価格差未定だそうです。
    • 400いく…と思います。
      • 三鷹台であの距離で400いくんですか、、、恐ろしいですね、、、管理費や修繕積立金考えると、やっぱり戸建てなのかな、って気がしてきました。。。
        • 350想定だったのでビックリです…ただ資産価値でいうとマンションかな。管理費、修繕積立金、駐車場は高いですが…
          • ここで400はこのご時世でもあり得ません。買った直後に含み損確定じゃないですかw
            • 阪急阪神は関西では出せば売れる殿様商売してますからね。同じ感覚なんでしょうね。
• あの立地でこの価格は高すぎます。売れ残ってどこまで価格が落ちるかですね。
  • まあ高いよね。7000万代メインじゃないと流石にここは厳しいよ。どうしても買うなら2LDKか60平米の部屋だけど、わざわざここで買うより西荻に近い物件を選ぶわね。
    • でも、西荻近くで新築で7000万円台てなくないですか？
      • ここで9000万円出すなら西荻近くのを選ぶ、って言ってるんだけど。この距離なら7000万代じゃないとね、ってこと。
• 駅遠だけど環境はいいので、物が良ければ多少高くても売れるでしょうね。ただ、であればキャリアの浅い、ほぼ一建設の専属みたいなゼネコンを使ってしまったのは残念でしょうがないですね。
• 当該エリアにこだわりがあって資金に余裕のある方の購入が多そうですね。今後住み替えの可能性がある身だと、この距離でこの価格は見送り一択でした。
• ここらは閑静さ・住みやすさが魅力の高級住宅街。駅からの距離を基準に安さを求めるのは筋違いかと。
  • ほんとそう。駅距離で高い高い言ってる人はこのエリアのことよく知らないのかな。よく知らないならここ買う必要ないよね。同じ価格で別の駅の駅前タワマン買ったほうが良い。
    • 松庵って高級住宅街という触れ込みだけど（だから？）、住むには全然便利な場所ではないし、周辺住民も悪く言えば「お高くとまった」人が多いので、その意味でも無理して買っても幸せにはなれないかも。
      • にぎやかで便利な場所と、閑静で多少不便な場所のどちらを好むかですね。前者が良い人は、松庵はやめておいた方がいいですよ。
• ちなみに内装や建物自体は良かったですか？
  • 内装や建物は良かったと思います。
• 松庵アドレスで場所が良いし三駅使えるしな。価格は妥当だろうね。二階以上が買える人には良い物件。
  • ハザードは色ついてるので気にする人は２階以上が良いかもですね。最寄り駅は三鷹台だけどアドレスが杉並区松庵なので西荻窪価格なんでしょう。ハザード以外はすごく良い場所だと思います。在宅勤務が多い人は駅距離もあまり気にならないでしょうし。
• 諸経費等の案内が月末から始まりますね。どれくらいの方が要望書を出されるのか気になります…
• 坪４８０って高過ぎない？
  • えっ、そんなにするんですか??
    • そんなもんでしょ
      • 坪400マンとかじゃ無いのですか？
        • 南4階にはかなり乗せてるって聞いたんで、部屋によっては480もあるかもですね

交通

• 京王井の頭線だと直通で渋谷まで30分の所要時間。途中、永福町駅などで急行へ乗り換える場合はもう少し早く着きそうです。渋谷で山手線に乗り換えてしまえばどこへ行くのにも便利ですから、アクセス自体は非常にメリットが高いです。

構造・建物

ジオ杉並松庵　エントエランスアプローチ完成予想図

ジオ杉並松庵　エントエランスホール完成予想図

• 敷地面積：3,938.97m2
• 建築面積：1,849.96m2
• 建築延床面積：6,445.94m2
• 建ぺい率：46.97％
• 容積率：99.94％
• よくわからんが、洪水対策はできてるんだろうか？地下1階が剥き出しになってる構造に見えるので、排水機能がどうなってるのか対策できてるのかは非常に気になる。。ぱっと見溜まりそう。

共用施設

ジオ杉並松庵　ガーデンビューラウンジ完成予想図

ジオ杉並松庵　ライブラリーラウンジ完成予想図

ジオ杉並松庵　中庭完成予想図

• 駐車場：25台（機械式駐車場24台、福祉対応駐車場1台）、（外来者用駐車場／2台）
  • 月額使用料：15,000円～30,000円
• 自転車置場：132台（スライド式）
  • 月額使用料：300円～800円
• バイク置場：7台
  • 月額使用料：2,000円

設備・仕様

• 地下の機械式駐車場が気になる、あと電気設備の場所。水没してひどいことになったの見たことあるので。自分の部屋が無事でも直すのは積み立て基金だし。

間取り

• 玄関前宅配ボックス便利そうですね。他の間取りの公開も待ち遠しいです。
  • 玄関前専用の宅配ボックスってオートロックはどう通過されるんですか？オートロックの記載がないのですがさすがに今時当たり前にある設備ですし、いまいち利用する方法がピンとこなかったです。
    • 提携業者のみオートロック通過しての不在利用可能になるようです。どの業者かについても営業担当の方から説明がありました。このご時世、置き配にも便利そうな印象です。
• 52.98m2の1LDKに興味があってプランを見たかったのだけど掲載されてないのですね。どのプランも平米数的にゆとりがあって収納も多めでいいなと思いました。特にLＴタイプが面白いです。4LDKと言ってもいい感じのユニークなプランですね。テラスの片隅に一部屋あるなんて素敵だなと思いました。二世帯でちょっぴり離れて暮らしたいとか独立心旺盛な子供部屋に最適ではと思います。
  • 間取りに工夫があるのが、ここの面白いところだと思います。全てのプランがそう、というわけではないけれど選択肢としてあるところがそもそも良い。中住戸でもなるべく開口部が来るようにと配慮されている点もいいと感じました。
• 間取りはB1Fのテラスとハナレがおもしろいです。他の物件だとなかなかないと思います。ただ雨の心配はやっぱりあるなと…
• こちらのマンションを検討中の方、何階を希望されていますか？ハナレ付きの地下１階がどれくらい人気があるのか気になっています！
  • 杉並、練馬は結構ゲリラ豪雨も多いですし、ここはハザードが掛かっているエリアなので、地下人気はイマイチじゃないですか。ずいぶん前の話ですが、お友達の住む善福寺川近くのマンションの一階が浸水したこともありましたので、場所は違うとは言え周辺エリアの方々は慎重にはなるのではないでしょうか。
• どのプランも良くまとまっていて生活がしやすそうだなと思いましたが、地下1階の「＆HANARE（アンドハナレ）」付きはとても面白い発想だと思いました。自分がある程度成長した子供だったら、そこを自分の部屋にしてもらいたいだろうと思います。子供が成長するまでは父親の書斎とかテレワーク用とかでしょうか、やはり。地下ということで日当たりや風通し、雨の日の水はけなどが気になります。
• Lタイプにテラスがついていて、そのなかに「ハナレ」というエリアがありますがこれは何でしょうか？ガレージみたいな部屋がテラスにあるのでしょうか。
• 予算的に西側の三階を検討しているのですが、やはり西日は相当厳しそうでしょうか？対策がとられているといえどハザードにはかかっているので、三階以上は必須かなと思っています…
  • 日が入る長さで西側を好む人も多いとは思いますが，やはりフローリングの痛み具合が早かったり、夏場の部屋の温度上昇は覚悟が必要だと思います、、、
    • 窓のUV対策シートがどの程度効くのか、冷房の電気代がどの位嵩むのか、といった感じですね…。金額とあわせて、たしかに日が入る長さも魅力的だなと思ったので前向きに対策含め検討してみます…！
      • 場所にもよるとは思いますが西向きに住んだことがある者からお伝えすると、かなりきついですよ。物によっては家具の変色もあったり。。夏場は特に大変でしたので、西向きはちょっとなぁという感じです。
• 総戸数71戸のうち、1LDKや2LDKはどれくらいの割合なのでしょう？プランの紹介でもほとんど3LDKなので、もしかして1LDKや2LDKは少ないのかなと思いました。1LDKで50m2以上あったらゆとりがあっていいなと思ったのですが、プランは公開されておらず。プランはほぼ田の字が基本のシンプルなものが多いように思ったのですが、バルコニー側の洋室や、はなれは個性的な特徴だと思います。

買い物・食事

• ショッピング

1. コープみらいミニコープ松庵店　　3分／約200m
2. 三浦屋松庵店　　5分／約350m
3. セブンイレブン吉祥寺立教通り店　　5分／約390m
4. クリエイトS・D杉並松庵店　　8分／約570m
5. マルエツプチ松庵3丁目　　9分／約670m
6. マツモトキヨシ三鷹台駅前　　9分／約690m
7. オダキューOX三鷹台駅　　10分／約880m
8. 西友西荻窪店　　13分／約1,040m
9. ヤマダ電機LABI吉祥寺　　19分／約1,460m
10. アトレ吉祥寺　　20分／約1,590m

• 現地は、近くにコンビニも大型スーパーも無いのが辛いですね。低層マンションの宿命ではありますが。

育児・教育

• 教育施設

1. 野のはな空のとり保育園　　3分／約210m
2. 玉成幼稚園　　3分／約210m
3. グローバルキッズ松庵園　　6分／約470m
4. 松庵保育園　　7分／約500m
5. 立教女学院小学校　　9分／約690m
6. 立教女学院中学校・高等学校　　9分／約690m
7. 松庵小学校　　9分／約700m
8. あすもベビーホーム松庵　　9分／約720m
9. 西宮中学校　　11分／約860m

周辺環境・治安

• 用途地域：第1種低層住居専用地域
• すごく魅力的ですね、現地見ましたが唯一、鉄塔が近いのを除けば。価格が気になります。
• 駅までは若干歩くけど、住宅街の中っていうかんじなのである程度静かにやっていけるのでは。地図だけだと、西荻窪近そうに見えるけれど通勤通学ではあまり現実的に毎日使える感じではなさそうですね。徒歩16分は遠い。自転車でいければいいけど、あの辺りで自転車停められる気がしないしなぁ。
• いい場所です。井の頭公園まで「ふらっと」行ける場所。
• このあたりに住んでましたが住宅街の静かな環境なぶん、夜遅い時間帯の駅からの道は女性はちょっと緊張します。

周辺施設

• 病院

1. 石田外科医院（外科/皮膚科/泌尿器科）　　2分／約150m
2. 森谷医院（内科/小児科/アレルギー科/リウマチ科/呼吸器内科/消火器内科/循環器内科）　　3分／約190m
3. 松庵内科クリニック（内科/循環器内科/呼吸器内科/アレルギー科/腎臓、泌尿器科）　　8分／約610m
4. 三鷹台メディカルセンター（内科/耳鼻科/皮膚科/整形外科/眼科）　　9分／約690m
5. 三鷹台眼科（眼科）　　9分／約690m
6. 慶真整形外科（一般整形外科/リウマチ科/リハビリテーション科/ひざ関節外来/スポーツ疾患/骨粗しょう症）　　9分／約690m
7. 吉祥寺南病院（救急外来/脳外科/内科/外科/消火器内科/整形外科/皮膚科/泌尿器科）　　10分／約760m
8. 櫛引医院（内科/外科/肛門科）　　10分／約770m
9. 寺田病院（救急外来/内科）　　14分／約1,050m
10. 山中病院（救急外来/内科/消化器科/循環器内科/外科/整形外科/リハビリテーション科）　　車5分／約2,900m

• 金融機関

1. 杉並松庵郵便局　　3分／約190m
2. みずほ銀行京王三鷹台駅出張所　　10分／約750m
3. 興産信用金庫西荻窪支店　　10分／約760m
4. 三井住友銀行三鷹台出張所　　11分／約840m
5. 西京信用金庫西荻窪支店　　15分／約1,180m
6. 西武信用金庫西荻窪支店　　16分／約1,230m
7. 三菱UFJ銀行西荻窪駅前支店・西荻窪支店　　18分／約1,380m

• 公共・レジャー施設

1. 久我山四丁目駐在所　　7分／約540m
2. 荻窪消防署西荻出張所　　11分／約830m
3. 西荻区民事務所　　17分／約1,320m
4. まつぼっくり緑地　　1分／約50m
5. 松庵公園　　4分／約260m
6. 青葉公園　　5分／約370m
7. 久我山児童遊園　　6分／約460m
8. 松庵児童館　　7分／約500m
9. 松庵稲荷神社　　7分／約510m
10. 宮前図書館　　9分／約680m
11. 松庵文庫　　9分／約690m
12. 井の頭恩賜公園　　12分／約920m
13. 善福寺公園　　車4分／約2,200m

その他

掲示板

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