プレミスト調布クロス

2021年8月30日 (月) 14:37時点における版

物件概要

プレミスト調布クロス　外観完成予想図

• 所在地：東京都調布市小島町1丁目2-2他
• 交通：

1. 京王電鉄京王線「調布」駅から徒歩8分

• 総戸数：65戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上5階建
• 敷地の権利形態：敷地は共有、建物は区分所有
• 完成時期：2022年1月
• 売主：大和ハウス工業株式会社・三信住建株式会社
• 施工：菊池建設株式会社
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 調布のような郊外で、駅から近いわけでもなく、単身向けワンルーム的な物件は成り立つのでしょうか？今売られている大手のファミリー向けとは客層がぶつからないですが、そもそも調布に単身向け物件を買う客層がいるのか？新たなチャレンジですので成り行きを見守りたいと思います。
• 坪単価が気になります！
• 市役所の向かいに出来ているモデルルームはここですか？
  • そうみたいですね。駐車場の中に作りましたね。
• リビオとかぶりそう
• オーケーが撤退したら、このマンションの価値は大きく下がるということですか？オーケーの場所はマンションやビルになってもおかしくないように思います。元はパルコの駐車場でしたよね？まさかオーケーの所有地？借地なら契約期間などあるのでしょうか？
• 一坪370万円くらいみたいですねー設備いらないから、安くして欲しい
• 370万！！新宿でも同額で買えるのでは？どう考えても他で売っているファミリー物件の方がお得。総額が増えても同額で売れれば問題ない。小さい物件は自分で住まない人が買うので価格に敏感なんですが、ここはファミリーをこの小さい物件に住まわそうというのですかね？設備がすごいのか？どんな人をターゲットにしているのかいまいち分かりません。
• そらTHURSDAYより高くしてくるだろうなとは予想がつきますがお前には住めないんだよと言われているようで苦しい…
  • 木曜日より断然立地がいいですからね。やはりタワマンと違うので、郊外に住みながら、窓も満足に開けられない生活は嫌な方が多いでしょう。
• OKストアが出来なければ、ここまで強気には来れなかっただろう。甲州街道内側で、北西エリアだから土地代はしたはず。規模は違っても、シティ、パークの、延長価格でもおかしくない。
• リビオならこっちだな。
• 坪単価を知ってびっくり。３７０万円ですか？調布駅まで徒歩８分。アクセスが悪いわけではないですが特別感はないのでここまでの価格になるのは不思議です。
  • 坪単価はどこで知ったんですか？
• マンションって、材料費が高騰しているので値引きができなくて高いって聞いたことがあります。このマンションも高いのはそういった理由がありますか？それとも競合他社と比較して高い値段をつけたんでしょうか。
• マンションが高くなるもう一つの理由は土地の価格だと思うのですが、こちらは駅から徒歩8分、土地的にはどうなのでしょう。お値段はまだ正式には公開されていないようなので、みなさんの予測より安くなると良いですね。
• なんでこんなに坪単価が高いのだろう。
• リビオが売り切れそうだからこっちに人は流れてくるのかな
• 逆に言うとあれだけ言われてたサーズデイですら購入前にほぼ完売できるってことですから調布駅近の単身ディンクス向け需要はあると見てるんじゃないですか？
• 予定価格は7月になってからだそうです。
• ここの価格、シティハウスに引っ張られてるの？？
• もう価格って公表されているのですか？来月から販売開始となっていたのですが…
• 予定価格もらってきました。安くて坪単価320～350くらい、高くて坪単価ギリギリ400超えないように調整されています。向きと階数による価格差かなり激しくて、北向き1LDKがお得なのでは？という感じがします。逆に5階南向き2LDKは笑っちゃうレベルで高いです。
• ・甲州街道内側・人気スーパー　オーケー近くですからね。甲州街道外の変なマンションとは訳が違いますから
• この物件単体では私の欲しい物に合致していて魅力的に感じます。ただ相対評価で考えたときに囲まれ感すごくない？とか、コンパクトにしては駅距離遠くない？とかその割に坪単価高すぎない？とか自分以外の評価を意識するとちょっと自信ないところがあるんですよね…
  • 少し贅沢して、パークホームズやシティハウスの2LDK買うのもあり。仕様は劣るけど、完売したリビオの方がとっつきやすかった。
• 坪単価はかなり高いけど、１LDK,２LDKが中心なのでファミリータイプが多い物件よりも坪単価が高くなるのは仕方がないかと。
• コンパクトの坪単価がかさむのは1LDK なら理屈としてわかるんですがここは2LDKも凄まじく坪単価高いのが引っかかります。6000万円を超える2LDK を買ってくれる人がいると私にも都合はいいですが…
• 見た感じは素敵ですが、いかんせん高いですね。2022問題前で地価勾配変動が読みづらいですがこの価格設定は強気ですね。コロナ禍で工費もあがっちゃったんですかね。来年以降落ち着いてくれるといいなぁ。
• 調布ってマンション高めなのですか？土地が高いのかな？駅から8分ではあるけれどロケーションはかなり良さそう高くても住みたい人は多いのでしょうね
• 調布駅近は単に土地が高かったというよりは、ここ数年で各デベがあからさまに価格を吊り上げにかかっている、が実態だと思います。地価の上昇幅やマンションの首都圏の価格の平均的な上昇幅に比べ、明らかに調布の値上がりは著しいですから。この値上げに各物件が耐えきったのであれば、調布の相場がワンランク上に移ったことの証左になるでしょう。
• 販売開始前からこれだけ盛り上がっているって相当注目されているってことですよね。価格はかなり高めの設定になりそうですが、もう少し情報があればなぁ～と思います。資料とか既に取り寄せされた方はいらっしゃいますか?
• 1LDK2800万円台～なので金額としても買える気がしました。
• 戸境壁がコンクリートではない点、面積が狭い点などを見ると、永住志向ではなく学生向け投資向け物件や、若い高給取り向けなんですかね？値上がり傾向になっていらい、子供の進学でアパート借りるより子供に買い与えて、不要になったら売るという地方の金持ちの話しを聞きます。仙川には音大向け防音アパートが多いですが、調布にも音大分校があるし、いろんな大学に近いので便利な立地ではあります。
• 結局調布だと甲州街道手前だから資産性が確保できる要素が多いから、ここのマンションはギリギリセーフとも言える
• マンションと言うよりは、高級アパートなのか？都心部狭小仕様の住戸が郊外にまで進出してきたのか？
  • 実際これだと思いますよ。調布の価値高騰によってファミリーマンションの検討層が追いつけなくなっている＋単身DINKS向けのコンパクト需要が都心けではないということにデベが気づいたという2点がサーズデイやこの物件の狙いだと思います。まあそれでもアウトフレームくらいはしてほしかったとは思いますが。
• 甲州街道を渡るのなら、賃貸でいいや！って思っている多くの人が検討できる
• 先日完売したブリシアよりさらに面積狭くて高いようですが、ハザードを嫌う人ならここが選択肢になるんでしょうか？家を買うにはかなり厳しい時代ですね。
  • 確かにジオはハザードにかかりまくって資産価値に大きく影響しますからね。
• 単に価格を考えるなら隣にできるガーラはもっと安いかもしれませんよ？そうすると立地は甲州街道に直で面するか以外は限りなく同じなのでグレード等で比較ができそうですね。

交通

構造・建物

プレミスト調布クロス　エントランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1,532.58m2
• 建ペイ率・容積率：60％・200％
• マンションの外観デザインは、プラン内容の次に大事だと思います。イメージデザインを見ると外観デザインがスタイリッシュで素敵。
• 外観デザイン見ましたが、これはどこの面なんですかね？敷地はL字になっているようですが。
• マンション完成予想図は東側から見た感じですかね。エントランスがあるし。奥の方に長いんだと思います。敷地は結構凹凸があるんで、その凹凸に合わせて駐車場・駐輪場といったものが造られることになるんでしょうね。ランドプランは公式サイトでいうと「レジデンス」の項目で公開されるのでしょうか。どんな配置なのか気になりますね。
• 建物の配置というか構造というかそういうのが若干複雑系なかんじなんだろうか…
• ブランズシティ調布と同じでアルコーブない！
  • アルコーブって要ります？あれって廊下が狭いマンションか、飾りだと思ってました。
• 考え方なんですけど、例えば走り回る子供があまりいないであろうコンパクトマンションにアルコーブいるか？というのは1つの観点です。もちろん、狭くて囲まれてる敷地にアルコーブも設けずに余裕のない間取りぎちぎち詰め込んでこの値段かよ、という考え方もできます。
  • DINKs 向けなので、アルコーブは不要そうですね。内廊下はポイント高い。ただ、、間取りを見る限りはアウトフレーム工法がほとんど使われて無さそうで、それでプレミアム感を出すのは厳しそうな、
• やはり内廊下は全然ブランズとは比べ物になりませんでした。
• 間取り図で戸境壁が網掛けになっている部分は、コンクリ壁ではないということなんですか？レオパレス仕様？
• アルコーブの必要性を上げるとしたら、プライバシーが守られることがあげられますし、個人的にはあったほうがプライバシーは守られるのかなと。外からの視線を避けることができるので、セキュリティ対策からすると、あることによってメリットが高いと思います。ですが、なくても支障はないので、必要ないと思う方にとっては、それほどメリットがないのかな
• フレームの食い込み、エントランスへの動線が短い、廊下にアルコーブがないあたりのスペース的な問題は土地にゆとりがないことが起因してるんでしょうね…図面見ると広げようがないんだなってのを感じます。ただ凹みを各部屋に融通させたり、凹んでる場所に合わせてメーターボックス入れたりして4つ角全部凹ませることは避けようとしてるんだなという意図は伝わってきます。
• アルコープが必要性に対しては、いろいろ考え方はあるでしょうね。自分としては少しでも広いアルコープがあるほうがやっぱりと良いと考える派です。住民同士でも、やっぱりいろいろあるじゃないですか。そのあたりをしっかり考えられている間取りを選びたいかなと思います。
  • ブランズシティ調布の悲劇を見るとそう思う。ここはある程度高級路線なので、内廊下＋アルコーブ＋クランクインでもよかったかも。
• 階段そばのAとIだけアルコーブ凹ませてるのはここだけは妥協できないというギリギリの決断を感じますが…1Fにも住戸があってメインエントランスかサブエントランスに行く上で必ず廊下を突っ切らなければならないことを考えるとゆとりがないのは残念ですね。
• アルコーブに関してはいろいろな意見があるなと思いました。自分的にはあったらあったでいいかなという程度ではありますが。あると落ち着いて出入りできる感じはします。
• 内廊下ならアルコープは要らないと思います。ホテルっぽい感じは保たれているし、これでいいのではという感じ。
• この物件も天井高に関しては気になるところがあって、部屋仕切りのウォールドアが2100mmまで下がってるのが惜しいんですよね。狭いなりにゆとりある空間にしてほしかったんですが、柱周りといい、下がり天井の多さといい、単に余裕がないように見えるんですよね
• たしかに、天井が……低い　　あと少し下がり天井が少ないだけで、印象全然違う感じを持ちます
• アルコーブはないですけど、内廊下じゃないので、賃貸仕様では無いですね
  • アルコーブの有無と廊下の内外で賃貸か分譲かの違いが分かるんですか？壁や床の構造や厚み、家具類サイズや設備容量、ゆったり暮らせる面積など、もっと重要な部分で大家の儲けが目的で設計されたか？購入者の満足が目的で設計されたか？という違いがあると思います。
• もし、外廊下でアルコーブがなかったら、「賃貸」レベルだから嫌だったな！内廊下良い！

共用施設

• 駐車場：10台（機械式駐車場：9台、身障者用平置駐車場：1台）
• 駐輪場：95台（2段式：66台、スライド式：20台、ラック式：6台、平置：3台）
• バイク置き場：3台（平置：3台）
• 「コネクトラウンジ」「ホームオートメーション」、どこかに説明ありますか？コネクトラウンジは共用ラウンジのことかと思ったりするのですが…、どういったものか詳細を知りたいです。便利な新設備がついているマンションなのかな、と思っています。

設備・仕様

間取り

• 間取り：1K～2LDK
• 専有面積：26.28m2～55.98m2
• バルコニー面積：3.70m2～8.77m2
• 間取り見ましたが、一人暮らし専用？割り切ってます。ここまで無理やりだとなんだかミニチュアハウス見たいですね。若い人でも自腹切って買うなら、結婚後に子供が入学するまでは住める家というのが前提になるのですが、ここは大学卒業から結婚するまでの間の独身者が対象なんですね。隣にある電通大の学生寮や職員住宅の方が立派だったらガッカリです。建物の見た目は勝ってほしいですね。
  • 出るときに転売or賃貸でペイできるかがポイントかな。郊外で単身向けはきついと思うけど。独身を謳歌するなら都心じゃない。
• キッチンカウンター邪魔じゃないですかこれ？余裕がない間取りなのに強烈にスペースを圧迫しているように見えます
  • ダイニングテーブル置くとスペースに余裕ないから、カウンターの前にいすを置いてカウンターで食事って提案かも。
• 間取りから考えるとdinksや単身者向けなのかな。このあたりであれば、ファミリー層向けでもよかったし3LDKの間取りがあっても人気出たと思うんですけどね。
  • 3LDKなら、手前にシティハウス パークホームズ　大手3社の内、2社もあるので戦わなくて正解。
• 間取りを見ると２ＤＫも狭く、部屋が３．７帖とかどうやって使うのかなと思いました。夫婦で住むにしても、ちょっと魅力が見つけにくいと思いました。
• 3.7畳や3.9畳の部屋は思っているよりも狭いと思います。部屋として利用するとなるとベッドはシングルサイズ限定、ベッドを置いたら他は何も置けないでしょう唯一、ドアが引き戸になっているので邪魔になりませんがクローゼットのドアがあるのでまず周辺に家具はおけませんし、二人暮らしでも部屋が狭くて使いにくいかな。
• Fタイプは純粋に出来が悪い間取りに見えますね WICとSICがスペック過多な上にデッドスペース発生している煽りが部屋の狭さに跳ね返ってる感じがします。同じ45平米ならサーズデイのAタイプの方がずっとよく見えるのでまだ他にもネタあるんだよね？というのを期待します。
  • アウトフレームじゃないので家具が置きにくそうな点、キッチンの冷蔵庫置き場と食器棚の段差、シューズインクローゼットの行など、素人が見てもどうなのかと思う点がちらほらありました。洋室のドアが大きく開くのはいいと思います。
• なるほど、AタイプもFタイプも冷蔵庫置き場の横に細い隙間が空く感じになっているのですね。どの程度の隙間になるかによりますが、細い棚とかが置ければいいのかなと思います。それとも大型冷蔵庫にも対応しているということなのでしょうか？
• 微妙な隙間は、オプションとかで棚とかになるようにしてくれるといいですよね。自分でいろいろとデキる人はいいかもだけど不器用だと、自分でするのはちょっと苦手なので…オプションだと、サイズ感もぴったりでしょうし。大型の冷蔵庫を入れられるのもこれはこれでロマンですね。共働きだと、かなり週末に買いだめるので、大きい冷蔵庫は確かに必要だし。
  • 確かに棚とかちょっとしたモノをオプションなどで付けてもらえると嬉しいですよね。ホームセンターで買ってくるのも良いけど、ゴミとか出るとそれも面倒だし、色、形が部屋に合わなかったりするから。
• 大型冷蔵庫が置けたらいいなと思いました。一人暮らしこそ冷蔵庫は大きめが欲しいと思う場合もあるのです。一週間働いていると帰宅時に買い物したくないし作り置きもしたいし。近くには業務スーパーもあることですし量の多い冷食などを買ってしまうと小型の冷蔵庫では全く入りきらないので。コストコなんて行っても買いたくても買えないってことになってしまうのです。この近くにはコストコがあるかどうかわからないですが。あと隙間用の家具ってけっこう売っているのでピッタリのものが案外見つかるかもしれません。
• 見学会行ってきました。ほぼ全部屋WICとSIC用意するので居室自体は窮屈ですが、スペックは高そうです。間取によってはクローゼット過多にも見えるので見極めが重要そうですね。以前けなしたカウンターもコンセントがあることは見直しました。ディスプレイ1台くらいは置いて仕事用スペースに使えそうです。
• アクセスが良くて便利な立地ですが間取りは狭いプランしかないようですが3人家族くらいであれば住めるかもしれませんね。
• 公開されているプランが3タイプしかないですが、Ｉタイプがなんとなくいいなと思いました。リビングダイニングは窓の感じからして雰囲気がありそうですし、各部屋のプライバシーが守られていて、水場が寝室から離れている。けれど、一室の広さがあれれな感じではありますか。3.5帖はちょっときつそう。寝るだけの部屋になるかもですね。54.78㎡という面積からするとかなり良くできている間取りだとは思います。
• Ｉタイプは開放感たっぷり　　Ｂタイプは収納たっぷり　　Ｄタイプは南向きで標準タイプいずれもなかなか良い感じのプランばかりなのですが寝室かなり狭い点は否めないです収納がたっぷりあれば寝るだけでもいいのかも
• 1LDKや2LDKが中心で、Aタイプがメインの部屋みたいです。一人暮らし向けになるんでしょうか。おひとりさま増えていますし買いやすい価格なら売れそうです。Aタイプでいうと・コンロ3口がいい・シューズインクローゼットが広いのがいい　　気になるのは・洋室5.5畳の柱の位置・洗面のドアが玄関すぐなこと・冷蔵庫は大きすぎると入らない可能性もあるので要確認
• ３畳の部屋なんて数年前ならWICだったはずです、ウサギ小屋→ネズミ小屋へさらにサイズダウン、時代ですね。

買い物・食事

• ショッピング

1. 西友 調布店　　（徒歩5分・約340m）
2. 天神通り商店会　　（徒歩5分・約390m）
3. イオンシネマ シアタス調布　　（徒歩5分・約400m）
4. 調布PARCO　　（徒歩6分・約440m）
5. トリエ京王調布A館　　（徒歩9分・約680m）
6. 調布とうきゅう　　（徒歩11分・約860m）

• 立地いいですね。オーケー近いの嬉しいです。
• オーケー近いの嬉しいですよね。調味料など「これが欲しい！」というものがなかったりする時もありますけど…家計がとても助かります。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・準住居地域
• アクセスのページを見ていたら、調布飛行場近いよってアピールがありました。確かに?。でも、本当になかなか伊豆七島には行かない（汗）旅行の選択肢として入れやすくはなったかな。
  • 伊豆諸島行きの飛行機は、住民の優先予約があって先に埋まるのでなかなか取れません。私も一度は飛行機で行ってみたいです。
• 甲州街道内側なのが良い
• 場所はまあまあですが、国道の向かいが壁のような電通大建物なので、反射で音が大きめに聞こえるはずですがしょうがないですね。
• ここは関係ないですが、ハザードの有無は大きいですね。たとえ自宅が被害免れても地域のインフラがやられればアウトだし、被害の有無で地域の意見が分断しそうです。子が公立学校だったり、長く住むなら地域と関わらざる負えないわけで、住んでいるだけで対立に巻き込まれます。つつじヶ丘の陥没だって、住民間で保証の線引きなどを巡って損得あり、混乱と分断が起きていると聞きます。昔は地域の歴史を調べて不動産買う人だけが得していましたが、今は公にハザードで警告されているのに、警告無視して住もうとする人がいるのは驚きです。今年の九州や広島の水害でも、3度目の被害なんていう人がいて、学習しない人にはいくら言っても無駄なんだと思いました。
  • ハザードを気にされる方はいらっしゃいますが、甲州街道渡る方が圧倒的デメリットだと思います。駅に行くたびに後悔しそうです。
    • ハザードは命に関わりますが、信号待ちで死ぬ人はいません。程度もあるのでどちらをデメリットと思うかは自由ですが、私なら、もしもの一発で大打撃より、毎日受け流すほうを選びます。
• ハザードなんぞいち指標に過ぎません。地震雷火事親父、本当に恐ろしい災害は想定の外からやってきます。ま、調布は全体的に災害耐性高い街だとは思いますけどね。
• 想定外の災害も発生するでしょうが、多くの災害は同じ場所で繰り返し発生します。ハザードマップで浸水の危険性や、木造住宅地での延焼火災の危険性は、あらかじめアナウンスされて分かっていることです。危険地域には住まない、近づかないことが最良の対策ですし、危険を分かってどうしてもというなら、事前に十分な対策しておくことが必要です。

周辺施設

• 医療施設

1. 調布東山病院　　（徒歩8分・約580m）

• 公共施設

1. 文化会館たづくり　　（徒歩7分・約560m）
2. 中央図書館　　（徒歩7分・約560m）
3. 調布市役所　　（徒歩8分・約620m）
4. 調布グリーンホール　　（徒歩8分・約620m）

• 公園 等

1. あおぞら公園　　（徒歩5分・約400m）
2. 布多天神　　（徒歩7分・約490m）
3. 上布田公園　　（徒歩7分・約500m）
4. 鬼太郎ひろば　　（徒歩7分・約500m）
5. 富士見公園　　（徒歩8分・約610m）
6. 野川公園　　（徒歩15分・約1,190m）
7. 野川の桜　　（徒歩15分・約1,200m）
8. 神代植物公園　　（約1,880m）
9. 多摩川緑地公園・河川敷　　（約2,260m）

• スポーツ・レジャー施設

1. ホットヨガスタジオ LAVA 調布南口店　　（徒歩9分・約710m）
2. 味の素スタジアム　　（徒歩19分・約1,460m）
3. 武蔵野の森 総合スポーツプラザ　　（約1, 930m）
4. 東宝調布スポーツパーク　　（約2,060m）

その他

掲示板

tokyo/669670/94